上诉人（原审被告）王爱贞，女， 1961年11月8日出生，汉族，住确山县盘龙镇和平街园林路46号。
委托代理人孙建中，河南精锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王保武，男， 1937年8月3日出生，汉族，住确山县盘龙镇和平街园林路46号。
被上诉人（原审原告）张春芳，女， 1947年3月20日出生，汉族，住址同上。
原审第三人确山县盘龙镇人民政府。
法定代表人马中山，职务镇长。
上诉人王爱贞因附义务赠与合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2011）确民初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，王保武为确山县盘龙镇政府的退休干部，居住于盘龙镇政府家属院位于园林路路东为该镇政府所有的三间瓦房（带院落）。此后，王保武又在院内自建二间瓦房。1983年王保武与张春芳登记结婚，双方均属再婚，婚前各有子女3人，其中王爱贞为张春芳所带的婚生女。2006年11月10日，确山县盘龙镇为解决镇政府工作人员住房问题，以29600元的价格，将王保武、张春芳居住的房屋及270平方米的土地使用权转让给王保武、张春芳。王保武、张春芳向盘龙镇政府支付29600元，盘龙镇向张春芳出具了收款收据。2006年11月25日，王保武、张春芳与王爱贞签订一份协议，该协议主要约定：一、以张春芳的名义，由王爱贞出资购买的盘龙镇政府家属院园林路路东的五间瓦房所有权归王爱贞所有；二、王爱贞允许王保武、张春芳居住（不少于两间）至过世；三、王爱贞带头按照法律规定对王保武、张春芳尽赡养义务。该协议签订的当日经确山县公证处进行了公证。由于王保武、张春芳年老多病，王爱贞未认真履行赡养义务，王保武、张春芳要求撤销双方于2006年11月25日的协议书未果，引起诉讼。另查明，确山县盘龙镇政府转让给王保武、张春芳的房屋及土地270平方米，未按法定程序经有关行政机关进行登记审批。该270平方米土地性质为确山县盘龙镇政府国有划拨土地，没有办理相关变更土地使用权手续。
原审法院认为，敬老、养老是中华民族的传统美德，赡养老人是子女应该的法定义务；当事人订立、履行合同应遵守法律、行政法规，尊重社会公德。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让该房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”确山县盘龙镇人民政府与王保武、张春芳签订的房屋及土地使用权转让合同所涉及的土地为国有划拨土地，该土地转让未经有批准权的人民政府批准。王保武、张春芳与王爱贞签订的协议实质上是以房屋转让合同为内容的协议，因涉及的土地使用权系基于划拨土地使用权的转移。由于王保武、张春芳将未取得所有权的房屋及土地使用权的土地转让他人，违反法律强制性的规定，系无效合同。王保武、张春芳请求撤销该合同的诉讼请求，是基于合同有效时享有的权利，因此该请求不符合法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条、第二十五条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十四条第一、二款的规定，原审法院判决：驳回王保武、张春芳的诉讼请求。案件受理费100元，由王保武、张春芳负担。
王爱贞不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定确山县盘龙镇人民政府与被上诉人签订的买卖合同无效错误；2、原审法院判决认定上诉人与被上诉人之间是房屋转让关系错误；3、原审法院在处理其家庭纠纷时，故意扩大了审理范围，请求依法改判原审法院判决认定事实部分。
二审审理查明的事实与原审判法院决认定的事实相同。
本院认为，确山县盘龙镇人民政府将其所有的三间平房和270平方米的土地使用权有偿转让给王保武、张春芳使用，没有依法办理变更手续，实际的所有权人和使用权人仍然是确山县盘龙镇人民政府。王保武、张春芳在未取得法定所有权和使用权的情况下，不论是赠与还是转让，均不符合法律规定。原审法院在审理王保武、张春芳的请求时，应当审理合同效力。依法确认王保武、张春芳与王爱贞签订的协议无效并无不当。上诉人王爱贞的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判事实清楚，证据充分，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由上诉人王爱贞负担。
本判决为终审判。
审判长: 孙卫国 审判员: 廖化宇 审判员: 吴保恒 二○一一年 七月二十七日 书记员: 王巧莉