上诉人（原审原告）：惠州好好食品有限公司。
法定代表人：罗稳，该公司董事长。
委托代理人：谢志坚，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市丽涛经贸发展有限公司。
法定代表人：刘国华，该公司董事长。
原审第三人：广东南方通信集团公司。
法定代表人：钟光伟，该公司董事长。
委托代理人：刘佶人、吴钦松，广东安道永华律师事务所律师。
上诉人惠州好好食品有限公司（以下简称好好食品公司）因与被上诉人惠州市丽涛经贸发展有限公司（以下简称丽涛经贸公司）、原审第三人广东南方通信集团公司（以下简称南方通信公司）项目转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2004）惠中法民一初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
好好食品公司向原审法院起诉称：1993年12月，惠州市银海经济发展有限公司（以下简称银海公司，系桥东办事处下属企业）向惠州市地产总公司受让了位于惠州市惠环镇平南工业区49号小区27号地块的土地使用权。1995年3月，桥东办事处对银海公司实行改制调整，将原属银海公司的财产（含土地）划归该办事处另一下属企业惠州市桥东企业集团公司。1997年2月，惠州市桥东企业集团公司与好好食品公司签订了一份《土地转让合同书》，将上述平南工业区49号小区27号地块的土地使用权转让给好好食品公司。好好食品公司以自己的名义办理了立项和有关报建手续，并在上述地块投资1900多万元建设了1号厂房、2号厂房、仓库、办公楼、宿舍楼及锅炉房、配电房等设施，共计建筑面积11320平方米，准备用于“油甘露”系列饮料产品的研发、生产及销售。但因资金、市场及技术等问题，该项目未能及时上马。1998年11月，因好好食品公司与惠阳万通机械制造有限公司加工定作合同纠纷一案，广东省惠州市中级人民法院作出（1998）惠中法立保字第38号民事裁定书，裁定查封了好好食品公司上述１号厂房。2000年1月，丽涛经贸公司向好好食品公司提出购买上述厂房及土地，因丽涛经贸公司使用胁迫手段，致使好好食品公司不得不与丽涛经贸公司于2000年1月21日签订一份《土地与厂房转让合同书》，将上述厂房及土地以人民币1100万元的价格转让给丽涛经贸公司。合同签订后，丽涛经贸公司共付款610万元给好好食品公司。由于丽涛经贸公司未按合同规定付款给好好食品公司，致使好好食品公司原计划利用该转让款进行资金周转及运作的设想落空，从而使好好食品公司陷入既无法通过处理厂房获利及清偿债务，又无法通过处理厂房获取资金后进行运作获利的恶性循环之中，导致好好食品公司遭受重大经济损失。2001年7月，好好食品公司通过委托律师调查，得知上述厂房的房产证被办至与好好食品公司没有任何关系的南方通信公司名下。惠州市房产管理局在上述厂房既未办理工程竣工验收取得竣工合格证，又未办理规划验收取得规划验收合格证的情况下，提前直接办理房产证给南方通信公司，显然是违反有关规定，好好食品公司为此向有关部门反映，要求撤销上述房产证。惠州市房产管理局于2002年4月23日作出《关于撤销粤房地证字第2181949一2182951、2181954—2181956、 2181958号＜房地产权证＞的决定》。此外，丽涛经贸公司是在2000年4月7日才经惠州市工商行政管理局批准成立，而丽涛经贸公司在2000年1月21日与好好食品公司签订合同时，尚未注册登记成立，不具备签约的主体资格。好好食品公司认为，好好食品公司与丽涛经贸公司所签的《土地与厂房转让合同书》，因好好食品公司转让土地及厂房时，未领取房地产权证，而且，该厂房至今仍未办理竣工验收和规划验收，此外，上述厂房中的１号厂房已被法院查封，属不得转让的房地产，因此，根据《城市房地产管理法》第三十七条第（二）、（六）项、第三十八条及《建筑法》第六十一条第二款的规定，该合同依法应认定为无效合同，此其一。其二，该合同是在丽涛经贸公司使用胁迫手段使好好食品公司违背真实意思的情况下签订的，应认定为无效民事行为。其三，好好食品公司仅用于基建投资就达到人民币1900多万元（含土地款），而厂房及土地转让给丽涛经贸公司的价款仅为1100万元，这显然是显失公平的，同样应认定该合同为无效合同。鉴于丽涛经贸公司目前尚未付清转让款以及合同无效的情况，好好食品公司为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院确认好好食品公司与丽涛经贸公司双方所签的合同为无效合同，并依无效合同的处理原则，判令双方各自返还财产，即好好食品公司返还所收取丽涛经贸公司的厂房转让款610万元，丽涛经贸公司返还好好食品公司所建的厂房；本案诉讼费用由丽涛经贸公司承担。
丽涛经贸公司答辩称：一、本案厂房土地使用权转让合同合法有效。1、合同双方主体合格。丽涛经贸公司是1998年6月28日依法成立，具备民事主体资格。2、合同双方意思表示真实,根本不存在胁迫的情形。2000年1月21日，合同双方法定代表人均在合同上盖章签字，在合同履行过程中，好好食品公司多次签发文件给丽涛经贸公司足见合同是双方真实意思表示。如果好好食品公司是被胁迫订立合同，则会在订立合同后报警，更不会在几个月后签发履行文件给丽涛经贸公司。3、限制转让的原因己在起诉前消除。虽然《房地产管理法》第三十七条第六项规定，转让的标的物应当依法登记领取权属证书。但在本案起诉前，该宗土地已被依法登记至好好食品公司、丽涛经贸公司指定的南方通信公司名下，而且好好食品公司在转让合同订立前也已办理了建筑报建手续。依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条：“在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效”以及《广东省高院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第4条第（2）项“但在起诉前上述禁止转让的原因已经消除的，可以认定合同有效”之规定，法律限制转让的原因已在起诉前消除，本案合同应当认定为有效合同。4、小部分建筑物被查封是好好食品公司违反诚实信用原则造成，其无权据此主张合同无效。好好食品公司在转让土地时隐瞒了小部分建筑物被查封的事实，好好食品公司的行为已构成民事欺诈。依照《合同法》第五十四条的规定，只有受损害人（被欺诈人）有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同。好好食品公司作为欺诈人，根本无权根据欺诈行为主张撤销合同。5、双方己实际履行合同。二、本案合同不属显失公平的可撤销合同。订立合同时,惠州的房地产处于低谷时期，该厂房1100万元的成交价当时尚属偏高，好好食品公司主张合同不公平,没有事实和法律依据。即使本合同是显失公平的合同,也己超过法定的行使撤销或变更的时效。三、好好食品公司已构成违约。丽涛经贸公司签订合同后总共支出款项11526757.49元，丽涛经贸公司己按合同约定超额支付了房款，好好食品公司除交付厂区给丽涛经贸公司外,合同第四条第一款约定的义务均未履行,依法己构成违约。四、好好食品公司的违约行为给丽涛经贸公司造成重大损失。由于好好食品公司未履行合同第四条第一款约定的义务，造成丽涛经贸公司为其垫付各种费用964757.49元。其次,因好好食品公司的违约,造成丽涛经贸公司未能正常生产，直接造成丽涛经贸公司利息损失1964684.08元,间接损失难于估量。五、好好食品公司应当依法承担违约责任。好好食品公司应当继续履行合同义务,支付丽涛经贸公司为其垫付各种费用，赔偿丽涛经贸公司利息损失及其他损失。综上所述，本案合同合法有效，丽涛经贸公司己履行了合同约定的全部义务，好好食品公司己构成违约应当承担违约责任。请求法院支持丽涛经贸公司的请求,驳回好好食品公司的无理诉讼请求。
南方通信公司陈述称： 一、好好食品公司、丽涛经贸公司争诉的27号地段土地使用权已合法转移至南方通信公司。南方通信公司2000年与丽涛公司洽商27号地段土地及上盖建筑转让时，并不了解亦无法查清27号地段的历史沿革，鉴于惠州市房地产市场、政府机关及企业的不规范操作，为防范风险，南方通信公司向惠州市国土局、地产总公司进行查询后，得知27号地段惠州市政府授权惠州市地产总公司负责开发与转让事宜。1993年12月29日惠州市地产总公司与银海公司签订《惠州市平南工业区项目建设用地协议书》，并已交清地价款，但并未办理国有土地使用权出让手续，经查询惠州市国土局并无任何上述地段土地抵押、出让、转让变更登记。南方通信公司遂与惠州市地产总公司，银海公司于2000年3月18日签订《关于平南工业区49号小区27#地段更名的协议》，终止银海公司与地产总公司原协议书，由惠州市地产总公司将该宗地土地使用权的国土证直接办至南方通信公司名下，并由惠州市地产总公司将该宗用地的规划、国土手续办至南方通信公司名下。南方通信公司并不知晓银海公司、惠州市桥东企业集团公司、好好食品公司等土地转让的情况，惠州市国土局2000年4月26日以惠市地证(2000)183号《关于广东南方通信集团公司申请工业建设用地的批复》同意27号地段土地使用权出让，同时核发了惠府国用(2000)字第13021400018号国有土地使用证，平南工业区49号小区27号地段27613平方米土地使用权合法转移至南方通信公司名下。好好食品公司诉状中要求确认27号地段土地使用权转让无效，请求返还27号地段土地使用权依法无据。首先27号地段的土地使用人为银海公司，银海公司在与惠州市地产总公司签订建设用地协议后，并未办理法定的审批、登记手续；其次惠州市桥东办事处在将银海公司的地产划归惠州市桥东企业集团公司时，亦未履行审批、登记手续，惠州市桥东企业集团公司根本无权以土地使用权人名义与好好食品公司签订《土地转让合同》；好好食品公司在银海公司未办理审批、登记的土地之上的建筑行为根本就是非法建筑。我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条规定，财产所有权的取得不得违反法律规定，依照合同取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定的除外。我国《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让转让应当办理审批、过户登记手续。好好食品公司及其前手未履行国土部门的审批，登记过户手续，对27号地段的土地使用权根本不享有合法权利，无权对抗履行了合法审批、过户登记手续且取得了国有土地使用权证、依法享有对该宗地段土地使用权的南方通信公司。二、关于27号地段土地上盖建筑物的权利归属。好好食品公司与惠州市桥东企业集团公司在权属不清的情况下签订《土地转让合同》，好好食品公司在他人的土地上立项报建，建设了厂房设施，在资金不足的情况下，整个工程至1998年陷入困境，好好食品公司在投入无法收回、继续投入无力的情况下，与丽涛经贸公司签订转让合同，将27号地段土地使用权及建筑设施整体转让给丽涛经贸公司，丽涛经贸公司又隐瞒了27号地段土地及上盖建筑的实际情况，将27号地段土地及上盖建筑整体转让给南方通信公司。南方通信公司在办理土地使用权登记过户、取得国土证后，着手办理相关房产产权证。在办理房产产权证中，丽涛经贸公司、好好食品公司、银海公司、惠州市桥东企业集团公司、惠州市地产总公司、惠州市相关政府部门相互配合，申请规划、报建手续更名，办理房地产权证书，核发了全部房地产权证书，根据我国土地使用权与房屋所有权相统一的原则，南方通信公司依法成为27号地段土地使用权人及其上盖建筑的房产产权所有人。在围绕27号地段土地使用权及上盖建筑的复杂转让关系中，南方通信公司在取得国土证及房地产权证的基础上支付2390万元对价。南方通信公司系诚实信用守法的善意第三方，在好好食品公司、丽涛经贸公司及其前手非法交易的情况下，如确认27号地段土地上盖建筑转让无效，作简单的返还处理，将不利于保护善意第三方，只会造成社会资源的浪费和破坏正常的交易秩序。根据南方通信公司与丽涛经贸公司的租赁协议，27号地段2000年加扩建部分近万平方米的宿舍、仓库产权属答辩人，好好食品公司无权请求返还，被告丽涛经贸公司亦无权对好好食品公司该项请求承认或放弃。现南方通信公司正依法定程序申请加扩建建筑物的产权确认。惠州市房管局撤销南方通信公司房地产权证事宜，由于惠州市房管局违法行政，且未通知行政相对人，南方通信公司将依法申请行政复议。但惠州市房管局的撤证行为，并不能作为好好食品公司请求返还27号地段上盖建筑的理由。三、关于好好食品公司、丽涛经贸公司《土地及厂房转让合同书》的效力及处理问题。好好食品公司诉状中以与丽涛经贸公司签订合同时27号地段未办理房产权证，且1号厂房系法院查封物，属禁止转让的房产、丽涛经贸公司使用胁迫手段，合同显失公平为由，要求确认合同无效，双方返还。南方通信公司认为好好食品公司所述有悖事实，诉讼请求违反诚信原则。一审材料有充分证据证明，1998年后好好食品公司资金紧张，拖欠施工方工程款、地价款、银行贷款、设备款，债务累累，“资金极度困难”，27号地段工程全面停止。好好食品公司迫于债务压力，转让套现意图明显。好好食品公司、丽涛经贸公司在2000年初多次洽商27号地段土地及建筑转让事宜，双方就转让价款进行讨价还价是正常的商业谈判，谈判方式是缓和还是激烈的争吵，并不构成任何胁迫，如好好食品公司不同意转让交易，完全可以拒绝交易，拒签协议。其在签订并履行协议，经济困难缓解后，再以所谓胁迫、显失公平主张合同无效，显然没有事实和法律根据。至于好好食品公司明知其转让的27号地段并未取得合法的房地产权证，且1号厂房被法院查封，属禁止转让物，好好食品公司以此为由主张合同无效，更是荒唐。好好食品公司与丽涛经贸公司的交易发生在2000年1月21日，该合同涉及的交易系两个民营公司，并不损害国家利益，即使存在欺诈，亦不必然导致合同无效。在不损害国家利益的合同欺诈中，只有受损害方有权请求法院行使撤销权，该撤销权依法必须在2001年1月22日前行使，否则撤销权依法消灭。因此好好食品公司根本不具备请求《土地与厂房转让合同书》无效及撤销的权利。南方通信公司作为本案的第三人，善意取得27号地段土地使用权及上盖建筑物，且有偿支付了对价，根据合同法立法精神及司法解释，法院在确定合同效力，确定无效合同的法律后果时，需根据过错责任原则，保护善意第三方和维护交易安全的原则进行审慎的判断，保护南方通信公司的合法权益。退一万步认定合同无效，《合同法》第58条、59条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家或返还集体、第三人。鉴于27号地段土地使用权已合法转移至南方通信公司，南方通信公司亦支付了27号地段上盖建筑的对价，南方通信公司对27号地段交易并无过错。南方通信公司在27号地段加建部分建筑物正在申请确权，办理产权登记，好好食品公司、丽涛经贸公司欺诈，隐瞒1号厂房查封及抵债已经给南方通信公司造成了损害。基于上述事实，返还27号地段及其上盖建筑亦成为不可能及不必要，在该种情况下，返还只会造成社会资源的浪费和正常交易秩序的破坏，只会损害作为善意第三人的南方通信公司的合法权益。对本案好好食品公司、丽涛经贸公司欺诈造成南方通信公司的损失，南方通信公司将循司法途径另行予以追索。综上所述，南方通信公司支付了27号地段上盖建筑物的交易对价，系27号地段房地产的合法权利人。好好食品公司所谓合同显失公平不能成立，胁迫情节不存在，欺诈行为系好好食品公司所为，作为欺诈方，好好食品公司无权行使合同撤销权。即使再退一万步，好好食品公司撤销权在2001年1月22日已经消灭，好好食品公司亦无权行使合同撤销权。丽涛经贸公司对南方通信公司亦存在欺诈行为，27号地段及建筑已合法转移至南方通信公司，丽涛经贸公司无权承诺27号地段及建筑的返还，为维护南方通信公司的合法权益，维护社会主义正常的市场交易秩序，请求人民法院依法驳回好好食品公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1993年12月，惠州市银海经济发展有限公司（系惠州市人民政府桥东办事处的下属企业，以下简称银海公司）与惠州市地产总公司签订了受让位于惠州市惠环镇平南工业区49号小区27号地块的土地使用权合同，但未进行土地使用权变更登记。1995年3月，桥东办事处对银海公司实行改制调整，将原属银海公司的财产（含土地）划归该办事处另一下属企业惠州市桥东企业集团公司（下称“桥东集团”）,亦未进行权属变更登记。1996年6月13日，桥东集团与惠州油甘露饮料有限公司（该公司是由桥东集团与惠东县金梅食品厂及香港华峰投资有限公司合资成立的企业）签订了一份《土地转让合同书》，将原由银海公司受让取得的上述位于惠州市惠环镇平南工业区49号小区27号地块的土地27652平方米以3815976元的价格（138元/平方米）转让给惠州油甘露饮料有限公司。后因惠州油甘露饮料有限公司股东变动，双方于1997年1月30日签署了《土地转让中止协议书》，由惠州油甘露饮料有限公司将土地退回给桥东集团，桥东集团将款无息退回给惠州油甘露饮料有限公司。1997年2月1日，桥东集团与好好食品公司（该公司是原惠州油甘露饮料有限公司两大股东即桥东集团与香港华峰投资有限公司合资成立的中外合资企业）签订了一份《土地转让合同书》，将上述地块（面积27652平方米）以138元/平方米的价格转让给好好食品公司。好好食品公司受让上述土地后,以自己的名义办理了立项和有关报建手续（好好食品公司提供以好好食品公司名义办理的两份建设工程规划许可证的复印件，建设项目分别为厂房、办公楼、仓库、锅炉房、宿舍，总面积为11208平方米），并在该土地上投资建设了１号厂房、２号厂房、仓库、办公楼、宿舍楼及锅炉房、配电房等设施，共计建筑面积11320平方米，准备用于“油甘露”系列饮料产品的研发、生产及销售。但因后来好好食品公司资金和市场及技术等问题，该项目未能及时上马。1998年11月24日，因好好食品公司与惠阳万通机械制造有限公司加工定作合同纠纷一案，惠州市中级人民法院以（1998）惠中法立保字第38号民事裁定书，裁定查封了好好食品公司位于惠州市惠城区惠环镇平南工业区49号小区内建设工程规划许可证为惠市规（仲恺）编号仲18号的一栋二层楼的大厂房（即１号厂房）。
2000年1月21日,丽涛经贸公司（合同乙方）与好好食品公司（合同甲方）签订《土地与厂房转让合同书》，约定好好食品公司将上述厂房及土地以人民币1100万元的价格转让给丽涛经贸公司；丽涛经贸公司应在签订合同时付定金100万元，签订合同后10天内付款150万元，签订合同二个月内支付第二期款300万元，其中200万元由乙方代为甲方转付给桥东办事处，在签订合同的三个月内支付第三期200万元，在收到土地证、房产证后10天内一次性付清所有款项给好好食品公司。该合同还约定好好食品公司应在合同签订3个月内将厂房的国土证办到丽涛经贸公司名下，在丽涛经贸公司将厂房和配套设施完善，并达到国家规定的竣工验收标准后的半年内，好好食品公司将房产证办到丽涛经贸公司名下。此外，该合同还就双方其他责任问题作了规定。该合同签订后，丽涛经贸公司于2000年1月13日付15万元、1月21日付15万元、1月27日付50万元、1月27日代付桥东办事处200万元、1月28日付170万元、4月30日付15万元、4月30日代好好食品公司付工程款360万元、、4月13日代付桥东办事处200万元。2000年2月1日、11月16日好好食品公司分别向丽涛经贸公司借款2000元、10000元。另外, 丽涛经贸公司代好好食品公司交水费3568.58元，代交电费20392.08元，代交电话费238.83元，合共10286199.49元。另外, 丽涛经贸公司为自己加建一栋宿舍和仓库二层向惠州市建委支付报建费218272元，支付惠州市规划局规划报建费2304元。丽涛经贸公司提供的1998年8月27日付罗稳定金30万元的收据,因丽涛经贸公司未能提供原件核对,故该证据原审法院不予认定。
另查, 丽涛经贸公司与好好食品公司签订上述合同后，于2000年4月25日与第三人南方通信公司签订《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》，约定第三人购买争议地块的土地及厂房，合计用地面积27613平方建筑物建筑面积11393.76平方，转让价格为2390万元，丽涛经贸公司负责办理与土地及建筑物转让有关的全部合法手续，包括土地使用证、房产证等，并将该物业的所有权过至乙方的名下，有关费用全部由丽涛经贸公司负担。2000年4月26日，第三人取得争议地块的土地使用权证，2000年5月8日，第三人取得该地块的建设用地规划许可证，用地单位为第三人,规划许可证注明由市地产总公司转让。2000年5月23日，第三人向惠州市房产局提出《关于办理房产权证的申请》，提出于年初收购了好好食品公司位于平南工业区27号地块的土地及厂房，请求予以办理房产产权手续(第三人在举证时向法院提供了一份关于办理房产权证的申请,称是从房产局复印出来,该申请左下方有“经研究,根据该房屋的实际情况,同意提前办证”）。2000年5月30日，第三人领取了8本房产证。因上述厂房中的其中一栋二层楼的大厂房（即１号厂房，房产证号：2181957）被原审法院裁定查封，惠州市房产管理局于2000年8月4日以惠市房［2000］42号文作出《关于撤销粤房地产权属登记的决定》，撤销了该厂房的权属登记，并注销了粤房地证字第2181957号《房地产权证》。2002年4月23日，惠州市房产管理局作出惠市房［2002］24号文《关于撤销粤房地证字第2181949一一2181951、2181954——2181956． 2181958号［房地产权证］的决定》，以第三人是在报建手续不清、未领取《建设工程规划验收合格证》的情况下向我局申报产权确认登记的，由于上述楼房尚未验收，不具备交付使用条件，故不具备办理确认权属登记条件为由，将第三人的其余七本房产证予以撤销。至此，丽涛经贸公司以南方通信公司名下领取的上述房地产权证全部被撤销。2002年5月14日，好好食品公司向原审法院提起诉讼，以双方所签合同违反法律规定为由,请求法院确认双方所签合同无效。丽涛经贸公司在答辩期间提起反诉，请求法院依法确认合同有效,判令好好食品公司继续履行合同,并判令好好食品公司承担违约责任,承担本案诉讼费。但丽涛经贸公司未交纳反诉费。原审法院作出一审判决后，丽涛经贸公司不服提起上诉，广东省高级人民法院以原审法院未通知国有土地使用证持有人参加诉讼，而直接判决由丽涛经贸公司将上述土地和厂房交还给好好食品公司管业使用，违反法定程序可能影响案件的正确判决为由，将本案裁定发回重审。
另查，第三人的土地使用权是以出让方式取得。2000年3月18日，第三人与惠州市地产总公司、银海公司签订了《关于平南工业区49号小区27号地块更名的协议》，约定27号地块的国土证直接办到第三人名下。2000年3月24日，好好食品公司出具委托书给丽涛经贸公司法定代表人刘国华，委托其全权办理争议土地工业厂房一切过户手续，产权证办到南方通信公司名下。2000年5月22日，好好食品公司出具《关于变更建设工程许可证的申请》给市规划局，申请将27号地块厂房的建设工程许可证，包括（施工许可证、报建保证金等一切报建手续），将原建设单位好好食品公司变更为南方通信公司。经查，南方通信公司已于2000年5月8日取得《建设用地规划许可证》。另查，南方通信公司在取得土地使用权后，于2000年6月20日取得编号为（2000）0019《建设工程规划许可证》（两层成品仓库，共3956平方米），2000年6月6日取得编号（2000）0016《建设工程规划许可证》（宿舍八层，共6168平方），在该块土地上建了部分新建筑物。
再查,上述厂房至今仍未办理工程竣工验收和规划验收，没有领取《单位工程竣工验收证明书》和《建设工程规划验收合格证》。丽涛经贸公司与好好食品公司购买上述厂房后，加建了一栋宿舍、好好成品仓库加建二层；完善了厂区3井厂房装饰、道路、排水、排污、绿化、厂区配送电及其它工程。经请惠州市惠通工程造价事务所有限公司鉴定，上述工程的总造价为8759573.05元。另外, 丽涛经贸公司办理上述厂房的房地产权过户费用172286元。好好食品公司是于1997年8月19日经有关部门批准成立的中外合资经营企业,具备法人资格。
原审法院审理期间,第三人向该院申请调取证据(国土局对好好食品公司的投诉出具的专门文件),原审法院为此向国土局调取了惠市国土资函（2004）143号《关于好好公司要求撤销南方公司国有土地使用证有关问题的函》，根据该函，国土局认为在办理南方通信公司国有土地使用权证的过程中，我局并没有违法发证的情形，故该证依法不能撤销。本案在审理过程中, 好好食品公司向原审法院提起土地登记行政诉讼，要求撤销惠州市人民政府对本案争议土地颁发的《国有土地使用证》。本案因此中止审理。原审法院审理了该行政诉讼案后，作出（2005）惠中法行初字第3号行政裁定，驳回原告好好食品公司的起诉。好好食品公司不服，向广东省高级人民法院提出上诉，经审理，广东省高级人民法院作出维持原裁定的二审裁定。好好食品公司又提出再审申请，该行政诉讼案最终经广东省高级人民法院作出（2006）粤高法审监行再字第1号行政裁定书，维持了原裁定。本案恢复审理。
另查，1998年,惠阳万通机械制造有限公司因加工定作合同纠纷起诉好好食品公司要求支付加工费,原审法院作出判决后,惠阳万通机械制造有限公司申请执行，原审法院于2000年8月6日作出民事裁定书，将1号厂房以评估价4446630元抵偿给惠阳万通机械制造有限公司。
原审法院认为：好好食品公司与丽涛经贸公司之间的《土地与厂房转让合同书》虽是在好好食品公司尚未领取土地使用权证书，及其中1号厂房已被法院查封的的情况下签订的，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）、（六）项，但好好食品公司在与丽涛经贸公司签订该合同后，又与第三人签订了《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》，将平南工业区49号小区27号土地及厂房转让给第三人，并在好好食品公司出具委托书、申请书（《关于变更建设工程许可证的申请》）予以协助的情况下，最终以出让方式将土地使用权登记在第三人的名下，第三人是在支付了对价的情况下取得该土地使用权的，且已领取了《国有土地使用权证》，故对1号厂房之外的其他土地的转让，不应认定为无效。至于1号厂房，由于好好食品公司明知该厂房已被查封，仍予以转让，本身存在过错，尽管现该厂房所在的土地使用权已办理到第三人名下，但由于该转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定，且该土地现已由法院以以物抵债的方式抵偿给案外人，故对该部分的土地转让行为应认定为无效。但因该块土地上的厂房已抵偿给好好食品公司的债权人，故该部分土地亦不具备返还给好好食品公司的条件。对于房屋问题，除了1号厂房已被法院抵偿给案外人惠阳万通机械制造有限公司该转让应认定无效外，其余厂房，由于好好食品公司是在不具备转让条件的情况下予以转让的，依法虽应属于无效合同，但房屋与土地是不可分的，房屋应与土地使用权同时转让，不得分割，在土地使用权转让合同视为有效且土地已登记在第三人名下的情况下，房屋返还已成为不可能，故应认定房屋已随土地转让给了第三人。至于房产局撤销第三人8本房产证的问题，由于房产局是基于1号厂房已被查封、及其它建筑物是在未办理工程竣工验收和规划验收，没有领取《单位工程竣工验收证明书》和《建设工程规划验收合格证》，尚不具备领取房产证的条件的情况下撤销房产证的，房产局的撤证行为与本案三方之间的转让行为之间并无因果关系，故房产局的撤证行为并不能作为好好食品公司要求返还土地及厂房的理由。综上所述，好好食品公司要求由丽涛经贸公司返还27号土地及地上厂房给好好食品公司，理由不充分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，原审法院于2008年6月25日作出（2004）惠中法民一初字第13号民事判决：驳回原告惠州好好食品有限公司的诉讼请求。一审受理费40510元、鉴定费72000元，合计112510元由好好食品公司负担。
好好食品公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、改判确认好好食品公司与丽涛经贸公司于2000年1月21日所签订的《土地与厂房转让合同书》以及丽涛经贸公司与南方通信公司于2000年4月25日所签订的《购买平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》均为无效合同；三、改判好好食品公司与丽涛经贸公司按无效合同的处理原则，各自互相返还财产，即好好食品公司返还所收取丽涛经贸公司的转让款及丽涛经贸公司加建房屋的造价，丽涛经贸公司和南方通信公司返还平南工业区49号小区27号地块的土地使用权及其上盖建筑物给好好食品公司；四、本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由丽涛经贸公司承担。事实与理由是：一、原审判决认定事实存在严重错误。（一）原审判决认定：“原告（即上诉人）与被告（即被上诉人丽涛经贸公司）之间的《土地与厂房转让合同书》，虽是在原告尚未领取土地使用权证书及其中1号厂房已被法院查封的情况下签订的，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）、（六）项，但原告（即上诉人）在与被告（丽涛经贸公司）签订该合同后，又与第三人（即南方通信公司）签订了《购买平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》，将平南工业区49号小区27号土地及厂房转让给第三人，并在原告出具委托书、申请书（《关于变更建设工程许可证的申请》）予以协助的情况下，最终以出让方式将土地使用权登记在第三人（南方通信公司）的名下，第三人（南方通信公司）是在支付了对价的情况下取得该土地使用权的，且已领取了《国有土地使用证》，故对1号厂房之外的其他土地的转让，不应认定为无效。”（详见原审判决书第16-17页）上诉人认为，原审判决的上述认定存在严重的错误。1、上诉人自始至终均未与原审第三人南方通信公司签订任何关于转让平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同，上诉人仅与被上诉人丽涛经贸公司签订了《土地与厂房转让合同书》，该《购买平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》是丽涛经贸公司与南方通信公司所签，与上诉人无关，原审判决对这一最根本的案件事实却作出明显的错误认定，并由此导致作出错误的判决。2、原审判决既然认定上诉人与被上诉人丽涛经贸公司之间的《土地与厂房转让合同书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）、（六）项强制性、禁止性规定，就应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定该合同为无效合同，而不应该作出自相矛盾的“有效”认定。3、原审判决已经查明，本案争议地块的土地使用权是经过三次转让，才转至南方公司手中[桥东集团→上诉人好好食品公司（第一次转让）→丽涛经贸公司（第二次转让）→南方通信公司（第三次转让）]，但是，南方通信公司现持有的本案争议地块的《国有土地使用证》却是以出让方式（即国土部门首次出让的方式）办理的，明显与上述转让事实不符。惠州市国土资源局2003年7月10日《调查报告》已清楚查明上述转让事实，并认定南方通信公司、丽涛经贸公司隐瞒转让事实，提供虚假材料，骗取土地权属登记。原审法院明知南方通信公司所持有的《国有土地使用证》不是以合法、正当渠道办理的情况下，仍以本案争议地块的《国有土地使用证》已登记在南方通信公司名下为由，认定土地转让行为有效。原审判决的这一认定既没有任何法律依据，也不符合本案事实，是错误认定。4、原审判决认定本案争议地块最终以出让方式将土地使用权登记在第三人南方通信公司的名下，第三人南方通信公司是在支付了对价的情况下取得该土地使用权的。既然是以出让方式办理的国土证，南方通信公司就应向作为出让方的国土部门支付受让对价，但是，南方通信公司并未向国土部门支付土地出让金，实际上，南方通信公司只是向没有合法依据转让土地的丽涛经贸公司支付所谓的“对价”，其所支付的“对价”与“出让方式”办证明显不相符，不能以此为由认定本案三方当事人之间的土地转让行为有效，况且，支付对价与否，是合同是否已经履行的问题，不是认定合同是否有效的条件。5、原审判决认定，除1号厂房之外的其他土地的转让不应认定无效。从原审判决的这一认定中，无法确定到底是上诉人与丽涛经贸公司之间的土地转让行为有效，还是丽涛经贸公司与南方通信公司之间的土地转让行为有效；或者是上诉人与丽涛经贸公司之间的土地转让行为有效，丽涛经贸公司与南方通信公司之间的土地转让行为无效；或者是上诉人与丽涛经贸公司之间的土地转让行为无效，而丽涛经贸公司与南方通信公司之间的土地转让行为有效；或者是上诉人与丽涛经贸公司之间以及丽涛经贸公司与南方通信公司之间的土地转让行为都有效。原审判决所作的这种认定应属于认定事实不清。（二）原审判决认定：“对于房屋问题，除了1号厂房已被法院抵偿给案外人万通公司该转让认定无效外，其余厂房，由于原告是在不具备转让条件的情况下予以转让的，依法虽应属于无效合同，但房屋与土地是不可分的，房屋应与土地使用权同时转让，不得分割，在土地使用权转让合同视为有效且土地已登记在第三人（南方公司）名下的情况下，房屋返还已成为不可能，故应认定房屋已随土地转让给了第三人（南方公司）。”（详见原审判决书第17页）上诉人认为，原审判决的这一处理方式也是错误的。1、本案的房屋是与土地同时转让的，也就是说，土地转让时，该地块已有新建房屋，因此，更加说明了该地块以首次出让方式办理国土证至南方通信公司名下是错误的。2、既然土地与房屋是同时转让，就不可能存在土地转让有效而房屋转让无效的情况，原审判决认定房屋转让无效的理由是上诉人在不具备转让条件的情况下转让的（即违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）、（六）项的强制性、禁止性规定），而土地转让也同样是上诉人在不具备转让条件（即违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）、（六）项的强制性、禁止性规定）的情况下转让的，为何却出现相反的认定？这也说明原审判决认定土地转让有效是错误的！3、本案争议土地虽然已办证至南方通信公司名下，但不影响土地及厂房的返还，在原一、二审诉讼中，因该宗地的《国有土地使用证》登记在南方通信公司名下，丽涛经贸公司无法将该地块返还给上诉人，正是因为这样，广东省高级人民法院才以漏列当事人为由裁定将本案发回重审，现本案已追加南方通信公司为本案的当事人，认定上述两次转让行为无效后，完全能够将该地块及厂房返还给上诉人。至于作出各方当事人互相返还财产的民事判决后，是依行政程序撤销南方通信公司所持有的《国有土地使用证》，还是按民事执行程序将该地块更名至上诉人名下，这是判决后的执行问题，不管按何种程序，均可实现判决目的，没有任何法律障碍。4、原审判决既然认定房屋转让无效，而且房屋与土地不可分离，根据同样的理由，就更加应该认定土地转让无效，否则就自相矛盾了。（三）上诉人与丽涛经贸公司所签合同还存在显失公平、胁迫等情况（详见上诉人原一审起诉状及上诉人“对被告《民事答辩及反诉状》几个问题的说明及反辩”），原审判决在本院查明部分以及认定部分对此均只字不提，对各方当事人的举证、质证情况也只字不提，对惠州市惠城区人民政府桥东街道办事处出具的《关于银海公司与广东南方通信集团公司及市地产总公司签订更名协议的情况说明》以及银海公司出具的《情况说明》等对上诉人有力的证据却只字不提。这也是对案件事实认定不清。二、原审判决适用法律不当。原审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第十三条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，这是适用法律不当。（一）《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”首先，本案是土地与厂房转让合同纠纷，不是侵权纠纷，不适用《土地管理法》第十三条的规定；其次，原审法院已经查明南方通信公司是与丽涛经贸公司签订《购买平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》向丽涛经贸公司受让平南工业区49号小区27号地块的土地使用权及厂房，并不是从国土部门直接受让该土地使用权，但是，丽涛经贸公司和南方通信公司以隐瞒转让事实，提供虚假材料的手段，骗取国土部门以初次出让的方式办理该地块的土地使用权证，南方通信公司所取得的国土证并不是依据转让事实并按照相关法律法规的规定办理的，本应依法予以撤销，不应受到法律保护。尽管上诉人就该地块的土地确权登记提起的行政诉讼被驳回，但是，省、市两级法院均是以超过起诉期限为由驳回上诉人提起的行政诉讼，并不是以实体原因驳回，上诉人已就此向最高人民法院申请再审。本案中，撤证与否并不影响法院对本案事实的认定。（二）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”本条款属于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章“土地使用权转让”的章节范围，该条款的规定只是针对土地使用权转让而不是针对土地使用权出让的，本案中，南方通信公司是以国土部门直接出让的方式办理国有土地使用证的，不属于土地使用权转让，不能适用上述法律条款。（三）本案是合同纠纷，应该适用《中华人民共和国合同法》第三章“合同的效力”的相关规定确定本案相关各方当事人之间所签合同的效力；本案是土地与厂房转让合同纠纷，应该适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定确定本案相关各方当事人之间所签合同的效力。（四）上诉人与丽涛经贸公司是在《城市房地产管理法》施行五年后才签订《土地与厂房转让合同书》，因此，本案纠纷应严格按照《城市房地产管理法》的规定来确定本案房地产转让合同的效力。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发[1996]2号）明确规定，房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。三、上诉人与丽涛经贸公司之间所签的《土地与厂房转让合同书》以及丽涛经贸公司与南方通信公司之间所签的《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房合同》应认定为无效合同。（一）上诉人与丽涛经贸公司之间于2000年1月21日所签的《土地与厂房转让合同书》，因上诉人转让土地及厂房时，尚未领取房地产权证和国有土地使用证，上述厂房中的1号厂房已被法院查封，而且，该厂房至今仍未办理竣工验收和规划验收，依法属不得转让的房地产，双方所签合同违反了国家法律强制性规定，因此，根据《城市房地产管理法》第三十七条第（二）、（六）项、第三十八条及《建筑法》第六十一条第二款、《合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定该合同为无效合同。（二）丽涛经贸公司与南方通信公司签约后不久，同样在没有领取上述土地及厂房的房地产权证和国有土地使用证的情况下，即以高出其受让价（1100万元）一倍多的价格（2390万元）转手倒卖给南方通信公司，因上诉人与丽涛经贸公司所签的《土地与厂房转让合同书》为无效合同，丽涛经贸公司在尚未取得所转让土地及厂房的产权的情况下转手倒卖房地产的行为，同样违反了国家法律强制性规定，应认定其与南方通信公司所签《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房合同》为无效合同。（三）《广东省高级人民法院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》（粤高法发[2001]41号文）第3条明确规定：1995年1月1日《城市房地产管理法》施行后，认定合同效力应当在投资条件和法定手续两个方面从严，即如果转让方不具备足额的投资条件，或者“在起诉前”尚未办理房地产转让前的法定手续，应当认定合同无效。本案在起诉前，上诉人（即房地产转让合同中的转让方）尚未办理房地产转让前的法定手续，即尚未取得所转让房地产的权属证书，也未办理已被法院查封厂房的解封手续，还未办理厂房的竣工验收手续，因此，应认定该房地产转让合同无效。广东省高级人民法院的上述《指导意见》第4条第（2）项规定：“如果当事人开发经营的房地产属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的不得转让的房地产范围的，一般应当认定合同无效。但在起诉前上述禁止转让的原因已经消除的，可以认定合同有效。”本案在起诉前，《城市房地产管理法》第三十七条所规定的禁止转让的原因（“司法机关依法裁定查封”和上诉人作为转让方“未依法登记领取权属证书”）仍然存在，并未消除。该宗土地虽以出让方式办证至南方通信公司名下，但并不是办证至本案合同纠纷的转让方即上诉人好好食品公司的名下，而是以出让方式违法办证至最后受让方南方通信公司名下，因此，这不属于“在起诉前禁止转让的原因已经消除的情形”，故不能据此认定合同有效。四、本案应判决各方当事人互相返还财产。如前所述，上诉人与丽涛经贸公司之间所签的《土地与厂房转让合同书》以及丽涛经贸公司与南方通信公司之间所签的《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房合同》应认定为无效合同，根据无效合同的处理原则，依法应判决各方当事人互相返还财产，如果不判决各方当事人互相返还财产，则将来就会出现如下一种尴尬局面：该宗地的土地使用权登记在南方通信公司名下，但该地块上的建筑物却是以上诉人好好食品公司名义办理的规划报建和施工报建手续。现该厂房的《建设工程规划许可证》上的建设单位仍然是上诉人好好食品公司，建筑施工报建的建设单位也是上诉人好好食品公司，且厂房目前仍未办理竣工验收，没有建设单位（即上诉人）的参与是不可能办理该竣工验收和办理房产证的。国土证虽然登记在南方通信公司名下，但所建厂房却无法登记在南方通信公司名下，这也不利于保护各方当事人的合法利益。如果判决各方互相返还财产，不仅可以避免上述尴尬局面，而且南方通信公司所支付的购房款也能得以返还而不会受到任何损失。这样，既有利于保护当事人的合法权益，又符合法律规定，同时还避免了国家税收的流失，打击了非法炒买炒卖土地的行为，维护国家法律的尊严。
丽涛经贸公司未向本院提出书面答辩意见，其在二审中向本院提出口头答辩意见，认为应当驳回上诉，维持原判。主要理由是：一、提请二审法院注意，涉案地块在哪个文件、哪个依据、哪个证据上能表现出是属于好好食品公司的？在整个转让过程中，涉案地块一直属于桥东集团，向国土部门支付了第一笔款项后，就与好好食品公司合作。也就是说，涉案地块一直都是属于桥东集团的。二、只有持有土地使用权证书的所有人才是法律保护的土地使用权人。南方通信公司与国土局签订的是第一手的出让合同，即是国土局直接将地块使用权出让给南方通信公司，且还有好好食品公司法定代表人罗稳亲笔签名的授权委托书。三、从整个案情来看，好好食品公司就是自己告自己，想误导他人接受本身不合法的事情。好好食品公司认为我方是“骗取”，但好好食品公司该主张有何证据？本案地块的使用权转让是受法律保护的，原审判决应予维持。
原审第三人南方通信公司答辩认为，为维护南方通信公司的合法权益，维护社会主义正常的市场交易秩序，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。关于平南工业区27号土地使用权及上盖建筑的来龙去脉，一审法院根据法庭调查的证据，进行了详尽的阐述。但好好食品公司无端指责一审判决的事实认定，是极端错误的。（一）平南工业区27号土地使用权及上盖建筑的沿革事实。1993年6月11日，惠州市人民政府以惠府函（1993）77号批复授权惠州市地产总公司代表市国土局组织平南工业区土地的综合开发和出让。1993年12月29日，惠州市银海经济发展有限公司（下称银海公司）自惠州市地产总公司受让了平南工业区49号小区27号地段27613平方米土地使用权，但未进行土地使用权变更登记。1995年3月，惠州市桥东办事处将银海公司资产划归办事处所属桥东集团。1997年2月，桥东集团与好好食品公司签订《土地转让合同》，将27号地段土地转让给好好食品公司，但上述划转、转让均未办理土地使用权变更登记。合同签订后，好好食品公司在27号地段以自己的名义办理了立项、报建手续，建设了厂房、仓库、办公楼等配套设施，共计建筑面积11320平方米。因资金问题，好好食品公司建设的项目处于停滞状态，项目无法竣工。2000年1月21日，丽涛经贸公司与好好食品公司协商签订《土地与厂房转让合同书》，好好食品公司以1100万元的价格整体转让27号地段的土地及厂房，好好食品公司承诺办妥土地及厂房的产权证至丽涛经贸公司名下。丽涛经贸公司在与好好食品公司签订合同后，转手以27号地段土地使用权及厂房设施为标的，与南方通信公司协商转让事宜。鉴于惠州市房地产市场的不规范，为防范风险，南方通信公司首先核实27号地段的权属。2000年3月18日，惠州市地产总公司、银海公司、南方通信公司三方签订《关于平南工业区49号小区27#地段更名的协议》，协议约定将27#地段国土证直接办至南方通信公司名下。理顺土地权属关系后，南方通信公司与丽涛经贸公司于2000年4月25日签订《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》，约定南方通信公司整体收购丽涛经贸公司27号地段土地及厂房，用地面积27613平方米，建筑面积11393.76平方米，丽涛经贸公司负责办妥土地、建筑物转让的全部合法手续，将物业所有权过户至南方通信公司名下，费用由丽涛经贸公司承担。丽涛经贸公司保证上述土地及物业在转让时没有任何抵押、担保或其他负债，否则承担赔偿责任，同时保证在两个月内办妥产权手续，逾期南方通信公司有权终止合同。合同签订后，丽涛经贸公司、桥东集团、银海公司、好好食品公司均配合向惠州市相关政府部门出具申请材料，请求将规划、报建等手续变更至南方通信公司名下。2000年4月26日，惠州市国土局发出惠市地证（2000）183号《关于南方通信集团公司申请工业建设用地的批复》，同意将已转为建设用地的平南工业区49号小区27号地段27613平方米土地使用权出让给南方通信公司作为厂房及配套设施建设用地，土地使用权出让期限为50年，并核发了惠府国用（2000）字第13021400018号国有土地使用证。2000年5月8日，惠州市规划局核发200000029号《建设用地规划许可证》，核定用地单位为南方通信公司。2000年5月30日，惠州市房管局核准27号地段的厂房等产权登记，并核发粤房地证字第2181949、50、51、54、55、56、57、58号《房地产权证》。答辩人南方通信公司在领取《国有土地使用权证》、《房地产权证》后，于2000年6月7日向丽涛经贸公司支付1000万元，7月17日支付1000万元，12月8日支付360万元。2000年8月18日，南方通信公司与丽涛经贸公司签订《工业厂房租赁合同》，丽涛经贸公司整体租赁南方通信公司所属27号地段土地及厂房，租期7年，自2000年1月1日起至2007年12月31日止，租赁期内的二次装修费用由丽涛经贸公司承担。租赁合同第13条约定：南方通信公司同意在厂区内扩建职工宿舍和成品仓库，扩建的宿舍和仓库以南方通信公司名义报建，费用由丽涛经贸公司承担，产权归南方通信公司（包括6806平方米的员工宿舍一栋，成品仓库加建两层共4138平方米，工业电梯三台，500KVA配电设备一套），扩建的建筑物免费租赁给丽涛经贸公司使用至2007年12月31日，租赁期满扩建部分由南方通信公司无偿收回。经南方通信公司申请，惠州市规划局于2000年5月、6月就加建部分核发16、19、29号建设用地规划许可证，南方通信公司分别与惠州四建、桥东建筑公司签订宿舍、仓库加建工程的发包合同。租赁合同履行过程中，2001年7月31日南方通信公司与丽涛经贸公司协商提前解除租赁合同。2001年10月31日，南方通信公司与丽涛经贸公司签署《惠州市平南新材料技术园工业区49号小区27号房地产移交清单》，丽涛经贸公司移交租赁南方通信公司的27号地段房地产及加扩建的建筑物，并约定自移交日起，该房地产由南方通信公司管理，丽涛经贸公司负责办妥新增建筑物的房产证。南方通信公司收回27号地段的物业后，将该房地产租赁给惠州市TCL南方通讯设备有限公司（下称TCL南方公司），TCL南方公司实际投入130余万元资金对厂房进行了装修。2002年6月，丽涛经贸公司以加扩建部分物业属于与南方通信公司共有为由，强行占有了27号地段厂区，并擅自将上述厂区租赁给TCL王牌电器公司。2003年8月，南方通信公司以拖欠租金、侵权为由，起诉丽涛经贸公司至惠城区法院。南方通信公司在参加好好食品公司诉丽涛经贸公司厂房转让合同纠纷一案诉讼后，经调查，方知晓以下事实：1、27号地段土地及厂房系2000年1月21日丽涛经贸公司自好好食品公司收购而来，收购价款为1100万元；2、1998年11月24日，因好好食品公司与惠阳万通公司发生纠纷，惠州中院以（1998）惠中法立保字第38号《民事裁定书》查封了27号地段的1号厂房；3、2000年8月惠州中院以（1999）惠中法执字第140号《民事裁定书》将上述查封的1号厂房以物抵债给债权人惠阳万通公司；4、2000年7月11日、8月23日，惠州市房管局以1号厂房即57号《房地产权证》的房产系法院查封物为由，发出了（2000）42号文撤销了南方通信公司2181957号《房地产权证》；5、2002年4月23日惠州市房管局发出惠市房（2002）24号文，以报建手续不清，不具备确权登记为由，撤销南方通信公司其他7份《房地产权证》；6、好好食品公司已于2002年5月9日起诉丽涛经贸公司至惠州中院，请求确认其与丽涛经贸公司的《土地及厂房转让合同》无效，双方互相返还财产。以上事实非常清楚，都有确凿证据予以证明，也得到了判决书的确认。（二）对上诉人歪曲事实行径的驳斥。1、上诉人在上诉状的第2页中认为，原审判决书认定上诉人与原审第三人南方通信公司签订转让土地及厂房的合同属于认定事实错误，其实不然，这仅仅是法院的笔误，原审判决书第16页的倒数第6行的第2个逗号后，漏写了“被告”二字。因为在原判决书的第13页，法院已经做出了正确的事实认定，且这处小笔误与判决结果没有任何关系，而上诉人却夸大其词，得出耸人听闻的结论。2、上诉状的第2页中的内容根本不涉及事实认定，属于文不对题。3、上诉状的第3页援引惠州市国土资源局的调查报告作为自己立论依据，振振有辞，遗憾的是，上诉人罔顾事实，混淆视听。在我公司提交的证据中，有一份2004年6月9日惠州市国土资源局发出的编号为惠市国土资函[2004]143号的函，此函完全肯定了我公司取得平南工业区49号小区27#地段的合法行为，严厉驳斥了上诉人的一些不端行为。此函清楚展示了事情的来龙去脉，容不得上诉人颠倒黑白。4、上诉人在上诉状的第3页，通过对“对价”的理解来否认我公司是通过“出让方式”从国土部门取得土地使用权登记的；在上诉状的第4页中声明“更加说明了该地块以首次出让方式办理国土证至南方公司名下是错误的”；在上诉状的第5页中也认为我公司并不是从国土部门直接受让该土地使用权；但令人费解的是，在上诉状的第6页中又称“本案中，南方通信公司是以国土部门直接出让的方式办理国有土地使用权的，不属于土地使用权转让，不能适用上述法律条款。”对同一个事实，上诉人既承认又否认，说出一些自相矛盾的话，不知其真正目的何在。二、一审判决适用法律正确，理由充分，判决结果合理。（一）原、被告争诉的27号地段土地使用权已合法转移至答辩人南方通信公司。答辩人南方通信公司2000年与丽涛经贸公司洽商27号地段土地及上盖建筑转让时，并不了解亦无法查清27号地段的历史沿革，鉴于惠州市房地产市场、政府机关及企业的不规范操作，为防范风险，答辩人南方通信公司向惠州市国土局、地产总公司进行查询后，得知27号地段惠州市政府授权惠州市地产总公司负责开发与转让事宜。1993年12月29日惠州市地产总公司与银海公司签订《惠州市平南工业区项目建设用地协议书》，并已交清地价款，但并未办理国有土地使用权出让手续，经查询惠州市国土局并无任何上述地段土地抵押、出让、转让变更登记。答辩人南方通信公司遂与惠州市地产总公司、银海公司于2000年3月18日签订《关于平南工业区49号小区27#地段更名的协议》，终止银海公司与地产总公司原协议书，由惠州市地产总公司将该宗地土地使用权的国土证直接办至答辩人南方通信公司名下，并由惠州市地产总公司将该宗用地的规划、国土手续办至答辩人南方通信公司名下。答辩人南方通信公司并不知晓银海公司、桥东集团、好好食品公司等土地转让的情况。惠州市国土局2000年4月26日以惠市地证（2000）183号《关于广东南方通信集团公司申请工业建设用地的批复》同意27号地段土地使用权出让，同时核发了惠府国用（2000）字第13021400018号国有土地使用证，平南工业区49号小区27号地段27613平方米土地使用权合法转移至答辩人南方通信公司名下。上诉人好好食品公司诉状中要求确认27号地段土地使用权转让无效，请求返还27号地段土地使用权依法无据。首先27号地段的土地使用人为银海公司，银海公司在与惠州市地产总公司签订建设用地协议后，并未办理法定的审批、登记手续；其次惠州市桥东办事处在将银海公司的地产划归桥东集团时，亦未履行审批、登记手续，桥东集团根本无权以土地使用权人名义与上诉人好好食品公司签订《土地转让合同》；上诉人好好食品公司在银海公司未办理审批、登记的土地之上的建筑行为根本就是非法建筑行为。我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条规定，财产所有权的取得不得违反法律规定，依照合同取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定的除外。我国《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让转让应当办理审批、过户登记手续。上诉人好好食品公司及其前手未履行国土部门的审批、登记过户手续，对27号地段的土地使用权根本不享有合法权利，无权对抗履行了合法审批、过户登记手续且取得了国有土地使用权证、依法享有对该宗地段土地使用权的南方通信公司。（二）关于27号地段土地上盖建筑物的权利归属。如前所述，在惠州市地方政府及桥东集团违规操作的基础上，上诉人好好食品公司与桥东集团在权属不清的情况下签订《土地转让合同》，上诉人在他人的土地上立项报建，建设了厂房设施，在资金不足的情况下，整个工程至1998年陷入困境，上诉人在投入无法收回、继续投入无力的情况下，与丽涛经贸公司签订转让合同，将27号地段土地使用权及建筑设施整体转让给丽涛经贸公司，丽涛经贸公司又隐瞒了27号地段土地及上盖建筑的实际情况，将27号地段土地及上盖建筑整体转让给南方通信公司。南方通信公司在办理土地使用权登记过户、取得国土证后，着手办理相关房产产权证。在办理房产产权证中，丽涛经贸公司、好好食品公司、银海公司、桥东集团、惠州市地产总公司、惠州市相关政府部门相互配合，申请规划、报建手续更名，办理房地产权证书，至2000年5月30日，惠州市房管局核发了全部房地产权证书，根据我国土地使用权与房屋所有权相统一的原则，南方通信公司依法成为27号地段土地使用权人及其上盖建筑的房产产权所有人。在围绕27号地段土地使用权及上盖建筑的复杂转让关系中，南方通信公司在取得国土证及房地产权证的基础上支付2390万元对价。南方通信公司系诚实信用守法的善意第三方，在原审原、被告及其前手非法交易的情况下，如确认27号地段土地上盖建筑转让无效，作简单的返还处理，将不利于保护善意第三方，只会造成社会资源的浪费和破坏正常的交易秩序。根据南方通信公司与丽涛经贸公司的租赁协议，27号地段2000年加扩建部分近万平方米的宿舍、仓库产权属南方通信公司，原告好好食品公司无权请求返还，被告丽涛经贸公司亦无权对原告该项请求承认或放弃。现南方通信公司正依法定程序申请加扩建建筑物的产权确认。惠州市房管局撤销南方通信公司房地产权证，但惠州市房管局的撤证行为，并不能作为原告请求返还27号地段上盖建筑的理由。一审判决对房屋权属的认定是正确合理的。（三）关于原、被告《土地及厂房转让合同书》的效力及处理问题。上诉人以签订合同时27号地段未办理房产权证，且1号厂房系法院查封物，属禁止转让的房产、丽涛经贸公司使用胁迫手段，合同显失公平为由，要求确认合同无效，双方返还。南方通信公司认为好好食品公司所述有悖事实，诉讼请求违反诚信原则，不合法律规定。一审材料有充分证据证明，1998年后好好食品公司资金紧张，拖欠施工方工程款、地价款、银行贷款、设备款，债务累累，“资金极度困难”（原审原告说明称），27号地段工程全面停止。好好食品公司迫于债务压力，转让套现意图明显。好好食品公司、丽涛经贸公司在2000年初多次洽商27号地段土地及建筑转让事宜，双方就转让价款进行讨价还价是正常的商业谈判，谈判方式是缓和还是激烈的争吵，并不构成任何胁迫，如好好食品公司不同意转让交易，完全可以拒绝交易，拒签协议。其在签订并履行协议，经济困难缓解后，再以所谓胁迫、显失公平主张合同无效，显然没有事实和法律根据。至于上诉人明知其转让的27号地段并未取得合法的房地产权证，且1号厂房被法院查封，属禁止转让物，上诉人以此为由主张合同无效，更是荒唐。《合同法》第54条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销；第52条规定，一方以欺诈方式订立合同，损害国家利益的，合同无效。不损害国家利益的欺诈合同，受损害一方有权主张无效，申请撤销。《合同法》第55条规定撤销权应当在知道之日起一年内行使。好好食品公司在进行27号地段土地使用权及上盖建筑转让时，作为转让方明知土地及上盖均有瑕疵，故意隐瞒真实情况，欺诈交易对方与其进行交易，在明知交易对方转手交易后，在南方通信公司投资加建宿舍、仓库，全部交易完成，并收取交易对方交易对价后，又以自己欺诈的交易标的事实为由，试图主张合同无效，达到27号地段土地及上盖建筑物权属返还的目的。好好食品公司与丽涛经贸公司的交易发生在2000年1月21日，该合同涉及的交易系两个民营公司，并不损害国家利益，即使存在欺诈，亦不必然导致合同无效。在不损害国家利益的合同欺诈中，只有受损害方有权请求法院行使撤销权，该撤销权依法必须在2001年1月22日前行使，否则撤销权依法消灭。因此上诉人根本不具备请求《土地与厂房转让合同书》无效及撤销的权利。原审原告好好食品公司将27号地段土地和厂房转让给原审被告丽涛经贸公司，丽涛经贸公司又将27号地段土地厂房转让给答辩人南方通信公司，且已将房地产权证办至南方通信公司名下，虽然由于原审原告好好食品公司及原审被告丽涛经贸公司的欺诈原因，致使南方通信公司名下的房地产权证被惠州市房管局撤销，但27号地段的《国有土地使用权证》依法仍在南方通信公司名下，本案原审原、被告间的《土地和厂房转让合同》效力如何确定，需人民法院依法定夺。南方通信公司作为本案的第三人，善意取得27号地段土地使用权及上盖建筑物，且有偿支付了对价，根据合同法立法精神及司法解释，法院在确定合同效力，确定无效合同的法律后果时，需根据过错责任原则，保护善意第三方和维护交易安全的原则进行审慎的判断，保护南方通信公司的合法权益。退一万步认定合同无效，《合同法》第58条、59条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家或返还集体、第三人。鉴于27号地段土地使用权已合法转移至南方通信公司，南方通信公司亦支付了27号地段上盖建筑的对价，南方通信公司对27号地段交易并无过错。南方通信公司在27号地段加建部分建筑物正在申请确权，办理产权登记，好好食品公司、丽涛经贸公司欺诈、隐瞒1号厂房查封及抵债已经给南方通信公司造成了损害。基于上述事实，返还27号地段及其上盖建筑亦成为不可能及不必要。在该种情况下，返还只会造成社会资源的浪费和正常交易秩序的破坏，只会损害作为善意第三人的南方通信公司的合法权益。对好好食品公司、丽涛经贸公司欺诈造成南方通信公司的损失，南方通信公司将循司法途径另行予以追索。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。南方通信公司系27号地段土地使用权的合法权利人，南方通信公司支付了27号地段上盖建筑物的交易对价，系27号地段房地产的合法权利人。上诉人好好食品公司所谓合同显失公平不能成立，胁迫情节不存在，欺诈行为系上诉人自己所为，作为欺诈方，上诉人无权行使合同撤销权。即使再退一万步，上诉人撤销权在2001年1月22日已经消灭，上诉人亦无权行使合同撤销权。被告丽涛经贸公司对答辩人南方通信公司亦存在欺诈行为，27号地段及建筑已合法转移至南方通信公司，丽涛经贸公司无权承诺27号地段及建筑的返还。对于本案中的土地和房屋，上诉人自始至终未取得相应的物权，而根据《物权法》第106条的规定，善意第三人南方通信公司已经取得了相应的物权，无论前手的交易行为如何，南方通信公司的权利应该受到法律的保护。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，南方通信公司将讼争土地使用权变更登记到自己名下，主要办理了如下手续：
（一）2000年3月18日，惠州市地产总公司（甲方）、银海公司（乙方）、南方通信公司（丙方）签订《关于平南工业区49号小区27号地块更名的协议》，约定：“一九九三年十二月二十九日桥东办事处下属企业银海经济发展有限公司在甲方平南工业区49号小区27号地块受让了27613平方米工业用地，并已交清地价款。现乙方与丙方共同开发该用地，且要求将国土证直接办至丙方名下。经三方认真协商，签订如下更名协议：一、甲方同意乙方要求，将该用地转让给丙方，但乙、丙双方必须按国家有关政策办理。二、同意丙方‘电信通讯’项目进入平南工业区。三、乙、丙双方必须出具有关用地更名的书面材料，并理顺有关财务手续。四、本协议签订后，甲方终止与乙方签订的原《惠州市平南工业开发区项目建设用地协议书》。……”
（二）2000年3月24日，好好食品公司法定代表人罗稳出具《委托书》，内容为：“现全权委托惠州市丽涛经贸发展有限公司董事长兼法人代表刘国华先生，办理平南工业区49号地块27号（即好好食品有限公司）工业厂房一切过户手续，产权证办到广东南方通信集团公司名下。特此全权委托。”
（三）2000年4月26日，惠州市国土局做出惠市地政[2000]183号《关于广东南方通信集团公司申请工业建设用地的批复》，同意土地使用权出让给南方通信公司作厂房及配套设施建设用地，土地使用权出让期限为五十年。
（四）2000年4月26日，惠州市国土局向南方通信公司颁发了用途为工业用地、实际登记面积为25213平方米（扣除道路占用2400平方米）的惠府国用（2000）字第13021400018号《国有土地使用证》。
（五）2000年5月8日，南方通信公司领取了《建设用地规划许可证》，注明权属来源为：“由市地产总公司转让”。
再查，以南方通信公司为权属人的八本《房地产权证》均被惠州市房产管理局予以撤销，其证号依次为粤房地证字第2181949号、第2181950号、第2181951号、第2181954号、第2181955号、第2181956号、第2181957号、第2181958号，其对应的建筑面积分别为102.05平方米、125.91平方米、443.78平方米、2013.91平方米、1323.15平方米、2012.10平方米、3353.68平方米、2019.18平方米，合计建筑面积为11393.76平方米。
本院认为：综合各方当事人的诉辩意见，本案当事人争议的焦点是2000年1月21日好好食品公司与丽涛经贸公司签订的《土地与厂房转让合同书》和2000年4月25日丽涛经贸公司与南方通信公司签订的《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》是否有效问题。
（一）关于本案所涉土地使用权转让行为是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。
依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，国有土地使用权实行以出让方式为内容的一级市场和以转让方式为内容的二级市场体制。1993年惠州市地产总公司经惠州市人民政府批准，获得了惠州市惠环镇平南工业区的土地综合开发权，虽然惠州市人民政府土地管理部门未与惠州市地产总公司签订土地使用权出让合同，但惠州市地产总公司获得的土地综合开发权，其实质仍然是一级市场行为。鉴于此，南方通信公司领取的《建设用地规划许可证》上注明权利来源为“由市地产总公司转让”。因此，本案所涉土地使用权经由惠州市地产总公司转移给银海公司，银海公司通过桥东集团转移给好好食品公司，好好食品公司转移给丽涛经贸公司，丽涛经贸公司转移给南方通信公司，均属二级市场上的转让行为。根据《城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（六）未依法登记领取权属证书的”规定，以及该法第三十九条第一款关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的规定，上述四次土地使用权转让行为均因未取得土地使用权证书和1号厂房用地被法院查封而违反法律、行政法规的强制性规定。
（二）关于本案历次土地使用权转让行为违反法律、行政法规的强制性规定是否导致合同无效问题。
首先，本案所涉土地使用权转让合同并不因转让方未取得土地使用权证书而无效。要正确确认合同效力，应当准确把握物权效力与合同效力的区分原则。2000年1月21日好好食品公司与丽涛经贸公司签订的《土地与厂房转让合同书》和2000年4月25日丽涛经贸公司与南方通信公司签订的《购买惠州市平南工业区49号小区27号土地及厂房的合同》，是当事人之间订立的有关转让土地使用权的合同，只要当事人的意思表示真实，自双方当事人签字盖章即合同成立时生效。而当事人未领取土地使用权证书就签订土地使用权转让合同，其法律后果仅涉及物权效力，即转让方因未办理登记手续而不享有土地使用权，受让方因未办理登记手续而从转让合同继受的土地使用权不能转移，但这些法律后果均不能影响合同效力。因此，本案所涉土地使用权转让行为仅在物权效力方面违反了法律、行政法规的强制性规定，而未在合同效力方面违反法律、行政法规的强制性规定，因而不适用《合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定。
第二，本案所涉土地使用权转让合同也不因1号厂房用地被法院查封而无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。虽然1号厂房用地被法院查封涉及到合同效力，但只有违反法律、行政法规中效力性强制性规定的合同才能被确认无效，而违反管理性强制性规定的合同仍应确认有效。由于转让被法院查封的房地产不涉及社会公共利益，应认定为违反法律、行政法规中的管理性强制性规定，故相关土地使用权转让合同仍应确认为有效。况且，本案土地使用权转让合同的标的物为宗地土地使用权，而1号厂房用地1676.84平方米仅是其中一部分，已被人民法院发生法律效力的民事裁定书裁定以物抵债归案外人所有，现以查封事由对土地使用权转让合同效力进行审查已不具有法律上的意义。
第三，在最后一手受让方南方通信公司已经办理了土地使用权出让手续并取得土地使用权证书的情形下，土地使用权连环转让的合同因可以按照补偿性质的合同处理而应确认为有效。从惠州市地产总公司为第一手转让方开始，本案所涉土地使用权历经四次转让，而转让方均未领取土地使用权证书。在惠州市地产总公司、银海公司、好好食品公司、丽涛经贸公司的共同配合下，由最后一手受让方南方通信公司办理了土地使用权出让手续，并领取了土地使用权证书。根据历年来的审判实践经验，即坚持尽可能维持合同效力，促进土地使用权正常流转的原则，并参照执行最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条关于“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”的规定精神，本案土地使用权连环转让的合同应按照补偿性质的合同处理，因各方当事人的意思表示真实而确认为有效。
综上所述，原审认定事实清楚，但对1号厂房所涉部分土地使用权转让的合同效力进行审查不当，本院予以纠正；确认宗地土地使用权转让合同有效正确，但适用法律不当，本院予以纠正；实体处理并无不妥，本院予以维持。好好食品公司上诉主张土地使用权转让合同无效缺乏法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币54500元，由好好食品公司负担。
本判决为终审判决。
审判长: 梁聪 审判员: 佘琼圣 代理审判员: 方丽达 二○一○年 九月二十日 书记员: 潘宝毅