基本案情
1996年3月26日，经重庆市计划委员会批准，环球广场由稼润公司和水产公司联合建设。随后，水产公司与稼润公司签订了分房方案、分房方案补充协议书、分房实施细则、会议纪要，将环球广场10至14层分给了水产公司。1996年10月29日，水产公司向重庆市房地产管理局市场处出具委托书一份，写明“我水产集团公司与重庆稼润实业有限公司联合开发项目——环球广场（原水产大厦）在1996年10月15日由重庆市房产价格评估事务所对该项目进行了在建工程价值评估，市场价值为23348万元。我公司同意将该项目以上评估价值由稼润实业有限公司向有关金融机构作为申请贷款的抵押物”。
1996年11月1日，华夏公司与稼润公司签订了（渝房96）抵押第00145号重庆市房地产抵押合同一份，其中的抵押物包含了环球广场第10至14层并依法进行了登记。1997年10月27日，信用联社与稼润公司签订了（江区联）社97年抵借合字第7号抵押借款合同和（渝房97）抵押第00278号重庆市房地产抵押合同，信用联社向稼润公司发放贷款2000万元，稼润公司以环球广场24至27层房屋作为抵押担保并办理了抵押登记。
2000年1月8日，信用联社、稼润公司、华夏公司签订了变更抵押物协议一份，约定华夏公司将其抵押楼层即环球广场第10至14层予以解除抵押，作为信用联社（97）抵押字（00278）号和（2000）抵借字（26）号合同的抵押物。信用联社将环球广场第24至27层予以解除抵押，作为华夏公司的抵押物。稼润公司弥补信用联社因更换楼层形成的损失，并由华夏公司代稼润公司向信用联社支付原借款利息等内容。
2000年10月29日，稼润公司向信用联社借款130万元，还款期限为2000年11月29日，以环球广场15楼450平方米和第10至14层房屋相对应的土地也抵押给信用联社。
2001年1月8日，稼润公司向信用社借款500万元人民币。2001年1月12日，稼润公司又向信用联社借款2000万元人民币。2002年6月12日，信用联社对上述2000万元、500万元和130万元的借款向稼润公司进行了催收。
2002年1月31日，水产公司向信用联社去函一份，称环球广场第10至14层房屋产权属水产公司所有，请信用联社将抵押予以撤销。
2001年4月10日，信用联社出具了特种转账贷方传票一张，转账原因为还投资款，转账金额为500万元，还款单位为稼润公司。同日，信用联社还出具了收回贷款凭证一张，还款单位为稼润公司，还款合同号为97抵27号，还款金额为2000万元。稼润公司在信用联社开设的账户记录还显示，2001年4月10日各自有一笔2000万元和500万元的还款、借款记录。1998年稼润公司分三次向信用联社开出金额分别为132750元、35万元、268750元的转账支票。信用联社分别向稼润公司出具了借款利息结算凭证。
2003年8月25日，水产公司的特别授权委托代理人在法庭审理中提出对环球广场10至14层主张所有权，但其在2003年9月17日提出的第三人诉讼请求书中仅提出以下请求：1．信用联社与稼润公司于2001年1月签订的（渝房2001）抵押第005、006号重庆市房地产抵押合同无效；2．请求法院确认信用联社对环球广场10至14层房屋不享有抵押权。
2003年2月21日，信用联社因追款无着，向重庆市高级人民法院提起诉讼，请求判令稼润公司偿还借款本金2630万元及其利息；华夏公司对上述借款中的2500万元借款本金及其利息承担连带赔偿责任；信用联社对环球广场大厦第10至15层共计8866．26平方米的房产享有优先受偿权；稼润公司和华夏公司承担本案诉讼费用。稼润公司反诉称，信用联社未按约定期限提供贷款，理应承担违约责任共计人民币424500元，并请求法院判令信用联社承担反诉费用。
判决结果
重庆市高级人民法院一审判决：一、重庆稼润实业有限公司于该判决生效后十日内偿还重庆市江北区农村信用合作社联合社借款本金2630万元及利息；二、重庆市江北区农村信用合作社联合社有权对（渝房2001）抵押第005、006、（渝房2000）抵押第0199号重庆市房地产抵押合同项下的房产等抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；三、驳回重庆市江北区农村信用合作社联合社对华夏证券股份有限公司重庆分公司的诉讼请求；四、驳回重庆稼润实业有限公司对重庆市江北区农村信用合作社联合社的反诉请求。
重庆市水产集团公司不服重庆市高级人民法院民事判决向本院提起上诉。
最高人民法院判决：除在对水产公司是否为本案有独立请求权的第三人问题上认定和处理错误外，原判认定的其他事实清楚，判决结果正确，驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费，按照原审判决执行；二审案件受理费181437.50元，由水产公司承担。
评析
本案主要有三个焦点问题：（一）水产公司是否是本案适格的有独立请求权的第三人。环球广场房地产为水产公司与稼润公司按份共有。当稼润公司以水产公司所享有的房产设定抵押时，必须经过按份共有人同意，未经同意的，抵押合同无效。针对本案争议标的提出的具有独立意义的诉讼请求，可以作为有独立请求权的第三人参加到本诉中来，其诉讼请求，应当与本案合并审理。
（二）信用联社对环球广场10至14层房屋能否行使抵押权。对此问题的分析主要涉及以下四个方面。1．水产公司出具的委托书是否有效，能否作为信用联社与稼润公司间借款抵押合同有效的依据。水产公司认为，根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定，环球广场作为企业重要建筑物，应当报经当地政府主管部门批准，未报经批准即以该项目设定抵押的，应为无效。但《全民所有制工业企业转换经营机制条例》并不调整企业对外民事关系，即使水产公司出具委托书违反了该条例，也不必然导致委托书无效的后果。环球广场于2002年7月19日竣工，此前一直处于在建状态，水产公司以部分单位入住环球广场的事实来证明该项工程已经完工，不属于在建工程，委托书不再生效的理由不能成立。因水产公司二审中提交的房屋所有权证书已充分说明，信用联社是环球广场10至14层房屋的抵押权人。信用联社在向稼润公司贷款前，已核实了稼润公司提供的上述委托书的复印件，以及有关国有土地使用证和商品房预售许可证等文件资料，履行了严格审查抵押物权属的义务。2．信用联社与稼润公司于2001年为总计2500万元借款签订的（渝房2001）抵押第005号和（渝房2001）抵押第006号两份抵押合同是否有效。上述2500万元的借款抵押合同，因稼润公司所借款项是用于归还信用联社旧贷款，故该贷款确实在进入稼润公司账户的当天就又回转到信用联社账户上。但这种借新还旧的方式，现行法律并不禁止，同时还减轻债务人的负担，信用联社也实际履行了贷款义务。抵押权人信用联社在签订和履行借款抵押合同中并无过错，合同所设定的抵押物亦经有关房地产管理部门登记，已经产生公信力，即使水产公司现已取得环球广场10至14层房屋所有权证，也不影响信用联社抵押权的效力。如果该项借款抵押的设置确实侵害了水产公司的合法权益，水产公司也应当向环球广场的联建方稼润公司主张权利，索赔由此造成的损失。3．信用联社、华夏公司、稼润公司三方签订变更抵押物协议及进行抵押物交换的行为，是否违反了担保法关于抵押权不得与债权分离单独转让的禁止性规定。三方当事人通过分别解除原抵押之后重新设定抵押，不属于抵押权与债权分离单独转让的情形，也未超越委托书的授权范围。该变更抵押物协议是三方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。4．2001年信用联社与稼润公司签订的总计2500万元借款抵押合同因是借新贷还旧贷，能否以此免除水产公司的担保责任。而为旧贷款设定的抵押物与为新贷款设定的抵押物均为水产公司所享有的环球广场10至14层房屋，这种抵押物的设定虽为抵押人稼润公司提供，但已经共有人水产公司授权，由此可以推定，水产公司对以新贷还旧贷是知情的。500万元贷款用于归还稼润公司欠信用联社的购房款，不存在超出委托书授权范围的问题，当然也不存在免除水产公司保证责任的情形。
（三）华夏公司与稼润公司的借款抵押合同应否纳入本案一并审理。华夏公司与稼润公司之间的借款抵押合同，属另一法律关系，且对该合同关系的审查与本案信用联社抵押权有效与否也无任何关系，因此不应纳入本案一并审理。