【案情】周某租赁某城建公司的房屋一处，租期到2014年5月止，年租金为 4.7万元。在未办理任何登记备案手续且无任何证件执照的情况下，周某在该处经营幼儿园至2013年 11月。2013年11月18日，周某与宋某签订店铺转让合同一份，约定将该店铺转让给宋某使用，租赁期限自2013年 11月18日始至2014年5月11日止，转让费为 6.3万元，由宋某交纳相应的物业费、水电费。双方还约定，租期内宋某继续以周某名义办理办园许可证，营业执照由周某办理，经营范围为幼儿园。
合同签订后，宋某向周某交纳了 1 万元的定金，并接手经营。合同签订后第三天，宋某即将幼儿园内部分空调、玩具等物品搬走，再未回过该幼儿园。后周某向法院提起诉讼，要求宋某支付转让费及补交的物业费、水电费。
【裁判】一审法院经审理认为，周某与宋某签订的店铺转让合同，系双方真实意思表示，合法有效。但周某在未取得幼儿园经营许可证的前提下，将房屋转让给宋某开办幼儿园，违反国家教育部门的相关规定，转让行为存在过错；宋某明知周某未办理幼儿园经营许可证，仍愿意接转租赁的房屋经营，接转后在较短的时间内搬离，未尽到通知周某退出转让房屋事宜的义务，致使涉案房屋空闲数月，宋某对此亦存在过错，结合双方的过错程度，判令由宋某承担本次转让损失的70% ，周某自担30% 。宋某不服该判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原审判决。
【评析】本案的焦点在于涉案店铺租赁合同是否有效。在审理过程中形成了三种意见：
第一种意见认为，涉案合同名称为店铺租赁合同，合同中虽含有经营许可证照的内容，但本案中办园许可证并未得到审批，故涉案租赁合同并不包含办园许可证的租赁，双方的店铺租赁合同，不违反法律规定，应为有效合同；
第二种意见认为，宋某签订该合同的目的是为了经营幼儿园，从房屋租赁费数额看，周某从宋某处收取的租金数额要远高于其向某城建公司交纳的租赁费数额，故推定双方的租赁行为并非单纯的房屋租赁关系，而是幼儿园许可证和房屋的概括租赁。因幼儿园办园许可证具有独占性，不允许私自转让，故涉案店铺租赁合同应为无效合同；
第三种意见认为，涉案店铺租赁合同是幼儿园许可证和房屋的概括租赁，但依据《合同法》第56条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”涉案店铺租赁合同应为部分有效合同。
笔者同意第一种意见。幼儿园办园许可证是教育行政部门在行使行政职权中许可举办幼儿园的有效凭证，具有独占性，不允许私自转让。店铺租赁合同不属于典型的有名合同，其是否有效关键是看合同内容是否包含了办园许可证这种无形价值的租赁，同时还要看房屋的租赁和办园许可证的租赁是否具有可分性。
虽然宋某签订涉案店铺租赁合同是为了经营幼儿园，而且合同中有相关办园许可证的内容，但是后两种意见中单纯以租赁费之差额来确定办园许可证的租赁费用不妥。房屋的租赁费用数额受市场等多种因素的影响，且涉案店铺租赁合同明确约定了 6.3万元是房屋的转租费，关于周某负责办理办园许可证仅是实现合同目的的附随义务。故，应当认定房屋租赁合同有效。