重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）渝高法民申字第00700号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行。住所地：九龙坡区杨家坪西郊路2号附1号。
法定代表人：张崇义，该支行行长。
委托代理人：付亚军，重庆海外律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆西普实业（集团）有限公司。住所地：重庆市九龙坡区科林路49号附7-4-3号。
法定代表人：谭浪，该公司总经理。
委托代理人：李宗文，重庆索通（渝北）律师事务所律师。
再审申请人重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称农商行九支行）因与被申请人重庆西普实业（集团）有限公司（以下简称西普实业公司）委托合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民终字第04273号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
农商行九支行申请再审称：（一）一、二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，且存在重大错误。西普实业公司与重庆西普物业管理有限公司之间存在关联性，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效，不应当作为本案定案依据。（二）一、二审法院对经营收益计算错误。对经营收益起算点、计算方式及标准存在错误。（三）一、二审法院适用法律错误。一、二审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定以《房屋租赁合同》约束当事人，从而错误认定西普实业公司不应当归还涉案房屋，并不支付房屋占有使用费。农商行九支行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，农商行九支行向西普实业公司出具《委托书》，载明：农商行九支行将银中大厦E幢二层、四层、负一层三处房屋，委托西普实业公司代为经营管理，表明双方建立了委托合同关系。该委托合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
西普实业公司与重庆西普物业管理有限公司虽然有关联，但双方签订的银中大厦E幢四层的《房屋租赁合同》，系西普实业公司根据农商行九支行的委托，对委托房屋进行的管理。该《房屋租赁合同》的效力与本案委托合同系不同的法律关系，本案不作评判。在该《房屋租赁合同》未被依法确认为无效前，一、二审法院将其作为本案定案依据正确。
关于经营收益计算是否错误问题。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”西普实业公司系受农商行九支行委托对讼争房屋进行经营管理，双方对此均无异议，因此西普实业公司取得的收益应当交给农商行九支行。西普实业公司与重庆西普物业管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》中明确约定重庆西普物业管理有限公司租赁的重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层、第四层物业租金直接与西普实业公司拥有产权的重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋应支付给重庆西普物业管理有限公司的物业服务费相冲抵。根据庭审查明，可以计算出重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋每月应支付的物业管理费共计20544.85元／月［（1671.09＋299.87＋466.92＋381.07＋523.23＋299.87＋466.92平方米）×5元／平方米／月］，则西普实业公司出租重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层、第四层房屋租金即为246538.2元／年（20544.85元／月×12月）。但农商行九支行与西普实业公司又约定重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层、第二层房屋的租金为20万元／年，已生效的重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第00948号民事判决亦对此租金予以确认，故西普实业公司经营管理讼争房屋获得的收入为46538.2元／年（246538.2元／年-20万元／年）。鉴于双方均认可讼争房屋在交接时系清水房，西普实业公司为实现经营管理而对讼争房屋进行装修是必要的。由于房屋的装修是整体装修，并非每个楼层分别装修，依据西普实业公司与案外人重庆威鸿装饰工程有限公司签订的《银中大厦写字间装修施工合同》中关于工期为六个月的约定，应认定讼争房屋的装修时间为六个月。一、二审法院按照上述合同约定的期限，作为经营收益即租金起算点符合客观事实。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案西普实业公司在受托经营管理期间与重庆西普物业管理有限公司订立了租期为12年的《房屋租赁合同》，重庆西普物业管理有限公司在订立该合同时知晓西普实业公司系讼争房屋的出租经营管理人，故该《房屋租赁合同》应当约束农商行九支行和重庆西普物业管理有限公司。现重庆西普物业管理有限公司租期未届满，一、二审法院对农商行九支行要求西普实业公司腾空交还房屋及支付房屋占用损失的诉讼请求不予支持并无不当。
综上，农商行九支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行的再审申请。
审 判 长 傅 燕
代理审判员 夏 曦
代理审判员 吉守明
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 刘治江