上海南明投资管理有限公司诉张超房屋租赁合同纠纷案的
代理词
尊敬的审判员：
针对法庭调查的事实，对照法律的规定，现向法庭提出如下代理意见：
一、原告合法拥有出租房屋的使用权，是争议房屋的合法出租人。
原告出租的房屋的所有权是上海锦亚房地产公司，2009年4月16日，上海锦亚房地产公司将争议房屋租赁给上海联涵投资管理有限公司，2010年1月27日，租赁双方约定设立上海南明投资管理有限公司作为承租人承担租赁合同的权利义务，从上海南明投资管理有限公司成立之日起生效。因此，原告是适格的。2011年，原告和四被告之间签订的和解协议中，四被告均确认，原告是租赁房屋的出租人，庭审中，被告张超对原告的出租人资格异议是没有任何依据的。
二、原告转租的房屋是完好的，被告以房屋漏水不支付房租的理由不能成立，空调管渗水不能作为不支付房屋的抗辩事由。
原告是2009年9月3日将房屋租赁给被告张超的，当时，房屋完好无损，符合交付条件，被告对全部房屋进行了再装修，2011年，由于被告逾期支付房租，原告向闵行区人民法院起诉，当时，被告之间就是因为次承租人马某某对转租的房屋进行，次承租人孙某、马某某认为装修影响其经营才导致次承租人孙某、马某某不支付给张超房租，根本不存在房屋漏水问题，在法官的调解下，原告和四个被告达成和解协议。和解协议中的第十条明确证实各方除了协议中的问题之外，无其他争议，而和解协议根本没有提及漏水问题。这份和解协议可以证明原告交付房屋给被告至少有两年以上未发生漏水的现象，从2009年被告张超对房屋进行装修，2010年被告孙某、马某某对房屋进行过装修，2011年马某某对房屋进行过装修，该房屋经过了多次重复装修，不知因何造成了空调漏水，现在的空调管偶尔有滴水也是由于被告装修引起的。
被告提出的2013年10月7日或8日的漏水是存在的，那几天，上海市出现百年不遇的大暴雨，由于被告使用过程中，房顶四个下水管堵塞，楼顶出现约60公分的积水，积水从空调管直接下泄。这是由于被告管理不善导致的，属于偶然事件，并不是房屋漏水。
原告也是转租人，如果被告有证据证明是房屋质量问题引起漏水，原告那么也可以要求上海锦亚房地产公司修理。
三、原被告之间的租赁合同已经于2013年10月18日解除。
2013年9月3日，租金支付期限到期后，原告曾经多次通知被告交付租金，并明确口头通知被告，如果不支付租金，就根据合同约定解除租赁合同，被告对原告的通知不予理会，在口头通知无效的情况下，2013年10月17日，原告以报纸公告的方式，向四被告发出解除合同、腾房及支付租金、违约金、房屋占用费的通知。
原被告签订的租赁合同第9-2条约定：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；除违约金外，给对方造成损失的，还应赔偿造成的损失部分：
……
（六）一方未按约定全额支付租金超过三十日（含三十日）的；”
合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告是根据租赁合同的约定解除合同的，且符合法律的规定，根据被告张超在庭审中的陈述，几个被告均在10月18日看到报纸公告，因此，原被告签订的租赁合同在2013年10月18日已经解除。
四、原告要求次承租人孙某、马某某、马某某及承租人张超共同支付租赁合同解除之日起的占用费符合法律规定。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答第10点：“租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?
房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。”
原告租赁给被告张超的房屋是一个整体，只有一个门、一个卫生间，不能分割使用，被告将部分租赁给孙某、马某某使用；部分租赁给马某某使用；公共部分归他们二人使用。从而导致互相之间产生矛盾，这是导致房屋无人管理的原因，根据被告对租赁房屋共同使用、无法分开，且四被告均拒绝腾房的具体情况，原告要求四被告共同支付房屋占用费是符合法律规定的。
综上，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告逾期支付租金三十日以上，是一种严重违约行为，被告以所谓的房屋漏水为由拒绝支付租金没有理由，被告既不交房租，也不腾房更是一种无赖行为，原告根据租赁合同约定通知被告解除合同符合法律规定，原告的诉讼请求有事实和法律依据，请求法庭判决支持原告的诉讼请求。
上海南明投资管理有限公司代理律师吴洪江
2014年1月15日