抵押权的物权追及性
1997年12月17日，被告汝南县某公司以其公司国有土地15574.3平方米的使用权作为抵押担保，向原告中国农业银行汝南县支行借款40万元，双方在汝南县土地管理部门办理了国有土地使用权抵押登记。该款到期后，经银行催要，汝南县某公司未予还款。2004年7月20日，银行再次向汝南县某公司发出催收通知书时，才知该公司已将抵押的土地使用权转让给第三人，用以抵偿债务。银行隧起诉汝南县某公司，请求汝南县某公司偿还借款40万元及利息，并对抵押的土地使用权行使抵押权。
法院经审理认为，农业银行汝南县支行与汝南县某公司之间的借款合同和抵押合同，是双方自愿签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。银行请求汝南县某公司偿还借款本息，符合法律规定，予以支持。在抵押权存续期间，汝南县某公司虽将抵押物转让给第三人，但因用以抵押的土地使用权在土地管理部门办理了登记，汝南县某公司在转让抵押物时也未通知银行，根据担保法及相关解释的规定，银行并未丧失抵押权，银行对抵押的土地使用权仍可行使抵押权。法院判决：汝南县某公司偿还银行借款40万元及利息；银行有权从抵押土地的变现价款优先受偿。本案要解决的一个问题是，银行对已转让的抵押土地使用权是否还可行使抵押权。担保法第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。转让行为无效，并非当然无效，只有在抵押权人或受让人主张无效时，法院才可以确认无效。如果抵押权人未主张转让行为无效，抵押权人就不得直接行使追及权，只能向抵押人行使抵押物上的代位权。
根据担保物权的法理，抵押人转让已办理登记的抵押物的法律后果是，发生抵押权人对抵押人的物上代位权，对第三人的追及权，以及第三人对抗追及权的涤除权。担保法只规定了抵押权人的物上代位权，对第三人的追及权，和保护第三人的涤除权未作出规定。抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上或事实上的处分，并不因此构成抵押权的侵害。但抵押人所有权的行使，是要受到抵押权追及性的限制。抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及抵押物所在，行使抵押权优先受偿。然而，由于抵押权人享有追及权，使得买受人对抵押物的所有权处于不稳定状态，为避免这种情况，法律规定了第三人的涤除权，即取得抵押物的第三人可以向抵押权人支付或提存抵押物的适当价款，而消灭抵押权。
因此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。该条款明确规定了抵押权人的追及权和受让人的涤除权。需要说明的是，如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
综上分析，本案汝南县某公司用以抵押担保的15574.3平方米的国有土地使用权，已在土地管理部门进行了抵押登记，现虽已转让给第三人，但作为抵押权人的银行并不因此失去对该土地使用权的抵押权，银行仍有权使抵押权。