案情：2002年7月，某家电销售部（下称销售部）聘请家电维修技术人员刘某为销售部售后服务技术人员，聘用期为2年，聘用期刚开始，刘某便提出住房困难问题。销售部老板遂将其所有的一间单房租给刘某居住，双方订立了租赁合同。双方在合同中约定：“如果刘某不愿受聘于销售部，则租赁合同解除。”2003年4月，销售部由于经营不景气，提出不再聘请刘某。但刘某提出房屋的租赁期未满，不能交回房屋。销售部多次要刘某交出该房，刘某皆予拒绝。2003年5月，销售部老板将该房卖给了万某，万某多次要求刘某腾出房屋，刘某据理力争。为此，万某诉到法院。
分歧：法院在处理本案时存在两种意见：
第一种意见认为：因聘用合同规定如果刘某不再受聘于销售部，则应解除租赁关系，因此刘某离开了销售部，根据合同规定应当交回房屋。
第二种意见认为：根据合同规定：只有在刘某不愿意接受聘用时才解除租赁合同，而刘某并未主动提出不接受聘用，因此不应交房。至于万某虽已买到了该房，按照买卖不破租赁原则，也无权要求刘某腾出该房。
评析：笔者同意第二种意见。
合同解除是指合同有效成立后，应具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或在将来消灭的一种行为。合同解除方式可分为法定的解除和约定解除，约定解除又可以分为协议解除和约定解除。本案涉及的是事先约定解除权的方式。事先约定解除权，是指合同成立以后，在没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方行使解除权，从而使合同关系消灭的方式。我国合同法第九十三条第二款即是对事先解除权的规定，即“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”合同法第四十五条中规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。……附解除条件的合同自条件成就时失效。”可见，事先约定解除权的合同，就是附解除条件的合同，这种合同在某种条件成就时，经一方行使解除权而使合同解除。从本案来看，刘某与销售部在租赁合同中明确约定，如果刘某“不愿意受聘”于销售部，则解除租赁合同。刘某“不愿意受聘”于销售部是解除该租赁合同的条件，但事实上该条件并未成就，刘某并不是不愿意继续受聘，而是销售部不愿继续聘用刘某。所以销售部无权行使解除合同的权利。
但是，销售部在将该房转让给万某后，租赁合同是否解除呢？出租人将房屋出租给他人后，并不丧失对租赁财产的所有权，作为所有人，仍然享有对出租财产的处分权。只是其在转让出租的房屋时，承租人在同等条件下有优先购买权。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该法第二百二十九条又规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是买卖不破租赁原则。即租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，租赁合同继续有效，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。此时，租赁权实际已从纯粹的债权变成为物权化的债权，即具有对抗第三人的物权效力。本案中，刘某所享有的租赁权可以对抗租赁物的新所有人万某，在承租人刘某与受让人万某之间，无需另外租赁合同。而因租赁物的所有权的转移自然发生租赁关系，万某成为出租人，刘某仍为承租人，租金的数额、支付方法和租赁期间应维持不变，只存在租期届满后才可以终止该合同，此时刘某理应腾出房屋。
（作者单位：江西省鄱阳县人民法院）