物业费纠纷中业主抗辩的司法认定
——蔡某某诉汕头市城市建设开发物业公司物业服务合同纠纷案
要点提示：物业公司未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整；对未经许可或批准的停车场设置，应由公权力加以干预和处置，作为经营企业的物业公司，并无强制清除的权力和职能；当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
案件索引：
一审：汕头市金平区人民法院（2015）汕金法岐民初字第1号。
二审：汕头市中级人民法院（2015）汕中法民一终字第246号。
一、案情
汕头市建设开发总公司投资建设的汕头市广厦新城春兰园小区，2002年交付业主使用后，该司委托物业公司对该园区进行前期物业管理，责任期限自2002年10月1日至该小区成立业主委员会时止。蔡某某是春兰园14-15幢109、110、111、112、209、210、211、212房屋业主。物业公司于2006年9月25日与蔡某某签订《物业管理服务协议》，约定由物业公司为其提供环境卫生服务和管理、小区公共绿化的管养、安全防范管理、交通秩序与车辆管理等管理服务项目。业主向物业公司缴交管理费，收费标准为住宅按每月每平方米0.45元计收，商铺按每月每平方米1.2元计收，但本案中物业公司实际以每月每平方米1元向蔡某某收取，若业主逾期缴交管理费则每天按0.1%收取滞纳金。协议签订后，蔡某某当月一次性向物业公司缴交了一年的管理费，之后蔡某某断断续续将房产出租给他人，春兰园14-15幢109号房产自2009年3月5日起就没有交纳物业管理费；14-15幢110、111、112、209、210、211、212号房产自2011年8月25日起就没有交纳管理费。至2014年10月25日上述房产累计拖欠管理费16110元。蔡某某认为物业公司没有按约定每天提供上门清扫生活垃圾及小区内公共场所清扫等服务，导致商铺门前被非法设置为收费停车场，因此停止向物业公司管理费。物业公司承认自2014年蔡某某没有缴纳管理费后可能没有为其清理垃圾，但停车场不是物业公司设置收费。诉讼中，物业公司提供了2008年至2014年向蔡丽辉发出的缴交管理费通知单，证明其每年都有向蔡某某催缴，但因催讨未果，故向金平区法院起诉，请求判令：蔡某某付还拖欠的物业管理费16110元及滞纳金3000元（暂计至2014年10月25日）；蔡某某则认为，物业公司自2006年9月向蔡某某预收一年管理费后，因无法为蔡某某提供服务，所以一直没有再向蔡某某收取管理费，物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。同时，蔡某某认为商铺门前（该路段为本案春兰园小区与东厦花园二期小区的区间路）被非法设置为收费停车场，对此向原审法院提出反诉请求：要求物业公司对非法停车场应予清除并对今后的停车秩序进行管理。
二、裁判
金平区法院审理后认为，物业公司、蔡某某签订的《物业管理服务协议》，是有效合同，应受法律保护，并对双方当事人有法律约束力。物业公司按协议约定为蔡某某提供物业管理服务，蔡某某拖欠物业管理费，属于违约行为，物业公司诉请判令蔡某某付还拖欠的物业管理费，合理合法，予以支持。按时向物业管理方缴交管理服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业管理方的职责。鉴于物业公司在管理服务上存在不足，因此，物业公司诉请判令蔡某某付还拖欠物业管理费的滞纳金，予以驳回。蔡某某关于物业公司主张管理费已超过诉讼时效的抗辩，物业公司提供的缴费通知，是按协议约定以通知形式要求业主缴费，该通知可认定为物业公司每年对债权的主张。因此，该抗辩理由不成立，不予采纳。在审理期间，蔡某某反诉要求物业公司全面履行合同义务，对蔡某某商铺前的非法停车场应予清除。经审理查明，该收费停车场路段的管理职权应属所在行政职能部门而不在于物业公司，且该收费停车场非物业公司设置和收益，物业公司已尽力在与相关部门协调解决。因此，蔡某某的反诉请求依据不足，予以驳回。故判决：（一）蔡某某应于判决发生法律效力之日起十日内向物业公司缴交春兰园14幢109房截止2014年11月5日前、春兰园14幢110、111、112、209、210、211、212截止2014年10月25日前拖欠的物业管理费合计16110元。（二）蔡某某应于判决发生法律效力之日起十日内向物业公司支付上述物业管理费16110元自2014年12月22日起至判决限定还款之日止的滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计）。（三）驳回物业公司的其他诉讼请求。（四）驳回蔡某某的反诉请求。
蔡某某不服一审判决，提起上诉。
汕头市中级人民法院经审理认为，物业费除保安、保洁、绿化、通行秩序、车辆停放等服务费用外，还包括物业管理有关设施、设备的保养、维护费用，业主管领物业后，客观上已接受了物业公司的基本物业服务，蔡某某的商铺处于物业管理区域之内，应按约定履行缴费义务。但物业公司确实存在保安巡逻、卫生保洁不到位等情形，根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”和广东省高级人民法院关于“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整”的指导意见，结合物业公司实际收取的物业管理费已低于原约定的收费标准以及物业公司在提供物业管理服务上存在的瑕疵，酌情调整蔡某某自2009年3月起的物业管理费，按90%计收，其中自2009年9月起至2014年11月5日止，为14499元。因蔡某某对物业公司的服务质量及物业费的交纳存有争议，在争议未得到解决及收费标准未得到调整之前，原审判决蔡丽辉应从物业公司起诉之日起计付滞纳金不当。物业公司主张每年在小区内张贴公示物业费催缴通知书的方式，催要过物业费，而且其提供的服务一直处于连续状态，故蔡某某提出物业公司诉讼请求已超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，予以驳回。
关于停车场的设置，并没有证据证明经有关机关许可或批准，也没有任何单位或个人表示对停车场负责。对未经许可或批准的停车场设置，应由公权力加以干预和处置，物业公司并无强制清除的权力和职能。但物业公司应协助业主向有关行政机关反映、投诉，寻求解决。原审判决不支持蔡某某的反诉请求，处理并无不当，应予维持。蔡密码以此而拒交物业管理费，依法无据，不予支持。
故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对部分实体问题处理失当。依法判决如下：（一）维持汕头市金平区人民法院（2015）汕金法岐民初字第1号民事判决第三、四项及诉讼费的承担。（二）变更汕头市金平区人民法院（2015）汕金法岐民初字第1号民事判决第一项为应于判决发生法律效力之日起十日内向汕头市城市建设开发物业公司缴交2014年11月5日前拖欠的物业管理费合计14499元。（三）撤销汕头市金平区人民法院（2015）汕金法岐民初字第1号民事判决第二项。
三、评析
近年来，伴随城市建设和房地产开发的快速发展，物业管理服务从新生走向逐渐成熟，在这一过程中也滋生了很多的纠纷，其中最多的是物业费纠纷。实践中，业主以拒交物业费的形式表达对物业服务的不满，而物业公司则以欠费为由对业主提起诉讼，业主找出各种理由行使抗辩权，有正当抗辩，也有不当抗辩。抗辩权的正当行使有利于保护业主利益，而抗辩权的不当行使不但会损害物业服务企业的合法权益，还会损害全体业主的公共利益。因此，业主的一系列抗辩理由能否成立，成为法官裁判案件时必须厘清的问题。具体到本案，被告的抗辩理由概括起来主要有几下几类：一、物业服务不到位；二、物业公司的诉讼请求已过诉讼时效；三、是否需要交滞纳金。这些抗辩理由能否支持，要具体问题具体分析。
（一）物业服务不到位抗辩的司法认定
物业费是业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后，应当给付的对价，是维护业主共有和共同管理的建筑物公共部分的费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，物业公司、蔡某某签订的《物业管理服务协议》，相互约定的权利义务明确，是双方的真实意愿，不存在法定的无效情形，是有效合同，对双方当事人有法律约束力。物业公司按协议约定为蔡丽辉提供物业管理服务，蔡某某拖欠物业管理费，属于违约。
合同法赋予当事人债权抗辩权，抗辩权从基本形式分为先履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同作为一种继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，继续性合同每一期的给付之间存在对价关系，应当适用同时履行抗辩权。根据《合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。一方面，物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。另一方面，业主对物业公司的服务不满时，可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。从本案看，物业公司在对蔡某某商铺的物业管理中，确实存在保安巡逻、卫生保洁不到位等情形，存在服务不完全的行为。根据广东省高级人民法院 “物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整”的指导意见，结合物业公司实际收取的物业管理费已低于原约定的收费标准以及物业公司在提供物业管理服务上存在的瑕疵等情况，二审法院酌情调整蔡某某自2009年3月起的物业管理费，按90%计收。
另外，物业公司的服务义务主要依据物业合同，此外还有物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则、行业规范、相关法律规范。法律法规方面，除了《解释》第三条，国务院《物业管理条例》第四十六条、第四十七条的规定，还包括对物业管理区域内违反治安等行为的制止、上报义务，以及物业管理区域内安全防范的协助、应急、上报义务。但实践中一些业主的抗辩主张超出了物业公司的义务范围。本案中，收费停车场为本案春兰园小区与相邻的东厦花园二期小区的区间道路，该路段的管理职权应该是所在地行政职能部门，而不是物业公司，且该收费停车场非物业公司设置和收益，物业公司也已尽力在与相关部门协调解决，蔡某某也可配合物业公司通过所在地职能部门寻求解决。因此，蔡某某的反诉请求依据不足，予以驳回。
（二）物业费请求权的诉讼时效问题
物业费请求权同其他合同债权请求权一样，也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。本案中，被告主张自己没有在催收单签字。而物业服务合同具有继续性、公益性，物业服务企业提供的绿化、保洁等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不仅仅局限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。并且由于业主众多，居住分散，物业服务企业在主张权利方面处于不利地位，因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。一般情况下，物业公司的诉讼请求往往涵盖了过去连续几年被告业主欠缴的物业费，在审理物业管理费诉讼时效是否届满时，首先应审查物业服务企业在主观上是否怠于行使物业管理费催缴之请求权。结合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。也就是说，要将一个合同整体所涉及的物业管理费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每年交费时间视为分期付款的时间。物业公司为春兰园小区提供持续性的物业服务，蔡某某持续地接受物业服务；物业公司在小区内不定期张贴物业费缴纳通知，而且也通过委派物业管理人员上门催收、发送缴费通知，是按协议约定以通知形式要求业主缴费，该通知可认定为物业公司每年对债权的主张，其权利主张并未中止，之前的诉讼时效因此中断重新起算，因此本案中物业公司的主张并未超过诉讼时效。
（三）关于滞纳金的缴纳问题
按时向物业公司缴交物业服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业公司的职责。结合上文分析，如果业主确有证据证明物业服务企业未按合同约定履行债务的，业主也不能拒交物业费，只可以少交物业费，具体少交多少物业费，可以依据双方约定也可以通过法院或仲裁裁定。此时业主拖欠物业费是行使自己的同时履行抗辩权，物业服务企业不能向业主收取逾期付款违约金，而应当吸取教训，改善服务。本案中，双方都存在一定的过错，蔡某某对物业公司的服务质量及物业费的交纳存有争议，在争议未得到解决及收费标准未得到调整之前，不宜从物业公司起诉之日起计付滞纳金。