西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第07060号
原告（反诉被告）：钟文鸠，男，汉族。
委托代理人：郑珊，陕西方强律师事务所律师。
委托代理人：董楠，陕西方强律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安大信房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区咸宁东路148号东方绿洲小区内。
法定代表人：张玉安，该公司总经理。
委托代理人：牛爱霞，女，汉族，系该公司员工。
委托代理人：尚静，女，汉族，系该公司员工。
原告（反诉被告）钟文鸠与被告（反诉原告）西安大信房地产开发有限公司（以下简称大信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟文鸠的委托代理人郑珊、董楠，被告大信公司的法定代表人张玉安、委托代理人牛爱霞、尚静均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）钟文鸠诉称：2009年10月31日，原告钟文鸠与被告大信公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市雁塔区咸宁东路南侧东方绿洲小区1幢2单元14层1-21402号房屋一套。合同约定，被告应于2010年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，并且“应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告按照合同约定全额支付了购房款，房屋于2011年4月3日交付使用。截止原告起诉时，被告仍未能为原告办理房屋产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，现原告诉至法院，请求：1.确认原、被告双方签订的商品房买卖合同无效。2.被告返还原告购房款325936.3元、天然气初装费、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用2923.3元，共计328859.6元。3.被告赔偿原告利息损失38152元（定金及首付260000元按银行同期一年定期存款利率从2009年11月4日暂计算至2013年11月7日、尾款及面积补差款65836.3元和天然气初装费、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用2923.3元按银行同期一年定期存款利率从2011年4月3日暂计算至2014年4月5日）、房屋增值损失100463.7元，同时请求被告承担150000元的惩罚性赔偿金。4.被告承担本案诉讼费用及2100元的鉴定费。
被告（反诉原告）大信公司辩称：1.原、被告间的合同纠纷案件是一个共同过失、互返财产的民事案件，并非原告所说的被告售房欺诈案件。2.原告要求被告承担购房款利息38152元、房屋增值损失100463.7元和150000元惩罚性赔偿金的诉求严重歪曲了国家法律和事实真相。3.原告于2011年4月2日验收并接收房屋，应按国家有关规定缴纳2011年4月2日至今的物业费5504元，但原告至今分文未交。同时，原告取得所购房屋至今已2年9个月，现在原告要求退房，原告应向被告支付占房期间的租金66000元（2000元／月，33个月）。4.双方间的商品房买卖合同属实，愿意向原告返还房价款及天然气初装费、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用2923.3元，但请求人民法院驳回原告其余诉请。
反诉原告大信公司反诉称：被反诉人与反诉人于2009年11月4日签订合同，购买东方绿洲小区1幢2单元14层1402号房屋一套。被反诉人向反诉人交纳了购房款325936元，于2011年4月2日接收入住该房至今，未交纳物业费。被反诉人以反诉人售房手续不全、购房合同无效为由，提出返还购房款及利息并赔偿房屋增值损失等的诉求，反诉人同意在购房合同无效后返还被反诉人交纳的购房款325936元，并按购房合同第十五条约定赔偿被反诉人已付房款0.5%的损失1629.68元，但认为被反诉人关于赔偿房屋增值损失的诉求既没有法律依据又没有事实依据，故不同意该诉求。同时，反诉人根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条关于“不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产的费用”的规定和被反诉人从2011年4月2日至2014年6月2日占有涉案房屋38个月的事实，被反诉人应当在合同无效后向反诉人返还东方绿洲小区1幢2单元14层1402号房屋，并向反诉人支付其占有涉案房屋38个月期间的银行同期贷款利息61927.84元（房价款325936元×银行同期贷款利率6%÷12月×38月）、物业管理费2524.6元（94.91平方米×1元／平方米×空置房70%×38月）和暖气费3969.14元（94.91平方米×6.97元／平方米×空置房50%×3个采暖期12月）。现反诉人请求：1.请被反诉人在购房合同无效后向反诉人返还东方绿洲小区1号楼2单元1402房屋。2.被反诉人向反诉人支付其占有涉案房屋38个月期间的孳息61927.84元、物业费2524.3元和暖气费3969.14元。3.被反诉人承担本案反诉案件诉讼费。
针对反诉原告大信公司的反诉，反诉被告钟文鸠辩称：1.大信公司提起反诉超过法定期限，根据民诉法规定反诉应当在法庭辩论终结前提出，而本案已于2014年1月21日辩论终结，被告提出反诉的时间为2014年6月3日，超出法定期限，不应当与本案合并审理，且法庭已经明确告知大信公司另行起诉，故大信公司提起的反诉不应与本诉合并审理。2.原告在第一次法庭辩论后提交的补充意见中说明，与原告签订物业服务合同的公司为昕玥公司，原告未缴纳物业费和暖气费，是违反了其与昕玥公司签订的物业服务合同，依法应当由昕玥公司向原告主张，大信公司向原告主张主体不适格。3.大信公司要求原告支付占用房屋的孳息，大信公司搞混法律概念，其引用的物权法243条不适用于本案，原告没有任何理由向大信公司支付孳息，故法院应当依法驳回大信公司的反诉请求。
经审理查明：2009年11月4日，原告钟文鸠与被告大信公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市雁塔区咸宁东路南侧东方绿洲小区第1幢2单元14层1-21402号房屋93.21平方米，单价3433.11元／平方米，总价款320000元。合同第六条约定，原告于2009年11月6日前付清房款人民币260000元整，交房前付房款人民币60000元整。合同第八条约定，被告应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同附件五补充协议约定，原告办理入住房屋的手续时，应按照国家规定的收费标准交纳以下费用，由被告代收代缴：（1）办理房产的契税、登记过户费等相关费用；（2）天然气、有线电视的初装费；（3）房屋公用设施维修基金。2011年4月2日，原、被告签订《补充协议》，约定因“东方绿洲”小区1#楼设计图纸变更，被告所售房屋的销售面积增加至94.91平方米，原告须在接房前按原先签订售房合同约定的销售单价向被告补交新增售房面积的房款5836.3元。
合同及补充协议签订后，原告于2009年10月31日向被告支付购房定金10000元、2009年11月4日支付购房款250000元、2011年4月3日支付尾款60000元及面积补差款5836.3元，共计325836.3元，并向被告支付天然气初装费、有线电视初装费和IC卡、气灶、报警器费用共2923.3元。被告于2011年4月2日向原告交付房屋。经原告申请、西安市中级人民法院委托，陕西中盛房地产评估有限公司于2014年4月23日做出房地产估价报告，估价结果为：截止估价时点2014年4月23日，估价对象西安市雁塔区咸宁东路148号西安东方绿洲第1幢2单元14层1-21402室住宅的市场公允评估参考价格为人民币424600元整。经查，被告开发的涉案楼盘至今未取得相应的土地使用权证书和商品房预售许可证书。关于被告要求原告支付占用房屋期间租金66000元的辩称，审理中被告并未向本院提出反诉，经本院释明，被告要求以其反诉状为准，仅主张反诉被告钟文鸠占用房屋期间的孳息，不再主张租金损失。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、房地产评估报告和庭审笔录等等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。关于本诉，被告承认至今尚未取得其所开发楼盘的商品房预售许可证，故原告主张依法确认其与被告签订的《商品房买卖合同》无效，于法有据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告返还已付购房款325836.3元和天然气初装费、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用2923.3元，亦于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付购房款和天然气初装费、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用利息的诉讼请求，因原告存在签订合同时对房屋项目审查不严，在大信公司不具备商品房预售许可证的情形下签订商品房买卖合同的过错，对合同的无效应承担一定责任，但大信公司作为出卖人在该房屋不具备合法销售的情形下对原告进行销售，其过错明显。原告的购房款和天然气初装费、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用被大信公司收取，原告以同期一年期存款利率主张其损失有事实依据，根据原告与大信公司各自的过错，本院认为大信公司应承担主要责任，按60%的责任向原告支付购房款325836.3元和天然气初装费、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用2923.3元的利息，其中：260000元自2009年11月4日计算至返还时止，65836.3元和2923.3元自2011年4月3日计算至返还时止。至于原告要求被告支付房屋增值损失100463.7元的诉讼请求，参照建设部《城市商品房预售管理办法》第六条关于“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定，涉案房屋没有取得相应的商品房预售许可证，属于国家明令禁止交易的对象，不具有市场流通性，不具有市场价值，更不存在增值的问题，故对该项诉请本院依法不予支持。至于原告依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，要求被告支付惩罚性赔偿金150000元的诉讼请求，因原、被告签订的《商品房买卖合同》第二条关于商品房预售许可证号的约定为空格，原告在签订合同时是可以看到被告没有商品房预售许可证的情况的，被告并未故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，故原告以被告故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明为由，要求被告支付惩罚性赔偿金不能成立，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，反诉原告大信公司要求反诉被告钟文鸠返还涉案房屋，于法有据，本院依法予以支持。至于反诉原告大信公司要求反诉被告钟文鸠支付其占用房屋期间孳息的请求，根据反诉原告大信公司的解释，其反诉的孳息指“反诉被告占有涉案房屋38个月期间的银行同期贷款利息61927.84元（房价款325936元×银行同期贷款利率6%÷12月×38月）”，因反诉被告钟文鸠占用房屋期间，反诉原告大信公司拥有房价款的支配权，故房价款利息的请求权在钟文鸠，而不在大信公司，经本院多次释明，反诉原告大信公司坚持反诉请求、不变更反诉请求，故对该项反诉请求本院依法不予支持。同时，反诉原告大信公司要求反诉被告钟文鸠支付其占有涉案房屋期间的物业管理费和暖气费，因物业管理费和暖气费的权利主体为物业公司，而非反诉原告大信公司，反诉原告大信公司主张其已代反诉被告钟文鸠向物业公司支付其主张的物业管理费和暖气费，但未提交相应的证据予以佐证，故对该项诉请本院依法亦不予支持。至于被告大信公司要求原告向其支付房屋租金66000元的辩称，因其未向本院提起反诉，故本院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）钟文鸠与被告（反诉原告）西安大信房地产开发有限公司于2009年11月4日签订的《商品房买卖合同》无效。
二、被告（反诉原告）西安大信房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）钟文鸠返还购房款325836.3元和天然气、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用2923.3元。
三、被告（反诉原告）西安大信房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内按同期中国人民银行一年期存款利率的60%向原告（反诉被告）钟文鸠支付购房款325836.3元和天然气、有线电视初装费及IC卡、气灶、报警器费用2923.3元的利息（其中，260000元自2009年11月4日计算至返还时止，65836.3元和2923.3元自2011年4月3日计算至返还时止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、反诉被告（原告）钟文鸠应于本判决生效后十日内向反诉原告（被告）西安大信房地产开发有限公司交付西安市雁塔区咸宁东路南侧东方绿洲小区第1幢2单元14层1-21402号房屋。
五、驳回原告（反诉被告）钟文鸠其余诉讼请求。
六、驳回反诉原告（被告）西安大信房地产开发有限公司其余诉讼请求。
本案本诉案件受理费12911元，由被告大信公司承担6500元，原告钟文鸠承担6411元。鉴定费2100元，由原告钟文鸠承担。因原告钟文鸠已预交，被告大信公司应将该款连同上述款项一并给付原告。本案反诉案件受理费806元，由反诉被告钟文鸠承担50元，反诉原告大信公司承担756元。因反诉原告大信公司已预交，反诉被告钟文鸠应将该款于本判决生效后十日内给付反诉原告大信公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 赵 捷
人民陪审员 张停战
二〇一四年十二月四日
书 记 员 姚文东