［案情］
潮汕房产公司系广东省汕头市金泽花园的开发商和物业管理单位。该公司先后于1999年10月、12月分别将金泽花园Ａ幢206房、111房售与郑甲和郑乙，并先后于2000年5月、6月交付使用，该幢楼楼梯装置自动感应路灯。房屋交付使用后郑甲经潮汕房产公司金泽花园物业管理处和郑乙同意，在其206房内入门处的楼板开挖一个直径约三米的大洞，拟修往111房的楼梯。金泽花园Ａ幢206房一直无人入住。
2001年1月20日夜，原告蔡丙之女蔡丁到汕头市金泽花园Ａ栋7楼访友。21日凌晨，蔡丁下楼途中从二楼圆洞中跌倒至一楼地板（约六米高），当即头破血流，晕迷在地。经报110指挥中心，指派汕头大学医学院第一附属医院进行抢救。22日，蔡丁因急性弥散性脑肿胀并晚期脑疝形成及左中颅底骨折，右颞顶骨骨折，顶枕部头皮裂伤，创伤性休克导致死亡。2001年1月21日上午，公安机关对金泽花园Ａ幢206房作了现场勘验笔录：“木门上有用粉笔书写的‘此处危险，儿童勿近’字样。”
原告认为：被告潮汕房产公司作为金泽花园的开发商和物业管理单位，依法负有妥善管理建筑物的法定义务；被告郑甲作为206房的产权人，在楼板开挖圆洞的过程中未采取足够的防护措施，未尽妥善管理的义务，主观有过错。两被告的共同过错造成同一损害后果，应承担连带责任。请求法院依照民法通则第一百零六条、第一百二十六条、第一百三十条判令两被告赔偿430435元。
在审理过程中，有一种观点认为：本案损害结果系原告之女蔡丁经过金泽花园Ａ幢二楼时，从该楼206房房内开挖的楼梯井跌到楼下所致，本案当事人的权利义务适用民法通则关于一般侵权损害赔偿责任的规定予以调整。206房系郑甲所有，郑甲有权根据其需要在其所有的房产内进行装修，至于他在楼板上开挖楼梯井是否按规定履行审批手续，与本案的损害结果不存在法律上的因果关系，与本案无关。206房作为郑甲的私人住宅，没有对社会公众开放，故没有义务对社会公众承担任何义务。宪法第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。”根据该规定，未经郑甲允许，任何人不得进入其住宅，蔡丁未经允许进入郑甲住宅，所引发的后果应由其本人承担。原告主张郑甲房门没有上锁，未尽管理义务，但未能提供相应的证据予以证明，而被告郑甲却主张其房门一直是锁着的，所以原告关于郑甲违法开挖楼梯井，疏于管理，存在主观过错，应承担本案损害结果的赔偿责任的主张，依据不足，不予采纳。综上所述，法院应判决驳回原告的诉讼请求。
［点评］
本案最大的争议之处在于，本案是否应该适用民法通则第一百二十六条关于建筑物及其他地上物致人损害责任的规定。
一、本案应适用民法通则第一百二十六条还是第一百零六条？
上述观点确认了本案损害结果系原告之女经过金泽花园Ａ幢二楼时，从该楼206房房内开挖的楼梯井跌到楼下所致这一事实，但是它又认为此种情况不能适用民法通则第一百二十六条的规定，因为该条规定的是物件致人损害的民事责任，构成这一责任的特征是必须有地上工作物倒塌、脱落、坠落的事实，且受害人的损害结果与地上工作物倒塌、脱落、坠落之间有因果关系。
而本案的损害结果不是因地上工作物倒塌、脱落或坠落所致，更没有地上工作物倒塌、脱落、坠落的事件发生，因此应适用民法通则第一百零六条第二款关于一般侵权行为的规定。由于该规定采纳过错责任原则，如果原告无法证明被告具有过错，自然就应承担败诉的风险。
我以为，上述观点对于法律的适用值得商榷。在对物件致人损害责任中的加害事实进行理解时，对于物件导致损害的物理状态变化，许多人常常囿于法条的规定将其限制为倒塌、脱落、坠落三种方式。我们认为在现实生活中的物件极其广泛，致害的方式也表现多样，立法的滞后性及抽象性不可能囊括现实中物件致害的各种表现形式，该法条中的倒塌、脱落、坠落三种致害方式只是主要方式，而不是全部方式。事实上，凡是人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的都可以适用民法通则第一百二十六条关于建筑物及其他地上物的致害责任形式。因此上述观点对于建筑物及其他地上物致害责任的理解过于狭窄，有违该条立法本意。
二、本案所涉房屋是否存在着维护、管理瑕疵？
在确认本案所应适用的法律的基础上，我们再来考虑举证责任的分配以及被告的证据是否能够推翻法律对于其过错的推定。那么，本案所涉房屋是否存在着维护、管理瑕疵呢？
在本案中，该房屋大洞是在房屋交付使用后郑甲经潮汕房产公司金泽花园物业管理处和郑乙同意，在其206房内入门处的楼板处开挖形成的，拟修往111房的楼梯，但楼梯一直没有修好，所以大洞一直空在206房内入门处。这一事实也就意味着，尽管该大洞位于被告郑甲的私人产权房内，但是离公共过道仅有一门之隔，如果所有人或者管理人疏于管理，房门洞开，就可能给途经过道的人带来危险，尤其是在夜间行走时。而事实上，金泽花园Ａ幢206房一直无人入住，所有人或者管理人也意识到了该设施可能存在的危险，公安机关关于“木门上有用粉笔书写的‘此处危险，儿童勿近’字样”的现场勘验笔录即证明了这一点。上述观点认为206房作为郑甲的私人住宅，没有对社会公众开放，故没有义务对社会公众承担任何义务，显然是值得商榷的，因为即使是私人产权的住宅，现代民法早就确立产权人有一个相邻防险的义务，而不能以房屋是私人住宅，就不承担任何防险义务。
被告要证明其没有过错，必须证明下面两个事实：第一，其房屋大门是紧闭的，对于屋内的大洞已经尽到妥善管理的义务；第二，受害人是非法侵入房屋，对损害的发生具有故意或重大故意。但是，被告没有能够对此提供有力的证据。由于本案应适用民法通则第一百二十六条，被告在无法举证证明自己没有过错的情况下应该承担相应的赔偿责任。
三、现行司法解释的规定
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条从民法通则第一百二十六条的立法本意出发，对该条作出了明确的解释：“下列情形，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：（一）道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的；（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的；（三）树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的。前款第?一?项情形，因设计、施工缺陷造成损害的，由所有人、管理人与设计、施工者承担连带责任。”
尽管该司法解释颁布于本案发生之后，但是它并没有对民法通则第一百二十六条作出创造性的发挥，而是结合司法实践所作出的合乎立法本意的解释。
从本案来看，法条的选择适用对于当事人的利益影响甚巨。上述司法解释第十六条直接规定人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的情况应适用民法通则第一百二十六条，这对于各级法院审理类似案件具有更为明确的指导意义。