原告（反诉被告）苏鸿儒，男， 1950年2月2日出生，汉族。
委托代理人李传申，海南泽田律师事务所律师。
被告（反诉原告）海口市城市建设开发总公司。
法定代表人杨高茂，总经理。
委托代理人徐瑞浩，海南衍信律师事务所律师。
被告（反诉被告）关闭海南发展银行清算组。
法定代表人贾晓峰，组长。
委托代理人陈少彬，北京市天铎（广州）律师事务所律师。
被告（反诉被告）海南中坚拍卖有限公司。
法定代表人李俊伟，总经理。
委托代理人范青林，男， 1970年1月28日出生，汉族，中国人寿保险股份有限公司海南省分公司职员。
原告苏鸿儒与被告海口市城市建设开发总公司（以下简称城建公司）、关闭海南发展银行清算组（以下简称清算组）、海南中坚拍卖有限公司（以下简称中坚公司）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏鸿儒及其委托代理人李传申、被告城建公司的委托代理人徐瑞浩、被告清算组的委托代理人陈少彬、被告中坚公司的委托代理人范青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏鸿儒诉称，2010年8月2日，原告苏鸿儒与被告中坚公司签订了《拍卖成交确认书》，成功买受海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢房，建筑面积371.5m2，单价7806.19元/ m2，成交金额290万元。原告已经于2010年7月30日支付被告中坚公司100万元、2010年8月6日支付被告中坚公司219万元，共计319万元。2010年8月8日，被告中坚公司开具收到拍卖成交款290万元的凭证和拍卖佣金145000元发票，多出的145000元被告中坚公司拒绝开具发票。依照法律规定，拍卖佣金最多为成交价的5%，即为145000元，而被告中坚公司竟然按照10%收取拍卖佣金，超过法律规定，依法应该返还原告。
1992年11月25日，被告城建公司与海南蜀兴信托投资公司（以下简称蜀兴公司）签订了《海韵椰林小区别墅买卖合同》，合同约定被告城建公司将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢房卖给蜀兴公司。1995年7月3日，中国人民银行作出《关于海南发展银行开业的批复》，将蜀兴公司撤销，将蜀兴公司的业务由海南发展银行统一管理。1999年6月18日，中国人民银行作出《关于关闭海南发展银行的通知》，将海南发展银行关闭，成立清算组。2010年7月22日，被告清算组与被告中坚公司签订《委托拍卖合同》，将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢房于2010年8月2日拍卖，由原告竞买成功。根据《拍卖法实施细则》拍卖人在拍卖成交后，应当出具凭证，并协助办理产权转移、证照变更等手续，委托人也应当依法办理或协助办理成交拍卖标的产权转移、证照变更等手续，同时根据《拍卖法实施细则》第三十九条的规定，被告清算组委托被告中坚公司拍卖，在拍卖成交原告依约付清拍卖成交价款和拍卖佣金之后，却迟迟不将原告买受的房屋过户到原告名下。被告清算组与被告中坚公司应当承担连带责任。故诉至法院，请求判决：1. 判令被告城建公司将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢的房屋所有权和土地使用权由被告城建公司名下过户到原告名下；2.判令被告清算组和被告中坚公司承担办理过户手续的连带责任；3.判令被告中坚公司将多收取的拍卖佣金145000元返还原告；4.由被告承担本案诉讼费。
被告清算组辩称，一、拍卖合法有效。1992年11月25日，被告城建公司与蜀兴公司签订《海韵椰林小区别墅买卖合同》，约定被告城建公司将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型第A8幢（总号22）别墅（以下简称海韵椰林小区A8幢别墅）销售给蜀兴公司，建筑面积为371.50平方米，总房款为2,094,959.08元。蜀兴公司按照约定向被告城建公司支付了购房款2,094,959.08元、装修费及绿化款579840.92元，被告城建公司开具了发票。上述房产竣工后，被告城建公司向蜀兴公司进行交付后，由蜀兴公司实际使用，但被告城建公司未依约将上述房产办理过户登记至蜀兴公司名下。1995年蜀兴公司等5家公司通过改组合并的方式组建成立海南发展银行，后海南发展银行被依法关闭，成立我组负责清算，蜀兴公司依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有的相关权益由我组承继，我组对该权益有处分权。2010年7月，我组与被告中坚公司签订《委托拍卖合同》，委托被告中坚公司对我组依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有的相关权益进行拍卖，该拍卖委托符合法律规定。二、拍卖标的的过户手续由苏鸿儒自行办理，不能过户风险由苏鸿儒承担。我组在《委托拍卖合同》已告知我组对海韵椰林小区A8幢别墅享有权益的权属来源为购房合同，产权证未办至我组名下，采取现状、净价方式拍卖，需由买受人自行负责办理产权过户手续，且存在不能过户等风险。被告中坚公司刊登的拍卖公告、与原告苏鸿儒签订的《瑕疵声明》、《竞买协议书》中，均明确告知原告苏鸿儒，所拍卖的标的存在权属来源为合同购买，标的产权尚未过户到委托人（即我组）名下，存在不能过户等风险，并告知标的的过户手续由买受人自行办理。三、我组无需对办理过户登记手续承担连带责任。2010年8月2日，原告苏鸿儒以290万元成功竞拍后，我组按照约定向苏鸿儒已交了《海韵椰林小区别墅买卖合同》、付款凭证、授权委托书、法定代表人等资料；并已将依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有权益转让给买受人苏鸿儒的情况通知了被告城建公司。因此，我组已经退出《海韵椰林小区别墅买卖合同》，苏鸿儒成为该合同的当事人。苏鸿儒依据该合同享有要求被告城建公司将海韵椰林小区A8幢别墅过户登记至其名下的权利，应直接向被告城建公司主张，我组依法无需对办理过户登记手续承担连带责任。综上，我组委托被告中坚公司对我组依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有的相关权益进行拍卖合法有效。拍卖标的的过户手续由苏鸿儒自行办理，不能过户风险由苏鸿儒承担。苏鸿儒要求我组承担办理过户登记手续的连带责任没有事实、法律依据，应予驳回。
被告中坚公司辩称，一、原告苏鸿儒诉请要求我司承担办理标的房屋所有权和土地使用权手续的连带责任，没有法律依据。1、我司与原告签订的《瑕疵声明》第1条明确约定，拍卖的标的为“海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢”，该拍卖标的“未办理房产证，本次拍卖未含土地使用权”。该标的房屋的土地使用不属于原告所有，原告无权要求过户至其名下。2、我司与原告签订的《瑕疵声明》、《竞买协议书》已明确告知了原告标的房屋是以现状、净价拍卖，并存在包括了标的房屋产权尚未过户到委托人名下、有不能过户到买受人的风险、过户时所发生的买卖双方相关税费全部由买受人承担、由买受人自选办理产权过户手续等所有风险，同时《瑕疵声明》第8条明确约定“竞买人参加竞买即视同其对拍卖标的物的现状及瑕疵完全知悉并接受，由此造成的损失由竞买人、买受人自行承担，与委托人及拍卖人无关”。3、我司在拍卖成交后，已按拍卖法的规定向原告出具了《拍卖成交确认书》等有关材料，已全部履行拍卖义务，除此之外，我司对原告办理该房产过户没有其它的协助义务，原告要求我司承担办理过户手续的连带责任没有法律依据。二、原告说我司多收取拍卖佣金14.5万元与事实不符，我司依双方签订的《竞买协议书》约定收取拍卖佣金共29万元，不存在多收取的事实，其诉请要求我司返还14.5万元没有法律依据。我司与原告签订的《竞买协议书》第八条明确约定了拍卖佣金。根据《拍卖法》第五十六条第一款的规定，作为买受人的原告必须遵守和履行按成交标的总价的10%向我司支付拍卖佣金的约定，本案标的房产的拍卖净价为290万元，所以我司应收取的拍卖佣金为29万元，答辩人在收到该佣金后已向原告开具了收款凭证。我司按双方约定收取拍卖佣金，不存在多收14.5万元的事实,原告要求我司返还14.5万元，没有法律依据。综上所述，请求依法驳回原告对我司的诉请主张。
被告城建公司答辩并反诉称，原告提起诉讼的海口市海韵椰林小区A型A8幢别墅（总22号）确在我司名下，该别墅我司于1992年11月25日与蜀兴公司签订买卖合同，约定以总价2094959元人民币的价格售给该公司。合同约定签约时付定金20949.9元;1992年11月27日前付至70%；1992年12月31日前付清全款。合同签订后，我司将房产交付。但此后蜀新信托公司一直未支付购房款，因此，我司一直没有为其办理房产过户手续。诉前，本案本诉原告亦找过我司，要求我司配合办理过户手续。我司明确告知其要求拍卖委托人提供付款凭证。只需有付款凭证，我司将配合办理。且我司亦核查了1992年购房合同签订后的帐册，没有收到蜀兴公司支付的购买该房产的房款。该房产至今仍在我公司名下。根据《物权法》第四十五条、第六十八条、《民法通则》第七十一条、第五十八条第一款第（五）项的规定，被告清算组处分了我司所有的合法财产，该处分行为无效。根据《拍卖法》第六条、第五十八条的规定，被告清算组、中坚公司应当对此承担连带责任。对于本案原告（反诉被告）而言，其将我司列为被告不符合法律规定，因为我司不是拍卖委托人，与原告（反诉被告）没有任何法律关系与合同关系，不是买卖合同的相对人，没有义务为其办理过户手续，其权利所受到的侵害应当向被告清算组主张，综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。同时提出如下反诉请求：1. 确认争讼房产的拍卖结果无效；2.由反诉被告一、反诉被告二承担诉讼费用。
原告苏鸿儒辩称，第一、反诉原告的反诉不符合法律规定。依据《民事诉讼法》第108条关于起诉条件的规定，即“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实理由；”的规定，反诉原告的诉讼请求为：1、驳回反诉原告的诉讼请求；2、确认拍卖结果无效。反诉原告的反诉没有明确的诉讼请求不符合法律规定；另外，反诉原告提起的是确认之诉，我提出的是房屋买卖之诉，不属于同一个法律关系；反诉原告提出的反诉不是针对原告提起，而是针对本诉的被告提起的。第二、反诉没有事实依据。标的物产权有如下三点客观事实证明不属于反诉原告所有：1、《海韵椰林小区别墅买卖合同》合法有效；2、购房人已经支付全部购房款及装修、绿化款。1992年11月28日，蜀兴公司转账175.7万元；1993年2月4日，转账75.6万元；1993年6月19日，转账16.18万元；合计为：267.48万元。反诉原告开具发票：1993年12月30日，购房款为￥2094959.08元和装修及绿化￥579840.92元，合计为267.48万元。反诉原告在收到款项后开具发票，说明购房人已经支付全部款项。反诉原告没有提供任何记账凭证，凭空否认购房款，严重违背客观事实。3、房屋已经交付使用，购房人实际占有房屋，并且我一直租赁使用多年，现在仍然在租赁。第三、反诉超过诉讼时效。反诉原告与本诉被告清算组于1992年12月20日签订《海韵椰林小区别墅买卖合同》合法有效，拍卖标的物的产权依据是该合同，拍卖的前提是该合同合法有效，如果反诉原告主张该合同无效，或者撤销该合同，应该在两年的诉讼时效内提起。反诉原告现在反诉表面上是对拍卖结果提出无效，实际上对该合同提出无效，反诉原告事实上已经超过诉讼时效。第四、反诉原告的请求不符合正常的逻辑。有充分的证据证明我购买的房屋，所有权属于出卖人，并不属于反诉原告，反诉原告在出售房屋之后没有办理房屋过户手续，本来已经违约，在没有任何证据的情况下，却又提出没有收到钱款，按照正常的逻辑，这么一栋别墅属于巨额资产，在合同签订近二十年的时间，反诉原告没有催讨过购房款，没有解除合同，没有占有房屋，没有主张过任何权利，显然不符合常理。综上，反诉原告没有任何事实证据，所提请求不符合正常的逻辑并违反法律规定，依法应予驳回。
被告清算组辩称，一、被告城建公司所提诉讼不属于反诉，应另行起诉。按照民事诉讼法规定及关于民事诉讼反诉的传统理论，反诉是指在已经开始的诉讼程序中，本诉的被告通过人民法院向本诉的原告提出的一种独立的反请求，即反诉的被告仅限于本诉的原告。而本案中，城建公司却将同为本诉被告的我组、中坚公司列为反诉案件的被告，显然不符合反诉的条件，应由被告城建公司另行起诉。二、海韵椰林小区A8幢别墅购房款已支付。1992年11月25日，被告城建公司与蜀兴公司签订《海韵椰林小区别墅买卖合同》，约定被告城建公司将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型第A8幢（总号22）别墅（以下简称海韵椰林小区A8幢别墅）销售给蜀兴公司，建筑面积为371.50平方米，总房款为2094959.08元。蜀兴公司已经分别于1992年11月28日、1993年2月5日、1993年2月4日，通过同城票据交换的方式向被告城建公司支付了购房款2094959.08元、装修费及绿化款579840.92元，被告城建公司开具了相关发票。该房产竣工后，被告城建公司向蜀兴公司进行了交付。被告城建公司在《答辩及反诉状》中承认与蜀兴公司就海韵椰林小区A型第A8幢签订买卖合同，并将该房产交付给蜀兴公司。该房产交付至今已超过18年，被告城建公司在这18年中从未向我组主张支付购房款，试想若真的未支付购房款，被告城建公司怎么可能将房产交付给蜀兴公司使用，更不可能长达18年不向蜀兴公司或我组主张支付购房款。所以，被告城建公司称蜀兴公司未支付该房产购房款，这不符合事实及常理。另外，假设蜀兴公司真的没有支付海韵椰林小区A型第A8幢购房款，也由于被告城建公司长达18年未主张权利而超过诉讼时效。三、对我组依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有的相关权益进行拍卖合法有效。1995年蜀兴投资公司等5家公司通过改组合并的方式组建成立海南发展银行，后海南发展银行被依法关闭，成立我组负责清算，蜀兴公司依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有的相关权益由我组承继，我组对该权益有处分权。2010年7月，我组与被告中坚公司签订《委托拍卖合同》，委托其对我组依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有的相关权益进行拍卖，该拍卖委托符合法律规定。四、被告城建公司应将海韵椰林小区A8幢别墅过户至苏鸿儒名下。我组通过拍卖程序将依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海韵椰林小区A8幢别墅享有的相关权益转让给了苏鸿儒，并已将该权益转让行为通知了被告城建公司，我组已经退出《海韵椰林小区别墅买卖合同》，苏鸿儒成为该合同的当事人，被告城建公司应按照该合同约定将海韵椰林小区A8幢别墅过户登记至苏鸿儒名下。综上所述，被告城建公司提起的反诉不符合法律规定，没有事实根据，应予驳回。
经审理查明，2010年，被告清算组与被告中坚公司签订《委托拍卖合同》，约定被告清算组委托被告中坚公司拍卖包含本案争议标的海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅在内的资产。2010年7月30日，原告苏鸿儒有意竞买海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅，与被告中坚公司签订《竞买协议书》，约定拍卖标的系委托方被告清算组清算资产，权源来自原海南发展银行及各分支行合同、协议购买或协议抵债或法院裁定抵债等。拍卖标的以现状为准，在标的拍卖前，其产权证尚未办到委托方名下。被告清算组与被告中坚公司不对标的的瑕疵和质量、数量做任何保证，不承担任何瑕疵担保责任，包括标的现状、质量、数量、物管费、水电费、债务、房屋被占用、土地被开发、土地剩余使用年限及能否办理过户手续、是否能够清场和实物移交等一切存在的隐患等。拍卖标的的产权瑕疵及包含但不限于标的未过户到关闭海发行前的各种欠款，各项税费、拍卖前所欠的水电费、物管费、滞纳金和清场费等其他一切费用和过户手续全部由买受人承担或解决。原告付清全款并向被告中坚公司领取申办产权过户相关资料，由被告清算组出具办理标的产权过户手续，由原告自行办理过户手续。双方还约定了原告按成交标的10%向被告中坚公司支付拍卖佣金。拍卖成交的，原告应自拍卖成交之日起五个工作日内，即2010年8月6日前向甲方全额支付拍卖成交款及佣金。当日，原告依约向被告中坚公司支付了100万元竞买保证金。
同年8月2日，被告中坚公司向原告出具《瑕疵声明》，提示：1.海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢存在着未办房产证，本次拍卖未含土地使用权；2.本次拍卖会所拍标的为现状、净价拍卖，标的产权尚未过户到委托人名下；3.过户手续由买受人自行办理；4.拍卖前未过户到委托人名下的各种欠款和各项税费、本次拍卖前的各种欠款和各项税费以及拍卖前成交过户涉及的一切费用等，包含但不限于标的物未过户到委托方前的各项欠款的一切费用全部由买受人承担。同日，被告中坚公司举办拍卖会，原告竞得本案讼争房产，双方签订了《拍卖成交确认书》,确认原告成功买受海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢(总号22)别墅1幢房,建筑面积371.5m2,单价7806.19元/ m2,成交金额290万元。8月6日，原告向被告中坚公司支付了190万元的剩余房款及29万元的拍卖佣金，被告中坚公司开具收到原告交来的290万元拍卖成交款收据和14.5万元的拍卖佣金发票。
另查，1992年11月25日，被告城建公司与蜀兴公司签订《海韵椰林小区别墅买卖合同》，约定被告城建公司以2094959.08元的价格将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢(总号22)别墅1幢房出售给蜀兴公司。房款分两期支付，第一期于1992年11月27日前支付1466471.3元,第二期于1992年12月31日前支付628487.7元，并预计于1992年12月31日前将房产移交给蜀兴公司。房产所有权证由蜀兴公司委托被告城建公司办理，蜀兴公司需按总购房款的100%付清给被告城建公司，被告城建公司在收到蜀兴公司的上述契证费及有关证件后在一个月内办好房产所有证。蜀兴公司分别于1992年11月28日和1993年2月5日通过同城票据交换方式向被告城建公司指定帐户分别支付175.7万元和75.6万元的购房款和室内装修款和绿化款。1993年6月4日，被告城建公司的下属单位金星公司向蜀兴公司发出《通知书》，确认已收到252万元，尚差161800元。1993年6月21日，蜀兴公司以同城票据交换方式向被告城建公司支付了尾款161800元。1993年12月30日，被告城建公司向蜀兴公司开具了2094959.08元购房款发票和579840.92元室内装修款和绿化款。之后，该房产已交付蜀兴公司使用。后蜀兴公司根据有关减免税的规定，申请减免有关税收已被市财政局批准。
目前该房产产权仍登记在被告城建公司名下，2010年11月4日，被告清算组向被告城建公司发出《权利转让通知》，告知被告城建公司其依据《海韵椰林小区别墅买卖合同》对海口市金融贸易区海韵椰林小区A型第A8幢（总号22）别墅享有的相关权益转让给原告苏鸿儒，并请被告城建公司向原告履行《海韵椰林小区别墅买卖合同》约定的义务，将该别墅过户变更登记至原告苏鸿儒名下。被告城建公司以蜀兴公司未支付完购房款拒绝配合办理该房产的过户手续，遂生讼。
再查，1995年7月3日，中国人民银行以《关于海南发展银行开业的批复》（银复[1995]227号）批准海南发展银行开业，同时包括蜀兴公司在内的五家信托投资公司随之撤销，撤销后其信托业务由该行统一管理。1995年8月25日，中国人民银行海南省分行以《关于同意设立海南发展银行海口蜀兴汇南、华夏支付的批复》[琼银发（1995）第461号]批复同意设立“海南发展银行海口蜀兴支行”，该支行由原来的蜀兴公司组建和经营，该支行为海南发展银行非独立核算的直属支行，不具有独立法人资格。1998年6月18日，中国人民银行以《关于关闭海南发展银行的通知》（银发[1998]270号）关闭海南发展银行；又于同年6月23日以《关于成立清算组的通知》（银发[1998]284号），成立被告清算组。
本院依职权向海口市房产局调查，得悉1994年5月，蜀兴公司与被告城建公司到房产部门共同申请房产交易登记。
以上事实，有委托拍卖合同、拍卖公告、竞买协议、拍卖成交确认书、中国人民银行文件、销售发票、海韵椰林小区别墅买卖合同、减免税收申请书、原告支付拍卖房款及佣金的银行凭证、发票及收据、房屋所有权证、瑕疵声明、权利转让通知、国内特快专递邮件详情单、邮政专用发票、转帐借方传票、城建公司金星公司通知书、海口市财政局关于免征契税的复函、单位房屋产权登记申请书、房地产买卖契约、海口市房地产估价事务所房屋交易价格评估审批表、庭审笔录及当事人陈述所证实。
本院认为，一、关于原告要求被告城建公司将其竞买的别墅过户至其名下的请求。蜀兴公司与被告城建公司签订的《海韵椰林小区别墅买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。合同签订后，蜀兴公司已通过同城票据交换方式向被告城建公司的指定帐户支付了全部的购房款，该款项的支付不仅得到了被告城建公司下属公司金星公司以《通知书》的形式确认，且被告城建公司也向蜀兴公司出具了全部的购房款发票，足以证实蜀兴公司已向被告城建公司支付了全部购房款，故对被告城建公司关于该司没有收到该购房款项的抗辩，本院不予采信。蜀兴公司支付完全部购房款后，被告城建公司也向蜀兴公司交付了房产，蜀兴公司占有该房产并使用至今。故，蜀兴公司已享有了处分本案讼争的海口市金融贸易区海韵椰林小区A型第A8幢（总号22）别墅的权利。1995年7月，经中国人民银行批复同意，蜀兴公司被撤销，其业务由海南发展银行统一管理后，海南发展银行承接了其债权债务。1998年，中国人民银行决定成立被告清算组清算海南发展银行的债权债务，被告清算组委托被告中坚公司对海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢进行拍卖。原告通过竞买的方式竞得该房产，且也向被告中坚公司支付了全部的拍卖价款和拍卖佣金，该拍卖及竞买行为系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，其拍卖结果合法、有效，原告据此取得了海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢的所有权，其有权要求被告城建公司为其办理过户登记手续，故本院对其请求被告城建公司将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢的房屋所有权和土地使用权过户到其名下的诉请予以支持。
二、关于原告要求被告清算组、中坚公司承担连带责任的问题。被告清算组和中坚公司虽在原告办理过户手续过程中有协助义务，但被告清算组在委托过程中已向被告中坚公司充分说明了委托拍卖标的的瑕疵，被告中坚公司在拍卖过程中也向原告充分说明了拍卖标的的瑕疵，且两被告已履行了向原告出具相关证明的义务，故原告要求两被告承担办理过户手续的连带责任没有事实和法律依据，依法不予支持。
三、关于原告要求被告中坚公司将多收取的拍卖佣金145000元退还的问题。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条的规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定拍卖佣金。在原告与被告中坚公司签订的《竞买协议书》中明确约定竞买佣金为成交标的总价的10%，拍卖成交价款为290万元，被告中坚公司向原告收取29万元拍卖佣金符合双方协议的约定，且未违反相关的法律规定，故对原告的该诉请，本院不予支持。
四、关于被告城建公司的反诉请求。反诉是指在已经开始的民事诉讼中，被告以本诉的原告为被告提出的旨在抵消或吞并原告诉讼请求的独立反请求。被告城建公司提出的“驳回原告要求反诉原告办理其拍卖竞得房产过户手续”的诉讼请求属于是对原告本诉的抗辩，不构成本案的反诉。至于被告城建公司提出的“确认争讼房产的拍卖结果无效”的反诉请求，具备反诉的构成要件，反诉成立，但由于该反诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国拍卖法》第二十六条、第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条第1款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告海口市城市建设开发总公司于本判决生效之日起十日内将海口市金融贸易区海韵椰林小区A型A8幢（总号22）别墅1幢的房屋所有权和土地使用权过户至原告苏鸿儒名下；
二、驳回原告苏鸿儒的其他诉讼请求；
三、驳回被告海口市城市建设开发总公司的反诉请求。
本案受理费30000元，原告负担3200元，被告海口市城市建设开发总公司负担26800元；反诉费15000元，由被告海口市城市建设开发总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长: 蔡红胜 审判员: 曾贞 人民陪审员: 陈国强 二○一一年 九月二十五日 书记员: 唐惠惠