方某的行为是违约还是行使先履行抗辩权?
方某与崔某订立房屋租赁合同，合同中约定：方某将其房屋出租给崔某开话吧；年租金1万元，每年1月底前交清；租期3年；合同自签订之日起生效，在承租人支付第一年租金后10日内出租人将房屋交付承租人使用。合同签订后，方某即将房屋腾空，但因崔某未交房租，也就没将房屋交付崔某使用。20日后，崔某要求方某交付房屋，而方某则主张，崔某未交付房租不能交房。崔某向法院起诉，要求方某承担违约责任，而方某则认为，自己不交付房屋为行使抗辩权。
评析：对于本案有两种不同的观点：
第一种观点认为，房屋未经使用，不发生支付房租的义务，因此，方某构成违约。
第二种观点认为，崔某未履行其应先履行的义务，方某有权不交付房屋，方某为行使先履行抗辩权，不构成违约。
笔者同意第二种观点，方某不交付房屋不构成违约，而属于行使先履行抗辩权。
先履行抗辩权，是指在规定了先后履行顺序的双务合同中，后履行一方当事人在应先履行一方当事人未为履行债务之前，可以拒绝应先履行一方当事人履行请求的权利。先履行抗辩权既不同于同时履行抗辩权，也不同于不安抗辩权。同时履行抗辩权适用于双方当事人的债务没有先后履行顺序的情形，而先履行抗辩权适用于双方当事人的债务履行有先后顺序的情形；不安抗辩权是先履行义务一方当事人享有的权利，而先履行抗辩权是后履行义务一方当事人享有的权利。
《合同法》第67条规定："当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。"依此规定，先履行抗辩权的成立须具备以下条件：（1）当事人双方互负债务。先履行抗辩权与同时履行抗辩权一样，只存在于当事人互负对待给付的双务合同中。若当事人双方不是互负对待给付的义务，则不发生先履行抗辩权。（2）当事人一方须有先履行的义务。若当事人双方所负的对待给付的义务并无先后履行顺序，则只能发生同时履行抗辩权，而不会发生先履行抗辩权。（3）先履行一方到期未履行债务或未适当履行债务。债务未到履行期，不发生履行问题，只有先履行一方的债务到期未履行或者履行不符合约定，后履行的一方才有权拒绝对方的履行请求。若先履行一方于债务到期时履行了债务且履行符合约定，则不发生后履行一方的抗辩权。在具备先履行抗辩权的构成条件时，后履行一方行使抗辩权，拒绝先履行一方的履行要求的，为行使抗辩权，而不构成违约。但先履行抗辩权也属于延期的抗辩权，不具有消灭对方请求权的效力，只是暂时阻止先履行义务一方的请求权的行使。如先履行一方完全履行了合同债务，则先履行抗辩权归于消灭，后履行一方应当恢复履行其义务。因当事人行使先履行抗辩权致使合同迟延履行的当事人不承担迟延履行的责任。
本案中，当事人双方订立的租赁合同为互负对待给付的双务合同，在一般情形下，租赁合同的租金为使用租赁物的代价，应于使用后交付，但当事人完全可以自由约定租金的交付时间，也就是说租赁合同的当事人双方也可以约定其义务的先后履行顺序。本案中，因当事人双方约定了方某应于崔某交付第一年租金后交付房屋，因此，崔某应先履行其交付租金的义务，在崔某未交付租金时，方某拒绝交付房屋为行使先履行抗辩权，其行为不构成违约。但若崔某支付了第一年的租金，则方某不交付房屋，就构成违约了。