【案情】
原告李冬秀与其丈夫程北发（1989年去世）曾在于都县贡江镇红旗村通升组黄泥塘上，建起一栋二层土木结构房屋，夫妻俩生育了原告程正福（有智障），其家庭成员属农业户口。2001年7月原告李冬秀与被告李强分别签订了《房屋土地赠与协议书》、《赠与书》。并经于都县公证处公证。协议约定：李冬秀自愿将其座落于本组黄泥塘上的一半宅基地使用面积115平方米及宅基地上的旧房屋赠与被告，同意被告在所赠与的房屋土地范围内拆旧建新。同年7月1日、7月15日原告分别填写《拆旧建新个人建房申请表》、《城镇个人建造私有住宅申请表》获得民政府批准拆旧建新。后被告将整栋房子拆除并筹资动工新建新房，按约定原告获得了三间店面、三套住房，被告占有二间店面三套住房。现原告对被告所占有的二店面、三套住房财产权属纠纷而诉诸法院。
【分歧】
在审理本案过程中，对被告占有二间店面和三套住房的处置问题存在较大分歧，主要有以下三种意见：
第一种意见认为：原告李冬秀将只有使用权的宅基地赠与给被告违背了《宪法》和《土地管理法》的有关规定，因认定该赠与协议无效。由于《拆旧建新个人建房申请表》、《城镇个人建造私有住宅申请表》均是以李冬秀的名义申请的，那么该宅基地上的店面、住房所有权应归原告所有，由原告补偿被告全部的经济损失。
第二种意见认为：农村的宅基地属于集体所有，本集体经济组织成员只享有使用权，土地的使用者对该土地的使用权不享有转让、赠与等自由处分权，因此原告李冬秀与被告的赠与协议恶意损害了集体的利益，被告在原告赠与宅基地上所建店面和住房应收归集体所有。
第三种意见认为：原告以其享有使用权的宅基地与被告投资的行为符合联建合同一方出资，一方出地，房屋建成后，按投资比例分配房屋，双方共同投资，共担风险，共享收益的特征。原告李冬秀与被告的所签的协议，名为赠与协议，实为联建合同。故被告基于联建合同的约定取得房产。
【点评】
笔者同意第三种观点，法理分析如下：
本案中涉及到一个特殊的标的物——农村宅基地，民事行为结果特殊——房屋已经建好。农村的宅基地属于集体所有，本集体经济组织成员只享有使用权，宅基地的使用者对该宅基地的使用权不享有转让、赠与等自由处分权，因此本案中原告李冬秀与被告以赠与协议处分宅基地的协议因违背法律而无效。但是不是说因为赠与宅基地的协议无效而使以后的建房行为无效？若是在民事行为无效的情况下二店面、三套住房应该怎么处置？这涉及到协议的性质是什么？是附条件赠与合同还是联建合同等问题。
一、在赠与协议无效的情况下对已建好的房屋如何处分？
根据《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的责任主要有三个返还财产、折价补偿、追缴财产。
处理无效合同必须遵循恢复原状的原则。所谓恢复原状是指恢复合同当事人订立合同前的财产状况。其理论依据是：法律既然否认无效合同的法律效力，合同双方当事人的财产应当不因该无效合同的订立而增加或减少；如果发生变化，那么就要求恢复当事人缔约前的财产状况，包括原物的恢复和价值的恢复。只有这样才能体现合同自始无效的溯及力。为达到恢复原状的效果，就必然要求当事人应承担返还财产和过错赔偿的民事责任。
1、在赠与协议无效的情况下对已建好的房屋不适应追缴财产
根据《合同法》第59条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。在本案中原告将自己享有使用权的进行赠与，其在主观上不具备恶意串通损害集体利益的主观要件。若将已建好的房屋进行追缴，势必使得原告享有的宅基地使用权受到侵害，有违公平原则，所以对已经建好的房屋不适应追缴财产。
2、在赠与协议无效的情况下对已建好的房屋不适用返还财产
原物返还是指，如果财产是动产有体物，且是在受领人实际控制之中,又能够返还的，一般应返还原物和原物所产生的孳息。折价补偿是指如果存在不能返还，或者存在没有必要返还的情况，则应当折价补偿。“不能返还”包括法律上不能返还和事实上不能返还两种情况。法律上的不能返还是指财产已经转移给善意第三人;事实上的返还不能是指物已经发生变形、毁损等质的变化或被消耗等。“没有必要返还”是指返还财产有重大困难或不符合经济原则,如恢复原状需时过长、费用过巨或当事人可另行取得预期的利益。
在本案中，原告在签订联建合同之前拥有的仅仅是一块宅基地，但现在已经在宅基地上建好房屋，且房屋的价值远远要大于宅基地的价值，并不属于宅基地的添置物，若要恢复原状存在存在重大困难和不符合经济原则。故第一种意见认为由原告取得二间店面三套住房的产权缺乏法律上的依据。
3、在赠与协议无效的情况下对已建好的房屋不适用折价补偿
在属于“没有必要返还”的情况下是否适用折价补偿？在本案中被告根据赠与协议占有二间店面三套住房，其已经投资为原告建好三间店面、三套住房，也就是被告取得二间店面三套住房的对价，不存在折价补偿的问题。
本案中的合同双方明白这份合同时违背法律强制规定的，仍然签署了合同，因此具有规避法律规定的意图，所以签订的合同无效。但我们担心这样的一个现实：楼房已经盖好了，原告已经占有了三间店面、三套住房，在这种情况下要把交易推翻吗？既然在赠与协议无效的情况，不能很好的解决二间店面三套住房的归属问题，那我们需要对赠与协议的性质做进一步的探讨。
二、赠与协议的性质界定
合同性质的确定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容（主要条款），即合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。
附条件的赠与合同是指赠与一方要求受赠方履行某种义务，受赠方不履行义务，赠与方有权撤销赠与。但这种条件一般仅是一种限制性的条件，而不是要求有偿地赠送。如果将某种物送给他人并要求给付一定的金钱就不是赠与关系。因此，附条件的赠与仍然是单务行为。它的主要的义务是赠与人交付物品,而受赠人的义务并非双务合同意义上的义务,只不过是为了实现赠与而甘心完成的赠与人要求的条件罢了,受赠与人就是不履行附条件义务,赠与合同仍然成立，只是赠与人可以撤销他的赠与，让你最终得不到赠与物．附条件赠与和无条件赠与的最大区别在于：前者在条件成就时，赠与物的所有权才转移，而后者在赠与物实际交付时所有权即转移。而联建合同，一般是指由一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发房地产的合同，其主要特征一方出资，一方出地，房屋建成后，按投资比例分配房屋，双方共同投资，共担风险，共享收益，本质是合伙行为；联建合同的标的物是给付行为，从合同的风险利益来分析，联建合同本质上是合伙合同，由双方共担风险，共享收益。
本案涉及的《房屋土地赠与协议书》，其主要的内容有：（1）原告将自己一半宅基地使用面积115平方米及宅基地上的旧房屋赠与被告，（2）被告在原宅基地上所建的新房按照原告享有三间店面、三套住房，被告享有二间店面三套住房进行分配。原被告达成协议的目的来看，原告赠与的目的在于取得三间店面、三套住房的产权，是典型的对价交换关系。符合联建合同方出资，一方出地，房屋建成后，按投资比例分配房屋，双方共同投资，共担风险，共享收益，本质是合伙行为的特征，所以《房屋土地赠与协议书》的性质应该属于联建合同。
三、赠与协议的效力如何
合同的效力是案件的核心问题，因为它决定了当事人在合同中约定的权利义务能否受到法律的保护，也决定了当事人的经济目的能否最终实现，因此，在合同纠纷案件中，合同效力往往成为案件的主要焦点。
本案中原告与被告所签订的《赠与协议》的性质属于联建合同，原告以其享有的宅基地使用权出资并未违法有关法律法规的强制性规定，其与被告所订立的联建合同是双方意识一致的结果，因此该联建合同合法有效。依据联建合同的约定，原告以其享有的宅基地使用权出资，并依此取得三间店面、三套住房的收益，被告按照协议的约定取得二间店面三套住房的产权。
作者单位：江西省于都县人民法院