[案情]
五星棉织有限责任公司（以下简称棉织公司）自2004年至2005年共向王某等29人借款310万元。2005年6月6日，除王某外的其他28人委托王某与棉织公司签订抵押借款协议，协议约定棉织公司以自己所有的10亩土地的使用权作抵押，双方约定该宗土地的使用权价值为327万余元。同日，王某和棉织公司到国土局办理了抵押登记手续，国土局对该10亩土地的使用权作价为82万元，在填写抵押登记申请表时，填写的抵押物为10亩土地，抵押担保金额为82万元，抵押期限为一年。2006年棉织公司宣告破产。经评估，该宗土地使用权作价210万元，李某购得该宗土地，在交付210万元的同时，李某向国土局交纳土地出让金100万元。王某等29人要求按照抵押借款协议的约定优先受偿，即以该宗土地变现价值210万元优先受偿。
[分歧]
本案在审理过程中，对于王某等29人的优先受偿数额问题存在三种意见：
第一种意见认为，王某等29人应在82万元的范围内优先受偿。其理由是，棉织公司向王某等借款310万元，尽管双方签订有抵押借款协议，但该抵押借款协议与国土局在受理双方申请抵押登记时填写的抵押担保金额82万元不一致，《担保法》若干问题的解释第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”本案的抵押物是10亩土地的使用权，但抵押物登记记载的抵押担保金额却是82万元，根据上述规定，王某等人应在82万元的范围内优先受偿。
第二种意见认为，王某等人应在抵押物变现价值210万元的范围内优先受偿。其理由是棉织公司与王某签订的抵押借款协议明确约定抵押物是10亩土地的使用权，且抵押登记申请表上登记的抵押物也是10亩土地，虽然登记表上抵押担保金额为82万元，但该金额并不是双方自愿约定的抵押担保的金额，而是国土局对当时该宗土地的一个评估价值。《担保法》若干问题的解释第五十条规定：“以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定”，在实现抵押权时，该宗土地变现价值为210万元，因此王某等应在210万元的范围内优先受偿。
第三种意见认为，王某等应在抵押土地变现现价值210万元扣除土地出让金100万元后优先受偿。其理由是土地变现价值210万元中应包括土地出让金，尽管该宗土地变现时买受人已经交纳了土地出让金，但如全部让抵押权人优先受偿，则有不当得利之嫌。因此应从抵押土地变现价值中扣除了出让金100万元，再由王某等优先受偿。扣除的该部分出让金应由一般债权人按比例受偿。
[评析]
笔者同意第二种观点。
抵押权本质上是一种价值权、变现权和优先受偿权，抵押权人的最终目的不在于是否取得抵押物的实体本身，而在于获得抵押物所体现的价值，以实现债权。因此，抵押权必须通过变价如折价、出卖或拍卖等方式才能最终得以实现，而抵押权人对抵押物变现所得的价款具有优先受偿权。可见，抵押权的实现必须具备一定条件，即只有在债务人不履行债务或不完全履行债务时才具有现实性，若债权关系处于正常发展状态，债务人完全履行了债务，债权人亦受领给付，则抵押权归于消灭。因此，抵押物的价值仅在抵押权实现之时才能得以确定，在此之前，包括抵押权设定之时，抵押物的价值尚处于不确定状态。设定抵押权之时，当事人只能依据当时的市场行情作大致的判断，然而市场行情是瞬息万变，难以估测的。若抵押物价格猛跌，即使当初其价值超出债权额，亦无法担保全部债权得以实现；而以抵押的价格猛涨时，即使当初其价值低于主债权额，也可以充分保护债权人的利益。因此，要求抵押当事人在设定抵押之时即固定抵押物之价值，限制其所担保的债权额，实无必要，也不现实，更不合理。
在本案当中，王某和棉织公司签订的抵押借款协议书明确约定，“棉织公司自愿以其10亩土地的使用权作抵押，以偿还310万元的借款”，该协议是双方的真实意思表示，既没有违反法律的禁止性规定，也没有侵犯其他债权人的合法权益，因此为有效协议。该协议明确约定抵押物为10亩土地的使用权，至于约定的该宗土地使用权327万元的价格，只是双方自行约定的价格，该价格可能高于当时的市场价值，也可能低于当时的市场价值，对于抵押物本身及其实际价值并没多大影响。同样道理，在办理抵押物登记手续时，国土局对该宗土地作价82万元，该82万元也只是国土局的评估价值，与其实际价值可能存在出入，同时，如前所述，市场行情瞬息万变，难以估测，随着市场行情的变化，该宗土地价值在实现抵押权时已达到了210万元，如仍以82万元的价值让王某受偿，显然违反了《担保法》的立法本意，也侵犯了王某等人的合法权益。上述情况是抵押物升值的情况，如果该宗土地的使用权在实现抵押权时贬值了，降到了82万元以下，当然也不可能仍让王某等人以82万元的价格优先受偿，因为这是根本不可能的。
综上，王某等人应当在抵押物变现价值210万元的数额内优先受偿。
作者单位：河南省滑县人民法院