商品房交付时房屋质量问题的责任承担
——柴某诉被告上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【案例要旨】
近年来房地产开发企业与购房者之间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多，尤其是商品房交付时业主发现房屋存在质量问题，拒绝接收房屋而引发的争议。此种情况下，开发商究竟应当承担逾期交房的违约责任还是仅仅承担交房后的保修责任，需要从房屋交付条件、质量瑕疵程度等方面综合认定。
【案情简介】
原告柴某。
被告上海某房地产公司。
2011年11月8日，原告柴某与被告上海某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买某套房屋。合同约定，被告定于2012年12月31日前将上述房屋交付原告，如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。同时，合同第十条约定了房屋交付条件：被告上海某房地产公司取得《住宅交付使用许可证》，对该房屋设定的抵押已注销并按规定缴纳物业维修基金；在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同第十三条约定，房屋符合本合同第十条的交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为取得《住宅交付使用许可证》并向原告发出《入住通知书》。合同签订当日，原告按约支付了全部的房款。
2011年12月14日，上述房屋所在地块取得《建设工程竣工验收备案证书》，同年12月26日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年3月26日，被告交纳了商品房住宅维修基金，并于2012年6月5日取得大产证。2011年12月27日，被告向原告发出交房通知书，并2012年6月8日，被告向原告发出温馨告知，通知原告在2012年6月11日至2012年6月21日到售楼处签署《房屋交接书》。原告于2012年7月16日至被告处签署了《房屋交接书》。当天在验房过程中，原告提出了房屋中存在裂缝和积水、漏水问题，并在《接管验收记录》中进行记录后要求予以维修。
2013年1月15日，被告向原告发函，认为在交房过程中原告提出房屋存在窗户渗水等质量瑕疵已修复完毕，通知原告于2013年1月20日之前对该房屋进行查验。2013年3月31日，原告回函被告，认为在被告规定之日前查验，发现该房屋依旧存在质量瑕疵，仍不能满足居住生活之目的，要求被告继续维修并承担逾期交房的违约金和延长房屋质保期。期后，原告又分别于2013年4月23日和6月9日两次在物业陪同下进行验房，但均发现仍存在渗漏水情况。后经维修完毕后，于2013年6月26日，原告在物业公司领取了系争房屋钥匙等，并在接管验收记录上签字。由于为逾期交房问题双方协商未果，原告遂诉至本院。
原告诉称：原告认为在2012年7月第一次交接过程中，由于发现系争房屋存在严重渗漏水情况，无法正常居住使用，故要求被告予以修复，但被告直至2013年6月26日维修完毕，被告已经逾期交房。
被告辩称：根据合同约定，在系争房屋符合交付条件后，被告已经于2012年6月8日完成房屋的实际交付，房屋质量瑕疵不影响房屋交接的事实，且相关质量问题已经得到修复，被告不应承担逾期交房的违约责任。
【审判结论】
一审认为，上海某房地产公司取得《住宅交付使用许可证》等仅是证明系争房屋符合了交付的条件，但作为住宅应当能满足正常居住的目的。柴某验收房屋时，发现房屋存在严重积水和渗漏水情况，无法正常使用，要求上海某房地产公司进行修复后再交付，符合常理，上海某房地产公司没有完成实际交付的义务。上海某房地产公司在了解房屋存在质量问题后，应当及时承担起保修的责任和义务。但上海某房地产公司在近半年时间内，到合同约定的最后交付期限也未完成修复的义务，直至2013年6月26日才修复后将系争房屋交付柴某，故上海某房地产公司的实际交付日应为2013年6月26日，上海某房地产公司已经构成逾期交房，柴某要求上海某房地产公司按约承担逾期交房的违约责任，应予支持。另外，对于原告主张的空置损失和保质期重新起算的要求，本院认为，由于约定的违约金已经高于原告提出的空置损失的要求，且空置损失和质保期延长的主张无合同约定及相关法律规定，本院对原告的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告上海弘晔房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告柴军辉逾期交房违约金人民币146,680.49元；二、驳回原告的其余诉讼请求。
上海某房地产公司不服一审判决提起上诉。二审认定原审法院认定事实无误。二审认为，系争房屋的确存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题，渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果，柴某以此为由拒收系争房屋缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”，故上海某房地产公司在本案中所应承担的是质量修复责任，而非逾期交房责任，上海某房地产公司承担柴某房屋空置的损失。二审判决：一、撤销原判；二、上海某房地产公司赔偿柴某房屋空置损失费48,000元；三、驳回柴某的其余诉讼请求。
【评析意见】
本案争议焦点在于被告上海某房地产公司是否在合同约定期限内完成了系争房屋的交付，原告验收时发现房屋质量瑕疵是否能阻却房屋的交付。商品房的交付又称为“入住”“收房”,是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为，是商品房买卖合同履行的一部分。
一、商品房交付的条件
（一）法定交付条件
对于商品房的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
综合上述法律、行政法规的相关规定，可以认为，商品房交付的法定条件是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件。在实际中，主要有以下文件：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。在本案中，被告上海某房地产公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明其交付的商品房已验收合格，达到商品房交付的法定条件。
（二）约定交付条件
商品房的交付除了满足最基本的法定条件外，开发商和业主还在签订《商品房买卖合同》时就交房条件和质量标准进行了约定，其约定具有法律效力。如果《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准有明确约定,房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准, 那么业主就可以拒收房屋, 待开发商将房屋质量问题解决, 并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续, 如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的, 业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。但是在大多数情况下开发商与业主签订的《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准没有明确约定,这种情况下，应当按照国家标准、行业标准履行，如果没有前述标准的，可以按照符合合同主要目的的标准履行。
二、商品房质量瑕疵的责任承担
在本案中，原告验收房屋时虽然发现了一定的质量问题，但被告交付的房屋已经取得相关证书，开发商也已按照合同约定的条件进行了交付，这种情况下，是否能认定开发商已完成交付义务，只需承担修复责任？《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“竣工验收合格”的房屋之外,还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够正常居住使用。另外，我国《合同法》第一百四十八条也规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”对于业主来说，购买商品房的主要目的大多数情况下都是居住使用，如果业主所购买的房屋不能正常住人使用，那么其购房目的显然不能实现。所以如何认定严重影响房屋买受人正常居住使用的质量问题是解决开发商与业主之间此类争议的关键。以下笔者将结合不同类型的质量问题具体分析：
（一）商品房主体部位质量问题
商品房基础工程、主体结构出现的质量问题一般表现为：房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。如果商品房出现了上述质量问题，商品房购买人的财产及人身安全将受到极大的威胁，况且该类质量问题没法通过修复等方式保证买受人的财产、人身安全及正常使用居住，属于严重影响正常使用居住的情况。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条明确规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（二）商品房其他部位重大质量瑕疵
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中虽然提到“严重影响正常使用的质量问题”，但是什么样的质量问题属于严重影响商品房买受人的正常使用，这是司法解释中没有明确的，其他相关法律法规中也未对此作出规定，导致实践中开发商和商品房买受人对此争议较大。实践中为了公平裁判此种案件，一般都会对出现的质量问题进行质量鉴定，鉴定部门对于“严重的”标准，一般从以下几个方而考虑：一是商品房是否存在影响使用人生命财产安全的质量问题。商品房的最基本的功能是要求具备正常的居住和使用，如果商品房的质量已威胁到买受人及家人的生命财产安全，那么就可以认定为“严重的影响正常居住使用”；二是商品房是否存在影响使用人身体健康的质量问题。威胁买受人身体健康的情况主要体现在室内环境和室外环境，室内环境污染主要指室内装修导致的污染，如装修物产生的甲醛等有害物质对人体健康产生影响。而室外环境就相当广泛，如商品房所在小区存在严重的噪音污染、未完工程产生的建筑材料垃圾以及生活垃圾导致的污染；三是商品房经过开发商多次的维修仍然无法恢复原状。根据通常理解，如果商品房出现的质量问题能经过简单修复即可恢复原状，这样的质量问题应该属于一般的质量问题。但若一处质量问题经过多次的维修都无法恢复原状，理应属于严重影响买受人正常居住使用的情形。在前述案例中，被告交付的房屋存在严重积水和渗漏水情况，而且被告在了解房屋存在质量问题后的近半年时间内，多次维修都未修好，直到合同约定的最后交付期限时房屋仍存在严重的渗漏水现象，导致买受人无法进行装修入住，此种情况应该属于严重影响买受人的正常使用的质量问题，被告应当承担逾期交房的违约责任。
（三）商品房一般质量问题
商品房作为一种人工产品，存在一般的质量问题是十分常见的。一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用，不会给使用人带来生命财产安全的问题，并能经过简单处理就能恢复原状。实践中常见的一般的质量问题包括:商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题；商品房安装工程中的管道安装、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。但若前述出现的质量的问题经过多次修复仍未完全修复，该种质量问题的性质就将发生转化，转变成严重影响买受人正常使用的问题。因此，开发商向业主交付的商品房仅存在上述轻微的质量瑕疵，而该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用时，业主拒收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约责任显然不具有合理性。因为，开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务，即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。
综上所述，商品房交付使用既应符合法律、行政法规的基本法定条件，又应满足合同的约定条件，同时，房屋存在影响正常使用的重大质量瑕疵的，仍应认定为不符合商品房交付条件。
【附录】
案例索引：
一 审：上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三(民)初字第2040号（审判员屠朝辉，书记员査义琳）
二 审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二(民)终字第2987号（审判长孔美君，审判员郑卫青，代理审判员杨斯空，书记员赵樱）