山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民再字第28号
申诉人（案外人）：刘娟霞。
委托代理人：赵永珉，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人：徐东可，山东德义君达律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：苏广民。
委托代理人：周长鹏，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人：尹婷婷，山东豪才律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：辛春秀。
委托代理人：康天译，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人：邹成法，男，1935年7月24日出生，汉族，系辛春秀之夫。
刘娟霞与苏广民、辛春秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月23日作出（2012）鲁民监字第16号民事判决，已经发生法律效力。刘娟霞不服，向最高人民法院申诉，最高人民法院于2013年9月23日作出（2013）民监字第85号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人刘娟霞及其委托代理人赵永珉、徐东可，被申诉人苏广民及其委托代理人周长鹏、尹婷婷，被申诉人辛春秀及其委托代理人康天译、邹成法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
苏广民于2004年10月10日诉至青岛市市南区人民法院称，我与辛春秀签订了房屋买卖契约并将全部房款交付了辛春秀，现房屋已具备了办理房产证的条件，但辛春秀拒绝为我方办理，请求法院依法确认双方的购房协议有效，并判令辛春秀协助我方办理产权过户相关事宜。
辛春秀辩称，本人与苏广民不认识，不可能与他存在房屋买卖关系，我也没有委托儿子邹洪先卖房给苏广民，争议的房屋是照顾辛家庄村民的，外人无权享受这个待遇，综上，应驳回苏广民的诉讼请求。
青岛市市南区人民法院一审查明，辛春秀系原辛家庄267号房屋所有权人，1998年10月29日，其以拆迁人身份与山东省房地产开发集团签定了拆迁安置协议，在该协议中辛春秀在落款处加盖了个人私章。
辛家庄旧村改造联合办公室于2004年8月2日出具书面证明，内容为：“2002年11月辛家庄旧村改造联合办公室，就解决辛家庄村民辛春秀之子邹洪先抢占湾仔区12号楼103号房屋问题，进行了讨论、分析、研究。与会人员认为，为了辛家庄拆迁安置的稳定和社会秩序的稳定，决定同意辛春秀按照超出原签定的安置协议之外，再另行购买该房屋，价格按2800元／每平方米”。青岛市市南区公证处（2002）青南证内字第2693号公证书公证，辛春秀为该房屋的产权人。
2002年11月25日，辛春秀作为委托人出具委托书一份，内容为“因父母年事已高，特全权委托长子邹洪先办理香港花园湾仔区12号楼乙单元103号房屋产权转让事宜”。该委托书在落款处署有辛春秀、邹成法名字并加盖其个人私章。辛春秀之子邹洪先持该委托书，与苏广民签订了房地产买卖契约及购房补充协议，约定的主要内容为：辛春秀（甲方）将争议房屋按原购房价213470元出售给苏广民（乙方）；签约当日付清房款；交款后房屋使用权归苏广民；在办理好房产证之前，购房证明及公证书由苏广民保管；房产证办好后一月内，辛春秀协助苏广民办理过户手续；全部过户费由苏广民承担等。上述房地产买卖契约及购房补充协议，落款处署有辛春秀名字并加盖个人私章。
2002年11月27日，苏广民付清争议房屋房款人民币213470元。收款收据落款处，署有辛春秀名字并加盖个人私章。同时，辛春秀的拆迁安置协议和争议房屋定位公证书原件，也由苏广民按照购房合同的约定持有。
2002年11月，苏广民作为争议房屋的出租人与辛春秀之子邹洪先签定了租房合同及租房补充协议各一份。租房合同约定的主要内容为：邹洪先自2002年12月1日至2004年5月30日租用争议房屋，用途为生活用房，租金共计18000元，入住时一次性交清。苏广民办理房产证时，邹洪先无条件给予协助，租住期满邹洪先保证将房屋空户归还等。租房补充协议约定的主要内容为：苏广民自愿将上述租房合同项下租金18000元作为邹洪先在协助苏广民办理房屋转让及开门头房时所付出辛劳的补偿等。
2002年11月27日，邹洪先向苏广民借款21414元用于购买香港花园网点房，该借款在借款期满后未予偿还。现争议房屋已具备办理房产证的条件。辛春秀个人私章在本案涉及的证据中加盖的均为同一枚。
青岛市市南区人民法院一审认为，本案存在以下几个焦点问题：一、争议房屋的所有权人是谁；二、辛春秀授权行为是否是其真实意思表示；三、房屋买卖合同是否有效；四、争议房屋是否已实际交付。
一、争议房屋的所有权人是谁。法院认为辛家庄旧村改造联合办公室出具的书面证明，可以证实争议房屋并非拆迁安置的房屋，而是辛春秀超出签订的安置协议之外，另行购买的房屋。鉴于该房屋是在辛春秀与其夫邹成法婚姻存续期间购买，因此，该房屋应认定为辛春秀与其夫邹成法夫妻共同财产。
二、辛春秀授权行为是否是其真实意思表示。法院认为个人印鉴与个人签字，在无特别约定的情况下，具有等同的法律效力。已查明辛春秀在其与山东省房地产开发集团青岛公司签定的拆迁安置协议中加盖的个人私章，与其在授权委托书中加盖的印章为同一枚，故应当认定该印鉴确为辛春秀个人印鉴。辛春秀在委托其子邹洪先代理转让争议房屋产权的委托书中，加盖了该印鉴，应当认定该委托书是其真实意思表示。
三、房屋买卖合同是否有效。法院认为界定本案房屋买卖合同是否有效，需明确下列问题：1、辛春秀的授权及买卖行为是否超出了日常家事代理权的合理范围；2、苏广民的购买行为是否属于善意、有无过失；3、本案可否适用表见代理的原则处理。关于第1个问题，法院认为日常家事代理制度是指夫妻因日常事务而与第三人交往时所为法律行为，应当视为夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承担连带责任的制度。但夫妻之间的日常家事代理权应当设定合理的范围，如不动产的处分，不应纳入日常家事范围。本案中，因苏广民提交的现有证据不能充分证实辛春秀之夫邹成法知晓该房屋的交易情况，故应认定辛春秀个人的交易行为超出了日常家事代理的合理范围。关于第2个问题，法院认为苏广民在购买前查验了辛春秀出具的委托书、房屋相关资料，尽到了基本的查验义务，签定买卖合同并全额支付了对价，应当认定其主观为善意，其行为并无过失。关于第3个问题，法院认为，本案中，辛春秀出具的委托书落款处，署有其夫邹成法的名字并加盖邹成法私章，辛春秀与邹成法又存在特殊关系，即夫妻关系，这足以使苏广民相信辛春秀的意思即邹成法的意思，因此，苏广民在整个交易行为过程中，主观善意且无过失，本案可以适用表见代理的原则处理，即辛春秀的买卖行为可以认定为表见代理。综合以上三点，可以认定苏广民与辛春秀代理人邹洪先签定的房屋买卖合同符合法律规定，应为有效合同。
四、争议房屋是否已实际交付。从苏广民以出租人身份、辛春秀之子邹洪先以承租人身份在其后所签定的房屋租赁合同看，应当认定争议房屋已实际交付给苏广民的事实。法院认为，辛春秀对其陈述的事实均未举证证明，故对其主张的事实及答辩意见不予采纳；而苏广民所举证据可以形成完整的证据链条，能够证明苏广民陈述的事实，对此予以确认。青岛市市南区人民法院于2005年4月12日作出（2004）南民初字第41237号民事判决书，判决：一、确认本市辛家庄香港花园湾仔区12号楼乙单元103号房屋归苏广民所有。二、判令辛春秀于本判决生效后30日内协助苏广民办理产权过户手续。案件受理费人民币2450元，由辛春秀负担。
辛春秀不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉称，一、苏广民提供的房屋委托代理书是伪造的，委托代理书中的印章是邹洪先盗用的，该协议并无法律效力；二、本案房地产买卖协议没有日期、没有钱数，没有房主本人的签字，因此买卖合同是苏广民与邹洪先恶意串通形成的，因认定苏广民具有主观恶意，其所签合同不应受法律保护，原审对此认定错误，请求法院依法改判。
苏广民答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
青岛市中级人民法院二审查明，本案所涉委托书系苏广民帮助起草，由案外人邹洪先抄写、署名，并加盖辛春秀及邹成法私章而成。其他一审查明事实属实，予以确认。
青岛市中级人民法院二审认为，本案争议焦点在于案外人邹洪先是否拥有处分他人房产的合法权限。本案中，案外人邹洪先对辛春秀与其夫所有的辛家庄香港花园湾仔区12号楼乙单元103号房屋所做出的一切处分，均来源于2002年11月25日的委托书。该委托书内容字迹均为案外人邹洪先所写，上述“辛春秀”以及“邹成法”签名均为其子邹洪先所写，而非辛春秀本人及其夫邹成法本人所写。二审法院认为，不动产系公民重要财产权益，对于公民个人关系重大，该委托书的内容，系辛春秀及其夫邹成法委托其子邹洪先办理本案争议房屋的产权转让事宜，既然是一种初始授权委托行为，即应由委托人本人在委托书上签章，现辛春秀对委托事项以及签字均不予认可，苏广民也不能提交其他证据证明授权是辛春秀真实意思表示，故该委托书不具有法律效力。案外人邹洪先与苏广民所签订买卖辛春秀与其夫邹成法所共同共有的本案争议房屋的行为，为无权处分，其双方所签订的房地产买卖合同为无效合同。
苏广民明知所买房屋非案外人邹洪先所有，“帮助”邹洪先起草了本案之转让房产委托书，依一般人日常生活经验其亦应知委托书上应由房屋所有人的签字方可成立授权，但本案委托书中“辛春秀”“邹成法”字样，明显是邹洪先签署的，苏广民与邹洪先签订《房地产买卖契约》、《购房补充协议》等多次当场书面签字，其对邹洪先代签辛春秀的事实应是明知的。对于具有如此明显瑕疵的委托书，苏广民在该买卖合同签订过程中从未向房屋所有人确认委托书效力。对于房屋买卖合同的无效，苏广民存在重大过失。对于苏广民因此遭受的损失，其可以向合同的实际签订人，根据过错大小另行寻求救济。
综合本案所涉书面证据委托转让房产之委托书、房地产买卖契约、购房补充协议以及购房款收据中，均无房屋所有人即辛春秀的签字，房屋买卖行为中自始至终没有房屋所有人辛春秀的任何有效意思表示，结合本案争议房屋系原价买入原价卖出的事实，足以认定本案系案外人邹洪先非法处分辛春秀与其夫的共同财产，辛春秀与共有人邹成法不予认可，依法应认定本案房屋买卖合同无效。苏广民依据案外人邹洪先持有的具有严重瑕疵的委托书而与之签署买卖他人房屋协议，苏广民对合同无效具有过错，其行为不予保护。综上，辛春秀的上诉理由成立，法院予以支持。一审法院认定事实不当，适用法律错误，依法应予以改判。青岛市中级人民法院于2005年10月20日作出（2005）青民二终字第699号民事判决书，判决：一、撤销青岛市市南区人民法院（2004）南民初字第41237号民事判决；二、驳回苏广民的诉讼请求。一、二审案件受理费共计4900元，由苏广民负担。
苏广民不服终审判决，向青岛市中级人民法院申请再审称，1、委托书有辛春秀亲自签章，原判认定委托书无效错误。2、二审遗漏对重要证据的审查，苏广民提交的录音证据证明辛春秀夫妇自始至终知道和同意本案房屋的出售，苏广民已对该房屋实际占有并进行装修，辛春秀没有反对，应表明其同意该房屋的处分。原审认定房屋买卖合同无效错误。3、在该房大幅增值的情况下，辛春秀不履行合同的行为是违约行为。4、该房屋并非二审认定的原价买入原价卖出，实际上辛春秀在回迁安置时，其子邹洪先抢占房屋导致其他安置的房屋无法使用，后经拆迁单位同意按2800元价格购买，但辛春秀无力付清上述房款，于是求助于苏广民帮助购买以便其他四套安置房屋能够使用。
辛春秀答辩称，1、本案委托书形式违法，内容矛盾，也并非辛春秀的真实意思，该委托书无效。邹洪先系无权代理行为，签订买卖合同无效。2、苏广民不具备善意第三人的特征，本案房屋买卖价格远远低于市场价格，具有明显不合理性，本案房屋在买卖时并未取得房屋产权证，房屋买卖协议违反《城市房地产管理法》的规定，苏广民未找房屋所有人进行核实，并未尽到注意义务，存在与邹洪先恶意串通损害第三人合法权益的客观可能。3、录音证据不具备证明效力。录音存在诱导性，苏广民未提交对其不利的录音，录音不能证实时间，邹成法年事已高，录音语无伦次、前言不搭后语，该录音不能证明辛春秀夫妇知道房屋出售情况。4、从房屋买卖合同价格分析，辛春秀不可能出卖房屋。苏广民购买该房屋充分说明其不是善意购买者，严重侵害产权人权益。请求维持二审判决。
再审期间，苏广民提交了录音证据，并据此主张本案中辛春秀夫妇对买卖该房屋是知情的，邹成法在录音中称2800元是照顾社员的，苏广民买就不是那么回事。邹洪先在录音中称房子他说了算，他已经打广告了，最低58万元，原先是38万元，但苏广民不付款。苏广民还提交辛家庄旧村改造联合办公室于2005年11月30日出具的情况说明，内容为：辛春秀原住辛家庄267号，在旧村改造中该户共分得安置房屋四套，2001年冬辛春秀之子邹洪先又抢占香港花园住宅一套（湾仔区12号楼乙单元103户），经鲁房物业多次清理未果。于是我们按照处理拆迁居民此类问题的统一政策，采取了不发放其应安置高层住宅钥匙的措施。为了拆迁安置秩序的稳定，2002年11月经联合办公室集体研究决定，同意辛春秀在拆迁安置协议之外，另行购买该房屋。在辛春秀交纳该房和超面积安置等欠款后，我们随即将高层住宅钥匙发还，并注明湾仔区12号楼乙单元103户现为江西路171号6号楼2单元103户。对上述情况说明辛春秀认为不完善，而且是拆迁安置过程中的纠纷，与本案无关。
辛春秀提交1999年5月份报纸证明当时香港中路辛家庄改造工程香港花园住宅房屋出售价格为4500元-4800元。庭后提交房地产买卖契约证明本案房屋已于2006年2月20日以64万元出卖给刘娟霞而且已经进行了公证。苏广民认为上述证据与本案无关，而且价格与邹成法在录音中所讲不是一回事。其他事实与原审法院查明的一致。
青岛市中级人民法院再审认为，本案双方争议的焦点是委托书和房屋买卖合同的效力问题。本案委托书虽然并非辛春秀亲笔所写，但是该委托书盖有辛春秀和邹成法个人印鉴，该印鉴经鉴定与辛春秀在拆迁安置协议中加盖的个人私章为同一枚印章，而在辛春秀与拆迁单位签订的安置协议中辛春秀也并未亲笔书写并签字，也是仅加盖个人印章，因此，在无特别约定的情况下，辛春秀的印章与个人签字，具有等同的法律效力。辛春秀主张该印章系其子偷盖与事实不相符，其子在原审中所作证词因与本案存在利害关系对证明偷盖印章的事实不具有证明力。辛春秀在委托书中加盖个人印章，应当认定该委托书是其真实意思表示，合法有效。辛春秀之子持有上述委托书以及房屋安置协议和争议房屋定位公证书与苏广民签订房屋买卖合同及补充协议并不违背委托人的上述意思表示，而且结合辛春秀与邹洪先的亲属关系以及苏广民提交的录音也可以间接证明就购买本案争议房屋一事，辛春秀亦知晓，并无异议。因此本案房屋买卖合同以及补充协议的签订应为双方真实意思表示，而且该房屋买卖合同及补充协议并不违反法律规定，应认定合法有效。辛春秀之子受辛春秀之托转让房屋产权的法律后果应由委托人承担。
本案辛春秀转让房产时虽未取得房产证，但这并不当然影响双方所签订合同的效力，房产证的办理系履行合同的行为，双方对此亦进行了约定，现在该房屋已经具备履行条件，辛春秀应依约继续履行合同。辛春秀主张苏广民同其子恶意串通损害辛春秀权益与事实不符，苏广民在签订房屋买卖合同时查验了上述委托书，房屋安置协议和争议房屋定位公证书，尽到了基本的查验义务，在合同签后苏广民也支付了房款，苏广民的交易行为并无主观恶意，也无过失，辛春秀在苏广民交付房款后其权益不仅并未受到损害，而且还取得了本案争议房屋的所有权；相反，苏广民交付房款后至今未取得房屋，其利益却受到侵害。辛春秀主张本案房屋买卖价格远远低于市场价格，具有明显不合理性，辛春秀不可能原价买入原价卖出，该主张与双方在合同中的约定以及当时拆迁安置的情形不相符，因此不能成立。辛春秀在获得其权益的同时本应依约履行协议，但在房价上涨后予以毁约，其行为不仅有违诚实信用，而且也不符合法律规定。综上所述，苏广民申请再审的理由成立，二审认定本案委托书不具有法律效力、买卖合同无效适用法律错误，应予以纠正，一审判决结果正确，应予维持。青岛市中级人民法院于2006年5月22日作出（2006）青民再终字第109号民事判决书，判决：一、维持青岛市市南区人民法院（2004）南民初字第41237号民事判决。二、撤销青岛市中级人民法院（2005）青民二终字第699号民事判决。一、二审案件受理费共计4900元，由辛春秀负担。
案外人刘娟霞不服本案再审判决，向本院申诉称，青岛市中级人民法院（2006）青民再终字第109号民事判决遗漏了诉讼当事人，剥夺了刘娟霞的诉讼权利，程序违法。对争议房屋当时的权利状态未予查明，忽视了对可能存在的善意第三人的权利保护。辛春秀将涉案房屋转让给刘娟霞的行为系有权处分行为，其实施处分行为的权利没有瑕疵。并经公证签订了房地产买卖契约，支付了合理的对价，应为有效合同。请求依法再审，维护刘娟霞的合法权益。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是诉争房屋辛春秀是否有权处分、刘娟霞是否为善意取得。青岛市中级人民法院（2006）青民再终字第109号民事判决认定诉争房屋归苏广民所有并无不当，应予支持。辛春秀于2006年2月20日与刘娟霞签订房地产买卖契约并未办理产权过户手续，房屋产权并未发生转移。2006年3月15日，青岛市中级人民法院作出（2006）青民监字第31号民事裁定，裁定再审、中止原判决执行，此期间辛春秀对涉案房屋已无处分权，此时，涉案房屋的权属应为不确定，该裁定有公示作用，刘娟霞与辛春秀在2006年6月7日办理房屋过户登记手续，应认定为无效。刘娟霞主张其为善意取得的申诉理由不能成立，本院不予支持。本院于2012年4月23日作出（2012）鲁民监字第16号民事判决书，判决：维持青岛市中级人民法院（2006）青民再终字第109号民事判决。
刘娟霞不服本院再审判决，向最高人民法院申诉称，我完全不知道青岛市中级人民法院（2006）青民监字第31号民事裁定的任何情况，与辛春秀发生的买卖行为是善意的，且在我已办理了房产证的情况下，法院应认定我与辛春秀之间的买卖行为合法有效，并判令辛春秀与苏广民之间的合同因履行不能而解除。
苏广民辩称，原审认定我与辛春秀之间的合同有效正确，请求法院予以维持。
最高人民法院于2013年9月23日作出（2013）民监字第85号民事裁定书，指令本院再审本案。
本院再审查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院再审认为，本案争议焦点有二个，一是辛春秀与苏广民所签订的房屋买卖合同是否有效；二是本案房屋所有权的归属应如何认定。
关于第一个焦点问题，本院认为，本案事实是辛春秀儿子邹洪先持有加盖其父母印章的委托书办理房屋买卖事宜。首先，辛春秀在委托书中加盖的个人印章与其在拆迁安置协议中加盖的个人私章为同一枚印章，现辛春秀主张该印章系邹洪先盗用，在无相关证据佐证的情况下，其应承担举证不能的法律后果。本案中，邹洪先持有的委托书，署有其父母的名字并加盖个人私章，鉴于辛春秀、邹成法与邹洪先存在的家庭关系，足以使苏广民相信出卖房屋系辛春秀、邹成法的共同意思表示。苏广民在购买房屋前查验了辛春秀出具的委托书、房屋相关资料，尽到了基本的查验义务，因此，苏广民在整个交易行为过程中，主观善意且无过失，苏广民持有拆迁安置协议和房屋定位公证书原件，亦可佐证双方签订的房屋买卖协议是当事人的真实意思表示，原审认定本案应适用表见代理的原则进行处理正确，本院予以确认。邹洪先持委托书、拆迁安置协议和房屋定位公证书与苏广民签订房屋买卖合同后，苏广民全额付清了房款，并将房屋租赁给邹洪先使用，应认定本案合同双方当事人所签订的房屋买卖合同已经履行，原审认定本案合同合法有效正确，本院予以维持。
第二，关于涉案房屋所有权的认定问题，本院认为，根据物权法第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。人民法院的法律文书自发生法律效力时即导致物权的变更。本案中，青岛市中级人民法院（2006）青民再终字第109号民事判决书生效的时间为2006年6月7日，与刘娟霞办理房屋过户登记的时间为同一天。因此，应认定本案中房屋的受让人刘娟霞、苏广民依据不同的法律途径同时取得了涉案房屋的物权。关于本案房屋所有权的归属问题，本院认为，鉴于苏广民与辛春秀之间所签订的房屋买卖合同较早，双方之间的购房协议合法有效，且双方在签订合同及履行合同的过程中并未侵犯刘娟霞的权益，原审认定本案房屋归苏广民所有并判令辛春秀协助苏广民办理产权过户手续并无不当，本院予以维持。
2006年3月15日，青岛市中级人民法院作出（2006）青民监字第31号民事裁定时，涉案房屋的权属应处于不确定状态，此期间辛春秀已无权处分涉案房屋。因此，应认定辛春秀在与刘娟霞签订房屋买卖合同的行为中主观过错明显，刘娟霞因本案合同所遭受的损失，可以向合同相对人另案主张。
综上，本院认为，刘娟霞的申诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）鲁民监字16号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 霞
代理审判员 崔志芹
代理审判员 柴家祥
二〇一四年六月十六日
书 记 员 陶新枝