承租人基于租赁权提异议应当按照执行行为异议程序进行审查
——孙旭亚基于租赁权提起执行异议案
要点提示：执行法院决定拍卖被执行人房产并发出搬迁公告，案外人以对该房产享有租赁权为由提出“阻止移交房产”的异议请求，不属于对尚未发生的执行行为提异议进而需裁定驳回其异议申请的情形。即便承租人对于房产享有真实、合法、有效的租赁权，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的强制处置。承租人要求法院对其异议按照民事诉讼法第二百二十七条的案外人异议程序进行审查，属于对案外人异议制度的错误理解。
案例索引：
执行异议：深圳市福田区人民法院（2015）深福法执外异字第30号。
执行复议：深圳市中级人民法院（2015）深中法执复字第132号。
一、案情
申请复议人（案外人、执行异议人）：孙旭亚。
申请执行人：平安银行股份有限公司深圳分行。
被执行人：芦波。
申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行与被执行人芦波借款合同纠纷一案，深圳市福田区人民法院（下称福田法院）查封并决定处分被执行人名下位于深圳市福田区振华东路玮鹏花园5号楼21H号及深圳市南山区侨城东路金海燕花园3栋8F号的两套房产以清偿债务。福田法院为此发出（2014）深福法执字第6506号《公告》，责令被执行人及居住在涉案房产内的人员在指定日期内自行迁出，逾期不迁出的，该院将强制搬迁。强制搬迁时，居住在上述房产内的人员与被执行人签有租赁合同的，在公告之日起七日内将租赁合同原件及复印件交至该院，否则视为不存在租赁关系。
案外人孙旭亚对公告不服，向福田法院提出异议，称：2007年5月20日，被执行人与异议人签订一份《民间借款合同》，约定借款200万元，被执行人将金海燕花园3栋8F号房产出租给异议人。合同签订后，异议人将借款支付给被执行人。2007年5月25日，双方另行签订一份《房屋租赁合同》，约定被执行人将金海燕花园3栋8F号房产出租给异议人，租期自2008年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每月5500元。合同签订后，异议人及家人入住该房产。2010年9月4日，双方另签订一份《<房屋租赁合同>补充协议》，约定金海燕花园3栋8F号房产至2015年9月5日期间的租金全部由借款利息折抵，折抵后尚欠利息1377000元，该房产继续出租给异议人至2028年6月30日。协议签订后，异议人继续居住至今，据此请求阻止移交涉案房产。
申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行答辩称：1.金海燕花园3栋8F号房产是被执行人名下的财产，且系本案抵押物，福田法院执行该房产不违反法律规定。2.异议人所称租赁事实即使真实，也不足以排除对涉案房产的拍卖，仅应在拍卖公告中对标的物的现状予以补充。3.异议人所称房屋租赁法律关系，应在涉案房产拍卖成交后另循法律途径解决。
二、裁判
福田法院经异议审查认为：涉案房产作为被执行人名下财产，该院依法查封并决定处分，符合法律规定。案外人如需主张承租人身份，在搬迂公告发出后，可以按照公告的要求，向执行员提交房屋租赁合同原件及复印件。但异议人仅因该院决定拍卖并发出公告，就直接要求“阻止移交涉案房产”，属于对未发生的执行行为提起执行异议，不符合执行异议的受理条件。同时，因案外人对本案所涉事项的解决途径理解有误，该院在此一并予以说明，在案外人提出被执行房屋存在租赁合同的情形下，依法需由执行员审查是否可以将此作为房屋现状列入拍卖公告；如对执行员审查后作出的决定有异议，可以提出执行行为异议；如与拍卖买受人就租赁合同的效力、期限等有分歧，引发纠纷，则需通过诉讼解决，并非执行异议案件的审查范围。另，案外人的异议不属于执行标的本身存在权属争议的情形。综上，案外人的主张，不符合执行异议的受理条件，依照民事诉讼法第二百二十五条的规定，作出裁定：驳回孙旭亚的执行异议申请。
孙旭亚对该异议裁定不服，向深圳市中级人民法院（下称深圳中院）提出复议，请求：1.撤销福田法院（2015）深福法执外异字第30号执行裁定，立即停止对金海燕花园3栋8F房产的一切执行措施。2.支持申请复议人提出的在租赁期内阻止移交租赁房产的请求。3.将（2015）深福法执外异字第30号执行裁定的表述纠正为“可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。
深圳中院经复议审查认为：引发申请复议人提出异议的争议执行行为，系福田法院针对被执行人名下玮鹏花园5号楼21H号房产和深金海燕花园3栋8F号房产张贴的《公告》。该《公告》明确要求被执行人或其他居住在涉案房产内的人员须于公告张贴之日起十五日内自行迁出，逾期不迁将强制搬迁。可见，公告的内容是明确、具体的。申请复议人异议指向的是福田法院已经作出并客观存在的执行行为，该异议属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议。“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。孙旭亚要求对其异议按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查，属于对案外人异议制度的错误理解。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第十一条第一款的规定，作出裁定：撤销（2015）深福法执外异字第30号执行裁定并指令福田法院对孙旭亚所提异议进行审查。
三、评析
（一）孙旭亚所提异议是否属于对“未发生的执行行为”提异议
福田法院驳回孙旭亚异议申请的逻辑是认为，该院在涉案房产所贴公告只是告知该院决定拍卖房产而并未要求移交该房产，故孙旭亚关于“阻止移交涉案房产”的异议请求，属于对尚未发生的执行行为提异议，不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议审查范畴。笔者以为，根据民事诉讼法第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，由人民法院进行审查。因此，执行行为异议审查的对象，主要是指由执行法院作出并引发当事人、利害关系人提出争议的相关执行行为。因此，对于法院尚未作出的执行行为，因据以审查的争议行为并未客观存在，故启动执行异议审查程序没有必要，否则是对有限司法资源的耗费。但引发本案案外人提出异议的争议执行行为，系福田法院在金海燕花园3栋8F号房产张贴的公告。公告明确要求居住在涉案房产内的人员须于公告张贴之日起十五日内自行迁出，逾期不迁将强制搬迁。可见，公告意思表示的内容是明确、具体的，即涉案房产内的居住人员必须在公告指定期限内向法院移交房产，目的是为了清空房屋以便法院后续启动评估、拍卖程序。异议人正是基于对该强制限期迁出涉案房产的执行行为不服，提出阻止移交房产的异议请求。也就是说，异议人所提异议指向的是福田法院已经作出并且客观存在的执行行为，而非福田法院所称的“对未发生的执行行为提起执行异议”。福田法院的认定，属于对本案案外人所提异议指向的错误理解，由此得出的“驳回其异议申请”的审查结论自然不当。
（二）对孙旭亚基于租赁权所提异议应当按照何种程序进行审查
基于福田法院驳回异议人的异议申请的处理不当，本案的复议审查焦点就在于，对异议人基于对房产主张享有租赁权提出的异议，应当按照何种程序进行审查处理。对此，存在两种意见：
一种意见认为，应当按照民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人异议程序进行审查。理由是：案外人针对执行法院就某一特定执行标的作出的执行行为，既以案外人的身份提出排除强制执行该标的的案外人异议，又以利害关系人的身份提出该执行行为违法的异议的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第八条的规定，需要视案外人提出的执行行为异议与其主张的实体权利是否相关而区别对待。孙旭亚的异议，既包含针对法院拟强制处分涉案房产而提出的排除执行该房屋的案外人异议，又包含针对法院要求限期从涉案房产搬迁而提出的不同意向法院交付房屋的执行行为异议，且该两项异议均基于对涉案房产主张租赁权这一实体权利。因此，对孙旭亚提出的异议，应当遵照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，按照民事诉讼法第二百二十七条的规定受理审查。
第二种意见认为，应当按照民事诉讼法第二百二十五条所规定的执行行为异议程序进行审查。理由是：根据“买卖不破租赁”原则，即使租赁物发生物权变动，承租人所能主张的也只是租赁物的买受人应当受原租赁关系的约束，但并不能进一步主张租赁物在租赁期间内不得发生物权变动，否则便构成对出租人就租赁物所享合法处分权的过分限制。依循案外人异议程序进行审查，就有可能出现实际执行效果与实体法关于“买卖不破租赁原则”内涵的矛盾。理由在于，启动案外人异议审查，就意味着后续还可能衍生出执行异议之诉。执行异议之诉可能历经一审、二审程序，全案定谳的周期会很长，这势必对法院强制处置不动产的工作造成严重影响。假如在本复议案中认定今后对于法院处置不动产过程中承租人基于租赁权提出的异议，一律按照案外人异议程序审查，那可能会变相鼓励被执行人与案外人恶意串通拖延法院处置不动产的进程，执行程序首重效率的价值取向势必无从谈起。
笔者认为，第二种意见更具合理性。道理在于：租赁权属于债权，其主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权。基于债权系相对权、对人权的法理，承租人原则上只能对出租人主张权利。近代以来，伴随经济的快速发展以及所有权观念由偏重“所有”向偏向“利用”的转变，民法方逐渐重视并强化对承租人法律地位的保护。相应的，确立起“买卖不破租赁”的原则。根据该原则，租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物的受让人仍应当承受原租赁关系的约束，旨在保护处于弱势地位的承租人的合法权益。典型立法例者，如德国民法第571条第1项规定：“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”法国民法第1743条规定：“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人；但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”日本民法第605条规定：“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力。”我国虽然尚未完成民法典的编撰工作，但在相关单行法或司法解释中亦承认这项原则。举起要者，包括担保法第四十八条、合同法第二百二十九条、物权法第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，根据这些法条的规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。但需要强调的是，“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权，不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。物权变动，既可以基于法律行为发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）发生。即便承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。
按照我国民事诉讼法的制度设计，为保障执行案件当事人以及执行案件当事人以外的人的合法权益免受法院执行行为的侵害，分别于第二百二十五条和第二百二十七条设置了执行行为异议和案外人异议两种救济制度。执行行为异议，旨在审查执行法院作出的执行行为是否违反法律规定，审查的结果是撤销或改正执行行为，侧重于程序权益的救济；案外人异议，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查的结果是是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济。对照两项制度的区别，对承租人基于租赁权所提异议按照民事诉讼法第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查，似乎合乎立法本意。但应当指明的是，案外人所主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利，典型者如所有权（还包括虽不构成权利但值得法律保护的所有者期待权），即案外人主张其是法院拟执行的标的物的实际所有人，但并非所有的实体权利都足以阻止法院的强制执行。租赁权虽然自近代以来有物权化的倾向，但其本质上仍然为债权，其虽以对租赁物的占有、使用作为主要权能，但并不足以限制租赁物在租赁期内发生物权变动，无论物权变动的原因是基于意思自治的法律行为，还是基于国家意志的公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖、以物抵债）。因此，通常情形下，案外人不能基于租赁权提出案外人异议。
执行实践中，承租人基于对法院拟执行的不动产提出异议的情形非常普遍，而且通常承租人或被执行人提交的租约周期都很长，短则数年，长则数十年。这当中不排除相当部分情形是被执行人为对抗法院执行而与案外人恶意串通虚构租赁关系。对于法院查封房产后签订的租赁合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。由这两款规定可知，对于法院查封后签订的租赁合同是无法对抗法院的执行行为的。反而实务中颇感棘手的情形是租赁合同设定时间先于法院查封时间，法院应当如何处理的问题。对此，最高人民法院于2015年5月5日公布并施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”从这一条文的表述来看，首先，无法解读出对承租人基于租赁权提出的阻止移交房产异议，必须按照案外人异议程序审查处理；其次，即便根据该条规定人民法院经审查后支持的“请求”，也仅是指承租人在租赁期内可以拒绝向受让人移交占有被执行的不动产。这一点事实上与“买卖不破租赁”的原则是相符的。而且也说明，承租人所能阻止移交的只是租赁期内的占有权，并不能阻止法院的拍卖行为本身，否则条文中也不会出现“受让人”的表述。因为受让人显然只有通过参与法院的拍卖、变卖才可能取得被执行人名下的不动产。
由此明了，即对于基于租赁权所提的异议，重点在于审查处理承租人与受让人的关系，即承租人是否有权阻止向受让人移交房产，这要视租赁关系本身是否真实、合法而定；但是无论租赁关系是否真实、合法，均不能阻止法院对于租赁物本身的执行。而案外人异议程序主要处理的是案外人与法院就执行标的之间的对抗关系，即案外人的实体主张能否排除法院的执行。故，并不需要动用案外人异议制度来审查承租人对法院拍卖租赁物行为所提异议。