【重点提示】房屋租赁合同中转租的概念和条件：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。其成立必须满足以下条件：一是转租期限必须在原租赁合同期限内，而不能超过原租赁合同的期限;二是转租前承租人必须取得原出租人的同意；三是原租赁合同继续有效，次承租人只是向承租人交付租金，而出租人仅向承租人收取租金，次承租人与出租人不发生法律关系。
【案件索引】
城固县人民法院于2011年5月6日出具的2010城民初字第863号民事判决书。
【案件情况】
原告：白某，男，58周岁
被告：孙某，女，44周岁
原告曾将自有房屋出租于案外人李某，在租赁期间，被告与李某商议欲转租此房，并支付给李某3000元人民币的转租费，且于2008年4月份搬于此房居住。后原告与李某的租赁合同到期，但被告一直居住此房，言其是从李某处转租而来，拒不退房屋于原告。后经商议，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同期限从2008年6月22日至2009年6月22日，并约定“在租赁期内不得破坏墙壁、地面及供电、供水设施，交房时必须保持房屋原貌”。其后被告对房屋进行了装修，花去装修费6800元人民币，原告知道被告私自装修后，曾向被告提出异议，经商议，原告表示谅解被告的行为，没有追究。2009年6月22日合同到期后，原告没有依合同约定按时返还原告房屋，欲继续承租此房，但原告坚决要求返还房屋，双方再次商议后，遂于2009年10月24日签订了临时协议书，约定被告可以暂时使用原告的房屋，但最晚不能超过2010年6月22日，且约定被告必须于2010年6月22日前返还房屋，不得拖延，否则延迟一天按150元/天计算拖延房租。同时约定被告使用期间不得破坏房内设施及墙壁、地面，不得加装其他设施，保持房屋原貌。2010年6月中旬，被告又将房屋转租给案外第三人，同时收取了转租费4000元人民币。现因被告无法按时返还房屋，双方遂发生争议。
庭审中，被告主张2009年10月24日签订的临时协议书是出于原告的胁迫不得已才为之，同时向法庭提交了适当降低违约金的申请。
【审理经过】
案件受理后，办案法官本着平等自愿，促进和谐的原则，多次组织双方当事人进行调解，但终因双方分歧过大而无法达成一致意见。2011年5月6日，法院认为被告与原告房屋原承租人李某之间约定及按约定支付李某转租费3000元人民币的行为，应是李某承租期间屋内所置物品的转让费，而不是所谓的转租费。本案查明的事实可知，原告与李某之间的租赁合同到期后自动解除，因此就不存在被告转租的事实，更不能认定支付3000元人民币的行为是“转租费”。所以被告所述其是从李某处转租而来的主张与法律有悖，本院不予支持。但被告与原告2008年8月7日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容详实具体，主体合格，形式合法，且已履行完毕，本院予以确认。在合同履行期间被告虽私自对承租房屋进行了装修，但事后原告表示理解，并不予追究，可以认定是原告对被告装修房屋的认可，本院予以确认。2009年10月24日双方签订的临时协议也是双方的真实意思表示，内容有效，主体适格，形式合法，应予以保护。被告所述签订临时协议时是出于原告的胁迫而为之的主张，因没有证据予以证明，本院不予支持。2010年6月中旬，被告又将房屋转租给第三人并收取转租费4000元人民币的行为，也不能认定为法律意义上的转租，只能认定为其是对屋内物品的转让。因此被告理应按临时协议约定的期限向原告返还房屋，但其基于错误的认识致使不能按期返还房屋，对原告造成的损失应该承担赔偿责任。
由于双方约定的违约责任承担方式和计算金额明显过高，依据被告的申请，结合当地物价消费水平及房屋租赁市场的价格水平，为了充分发挥违约金补偿性的功能，按迟延一天交房，以每天30元人民币的价格计算房租。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款和《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告在本判决生效之日起十五日内，以现状交付房屋于原告。
二、由被告按每天30元人民币的价格支付原告房屋租金，支付期限为2010年6月22日至实际交房之日。
【评析要点】
本案的焦点是双方争议的房屋转租是否成立？所谓“转租费”性质的认定？双方2009年10月24日签订的临时协议书约定的违约金是否过高？
第一，房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。其成立必须满足以下条件：一是转租期限必须在原租赁合同期限内，而不能超过原租赁合同的期限;二是转租前承租人必须取得原出租人的同意；三是原租赁合同继续有效，次承租人只是向承租人交付租金，而出租人仅向承租人收取租金，次承租人与出租人不发生法律关系。显然，本案中被告2008年4月支付李某3000元人民币“转租费”而承租原告房屋及后来房屋到期后拒不退房的行为不能成立转租，原告与李某之间的租赁合同到期后自动解除，因此就不存在被告转租的基础，更不能认定支付3000元人民币的行为是“转租费”。而2010年6月中旬，被告又将房屋转租给案外第三人，同时收取了“转租费”4000元人民币的行为也不能成立转租。
第二,“转租费”性质如何认定，结合先前对于转租的分析，转租费只是现实中当事人基于错误的认识而产生的错误的叫法，事实应该认为是房内物品的转让费，因为此时转租亦不成立，转租费就无从谈起，且“转租费”与法律对转租的规定相悖。
第三，对于2009年10月24日签订的临时协议书约定的违约金是否过高，合议庭在合议时认为双方原来房屋租金是每月600元人民币，而双方2009年10月24日签订的临时协议书约定迟延交房一天的违约金是每天150元人民币。考虑到当地物价消费水平及房屋租赁市场的价格水平，此约定明显过高，为了充分发挥违约金补偿性的功能，可以适当降低违约金的数额，按迟延一天交房，以每天30元人民币的价格计算房租。
案件宣判后，双方当事人均表示服从判决，也都没有提出上诉，现在案件已进入执行阶段。房屋转租在现实生活中普遍存在，但是如果在具体的操作中无视法律的规定，带给自己的将是巨大的损害，最终也只能自己承担损失。
第1页 共1页 来源：陕西法院网