【案情】
2009年9月18日，原告章得山（甲方）与被告李贤标（乙方）签订了一份协议，章得山为李贤标建二层楼房，双方约定：楼房式样以城建部门提供为准，每套楼房价格8.6万元，开工时付2万元，上二层楼板时付2万元，余款在工程竣工时付清；建筑工期为三个月（阴雨天除外），拟定开工时间为农历2009年9月20日到2009年12月底结束；楼房在一年内如出现门窗变形、天花脱落均由甲方负责维修，三年如大梁、牛腿以及楼房出现问题均由甲方负责。工程完工后，章得山将房屋交付李贤标使用，双方于2010年5月9日进行结算，李贤标尚欠章得山建房款20300元，并出具欠条一张给章得山。2010年年底，李贤标对房屋进行了装潢并使用。
原告诉称：其为被告建房，并将房屋交付被告使用，而被告拒付下欠的建房工程款20300元，故要求被告立即偿还欠款20300元，并承担诉讼费用。
被告辩称：本案是建设工程施工合同纠纷，所涉及的合同因原告没有建设工程资质应属无效，原告无权要求支付工程款；本案工程虽然主体完工，但是房屋质量不合格，故请求驳回原告诉讼请求。
【本案争议焦点】
一、章得山与李贤标2009年9月18日签订的建房协议是否有效；二、李贤标应否支付下欠的工程款，支付多少？
【 评析】
对于争议焦点一，根据建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项的规定，“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层（含两层）以下的住宅；《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定，农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法；国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第八十条也作了同样的规定，故没有特别规定的就应适用《中华人民共和国合同法》的一般规定。故本案适用《合同法》，不适用《建筑法》。章得山与李贤标2009年9月18日签订的建房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。
对于争议焦点二，诉讼中来安法院向被告李贤标释明，其认为房屋质量有问题，可在本案中提起反诉。但李贤标担心质量鉴定需交鉴定费，而不对质量问题提起反诉。房屋已竣工双方已经结算工程款，且被告李贤标已实际占有使用，故李贤标应按照约定支付下欠的工程款20300元。被告李贤标对房屋质量问题不提起反诉，也不配合维修，致使本院无法确定维修费用。章得山认可房屋质量有问题，明确表示愿意减少10000元工程款，作为给李贤标维修房屋的费用，对此，法院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《建筑工程质量管理条例》第八十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关民事法律法规政策之规定，安徽省来安县人民法院作出如下判决：被告李贤标于本判决生效后十日内支付原告章得山工程款10300元（20300元－10000元）。
（作者单位：安徽省来安县人民法院）