上诉人（原审被告）钮某某，男
委托代理人陈某，上海甲律师事务所律师。
委托代理人王某某，上海甲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗某某，男
委托代理人薛某某，上海市乙律师事务所律师。
上诉人钮某某因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第28900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月20日受理后，依法组成合议庭，于2012年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人钮某某及委托代理人陈某、被上诉人罗某某之委托代理人薛某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，罗某某（甲方）与钮某某（乙方）于2006年3月10日签订合同书，约定，甲方向乙方提供土地700平方米左右，地点：红同某某、丙有限公司隔壁；乙方向甲方每年交纳租金人民币（下同）30,000元，使用期限为外环线以外动迁为止；乙方投资得利，甲方不得以任何理由更改租金；乙方在2011年前拆迁，房屋属于乙方，超过属于甲方。钮某某在承租土地上建造了房屋，但未办理建房审批手续。2010年9月，罗某某诉至法院，要求判令：双方间的租赁合同无效；钮某某迁出租赁场所并支付至迁出之日止的房屋使用费。原审审理中，罗某某与钮某某确认，钮某某的租金交付至2008年底。
原审另认定，上海市浦东新区三林镇南阜村村民委员会2010年8月出具证明，称南阜村、红同路西、亿峰五金厂南0.8亩土地从1998年起由罗某某使用至今。
原审审理中，经钮某某申请，上海市浦东新区人民法院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对租赁土地上建造的房屋进行了审价。审价结果为：按照2006年标准，罗某某施工部分造价为64,911元，钮某某施工部分造价为414,653元；按照2011年标准，罗某某施工部分造价为81,012元，钮某某施工部分造价为620,798元。审理中，罗某某与钮某某均确认，钮某某将其建造的一间约24.32平方米的房屋赠送给罗某某，按照2006年的标准，价值为13,000元。
原审认为,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉土地系农民集体所有的土地，罗某某承租及转租给钮某某均非用于农业建设，故罗某某与钮某某之间的土地租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，钮某某应将租赁的土地返还给罗某某。对于合同无效的后果，罗某某与钮某某均有过错，应当各自承担相应的责任。钮某某在租赁土地上建造房屋，合同被认定无效后，确有损失。该损失的价值即为房屋的造价。钮某某称于2005年下半年开始建造房屋，而双方的合同签订于2006年，故罗某某要求按照2006年的标准确定房屋造价，并无不当，法院可予照准。钮某某要求按照2011年的标准确定房屋造价，无事实和法律依据，法院不予采信。至于罗某某主张房屋系违章建筑、故造价成本应低于合法建筑，法院认为房屋系违章建筑并不影响房屋的建造成本，故仍应以评估确定的价值即414,653元为准。鉴于钮某某确认将一间价值13,000元的房屋赠送给罗某某，故在赔偿总价中予以扣除。综上所述，法院根据双方的过错程度、房屋使用年限、合同期限等因素，酌定罗某某赔偿钮某某损失200,000元。对于土地使用费，鉴于钮某某已经实际使用，故仍应支付至返还租赁物之日，具体标准可参照原合同。钮某某要求退还应支付的租赁费，无事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一二年二月二十日作出判决:一、罗某某与钮某某于2006年3月10日签订的土地租赁合同无效；二、钮某某于判决书生效之日起三十日内从双方合同约定的红同某某、丙有限公司隔壁的租赁土地迁出，并将该土地返还给罗某某；三、钮某某于判决书生效之日起三十日内按照每年30,000元的标准支付罗某某自2009年1月1日至迁出租赁土地之日止的使用费；四、罗某某于判决书生效之日起三十日内赔偿钮某某损失200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,000元，司法鉴定费18,000元，共计21,000元，由罗某某负担12,600元，钮某某负担8,400元。
判决后，钮某某不服，上诉于本院，诉称：土地合法使用权人为村委会，而原审中村委会出具的证明不合法；被上诉人应以重置价进行补偿，而原审判决的结果是让上诉人以正常重置价的三分之一将房屋出让给被上诉人，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四项，改判上诉人向村委会支付使用费且由被上诉人赔偿上诉人损失620,798元。
被上诉人罗某某辩称：基于合同相对性原则，上诉人应向被上诉人返还土地；至于被上诉人与村委会间的关系，应由权利人主张，而不是由本案上诉人主张；上诉人于2006年建造房屋，应依照2006年的价格进行折价补偿，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人同意补偿35万元，并坚持要求按照原审判决的标准计算使用费。
本院认为，鉴于涉讼合同双方为罗某某与钮某某，且上海市浦东新区三林镇南阜村村民委员会已出具证明证实从九八年起由罗某某使用涉讼土地，故原审判决钮某某将土地返还给罗某某并无不妥，罗某某关于向其返还土地符合合同相对性原则的辩解理由，本院予以采纳。由于钮某某至今占用涉讼土地，故原审参照双方约定的年租金标准判决钮某某支付使用费，合理妥当，对此本院予以维持。涉讼房屋为违章建筑，且钮某某自述于2005年底开始建造，故钮某某要求按2011年标准计算的造价进行赔偿，有违公平原则，该上诉理由，本院难以采纳。二审中，罗某某同意补偿35万元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下:
一、维持上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第28900号民事判决主文第一、二、三项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第28900号民事判决主文第四项为：罗某某于本判决书生效之日起三十日内赔偿钮某某损失人民币350,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,000元，司法鉴定费18,000元，共计人民币21,000元，由罗某某负担12,600元，钮某某负担8,400元。二审案件受理费人民币3,000元，由上诉人钮某某负担。
本判决为终审判决。
审判长: 庞闻淙 代理审判员: 蒋辉霞 代理审判员: 许京 二○一二年 六月 八日 书记员: 周璐珺