重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）渝高法民申字第00924号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：向小宏。
委托代理人：许勤，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
委托代理人：卢开鸿，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：巴中市天元房地产开发有限公司。住所地：四川省巴中市江北三梁街道竞芳园公寓2-1。
法定代表人：张永才，该公司董事长。
再审申请人向小宏因与被申请人巴中市天元房地产开发有限公司（以下简称天元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第01436号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
向小宏申请再审称：以物抵债是了结债权债务的合法方式，本案以房屋抵偿债务是双方当事人的真实意思表示，并完成了债权债务清结的相关法律手续，纵观整个过程，无论是借贷往来款项，还是以房抵款合意、房款收据、房屋买卖合同的签订、备案登记都非常清晰、明确，没有阴阳合同，没有背后交易，一、二审认定双方并未成立真实的买卖关系没有事实根据，天元公司应按《商品房买卖合同》的约定交付房屋，并支付迟延交房违约金。向小宏请求撤销二审判决，依法再审本案。
本院认为，经审查，2008年3月30日，向小宏与张永才（天元公司法定代表人）、谢诚（天元公司股东）及天元公司签订《借款协议》约定：“张永才和谢诚向向小宏借款522万元，借款期限为2008年4月1日至2008年6月30日，还款办法为：2008年4月30日前还借款36万元，2008年5月31日前还借款36万元，尾款450万元于2008年6月30日前付清。天元公司作为担保人按借款金额130%的公司支票作为担保。”2008年4月1日，向小宏分两次共计向张永才的账户汇款408万元。2008年10月21日，向小宏（甲方）与张永才（乙方）及天元公司（担保人）签订《关于借款有关问题的确认书》（以下简称《确认书》）约定：“1、甲方于2008年4月1日通过中国农业银行重庆较场口支行，将400万元现金存入乙方张永才的账户；甲方于2008年4月1日通过中国建设银行重庆较场口分理处，将8万元存入乙方张永才的账户。2、乙方确认，甲方于2008年4月10日至4月30日期间又向乙方分三次以现金方式共计向乙方借款145万元，因本确认书签订，张永才已将借据收回；甲方确认，乙方于2008年7月3日前共计向甲方归还借款本息202万元，其中本金145万元，利息57万元；甲、乙双方一致确认，截至本确认书签订之时，乙方共计尚欠甲方借款本息422.4万元，其中本金408万元，利息14.4万元。3、甲、乙双方确认，双方的借贷利息按国家同期贷款利息的四倍执行。4、上述422.4万元的借款本息，乙方承诺在2008年10月31日前归还。5、天元公司自愿对乙方欠甲方的上述借款本息承担连带保证责任。”2008年10月21日，向小宏（甲方）与张永才（乙方）及天元公司（丙方）又签订《关于以房抵款的备忘录》（以下简称《备忘录》）约定：“一、丙方于2008年10月31日前（特殊情况可顺延3天）自愿以现金方式为乙方归还借款202.4万元，如丙方未在2008年10月31日前归还甲方借款202.4万元，则丙方自愿以其开发的位于重庆市潼南县桂林街道办事处54-2号地块的项目的房产，以套内面积每平方米1000元的价格抵偿给甲方，抵偿面积2024平方米。二、在丙方位于重庆市潼南县桂林街道办事处54-2号地块的项目的房产取得商品房预售许可证的同时，丙方自愿以该处的房产计建筑面积1466平方米，按建筑面积每平方米1500元的价格清偿乙方尚欠甲方的借款220万元。三、甲方承诺：1.如丙方履行本备忘录第一条的还款责任后，则不再拥有该条之以房抵款的权利；2.甲方在2009年1月31日前不得将本备忘录第二条的房产转卖他人，如在2008年11月30日前丙方书面通知甲方要求赎回该处房产，甲方无条件同意以1575元每平方米的价格赎回；如在2008年12月31日前丙方书面通知甲方要求赎回该处房产，甲方无条件同意以1650元每平方米的价格赎回；如在2009年1月31日前丙方书面通知甲方要求赎回该处房产，甲方无条件同意以1725元每平方米的价格赎回，并协助办理房屋赎回的有关手续（按本方式登记、赎回所发生的额外费用由甲方与丙方各承担1／2；营业税、契税及大修基金等仍由丙方承担）。如甲方违反本条的有关约定，一则丙方有权主张赎回的权利；二则甲方应向丙方承担220万元的违约金。”2008年11月5日和2008年11月17日，向小宏与天元公司先后共计签订了19份《商品房买卖合同》，约定天元公司将其开发的位于重庆潼南县桂林街道办事处54-2号地块“欧怡廊桥水岸”项目的28套房屋出售给向小宏，天元公司应在2009年10月31日前将建设工程竣工验收登记备案的商品房交付向小宏，并在交付使用之日起60日内办理房地产权证。向小宏一审请求法院判令天元公司交付欧怡廊桥水岸的房屋并办理房地产权证，判令天元公司支付迟延交房违约金。
针对向小宏的申请再审理由，本案的焦点是向小宏与天元公司约定以房抵债是否有效。
向小宏与张永才签订《借款协议》后，由于张永才逾期未还款，向小宏与张永才及天元公司签订《确认书》，重新约定还款期限。同日，向小宏与张永才及天元公司还签订了《备忘录》，约定天元公司将其开发的“欧怡廊桥水岸”项目的部分房产抵偿给向小宏，用于清偿张永才的债务。虽然向小宏与天元公司在2008年11月5日和2008年11月17日才先后签订了19份《商品房买卖合同》，但双方签订《商品房买卖合同》的基础是《备忘录》中有关以房抵债的约定，《备忘录》中202.4万元债权对应的有关房产套内面积单价仅1000元，且约定还款后则解除以房抵债，而220万元债权对应的有关房产建筑面积单价却高达1500元，且约定向小宏在2009年1月31日前不得将单价1500元／平方米对应的房产转卖他人，天元公司在一定时期内还可以赎回房产，上述约定明显不属于正常的商品房买卖合同关系。向小宏在本案再审审查询问时亦陈述“签订《确认书》和《备忘录》的首要目的是还款，但也有一个重要目的是天元公司没有还完款时则以房抵债”。
综合分析《确认书》、《备忘录》和19份《商品房买卖合同》可以判定，向小宏与天元公司签订19份《商品房买卖合同》的目的并非是在张永才债务履行期届满后，通过签订《商品房买卖合同》来消灭向小宏与张永才的借贷关系，而是在张永才债务未届清偿期之前，通过以房抵债的形式担保向小宏的债权。债务未届清偿期时约定以物抵债，其本质为债的担保，即使向小宏和张永才的借贷关系成立，天元公司依法应承担连带担保责任，但19份《商品房买卖合同》仅是《备忘录》中有关以房抵债约定的具体形式，上述以房抵债的约定不符合我国法律规定的物权法定原则，不具有法律效力，向小宏与张永才的借贷关系并未转变为向小宏与天元公司的商品房买卖合同关系，故向小宏要求天元公司履行交房和办证义务并支付逾期交房违约金的诉讼请求，一、二审法院不予支持，并无不当。向小宏申请再审理由不能成立。
综上，向小宏的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回向小宏的再审申请。
审 判 长 刘倩影
代理审判员 黄娅娟
代理审判员 黄 成
二〇一四年十月三十日
书 记 员 张先青