申请再审人（原审被告、反诉原告、第一上诉人）佳木斯广安建筑开发有限公司松原分公司，住所地松原市宁江区胜利街北5楼。
负责人索战，经理。
委托代理人刘艳成，吉林功承律师事务所律师。
申请再审人（原审第三人、第二上诉人）王宏梅，女，1971年11月9日生，汉族，个体工商户，住前郭县前郭镇文化街。
被申请人（原审原告、反诉被告、第一被上诉人）松原市高鑫儿童妇女用品专卖有限责任公司，住所地松原市郭尔罗斯大路251号。
法定代表人高锋，经理。
委托代理人张长江，松原市郊区法律服务所法律工作者。
被申请人（原审反诉被告、第二被上诉人）高学，男，1948年9月26日生，汉族，退休干部，住松原市宁江区繁荣街。
原审被告佳木斯广安建筑开发有限公司。
法定代表人崔守斌，经理。
原审原告松原市高鑫儿童妇女用品专卖有限责任公司(以下简称高鑫公司)与原审被告佳木斯广安建筑开发有限公司松原分公司（以下简称广安松原分公司）、佳木斯广安建筑开发有限公司、原审第三人王宏梅、原审反诉被告高学房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，宁江区人民法院于2011年1月11日作出（2010）宁民重字第78号民事判决。广安松原分公司、王宏梅提出上诉，本院于2011年3月29日作出（2011）松民一终字第143号民事判决，已经发生法律效力。广安松原分公司、王宏梅向吉林省高级法院申诉，吉林省高级人民法院作出（2011）吉民申字第606号裁定，指定本院对本案进行再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人广安松原分公司的委托代理人刘艳成，申请再审人王宏梅，被申请人高鑫公司的委托代理人张长江、被申请人高学到庭参加了诉讼，原审被告佳木斯广安建筑开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审原告高鑫公司诉称，原告与被告广安松原分公司于2006年6月6日签订《房屋拆迁补偿和产权调换协议书》一份。该协议约定，被告拆迁原告的楼房972.28平方米，将拟建的三号商住楼的第二层全部和第一层的主楼梯间以及防火楼梯间的面积作为产权调换房屋给原告回迁。但该房屋建成后，原告虽已接收并实际占有使用，但被告一直不给原告提供办理回迁楼所有权证和土地使用权证书的相关手续；现在被告又将该回迁的部分房屋212室的306.21平方米和118室的防火楼梯所占的面积出售给第三人。因此诉请人民法院：1、判令广安松原分公司建造的广安3#楼212室即广安3#楼二层平面图中10轴线至12轴线之间与A轴线至J轴线之间的位置和面积、118室中的11轴线至12轴线之间与f轴线至J轴线之间的位置和面积归原告高鑫公司所有。2、判令二被告按照双方签订的《房屋拆迁补偿和产权调换协议书》的约定，为原告建造右侧防火楼梯；按照图纸上设计的位置建造左侧的防火楼梯的通行门。3、由被告承担诉讼费用。
原审被告广安松原分公司辩称，1、广安松原分公司不同意四个案件合并审理，因115室并不与本案拆迁补偿有关联，故该案应单独审理。2、广安松原分公司对高鑫公司的诉讼请求提出反诉，要求确认拆迁协议无效，高鑫公司返还停产、停业损失费11万元。3、高鑫公司不是被拆迁人，不享有212室的优先权，同时拆迁协议并未明确约定拆迁人广安公司以位置、用途特定的房屋为被拆迁人予以安置、补偿。故高鑫公司的诉讼请求不应得到支持。4、高鑫公司与高学恶意串通，以高鑫公司的名义与广安松原分公司签订协议，损害了广安松原分公司的利益，拆迁协议无效。
原审被告广安公司辩称，同意广安松原分公司代理人的答辩意见。
原审反诉原告广安松原分公司诉称，1、确认拆迁协议无效。2、返还经营补偿款11万元。3、判令松原市繁荣小区综合楼3号楼拆改的115室恢复原状，将115室返还给广安公司。赔偿因占有115室给广安公司造成的经济损失每年以27万元计算，至返还之日止。
原审反诉被告高鑫公司辩称，根据反诉原告的以上三项请求，反诉被告认为均没有理由和法律依据，应予驳回。
原审反诉被告高学辩称，我与反诉原告之间有合同签订，合同明确约定，广安3号楼二层全部面积归被拆迁人所有，广安公司所说的212室正是广安3号楼二层全部面积中的一部分，是明确规定给被拆迁人的房屋。115室是我与广安公司签订协议第4条规定的全部面积，被拆迁人无须返还115室，115室是这个楼的楼梯间。关于反诉原告要求恢复115室原状的问题，反诉原告没有说清楚。所要求返还的是115室与116室的间壁墙，是我和116室的所有权人商量后将间壁墙拆掉的，而且现在这个房屋已经归116室所有了，这个房屋与反诉原告无关。合同上明确规定广安公司给予的11万元拆迁补偿是由于拆迁引起的停产停业的损失，这个是双方按照约定规定的，我没有必要返还。对于拆迁协议，是经市拆迁办的协调双方自愿签订的，这个合同是符合国家的法律规定的，是有效的。
原审第三人王宏梅述称，一、我是善意取得第三人，我已经优先取得了物权。二、本诉原告不是被拆迁人，不具有被拆迁人的主体资格，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的解释，本案本诉原告诉讼主体不合格。三、案外人高学和前郭县农行只是债权人的关系，不能对抗第三人已经取得的物权。请人民法院依据物权法第一百零六条的规定，驳回本诉原告的诉讼请求。
宁江区人民法院审理查明，本案中被拆迁的房屋原为前郭县供销大楼的第二、第三层营业楼，建筑面积为972.28平方米。后因前郭县供销大楼拖欠中国农业银行前郭县支行（以下简称前郭县农行）的贷款无力偿还，前郭县供销大楼便以上述房屋的产权抵偿了贷款。1998年12月29日，前郭县农行办理了吉房权松字第N0010462号单位房屋所有权证，将该房屋的产权人变更为前郭县农行。2002年4月9日，通过公开竞拍，高学购买了上述房屋。前郭县农行便将上述房屋及产权证交付给了高学，但高学一直未办理产权过户登记。由于前郭县供销大楼、前郭县农行及高学均未交纳土地出让金，因此该房屋未办理土地使用证。该房屋在被拆迁之前，一直是高鑫公司的营业用房。
2001年11月15日，经松原市建设局审批，广安松原分公司完成建设项目选址，拟在前郭县供销大楼的原址上开发建设商品住宅综合楼。2002年4月1日，广安松原分公司与松原市汇源房地产开发有限公司前郭分公司（以下简称汇源公司）取得了松原市建设局的建设用地规划许可证及建设工程动迁范围通知书，2002年11月6日，广安松原分公司及汇源公司与松原市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，取得了郭尔罗斯大路南侧包括原前郭县供销大楼所占有的土地在内的2277平方米的国有土地使用权。2003年9月3日，松原市城市房屋拆迁管理办公室向高鑫公司下达了房屋拆迁通告。2006年3月17日，广安松原分公司向高鑫公司发出了要求高鑫公司于2006年3月30日前腾空现有房屋的通知。2006年5月10日，松原市城市房屋拆迁管理办公室组织上诉人与被上诉人开了听证会。在听证会上，高鑫公司提供了他通过竞买取得的登记在前郭县农行名下的产权证，广安松原分公司对该房屋未提出确权申请。2006年5月26日，高鑫公司召开股东会议，高峰决定将其在高鑫公司的全部股份转让给高学。此后，高学决定将上述房屋的全部权利义务让渡给高鑫公司。2006年6月6日，广安公司（甲方）与高鑫公司（乙方）签订了房屋拆迁补偿和产权调换协议书，广安松原分公司与高鑫公司在该协议上盖章，索战、高学在协议上签字。该协议的主要内容是，按拆迁通告要求，乙方应拆除房屋972.28㎡，该房屋系框架结构，位于原前郭供销大楼的第二层和第三层。甲、乙双方同意按本协议拆迁，实行产权调换。甲方将拟建的商住楼的第二层（面积约为1044平方米）全部做为产权调换房屋给乙方，该楼建成后超出应还迁房屋面积部分也全部给乙方作为拆迁补偿，互不找差价。主楼梯间设在新建楼的一层中间位置，其室内宽度净剩尺寸最低不能低于6.7米，该楼梯间建筑面积的全部产权归乙方所有，互相不找差价。防火楼梯的面积和具体位置，按设计部门的要求执行，不论在什么位置，其占用的建筑面积的产权都归乙方所有，互相不找差价。该楼的建设方案，甲乙双方有共同参与的权力，乙方对涉及到自身利益的建筑部位有建议权，建筑图纸双方认可签字后作为本协议的附件执行。如果确实需要改动的必经过双方同意，不涉及到乙方的部分乙方无权干涉。甲方因拆迁给乙方的各项补偿费用有，室内装潢5万元、牌匾4万元、搬迁设备安装费5万元、停产停业补助费11万元、自行处理二楼地面补助费5.6万元。该楼房的回迁期限为18个月，如超出期限按市政府规定调整相关的补偿费。工程竣工后，甲方按新楼产权实际面积给乙方办理产权调换房屋的所有权证、土地使用权证等相关事宜。双方补偿费一次性结清后，乙方须在5日内全部腾空被拆迁房屋。双方达成协议时，乙方须把应拆除房屋的产权证等相关资料交给甲方。
该协议签订后，高鑫公司在约定的时间内将被拆迁房屋腾空。广安松原分公司将该房屋拆迁后，于2006年8月开工建设3#商住楼。
2006年10月6日，广安松原分公司与高鑫公司签署了该协议书的附件，即在佳木斯广安3#楼06设38”号图纸的一、二层平面图中对与高鑫公司有关的设计问题进行了说明。双方约定，该图纸（复印件）已经双方审核认可，双方按图纸设计标准执行合同相关条款，任何一方都不许私自变更设计标准。如因建筑需要变动必须经双方签字认可，否则无效，造成损失由责任方负全部责任。该附件广安松原分公司与高鑫公司盖章，高学、索战签字。
根据广安松原分公司的要求，设计单位以06设38”号图纸对佳木斯广安3#楼的一、二层进行了设计变更，该设计变更通知单标注的日期为2006年7月23日。按照该图纸的设计要求，广安松原分公司在广安3#楼二层10轴处修砌了一道炉渣混凝土空心砖墙，使该楼10轴与12轴之间形成了一个独立的212房间（建筑面积为306.21平方米）。
2007年10月10日，广安松原分公司与王宏梅签订了商品房买卖合同，广安松原分公司将广安3#楼二层212室、一层118室（建筑面积为143.07平方米，广安3#楼的消防楼梯在该室内）出售给了王宏梅。
2007年末，广安松原分公司未按照约定，向高鑫公司交付回迁房屋。
2008年1月，有关部门对佳木斯广安3#楼进行了竣工验收，并于2008年1月16日下发了建设工程验收合格通知书。广安松原分公司提供的竣工验收图纸为 06设38”号图纸。
2008年3月初，高鑫公司将广安3#楼二层第10轴所在的墙打通，开始占有和使用广安3#楼的二层及一层118室的一部分（一层平面图中11轴线至12轴线之间与f轴线至J轴线之间的位置）。
2008年3月11日，高鑫公司与王宏梅因均对广安3#楼212室主张所有权而发生冲突，高学报警。建设派出所出警后，告知双方因此事涉及产权问题，需相关部门处理。
2008年8月13日，广安松原分公司依据松原市昌德房产测绘公司的《房产测绘报告》。对3#商住楼进行了产权初始登记，
2008年9月2日，广安松原分公司和王宏梅到松原市房产管理处对佳木斯广安3#楼的二层212室、一层118室办理了产权登记，将上述房屋的所有权人由广安松原分公司变更为王宏梅。
另查明，高鑫公司系2000年3月注册成立的有限责任公司，公司股东为高峰和高学，法定代表人为高峰。该公司由于未参加2005年度企业年检，于2007年11月26日被松原市工商局吊销了营业执照。广安松原分公司为领有营业执照的企业法人的分支机构，该公司在松原市独立注册，有自己的代码证和工商营业执照，独立核算、自负盈亏。
2011年1月11日，高鑫公司撤回了要求判令广安松原分公司按照拆迁补偿和产权调换协议书的约定，为原告建造右侧防火楼梯及按照图纸上设计的位置建造左侧的防火楼梯的通行门的诉讼请求，宁江区人民法院予以准许。
宁江区人民法院认为，高学通过公开竞拍的方式，将前郭县农行有合法产权的房屋买下后，已经实际占有使用，虽然没有办理产权过户登记，但其与前郭县农行的房屋买卖协议符合法律规定，且前郭县农行已明确表示在该房屋拍卖后，对该房屋不再主张任何权益，故高学是该房屋的所有人。因此，第三人王宏梅关于高学与前郭县农行的关系只是一种债权关系的意见，不应支持。高峰将其所有的被拆迁房屋的全部权利义务让渡给高鑫公司，高鑫公司与广安松原分公司签订拆迁补偿协议，主体适格。广安松原分公司、王宏梅所主张的高鑫公司与广安松原分公司签订拆迁补偿安置协议主体不适格的意见，不应支持。高学为高鑫公司的股东，其行为系职务行为，不应当以个人名义承担责任。由于被拆迁房屋在被拆迁前为高鑫公司的营业用房，该房屋被拆迁后，依照相关规定，广安松原分公司应支付该房屋使用人高鑫公司停产停业补助费。因此，反诉原告广安松原分公司关于高鑫公司与高学为骗取停产停业补助费而恶意串通的意见，不应支持。因此，高鑫公司与广安松原分公司签订的拆迁安置补偿协议合法有效。由于广安松原分公司与高鑫公司在拆迁补偿安置协议中约定，广安松原分公司将拟建的3#楼商住楼的第二层全部作为产权调换房屋给高鑫公司，同时约定建筑图纸双方认可签字后作为本协议的附件执行，此后广安松原分公司与高鑫公司又在广安3#楼一、二层的图纸（06设38”）上共同签署了双方按图纸设计标准执行合同相关条款的意见，虽然高鑫公司与广安松原分公司对设计标准”的涵义存在分歧，但综合分析双方所签订的协议及附件的内容，应视为双方对该图纸所设计的广安3#楼一、二层的布局、结构、面积予以了确认，即应视为双方对广安松原分公司给予高鑫公司安置补偿的房屋的位置作出了明确约定。由于广安松原分公司与高鑫公司在上述协议中约定，如果确实需要对设计图纸改动，必须经过双方同意，广安松原分公司虽辩称在签署此附件之前，设计单位对该楼房进行了设计变更，该公司按照该设计变更，在该楼二层第10轴处修砌了间墙，但由于该变更图纸未经高鑫公司认可，且未经有关部门审核、备案，故该变更对高鑫公司没有约束力。因此，广安3#楼二层的全部、一层的118室中的一部分（平面图中11轴线至12轴线之间与f轴线至J轴线之间的位置）应为回迁给高鑫公司的房屋。由于高鑫公司与广安松原分公司已明确约定，广安松原分公司将佳木斯广安3号楼二层的全部及一层118室的一部分以产权调换的方式给予高鑫公司回迁，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的情形，高鑫公司对该商业用房的债权属于特种债权，该特种债权具有对抗第三人的效力。广安松原分公司未按约定将回迁给高鑫公司的房屋交付给高鑫公司，并将其中的一部分出售给王宏梅，其行为构成违约。即使王宏梅在与广安松原分公司签订商品房买卖协议时并不知道其中一部分系应回迁给高鑫公司的房屋，但在高鑫公司对上述房屋已经实际占有，且因该房屋的所有权问题与高鑫公司发生冲突的情况下，仍然对争议房屋办理了产权过户登记，因此不能认定其所有权是善意取得，该行为不符合《物权法》第一百零六条规定的情形。因广安公司违约造成王宏梅的利益受到损害问题，王宏梅可另案告诉。另外，佳木斯广安建筑开发有限公司松原分公司为领有营业执照的企业法人的分支机构，具有独立的民事权利能力和行为能力，故佳木斯广安建筑开发有限公司在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第七条第一款之规定，判决一、原告（反诉被告）高鑫儿童妇女用品专卖有限责任公司与被告（反诉原告）佳木斯广安建筑开发有限公司松原分公司签订的房屋拆迁补偿和产权调换协议有效。二、被告（反诉原告）佳木斯广安建筑开发有限公司松原分公司建造的广安3#楼212室即广安3#楼二层平面图中10轴线至12轴线之间的位置与面积和118室即广安3#楼一层平面图中11轴线至12轴线之间与f轴线至J轴线之间的位置和面积，归原告（反诉被告）高鑫儿童妇女用品专卖有限责任公司所有。三、驳回反诉原告佳木斯广安建筑开发有限公司松原分公司的诉讼请求。四、驳回第三人王宏梅的诉讼请求。五、反诉被告高学在本案中不承担民事责任。六、被告佳木斯广安建筑开发有限公司在本案中不承担民事责任。诉讼费16900元，由本诉被告佳木斯广安建筑开发有限公司松原分公司承担”
第一上诉人广安松原分公司上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。（一）原审判决对被拆迁主体的认定，认定事实错误，证据不足。1、原审判决认定高学是被拆迁房屋的所有权人是错误的，因为高学未取得不动产权属证书，不应判定被拆迁房屋归高学。2、原审判决认定高学将其所有的被拆迁房屋的全部权利义务让渡给高鑫公司，高鑫公司与广安公司签订的拆迁协议，主体适格”，无有效法律文件和证据证明，认定证据不足。高学将自己的权利义务转让给高鑫公司未经法定程序，高鑫公司不享有该权利义务；因被拆迁房屋产权未登记到高学名下，原审认定高学将全部权利义务让渡给高鑫公司的行为不能成立。据此，高鑫公司不能成为签订拆迁协议的适格主体。（二）原审判决认定《拆迁协议》有效，认定事实错误。高鑫公司不是合法被拆迁人，《拆迁协议》因签订主体存在瑕疵，依法应确认为无效。 (三）、原审判决主文第二项将回迁位置明确的判定是错误的。1、协议附件广安3#楼图纸签字时间为2006年10月6日，此时设计已经发生变更（见2006年7月23日设计变更通知单），变更后的图纸并未明确确定212室为高鑫公司的回迁房。原审判决在没有事实依据的情况下，做出主观性认定是错误的。2、2006年6月6日双方签订《拆迁协议》时，3#楼图纸并未作出（2006年7月做出），双方此时在《拆迁协议》上约定的图纸改动，必须经过对方同意”无任何约束力；2006年10月6日双方将签字的图纸作为《拆迁协议》附件后，图纸改动，必须经过对方同意”的约定始产生效力，故2006年7月的设计变更因前述约定未产生约束力而无需经高鑫公司同意。原审判决以设计变更未经审核、备案”，掩盖设计变更发生在变更须经双方同意”这一约定之前这一事实，认定设计变更对高鑫公司没有约束力，有失公平，违背了司法最基本的法则。 (四)、原审判决将118室即广安三号楼一层平面图11轴线至12轴线之间与F轴线至J轴线之间的位置和面积（22.41平方米）判归高鑫公司所有，缺乏事实和证据的支持。原审判决在没有任何证据证明的情况下，不进行任何论证，就将该位置、面积判归高鑫公司所有，事实不清。二、原审判决程序违法。（一）、原审将这些案件合并审理，剥夺了广安公司的诉权行为，属程序违法。（二）、原审对广安公司提出的管辖异议没有任何书面答复，违背《民事诉讼法》第三十八条人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回”之规定，程序违法。（三）原审庭审前，审判法官直接告诉广安公司对管辖异议问题不予受理，广安公司如不服可直接向中院申诉”，致使广安公司无任何书面材料证明原审法院对管辖异议不予受理，已没有办法申诉，剥夺广安公司诉权。故请求本院依法查明本案事实，依法撤销宁江区人民法院（2010）宁民重字第78号民事判决书，依法改判，并判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
第二上诉人王宏梅上诉称，一、上诉人属于善意第三人，所取得的房屋符合《物权法》第一百零六条规定的全部要件。二、被上诉人不是被拆迁人，被拆迁房屋至今登记在前郭县农行名下，前郭县农行应是被拆迁人，高鑫公司不具有被拆迁人的主体资格，不享有优先权，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。本案应驳回被上诉人高鑫公司的诉讼请求。
第一被上诉人高鑫公司、第二被上诉人高学针对第一上诉人广安松原分公司的上诉请求及理由答辩称，（一）上诉人诉称：原审判决认定高学是被拆迁房屋的所有权人是错误的”。被上诉人认为上诉人的理由不成立。原审判决正确。1、被拆迁房屋是高学2002年4月9日在吉兴拍卖公司竞买所取得的，并从2002年4月11日起就已经实际占有使用该房屋。2009年10月30日前郭县农行以书面形式重申不再主张该房屋拍卖后所产生的任何权益。高学与前郭县农行虽然因该地段进入拆迁期暂停办理过户手续的原因，没办理产权过户手续，但不影响合同效力。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括持有房屋所有权证的人和通过继承、买卖、离婚、赠与等形式对被拆迁房屋已实际享有占用、使用的所有人。松原市建设局（2003）44号文件和市拆迁管理条例规定：被拆迁人与产权证上登记的产权人姓名不符的，拆迁前房屋的所有权已发生转移或者变更尚未办理登记的经确认可以为其办理拆迁补偿安置手续。相关法律证明原审法院认定高学是房屋实际所有人是正确的。上诉人诉称，前郭县供销大楼与前郭县农行之间的房产转让没有缴纳土地出让金，违反《房地产管理法》第三十九条的强制性规定，转让合同无效。我们认为上诉人不是供销大楼和前郭县农行签定合同的相对人，无权主张他人合同是否有效。供销大楼和前郭县农行在转让时即使没有缴纳土地出让金，应由前郭县土地管理部门处理，不影响他们之间转让合同的效力。2. 高学将自己的房屋权益让渡给自己的公司是高学自有的权力。根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中司法解释第七条释文中规定：拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人，被拆迁房屋的承租人”，高鑫公司和高学都是被拆迁的当事人，都有资格和权力与上诉人签订合同。使用高鑫公司的名称还是使用高学的名称这是高学自己的权利，合同法对双方使用的名称和姓名是允许任意性的。根据《合同法》原审法院认定高学将其所有的被拆迁房屋的全部权力义务让渡给高鑫公司。由高鑫公司与广安公司签定的拆迁协议，主体适格是正确的，是有法可依的。至于上诉人诉称高学和高鑫公司以后有不缴纳税费的行为，不论是真是假，与本案无关。上诉人无权诉求将来发生的事。（二）上诉人诉称原审判决认定《拆迁协议》有效，认定事实错误”，请求确认高鑫公司与高学恶意串通，骗取11万元停产停业补助费 的理由不成立。2005年12月30日上诉人给高鑫公司写的搬迁通知、拆迁协议书第九条标明：乙方必须自行结清因营业期间发生的一切水、电等相关费用”均证明高鑫公司在拆迁前一直在被拆迁房屋营业。按拆迁条例规定，营业房屋因拆迁而停业的，应获得停产停业补助费。因此，拆迁协议无论是以高鑫公司的名义签定，还是以高学的名义签定，停产停业补助费都是应该给的。（三）上诉理由中的第三至第五项诉称，原审法院认定《拆迁补偿和产权调换协议书》及双方签字确认的图纸对产权调换安置的房屋位置已作明确约定的判决属于认定事实错误，证据不足和所谓图纸已发生变更，与给高鑫公司回迁的房屋已不发生关系，王宏梅是善意取得等理由被上诉人认为均不成立。1. 双方签订的《协议书》第二条约定双方经协商同意在拟建的商住楼的第二层全部做为产权调换房屋给高鑫公司，同时又在第四条约定主楼梯间设在新建楼的一层中间位置，其楼梯间建筑面积的全部产权归乙方所有（含楼梯所占的面积），防火楼梯不论在什么位置，其占用的建筑面积其产权都归乙方所有，互相不找差价。同时约定，建筑图纸双方认可签字后做为本协议的附件执行，如确实需要改动的必须经双方同意。双方为进一步明确回迁的位置、面积、结构、形状、又在双方审核认可的建筑图纸上进行文字标明和图标表示，每处标明的文字和图标都有双方的签字、盖章。该图纸明确的标明了广安3号楼第二层全部建筑面积的长、宽尺寸、位置、结构、形状和一楼主楼间，防火楼梯间的位置、面积、结构、形状。该图纸已经市建设局审核批准。这份图纸从设计出图到施工建筑，一直到2007年11月15日竣工验收和备案，都没有发生任何一处变更。上诉人所提供的2006年7月23日的设计变更单是一份假证，这份所谓的设计变更单，既没有经过市建设部门和消防部门审查批准，也没有在市建设局备案。是上诉人在市建设局竣工验收后，自己私自要求设计单位出的假变更单。其目的就是为了达到把已经确定给被拆迁人的回迁房屋面积卖给第三人的违约行为合法化，以逃避法律的制裁。2. 上诉人诉称的原审判决对双方约定不明的，设计标准”违背一般的理解标准”的诉求荒唐至极。建筑房屋的图纸设计标准，就是结构、质量、规格尺寸、材料、形状等一些基础要素应达到和符合相关规定的要求。这些要求就是标准。双方在图纸上要求的标准就是指图纸中规定的相关内容标准。3. 上诉人称，原审法院将118室11轴至12轴之间与F至J之间的面积判给被上诉人缺乏事实和证据的理由不成立。118室11轴至12轴线与F轴、J轴之间的面积是广安3号楼第二层的防火楼梯间的面积，是协议书第四条中明确约定的防火楼梯的面积和具体位置，按设计部门的要求执行，不论在什么位置其占用的建筑面积其产权都归乙方所有”这是合同约定的。对于上诉人上诉的第二大项内容，认为原审判决程序违法”我们说明如下：原审法院按着市中院发回重审的要求将宁民初字第1791号案件合并审理是正确的，在审理中也作了详细审理。既没有混淆，也没有漏审，漏判。这一点请查看庭审记录。因此请求本院驳回上诉，维持原判。
第一被上诉人高鑫公司、第二被上诉人高学针对第二上诉人王宏梅的上诉请求及理由答辩称，广安松原分公司与答辩人签订的拆迁补偿协议，明确约定建成后的繁荣小区3号商住综合楼的第二层全部面积和第一层的主楼梯间以及防火楼梯间的面积为产权调换房屋归答辩人所有。双方对回迁楼的具体位置在图纸上也进行了确认。根据最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件司法解释第七条规定，王宏梅即使是善意取得，办理了产权登记手续，也不能取得该房屋。这也正符合物权法第一百零六条除法律另有规定外”的规定。第三人的善意取得不得对抗法律的规定。同时王宏梅在本案中取得的产权转移手续不属善意取得。是与开发商恶意串通的结果，事实如下：王宏梅2008年3月7日就知道该房屋是被拆迁人的回迁房屋，并与被拆迁人发生了产权争议，然而王宏梅却在明知道该房屋已由被拆迁人实际占有和使用的情况下，在2008年9月2日串通开发商去房产处办理产权转移手续，然后以善意取得，已有了产权证为由向被拆迁人索要房屋。根据物权法第十四条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。可见物权法采取了以登记完毕时间为善意时间点的判断，也就是说即时受让人在申请登记之前为善意的，但在申请登记之后，权力被记载于登记簿之前这段时间里，明知道该房屋产权有争议还请求办理产权转移手续的行为，其善意转变为非善意。按照物权法的规定，王宏梅的取得不属于善意。请本院依法驳回上诉人的请求，维持原判。
原审被告佳木斯广安建筑开发有限公司未答辩。
本院二审查明的事实与一审认定事实一致。
本院二审认为，《城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方缴纳土地使用权出让金。《城市房地产管理法》第六十六条规定，违反《城市房地产管理法》第三十九条规定的，由县级以上政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。因此，前郭县农行和高学在前郭县供销大楼向前郭县农行转让涉案房屋、前郭县农行向高学转让涉案房屋时没有缴纳土地出让金的行为，不影响转让合同的效力。高学通过公开竞拍的方式，买受了前郭县农行的房屋后，已经实际占有使用，虽然没有办理产权过户登记，但不影响该转让合同的效力，且前郭县农行已明确表示在该房屋拍卖后，对该房屋不再主张任何权益，故高学是该房屋的权利人。因此，第一上诉人广安松原分公司关于原审判决不应判定被拆迁房屋归高学、第二上诉人王宏梅关于高学与前郭县农行的关系只是一种债权关系的意见，本院不予支持。高学明确表示，其自愿将其买受的被拆迁房屋的全部权利让渡给高鑫公司，并认可高鑫公司与广安松原分公司签订拆迁补偿协议的行为。高学的上述行为不违反法律的强制性规定。因此，高鑫公司以被拆迁人的名义与广安松原分公司签订拆迁补偿协议主体适格，二上诉人所主张的高鑫公司与广安松原分公司签订拆迁补偿安置协议主体不适格的意见，本院不予支持。由于第一上诉人曾自认被拆迁的房屋在被拆迁前是高鑫公司的营业用房，且第一上诉人没有提供证据证明被拆迁的房屋在2005年就停止营业，被吊销营业执照，因此，第一上诉人关于原审判决错误地认定了该房屋在拆迁前为高鑫公司的营业用房的意见本院不予支持。由于被拆迁房屋在被拆迁前为高鑫公司的营业用房，该房屋被拆迁，导致高鑫公司停业，依照相关规定，广安松原分公司应支付该房屋使用人高鑫公司停产停业补助费。即使该协议是由高学与广安松原分公司签订的，广安松原分公司仍需向房屋使用人高鑫公司支付停产停业补助费。因此，第一上诉人广安松原分公司关于高学与高鑫公司为骗取停产停业补助费而恶意串通，该拆迁补偿协议无效的意见，本院不予支持。综上，高鑫公司作为被拆迁房屋的使用人，并经该房屋的权利人高学认可，以被拆迁人的名义与广安松原分公司签订的拆迁安置补偿协议，合法有效。因此，原审将高鑫公司与广安松原分公司在拆迁补偿协议中约定的回迁房屋判归高鑫公司所有并无不当。
由于广安松原分公司与高鑫公司在拆迁补偿安置协议中明确约定，广安松原分公司将拟建的三号商住楼的第二层（面积约为1044平方米）全部作为产权调换房屋给高鑫公司，该楼建成后超出应还迁房屋面积部分也全部给乙方作为拆迁补偿，互不找差价，此后广安松原分公司与高鑫公司又在广安3#楼二层的图纸（06设38”）上共同签署了双方按图纸设计标准执行合同相关条款的意见。由于该图纸明确标明了广安3#楼二层的布局、结构、面积，此后广安松原分公司又是依照该图纸进行施工、验收及备案审查的，因此竣工后的广安3#楼二层的全部（45.24米×25.21米）均应为回迁给高鑫公司的房屋。虽然广安松原分公司按照06设38”号图纸的要求，在广安3#楼二层的10轴处修砌了一道间墙，进而在该楼的二层建成了212室，但由于该设计变更没有告知高鑫公司，高鑫公司对该变更不予认可，且该变更没有经过有关部门审核、备案，故该设计变更对高鑫公司没有约束力。另外，由于设计变更后形成的212室仍然是广安3#楼二层的一部分，因此无论设计是否变更，依照高鑫公司与广安松原分公司签订的拆迁补偿协议的要求，广安3#楼的212室都应为回迁给高鑫公司的二楼房屋的一部分。同理，由于高鑫公司与广安松原分公司在拆迁补偿协议中明确约定，回迁楼的防火楼梯，不论在什么位置，其占用的建筑面积的产权都归乙方所有，互相不找差价。因此，位于广安3#楼一层118室中的消防楼梯所占用的面积，即广安3#楼一层设计图纸中11轴线至12轴线之间与f轴线至J轴线之间的位置亦应为回迁给高鑫公司的房屋的一部分。此外，由于高鑫公司与广安松原分公司在拆迁补偿协议中明确约定了主楼梯间的位置及最低宽度，同时约定包括主楼梯所占的面积在内的该楼梯间建筑面积的全部产权归高鑫公司所有，后来双方又在附件中对该楼梯间的设计要求进行了签字确认，因此依照双方签字确认的图纸而建成的主楼梯所在的115室即应为回迁给高鑫公司的主楼梯间。综上，高鑫公司与广安松原分公司通过签署拆迁补偿和产权调换协议及附件对应回迁给高鑫公司的房屋（包括主楼梯间、防火楼梯）的位置、用途作出了明确约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的情形。高鑫公司对广安3#楼的二层全部、118室中11轴线至12轴线之间与f轴线至J轴线之间的位置、115室享有特种债权。该特种债权具有对抗第三人的效力，即使其中一部分房屋已登记于王宏梅名下，高鑫公司仍具有优先取得上述安置补偿房屋的权利。
王宏梅即使在与广安松原分公司签订商品房买卖协议时不知道其中一部分系应回迁给高鑫公司的房屋，但在高鑫公司对上述房屋已经实际占有，且因该房屋的所有权问题与高鑫公司发生冲突的情况下，仍然与广安松原分公司一起对争议房屋办理产权过户登记，其对争议房屋所有权的取得不符合《物权法》第一百零六条规定的情形，因此不能认定其属于善意取得。广安松原分公司将应回迁给高鑫公司的一部分房屋出售给王宏梅的行为构成违约。因广安松原分公司违约造成王宏梅的利益受到损害问题，王宏梅可另行主张权利。
因本案系两次发回重审的案件，在本次宁江区人民法院重审该案前，第一上诉人均未对宁江区人民法院审理该案提出管辖异议，该院在本次重审本案时，已明确答复第一上诉人，该案仍由该院一审。因此本案由宁江区人民法院一审并无不当。
由于高鑫公司与广安松原分公司签订的拆迁补偿协议及附件对与本案涉及的广安3#楼的212室、118室的一部分、115室均作出了约定，原审认为，综合分析高鑫公司与广安松原分公司签订的协议及附件的内容，应视为双方对该图纸所设计的广安3#楼一、二层的布局、结构、面积予以了确认，即应视为双方对广安松原分公司给予高鑫公司安置补偿的房屋的位置作出了明确约定，据此判决驳回广安松原分公司的诉讼请求中的一项，即驳回该公司关于判令松原市繁荣小区综合楼3号楼拆改的115室恢复原状，将115室返还给广安公司。赔偿因占有115室给广安公司造成的经济损失每年以27万元计算，至返还之日止。”的诉讼请求并无不当，第一上诉人关于原判决对该项诉讼请求漏审漏判的意见本院不予支持。
本案系高鑫公司与广安松原分公司因拆迁安置补偿纠纷而发生的诉讼，由于广安松原分公司将双方争议的一部分房屋出售给了王宏梅，因此原审法院在审理高鑫公司对争议的房屋是否具有优先取得权的同时，亦审理了王宏梅对其购买的一部分房屋是否属于善意取得，程序合法得当。第二上诉人王宏梅主张本案应首先审理其是否属于善意取得，再审理高鑫公司对争议的房屋是否有优先取得权的意见没有法律依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。经本院审判委员会2011年第十一次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17000元由第一上诉人佳木斯广安建筑开发公司松原分公司负担16900元、由第二上诉人王宏梅负担100元。
广安松原分公司申请再审理由，前郭县供销大楼与中国农业银行前郭县支行签订的《以资抵债协议书》，因违反《中华人民共和国诚市房地产管理办法》第三十八下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本条第三十九条规定的条件的”这一规定，转让行为无效；前郭县农行将1998年评估价值为277万元的房屋调整为90万元进行拍卖，存在低价出售国有资产的嫌疑，同时也违反《国有资产评估管理办法》第三条国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让”这一规定，转让行为无效；涉案被拆迁的房产转让未经登记，故未产生物权转移的法律效力，即高学、高新公司均不是法律意义上的所有权人、被拆迁人，不能签订《房屋拆迁补偿和产权调换协议书》，故该拆迁协议因签订主体存在瑕疵，不能依法成立，自始不发生法律效力；高鑫公司与高学为获得高额补偿而恶意串通的行为，损害了第三人广安松原分公司的利益，该行为无效。综上，双方签订的《房屋拆迁补偿和产权调换协议书》为无效协议，请求法院依法改判。
王宏梅申请再审理由，申请人属于善意取得第三人，原审及其二审不予认定适用法律不当。申请人以合理的价格购买了房屋并办理了房产登记，上述符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，属于善意取得，对善于取得的房屋，其他人无权以任何理由侵占。高鑫公司不具有被拆迁人的主体资格。一是被拆迁房屋与高鑫公司没有法律上的利害关系，二是案外人高学房屋买卖因违反法律强制性规定而无效。综上，应将争议房屋判给申请人。
被申请人高鑫公司、高学辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告佳木斯广安建筑开发有限公司未出庭，也未答辩。
本院再审查明，所查明事实与一、二审认定事实一致。
另核查，本院（2011）松民一终字第143号民事判决生效后，高鑫公司向宁江区人民法院申请执行，宁江区人民法院向松原市房产管理局送达了协助执行通知书，松原市房产管理局于2012年1月20作出决定，对位于宁江区建设街广安3#楼的二层212室、一层118室一部分登记在王宏梅名下予以注销。王宏梅向松原市人民政府申请复议，松原市人民政府于2012年2月20日作出松府复决字（2012）4号决定，维持松原市房产管理局作出的决定。松原市房产管理局于2012年3月30日为高鑫公司颁发了房屋产权证书，该产权证书含有双方争议的房屋。
本院再审认为，广安松原分公司、王宏梅再审申请理由没有事实和法律依据，对其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。经本院审判委员会第二十六次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2011）松民一终字第143号和宁江区人民法院（2010）宁民重字第78号判决。
本判决为终审判决。
审判长: 牟凤桐 审判员: 于涛 代理审判员: 任旭明 二○一二年 八月十四日 书记员: 段贵斌