返回 非本村人进村购房,其购房协议是否有效?

【摘要】

非本村人进村购房,其购房协议是否有效?

  【案情】

  2007年1月23日,原、被告经充分协商签订了一份《房子转让协议书》,双方在协议中约定,原告将其所有的位于湖北省孝感市书院街光明村2队的四间二层房屋(其房屋土地性质为集体)的一半(即二间二层)卖给被告(村外人),价格为5万元,一次性付款,付款后办理房产过户手续。协议签订后,原告认为该房屋的土地性质为集体,不能对外出售,故诉至本院,请求依法确认原、被告签订的转让协议无效并相互返还因该协议取得的财物。

  【分岐】

  本案在审理过程中,就原、被告之间签订的购房屋协议是否有效,存在两种意见:

  一种意见认为:虽然原、被告签订的两份房屋转让协议是双方当事人真实意思表示,但该房屋的土地性质为集体,受让的主体必须为同一经济体成员,由于被告并非孝感市孝南区书院街光明村的村民,无权受让该房屋,其转让行为违反了国家禁止性法律规定,故双方签订的两份房屋转让协议应当属于无效的协议。

  另一种意见认为:原告合法处分自己的财产,应当受到法律的保护,且原、被告签订的协议并未违反国家强制性规定,原告已收取房屋价款5万元,被告也实际在房屋中居住,已取得了该房屋的所有权,该协议已经实际履行,故该协议应合法有效。

  【评议】

  笔者同意第一种意见。其理由是:合同是否有效是以合同是否符合《合同法》第五十二条第五项的规定为条件,即违反法律、行政法规的强制性规定。本案中房屋买卖协议的签订是双方真实意思表示,但是原告出售的房屋是建在孝感市孝南区书院街光明村,属于集体所有的土地,而被告并非该村村民,原告出售该房屋也未经过村委会同意。而我国《土地管理法》明确规定:农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。而农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此,在农村宅基地上所建房屋买卖合同违反了法律的强制性规定,故原、被告双方签订的协议属于无效协议。

  【相关法律条文】

  1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  2、1999年,国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对此作了更明确的规定。该通知第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

  3、《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  4、《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

作者单位:湖北省孝感市孝南区人民法院
来源:中国法院网