【要点提示】因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。当事人未依法选择起诉方向时，法院必须行使释明权。
【案例索引】
（2010）彬民初字第00043号
【主要案情】
原告赵四维，
被告刘明儒，
原告赵四维诉称，2005年4月14日，原、被告签订了四海（原称梦云）宾馆承包合同，原告承租被告位于彬县北大街电影院隔壁的四海宾馆，期限六年，即从2005年5月1日起至2011年4月30日止，年承包费5万元。2009年前季，彬县文体事业局与被告协商四海宾馆拆迁事宜，并于2009年9月30日达成关于四海宾馆拆迁的《房屋拆除补偿协议》。该协议约定：“乙方（被告）与房屋承租方（原告）承包合同解除事宜，由乙方自行解决。该拆除范围内原有的水、电、电话、有线电视、宽带等设施，销户、过户手续乙方自行办理，已使用并产生相关费用的，乙方自行结清”该协议签订后，彬县文体事业局分别于10月6日、10月9日、12月4日，先后拆除了四海宾馆的门头、大厅以及三层主楼。原告的部分财产被掩埋于废墟之下，部分则为拆迁公司拉走，部分被运回彬县文体事业局。原告寻找，彬县文体事业局的答复是：“我拆的是我买的房子，你寻刘明儒去，刘明儒把你这事承担了”而刘明儒则认为：“这事与我无关，这152万是我给我要的，你寻文体局去”。原告认为，被告在与彬县文体事业局签订协议前，未与原告协商解决、未对尚未到期的原承包合同中的相关事宜进行结算，在原告未参与、未授权的情况下，越俎代庖签订协议，作出“自行解决”的承诺，随意处分了原告的求偿权利，违犯了国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定；被告既然在与文体局的协议中承诺“自行解决”与原告的相关问题，事后却置之不理，拒不赔偿原告损失。为此请求依法判决被告赔偿原告停业损失31.2万元、搬迁安置补偿费2.96万元、装修损失11.56万元、设施投资损失22.086万元、部分设施安装费1.6万元、未到期租赁费2.9167万元、租赁合同押金0.5万元、违约金6.8万元，以上共计79.6227万元。
被告刘明儒辩称，原告所述有不实之处，一是被告并未收取原告租赁合同押金0.5万元，二是被告就政策性拆迁解除合同事宜与原告进行了协商，约定原告于2009年5月10日向被告交清2009年租赁费5万元，如果政府拆迁，未到期租赁费被告按月退回原告。被告与原告租赁合同不能履行的原因是政府拆迁，不是被告主观违约，被告不应承担赔偿责任。被告与彬县文体事业局签订协议得到的补偿，是对被告房地产补偿，并不包含原告的营业损失及其它补偿，原告是否得到补偿是原告与彬县文体事业局的事，与被告无任何关系。被告作为被拆迁人，没有保护原告财产的义务，原告不顾拆迁单位多次动员的现实，采取消极对抗的方式，迟迟不愿腾出自己的财物，造成财物毁损，责任在原告。被告对原告没有安置、补偿的义务，负有安置补偿责任的是拆迁单位，原告应向拆迁单位讨说法。综上，被告只愿退回未到期的租赁费，请求驳回原告其它所有诉讼请求。
【审判情况】
根据原、被告陈述、举证、质证及法庭调查，可认定案件事实如下：
2005年4月14日原、被告签订梦云宾馆（后改称四海宾馆）承包合同，原告承租被告位于彬县北大街电影院隔壁的梦云宾馆，期限六年，即从2005年5月1日起至2011年4月30日止，年承包费5万元。约定在承包期内如遇政策性和自然界不可抗拒的政策性拆迁、战争、地震等情况，双方协商解决，在承包期内，违约方应赔偿对方一切损失。2009年5月10日，被告收取原告2009年5月1日至2010年5月1日承包费5万元，当日原、被告达成《四海宾馆承包费收退协议书》一份，约定若遇拆迁造成原告不能继续经营，被告退回原告未经营期间的承包费。2009年9月30日，被告与彬县文体事业局达成关于四海宾馆拆迁的《房屋拆除补偿协议》。约定甲方（彬县文体事业局）补偿乙方（刘明儒）拆除范围内的所有房地产补偿费总计152万元，乙方与房屋承租方承包合同终止事宜，由乙方自行解决，该拆除范围内原有的水、电、电话、有线电视、宽带等设施，销户、过户手续由乙方自行办理，已使用并产生相关费用的，乙方自行结清。2009年10月6日，彬县电力有限责任公司、彬县自来水总公司接县政府通知对四海宾馆停电停水。2009年12月4日，彬县文体事业局对四海宾馆进行了彻底拆除。
陕西省彬县人民法院审理认为，原、被告之间签订的宾馆承包合同，实为房屋租赁合同，因政府拆迁无法继续履行，被告应退回原告从2009年10月6日起至2010年4月30日止未经营期间的租赁费。原告要求租赁合同押金0.5万元，被告否认，原告无证据印证，不予支持。原告要求的违约金6.8万元，因被告无违约行为，不予支持。原告要求的停业损失31.2万元、搬迁安置补偿费2.96万元、装修损失11.56万元、设施投资损失22.086万元、部分设施安装费1.6万元，因被告无侵权行为，不予支持。被告与彬县文体事业局签订的《房屋拆除补偿协议》，原告不是合同当事人，也未在该协议上签字，故对原告没有约束力，原告不能据此要求被告给予赔偿。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，由此可见，拆迁人彬县文体事业局除与被拆迁人刘明儒订立拆迁补偿安置协议外，还应当与房屋承租人赵四维订立拆迁补偿安置协议，拆迁人不能违规将其对承租人的补偿安置责任随意转嫁给被拆迁人，若拆迁人已将给承租人的补偿安置等费用依约定交给了被拆迁人，则应在对承租人补偿安置后进行追偿。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
被告刘明儒退还原告赵四维未营业期间租赁费28356.16元；
驳回原告赵四维的其它诉讼请求。
【评析】
通过对该民事判决书的学习，案件在实体上无懈可击，故结合《合同法》及其理论，就该判决书程序等方面进行分析、探讨，意在抛砖引玉，共同提高，不妥之处敬请各位批评指正。
1、根据【合同法】第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。但是在本案中，原告的诉称、被告的答辩对此均未涉及，法院不但未在法庭调查之前及时行使释明权，引导原告择一而诉，反而在判决的论理部分认定被告既未违约，又未侵权。
2、本例判决的结案案由为房屋租赁合同纠纷，依据【合同法】理论，逻辑上必须就合同整体或部分条款有无法律效力、是继续履行还是终止履行、予以解除，首先作出明确判断，并置于判决主文首条。不管合同当事人是否曾在此点发生争议。然后再审查有无违约，如何承担违约责任，是否存在免责理由等等。做到层次分明。
3、根据【合同法】第121条 当事人一方因第三人的原因造成违约的.应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。应认定被告已经构成根本性违约，使原告无法实现合同目的，但依法应予免责。即被告辩称：“租赁合同不能履行的原因是政府拆迁，不是被告主观违约，被告不应承担赔偿责任。”理由成立。
第1页 共1页 来源：陕西法院网