上诉人（原审被告）：新疆顶胜经贸实业有限公司房地产开发分公司，住所地乌鲁木齐市仓房沟路25号。
负责人：蔡萍，公司总经理。
委托代理人：李政实，男，新疆顶胜经贸实业有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市青年路868号24号楼1单元302号。
委托代理人：单玉刚，男，新疆顶胜经贸实业有限公司副经理，住乌鲁木齐市仓房沟路25号珠江园小区9号。
被上诉人（原审原告）:刘玉娥，女，汉族，1970年1月5日出生,库尔勒玉娥水族馆业主，住新疆库尔勒市沙依巴格商城（花鸟市场）。
被上诉人（原审原告）：厦门贯能贸易有限公司库尔勒分公司，住所地：库尔勒市天山西路167。
负责人：苏志杰，公司经理。
以上二被上诉人共同委托代理人:唐玉献，新疆建信律师事务所律师。
原审被告：新疆顶胜经贸实业有限公司，住所地：乌鲁木齐市仓房沟路25号。
法定代表人：蔡萍，总经理。
委托代理人：李政实，男，新疆顶胜经贸实业有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市青年路868号24号楼1单元302号。
委托代理人：单玉刚，男，新疆顶胜经贸实业有限公司副经理，住乌鲁木齐市仓房沟路25号珠江园小区9号。
上诉人新疆顶胜经贸实业有限公司房地产开发分公司（下称顶胜房地产公司）因与被上诉人刘玉娥、厦门贯能贸易有限公司库尔勒分公司（下称贯能公司）及原审被告新疆顶胜经贸实业有限公司（下称顶胜经贸公司）项目转让合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2010）沙民一初字第290号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人顶胜经贸公司委托代理人李政实、单玉刚，被上诉人刘玉娥及贯能公司委托代理人唐玉献，原审被告顶胜房地产公司委托代理人李政实、单玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，贯能公司与顶胜房地产公司签订转让协议，约定顶胜房地产公司将未完工工程建设项目转让给贯能公司，项目地址位于本市仓房沟路25号，地号：294-16，土地用途为商服，性质为出让土地，批准使用期限至2053年，土地证用地面积为2354.7平方米，另有临时用地约1200平方米。建设项目转让价格为856万元整，贯能公司在协议签订前，支付给顶胜房地产公司定金300万元，剩余款项在协议正式签订后，三日内一次性支付给顶胜房地产公司。为履行协议，贯能公司以库尔勒玉娥水族馆的名义于2004年12月24日、2005年2月28日向顶胜经贸公司、顶胜房地产公司汇款150万元。此后该合同未能履行。
原审法院另查明，位于本市仓房沟路25号，地号为294-16的国有土地，顶胜房地产公司于1996年取得国有土地使用权证，批准使用期限在1993年至2053年。顶胜房地产公司在转让该项目时为在建项目，并已取得项目规划许可证。
本案在原审审理过程中，顶胜房地产公司提交孙树涛于2007年1月5日向顶胜房地产公司出具的申请书一份，载明“兹有我厦门贯能有限责任公司于归公司签订珠江路土地转让一事，因我公司与中国石油销售总公司所签的加油、加气站的建设合同没有履行，我公司资金链出现严重问题，已无资金再投入，同时给我公司造成了重大损失。在这样的条件下，我公司迫不得已请求贵公司取消原协议。同时我公司考虑到给贵公司造成很多麻烦和损失，同意给一定数额的经济补偿……”针对此证据，刘玉娥及贯能公司提供孙树涛经公证的证言一份，载明2007年1月5日其给顶胜房地产公司出具申请书时未经贯能公司授权。
在案件审理过程中，刘玉娥及贯能公司提交一份顶胜房地产公司与中国石油总公司平顶山销售分公司签订转让协议，约定顶胜房地产公司将上述转让项目转让于中国石油总公司平顶山销售分公司，转让项目及宗地简介同贯能公司与顶胜房地产公司所签转让协议一致，而转让价格约定为780万元……。该合同有顶胜房地产公司、中国石油总公司平顶山销售分公司均加盖印章，落款日期为2004年10月26日。该合同经本院调查，中国石油总公司平顶山销售分公司对此未能确认。
原审法院认为，一、关于本案原告的主体资格问题。本案转让合同系贯能公司与顶胜房地产公司签订，刘玉娥非合同相对方，刘玉娥与顶胜房地产公司不存在合同关系，已付合同价款也只是刘玉娥代贯能公司所付，对于此款刘玉娥与贯能公司不具有共同共有关系，故本案刘玉娥作为原告主体主张权利无依据，原审法院不予支持，依法予以驳回；二、关于合同效力的问题。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。按照《城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《物权法》第一百四十三条规定，“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”因此，法律依法确认了用以建设的国有土地使用权可以依法处分的基本规则，赋予了建设用地使用权人作为用益物权人依法享有对其建设用地使用权进行流转或交易的权利。同时《物权法》第十五条又规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案顶胜房地产公司通过出让方式取得位于本市仓房沟路25号，地号为294-16的国有土地使用权及房屋建设项目规划许可并完成部分开发投资后，按照房地一致原则，将该房地产（项目）转让与贯能公司系双方当事人真实意思表示。因此，贯能公司与顶胜房地产公司签订的转让协议合法有效。贯能公司要求确认合同无效的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持；三、关于合同的履行问题。本案贯能公司为履行合同交付顶胜房地产公司的合同价款后，该合同未能继续履行，本案在诉讼过程中合同双方均表示无意进行履行，故该合同终止履行。对于贯能公司的已付款项，顶胜房地产公司主张为定金。原审法院认为双方合同虽约定“贯能公司在协议签订前，支付给顶胜房地产公司定金300万元”，但在合同的实际履行过程中，贯能公司交纳的价款在汇款凭证中显示汇款的用途为“土地款”，而顶胜经贸公司及顶胜房地产公司在原审庭审过程中称曾向贯能公司出具定金收据，但又不能举证证明该收据或其留存的经贯能公司确认的收据附件，故贯能公司交纳的款项不能确定为定金，本案不适用定金罚则。在案件审理中，顶胜房地产公司未就违约或损失在本案主张权利，故顶胜房地产公司在合同未能实际履行的情况下理应退还贯能公司合同价款。顶胜房地产公司不具备法人资格，但其领取了营业执照，可以承担民事责任，故顶胜房地产公司应承担向贯能公司返还价款的民事责任。顶胜经贸公司作为顶胜房地产公司的法人单位，应与顶胜房地产公司承担共同给付责任。据此，原审法院判决：一、新疆顶胜经贸实业有限公司、新疆顶胜经贸实业有限公司房地产开发分公司返还厦门贯能贸易有限公司库尔勒分公司款项1495000元；二、驳回刘玉娥的诉讼请求；三、驳回厦门贯能贸易有限公司库尔勒分公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，上诉人顶胜房地产公司不服原审判决上诉称，原审判决认定事实清楚。贯能公司在原审中虽主张项目转让协议书无效，但并未主张要求我公司返还款项1495000元，并且原审判决第三项是判令驳回贯能公司的诉讼请求。故原审判决对于贯能公司未主张的诉讼请求进行判决显属不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人刘玉娥及贯能公司答辩称，贯能公司在（2007）沙民一初字第2271号案件一审中即以共同原告的身份参加诉讼，与刘玉娥一同作为原告要求顶胜经贸公司及顶胜房地产公司返还项目款1495000元。该案被发回重审后，贯能公司仍与刘玉娥作为共同原告进行诉讼，仍要求顶胜房地产公司与顶胜经贸公司返还项目款，故不存在贯能公司未主张返还项目款的事实。原审判决正确，请求二审维持原判。
经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，原审法院认定事实清楚，当事人双方对原审判决认定的事实均无异议，故本院对原审判决认定的事实均予确认。对于顶胜房地产公司的上诉主张，本院认为，贯能公司在本案原审一审及案件发回重审后重审审理的过程中始终与刘玉娥作为共同原告主张要求顶胜房地产公司及顶胜经贸公司返还已支付的项目转让款，贯能公司与刘玉娥作为共同原告的诉讼请求亦始终一致。同时在原审庭审中顶胜房地产公司及顶胜经贸公司均针对二共同原告的诉讼请求进行了答辩，原审法院在认定项目转让款权利主体的基础上判令顶胜房地产公司及顶胜经贸公司向贯能公司返还该款项并无不当，亦不存在贯能公司未主张返还该款项而原审法院超出其诉讼请求判决的程序违法问题。故顶胜房地产公司的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18255元（上诉人顶胜房地产公司已预交），由上诉人顶胜房地产公司自行负担。
本判决为终审判决。
审判长: 张新远 审判员: 刘沛红 代理审判员: 兰莉 二0一一年 九月 日 书记员: 庞艳