湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第25号
上诉人（原审被告）株洲市秦禾房地产开发有限公司。住所地：株洲市芦淞区湘珠大厦1栋8号。
法定代表人陈朝阳，总经理。
委托代理人朱文峰，男，汉族，湖南省株洲市人，住株洲市荷塘区东风村17－304号。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）尹普华，男，1982年6月10日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县黄丰桥镇。
委托代理人蔡子飞，湖南华安律师事务所律师。代理权限为：特别授权。
上诉人株洲市秦禾房地产开发有限公司（以下简称秦禾房地产公司）因与被上诉人尹普华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2014）攸法民一初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人秦禾房地产公司的委托代理人朱文峰，被上诉人尹普华的委托代理人蔡子飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告株洲市秦禾房地产公司在攸县联星街道办事处西街开发禹王商业街房地产项目，2014年1月1日，该项目预售楼房开盘，原告尹普华欲购买该项目编号为1栋6、7号门面，双方口头约定房屋购买价为302万元，原告于当日向被告交纳了房屋购买订金20万元，被告也出具了相应的收据，并加盖了被告公司的财务专用章（编号为：4302010206125）。2014年1月6日，原、被告及第三方黄春旺、罗凯（系该公司的内部人员）协商一致，将黄春旺对罗凯的债权140万元转让给被告，用于抵扣原告的购房款。黄某依约将罗某出具给其的140万元的欠条交于被告株洲市秦禾房地产公司（下欠费用29685元，由黄春旺向被告另行出具了欠条），被告也依约于当日向原告出具了“兹收到尹普华交来华禹公寓一栋6、7号房首付款140万元，代收费用29685元”的收据，并加盖了该公司的财务专用章（编号为：4302010206125）。后因其他原因，双方一直未订立书面购房合同，也未办理其他购房手续，原告在至今未订立书面购房合同的情况下，向法院提起诉讼，请求判令被告返还购房款160万元。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，对本案双方当事人的争议焦点归纳并分析如下：
（一）、原告是否缴纳了160万元的购房款。经庭审查明：2014年1月1日，原告向被告交纳了购房订金20万元，2014年1月6日，经多方协商一致：案外人黄春旺将其对债务人罗凯的债权转让给原告，用于抵扣原告的购房首付款。在办理相关债权转让手续后，被告亦出具了财务收据，即可认定被告已接受案外人黄春旺的债权让予并许可用该债权抵扣原告购房首付款的事实。被告向原告出具的收140万元的收据，系被告的真实意思表示，合法有效。该院认定原告已向被告交纳160万元的购房款。
（二）、原、被告之间订立的商品房预售合同的效力如何。被告在依法取得商品房预售许可证后，于2014年1月1日，开盘预售房屋。原告向被告交纳160万元的购房款，被告亦向原告出具了收款凭证的行为，足以证明原、被告虽未订立书面的商品房预售合同，但通过双方的事实行为已完成该合同的实质订立，且合同合法有效。
（三）、原告是否有权解除商品房预售合同。原、被告通过事实行为订立了商品房预售合同后，原、被告既未补签书面的商品房预售合同，也未办理有关银行按揭手续。且涉案房屋至今未通水、电、网等基础设施，也未通过有关职能部门的竣工验收等事实，均可佐证被告至今未履行双方所订立合同的主要义务，原告难以实现购买房屋后的居住权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人一方可以解除”的规定，原告有权解除合同。
综上所述，原、被告订立商品房预售合同后，被告迟延履行合同义务，致使不能实现合同目的，原告有权依法解除该合同。合同依法解除后，被告应返还基于原合同所取得的房屋预收款，故原告的请求，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：限被告株洲市秦禾房地产开发公司在本判决生效后十日内返还购房款160万元给原告尹普华。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。本案案件受理费19200元，由被告株洲市秦禾房地产开发公司承担。
宣判后，秦禾房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。理由是：1、原审认定债权转移事实没有任何依据；2、是被上诉人未支付140万元房款，才导致未签订书面购房合同的；3、未签订商品房预售合同是被上诉人原因，原审不应适用《合同法》第九十三条。
4、原审程序违法，在第二次开庭之前就已先行制作了判决书。
被上诉人尹普华口头答辩：原审判决事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人申请证人黄春望出庭作证，拟证明其与陈朝阳、陈飞阳、罗凯商量债权转移，并用于抵被上诉人购房款的过程。上诉人质证称证人证言与事实不符，不予认可。本院对证人证言结合本案其它证据综合认定。
二审查明一审对“将黄春旺对罗凯的债权140万元转让给被告”的表述不当，应为将罗凯对黄春旺的债务140万元转由秦禾房地产公司承担。对一审查明的其它事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方争议的焦点是上诉人是否应当返还被上诉人购房款160万元。
依据黄春望的证人证言及上诉人出具的收款收据，可以认定，经各方协商，上诉人公司同意承担罗凯欠黄春望的140万元债务，及认可黄春望将该债权转让给被上诉人用于抵扣被上诉人的购房首付款的事实。对上诉人提出的各方不存在债权债务转让及相互抵销的事实，其仅为方便被上诉人办理银行按揭手续，在被上诉人承诺当天付款的情况下，先行开具收据，但被上诉人未履约付款的主张。本院认为，在未实际收款的情况下就开据如此大数额的收据与一般常理不符，上诉人该主张缺乏证据证明，不能成立。因此，一审法院认定被上诉人已通过交纳购房订金和债权债务转让的形式向上诉人交纳了购房款160万元，并无不当。现上诉人未与被上诉人补签书面商品房预售合同，且涉案房屋未通水、电、网等基础设施，也未通过有关职能部门的竣工验收。故上诉人未履行双方所订立合同的主要义务，被上诉人有权解除合同，要求上诉人返还购房款。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19200元，由上诉人株洲市秦禾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 赵庆华
代理审判员 李 黎
二〇一五年二月四日
书 记 员 汪 晶
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。