申请再审人 (一审被告，二审上诉人)：关闭海南发展银行清算组。
法定代表人：贾晓峰，组长。
委托代理人：陈少彬，北京市天铎（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王及梧，关闭海南发展银行清算组职员。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：王凤和，男，1956年1月28日出生，汉族。
委托代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。
原审被告：海南鼎和拍卖有限公司。
法定代表人：何伟生，董事长。
委托代理人：陈建红，海南信达律师事务所律师。
申请再审人关闭海南发展银行清算组（简称海发行清算组）因与被申请人王凤和、原审被告海南鼎和拍卖有限公司（简称鼎和公司）拍卖合同纠纷一案，不服本院（2010）海中法民二终字第95号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审。该院于2011年3月15日作出（2010）琼民申字第408号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人海发行清算组委托代理人陈少彬、被申请人王凤和委托代理人李志前与原审被告鼎和公司委托代理人陈建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年5月8日，一审原告王凤和起诉称，2008年8月12日，被告鼎和公司在《海南日报》上刊登其第080818期公告，将于2008年8月18日上午9：00时在其公司拍卖40个标的物，其中第5个标的物为位于文昌市清澜开发区内六层综合楼，第12个标的物为位于海口市龙舌湖椰林水庄11号公寓楼第一、二、三、四层。2008年8月15日，原告与鼎和公司签订了《竞买协议书》（以下简称该协议书），该协议书第二条约定原告竞买上述第5、12号标的物，第四条约定"拍卖标的按现状、净价拍卖"。竞买前，鼎和公司的工作人员陪原告到达第5号标的物现场，即位于文昌市清澜开发区红坎坡的六层综合楼所在地。鼎和公司工作人员给原告看到的现状是六层综合楼和该综合楼所占用的9.99亩土地。2008年8月18日，原告参加了鼎和公司主持的拍卖会，依法竞得第5标的物综合楼，鼎和公司与原告签订了《拍卖成交确认书》（以下简称该确认书），价格为130万元，佣金为6.5万元，总计136.5万元。原告按照该协议书的约定将上述136.5万元支付给了鼎和公司，履行了合同义务。原告于2009年1月份办理了综合楼过户手续，并于同月20日取得房屋所有权证（证号：24788），但是在原告办理综合楼所占用土地（以下简称该地块）的土地使用权过户手续时，才发现该地块的土地使用权尚处于抵押状态，实际的抵押权人即是第5号标的物的拍卖委托人海发行清算组。原告数次找海发行清算组、鼎和公司协商，要求将该地块的土地使用权过户至原告名下，但均被拒绝，并表示要将该地块的土地使用权另行拍卖。故此，原告诉求判令：1、被告海发行清算组将位于文昌市清澜镇红坎坡6660.03平方米的土地使用权过户至原告名下；2、被告鼎和公司与海发行清算组承担连带责任；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告就其第二项诉求，明确为由被告鼎和公司协助被告海发行清算组将位于文昌市清澜镇红坎坡6660.03平方米的土地使用权过户至原告名下。
一审被告海发行清算组辩称，一、原告第二项的诉请，经过原告的当庭更改，已发生质的变化，我方应享有新的举证期限。二、文昌市清澜开发区内六层综合楼并未含文昌市清澜镇红坎坡6660.03平方米的土地使用权。由于文昌市清澜开发区内六层综合楼的土地使用权相关情况不清，出于处置清算财产的需要，海发行清算组委托评估公司（不含应分摊的土地使用权）对文昌市清澜开发区内六层综合楼进行评估，并委托鼎和公司对该六层综合楼进行拍卖，海发行清算组已经在委托拍卖合同的第一条披露了该情况。三、原告支付给鼎和公司的130万元拍卖款并不包含六层综合楼的土地价值，原告对该事实是认可的。2008年原告在文昌市房产管理局办理房屋权属转移登记时所提交的资料也充分证明了其对130万元拍卖款并不含该土地价值这一事项；四、本案中，假设海发行清算组委托拍卖的文昌市清澜开发区内六层综合楼含分摊土地使用权，其土地面积也并非6660.03平方米。综上，请求法庭驳回原告的诉请。
一审被告鼎和公司辩称，一、鼎和公司受托拍卖的房产仅仅是文昌市清澜开发区内六层综合楼中的2252.20平方米的房产，原告支付的对价也仅仅是2252.20平方米的对价，即130万元外加6.5万元的佣金；二、如果按规定"地随房走"的话，那么根据原告购买的房产，土地占有面积也应当是六层综合楼中2252.20平方米房产应占用的土地面积。
海口市龙华区人民法院一审查明，案外人文昌县清澜开发总公司（以下简称清澜总公司）在位于文昌市清澜开发区兴建的6层宿舍及办公楼的用地，系于1992年5月18日取得《建设用地规划许可证》（文建规字107号），于1992年6月27日，获得原文昌县人民政府 [文府函（1992）129号]批准从该县国土局受让。共计面积为9.99亩。此后，清澜总公司以该宗9.99亩土地使用权按照规定程序报建，在该宗地上建设了面积为2969.85平方米的办公、宿舍综合楼 （以下简称该综合楼），该综合楼于1993年10月份竣工，并取得房屋所有权证。1994年5月份，清澜总公司取得该宗地的《国有土地使用证》[文国用（94）字第0300524号]，在该权属证书"备注"栏记载："依据文府函（1992）129号文填发"。1995年底至1996年4月份，清澜总公司将该综合楼中的8套房屋，共计面积717.65平方米，以房改的方式出售给其8名职工，并为上述8名职工办理了房屋所有权证。剩余房屋共计2252.20平方米，清澜总公司也办理了新的房屋所有权证，证号为：［文房字第20187号］。
1998年4月29日，原海南发展银行海口华夏支行向文昌市房产管理局出具证明："一九九六年十月二十八日，我行与海南清澜股份实业有限公司签订的房屋抵押贷款合同，金额150万元，在贵局办理了抵押登记手续。现已到期，我行同意为海南清澜股份实业有限公司办理借新还旧手续。望贵局撤销文昌市清澜开发总公司综合大楼（文房字第20187号）及房产所使用土地（证号0300524）作为03996012贷款合同的抵押，同意变更为新贷款合同（98年借字03998003号）150万元的抵押，请办理有关登记手续"。2005年11月28日，因清澜总公司未能尽担保义务，海口市美兰区人民法院根据该院于2004年9月26日作出的（2004）美民一初字第550号判决，以（2005）美执字第194-3号民事裁定书，裁定该综合楼中的2252.20平方米的房产及该综合楼所占用的6660.03平方米的土地使用权抵偿对海发行清算组相应债权。
2008年8月份，鼎和公司受海发行清算组委托，在《海南日报》上刊登第080818期拍卖公告，其中序号第05项拍卖标的物即为"文昌市清澜开发区内六层综合楼"（以下简称该标的物），房产证：20187，面积2252.20平方米，参考价102万元。2008年8月15日，王凤和与鼎和公司签订了《竞买协议书》，其中第二条约定：甲方（王凤和）在本场拍卖会拟竞拍的标的是关闭海南发展银行清算组委托拍卖的：清单上第05项、12项，文昌市清澜开发区内六层综合楼（房产证：20187）和海口市龙舌湖椰林水庄11号公寓楼第一层、二层、三层、四层标的。第四条约定：拍卖标的按现状、净价拍卖。第八条约定：甲方竞买成功，承诺向乙方支付成交额5%的拍卖佣金。鼎和公司在上述公开的文件中，均没有明确该标的物是否包含该宗地的土地使用权。2008年8月18日，王凤和竞得该标的物，成交金额为人民币130万元，佣金人民币6.5万元，合计金额136.50万元，王凤和按照约定将上述款项支付给鼎和公司，其中标的物成交款130万元海发行清算组已经收取。其后二被告将该标的物过户所需的相关证件、手续（其中含0300524号国有土地所有权证原件、房地产转让合同、授权委托书等）交付王凤和，协助王凤和将该标的物过户至其名下，王凤和于2009年1月20日取得该标的物的房屋所有权证。其后，由于王凤和在办理土地使用权过户手续时，海发行清算组以该标的物中未含土地使用权价值为由，不同意协助王凤和办理该宗地土地使用权的过户手续。故引起讼争，王凤和诉请处理。另查，海发行清算组成立于1998年6月23日；文昌县清澜开发总公司，在文昌县升格为市后，更名为文昌市清澜开发总公司；该宗地所在位置名称，因城市发展原因，先后是"清澜经济开发区中心区（清中南侧坡地）"、"清澜镇清中南侧"、"清澜镇红坎坡"、"清澜镇一环道"等，但均指同一位置。
海口市龙华区人民法院一审认为，鼎和公司受海发行清算组的委托，拍卖该标的物，王凤和经过竞买并支付完对价后，取得该标的物的所有权，是各方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，是合法的民事法律行为。现各方争议的焦点是海发行清算组将2252.20平方米的房屋所有权转让给王凤和时，其所占用范围内的土地使用权是否也同时转让。本案中，案外人清澜总公司在取得6660.03平方米土地使用权后，在该宗地上共报建了面积为2969.85平方米的该综合楼，原文昌县人民政府职能部门批准其建设的面积也是2969.85平方米。换言之，清澜总公司在6660.03平方米土地上，仅盖的综合楼只有2969.85平方米。按6660.03平方米土地使用权进行公摊，则该综合楼每平方米房屋占用的土地使用权面积应为2.2425平方米，扣除清澜总公司已以房改房的方式向其内部员工出售综合楼8套计717.65平方米，约占土地使用权面积1609.47平方米后，尚余该宗地5050.56平方米的使用权，应确认系王凤和应摊的面积。本案所涉的《竞买协议书》中，虽然没有明确约定王凤和竞买的该标的即综合楼中是否包含6660.03平方米土地使用权，但从房地产转让应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体一致的这一原则以及根据《物权法》一百四十七条："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分"和《城市房地产管理法》第三十二条："房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让"之规定，原审法院认为，王凤和诉求判令海发行清算组将该综合楼占地范围内的全部土地使用权6660.03平方米过户至其名下，部分有理，应予以支持。王凤和对应取得5050.56平方米的土地使用权，海发行清算组应当协助过户予王凤和，但过户的费用应按涉案的《竞买协议书》约定由王凤和自行承担。鼎和公司作为拍卖方，其已经按照约定和有关规定履行了受托拍卖义务，在本案中已无任何责任，海发行清算组将土地使用权过户予王凤和的手续，由其与王凤和二者办理即可。王凤和请求鼎和公司协助海发行清算组办理土地使用权过户手续即承担连带责任，应不予采纳。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，海口市龙华区人民法院作出（2009）龙民二初字第607号民事判决：一、限海发行清算组自本判决生效后30日内协助王凤和办理该宗地（即6660.03平方米）中的5050.56平方米的土地使用权过户予王凤和名下； 二、驳回王凤和的其他诉讼请求。本案案件受理费17085元，由王凤和负担4136元，海发行清算组负担12949元。
海发行清算组不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院违反法定程序。海发行清算组在一审法院开庭过程中，将其第二项诉讼请求由原来的"判令鼎和公司与海发行清算组承担连带责任"变更为"鼎和公司协助海发行清算组将位于文昌市清澜镇红坎坡6660.03平方米的土地使用权过户至王凤和名下。"王凤和的该行为属于变更诉讼请求，其未在本案的举证期限届满前提出，违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，而一审法院却违反法定程序同意王凤和进行变更诉讼请求，且未重新指定举证期限。二、一审法院对案件的认定存在错误。（一）一审法院认定海发行清算组需将5050.56平方米土地使用权过户给王凤和，错误。1、海发行清算组委托拍卖的2252.2平方米综合楼，不含分摊土地使用权。2008年7月28日，海发行清算组与鼎和公司签订《委托拍卖合同》，其中，第一条约定第5号标的物"文昌市清澜开发区内六层综合楼"（以下简称综合楼）不含分摊土地使用权。《物权法》第一百四十七条及《城市房地产管理法》第三十二条均不是禁止性法律规范，海发行清算组将不含分摊土地使用权的综合楼委托鼎和公司进行拍卖不违反法律禁止性规定，合法有效。海发行清算组已经在委托拍卖合同中对不含分摊土地使用权的事实进行披露，已经尽到委托人的瑕疵披露义务。由于海发行清算组并未委托鼎和公司对证号为文国用（94）字第0300524号的土地使用权进行拍卖，拍卖的仅是2252.2平方米综合楼，因此海发行清算组无需交付2252.2平方米综合楼应分摊的土地使用权。2、根据合同相对性原则，王凤和的相关诉讼请求应向鼎和公司主张。根据合同相对性原则，王凤和与鼎和公司就竞买综合楼签订的竞买协议、成交确认书等资料，仅对王凤和与鼎和公司具有合同约束力。根据《拍卖法》第六十一条第一款规定"拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿"的规定，王凤和依据竞买协议等就本案讼争的土地使用权的主张应当向鼎和公司提出，其直接向海发行清算组提出请求不符合法律规定，一审法院判决海发行清算组承担责任错误。3、王凤和明知海发行清算组委托拍卖的2252.2平方米综合楼，不含分摊土地使用权，其支付的130万元拍卖成交款中不含应分摊土地使用权价款。海发行清算组提交的证据2-（1）至（5）已经充分证明王凤和对其支付的130万元拍卖成交款未含土地价值认可，知道其支付的130万元拍卖成交款仅是2252.2平方米综合楼房屋的对价。基于上述，海发行清算组委托拍卖的综合楼不含应分摊土地使用权，已经尽到瑕疵告知义务，王凤和相关诉讼请求依法应向鼎和公司主张，且王凤和已经明知该综合楼存在不含土地使用权的瑕疵，故王凤和的诉讼请求依法不能成立。因此，一审法院认定海发行清算组需将5050.56平方米土地使用权过户给王凤和，错误。（二）一审法院认定面积为2252.2平方米的综合楼应分摊的土地使用权面积为5050.56平方米，错误。根据海发行清算组从文昌市房屋管理局调取的位于文昌市清澜开发区内的六层综合楼的登记档案，其中《房屋产权登记审批书》及房屋平面图[即上诉人证据3-（1）]显示，综合楼于1993年竣工，清澜总公司在1993年12月向文昌县房地产管理所申请房屋产权登记，经文昌县房地产管理所调查、查帐后，该所于1999年12月31日批准登记综合楼房屋的建筑面积为2969.85平方米，用地面积为3267.5平方米，并于同日向清澜总公司核发文房字第20031号房屋所有权证[即证据3-（1）]。因此，2969.85平方米综合楼在初始产权登记时所占用的土地面积为3267.5平方米，并非6660.03平方米，该综合楼每平方米房屋占用的土地使用权面积应为1.1002平方米（3267.5÷2969.85）。清澜总公司后来将综合楼其中的8套房产（计717.65平方米）转让给其员工，扣除该8套房产所占土地使用权面积789.5757平方米后，剩余2252.2平方米综合楼分摊的土地使用权面积应为2477.9243平方米。故，2252.2平方米综合楼应分摊的土地使用权面积应为2477.9243平方米，一审法院却无视该事实，以6660.03平方米土地使用权之上仅盖的综合楼只有2969.85平方米为由，认定王凤和所购买的2252.2平方米综合楼应分摊的土地使用权面积应为5050.56平方米，属于认定事实错误。（三）海发行清算组并未委托鼎和公司对2252.2平方米综合楼应分摊的2477.9243平方米土地使用权进行拍卖，王凤和支付的130万元拍卖成交款不含该土地使用权的价款，若王凤和欲取得该2477.9243平方米土地使用权，其需另行向海发行清算组支付土地使用权价款。
被上诉人王凤和答辩称，一、一审过程中王凤和并未变更诉讼请求。王凤和在起诉状中第二项中原文判令鼎和公司与海发行清算组承担连带责任，在开庭审理时法庭让我解释连带责任的内容，我当时就说要求鼎和公司协助海发行清算组将土地使用权过户到王凤和名下，上述解释与第一项和第三项的意思都是一致的，海发行清算组提出异议后，合议庭当时就进行合议认为王凤和的解释不属于诉讼请求的变更。二、原审判决认定事实正确清楚，海发行清算组在上诉状中主张，其委托拍卖的2252.2平方米综合楼没有分摊使用权，在委托拍卖过程中，并未明示这一点，而王凤和也是按照土地和房屋一起来竞买的，而拍卖人带领竞买人到现场观看也是一个围墙内看到的一栋建筑物。而且海发行清算组作为一个负责的单位其应该明知，土地和房屋是不能分开拍卖的，法律也规定得很清楚。海发行清算组多次说我明知购买的综合楼不含土地使用权是错误的，我就是不知道，我不可能只买房屋，不买土地，不然房屋就成为了空中楼阁了。海发行清算组按照自己的看法，说土地面积为2477.92平方米，从我到文昌市房屋管理局调查的资料来看，这个综合楼是当时清澜总公司以6660.03平方米的土地向文昌县政府申报建设的办公宿舍综合楼，就是这个综合楼，没有存在其他报建项目，而且提供法庭的土地使用权证也没有分割，对方当时也进行了质证。这个土地使用权证已经非常明确地表明了这个意思，我不知道海发行清算组是怎么算出这个数来。
原审被告鼎和公司答辩称，一、鼎和公司认为一审程序违法，海发行清算组在一审诉状中要求鼎和公司承担的连带责任，在开庭时却变更为协助义务补充义务，这就是一个变更诉讼请求。二、原审判决认定事实不清，鼎和公司从未公告或在拍卖标的展示期间表明了涉案的本次拍卖标的含土地。三、鼎和公司在一审中提交的证据已经充分表明涉案的六层综合楼占地面积只有3267.5平方米，王凤和竞买所得到房产对应的土地分摊面积应是2477.92平方米。
二审期间，当事人均无新证据提供。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，鼎和公司受海发行清算组的委托所进行的拍卖行为与王凤和签订的《竞买协议书》有效。王凤和通过竞买取得拍卖标的物合法，受法律保护。本案中，主要争议问题是：王凤和竞买取得的房产是否包含房屋所占土地和该房产所应分摊的土地面积问题。从本案所涉的竞买协议和拍卖公告来看，虽然未明确说明拍卖标的物包含占地面积，但是在拍卖成交后，海发行清算组在协助王凤和办理房产过户时所交给王凤和的相关资料中包括该房产所占土地的使用权证原件。这就证明了海发行清算组在委托拍卖该房产时已包含了房产所占土地。在办理过户时，也同意该房产连同所占土地一并办理过户的事实。王凤和取得该房产是通过拍卖合法取得的，即使该房产的拍卖和办理过户时，海发行清算组未明确包含土地和未将土地使用权证交给王凤和，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条关于建筑物转让，其使用范围内的土地使用权同时转让和《城市房地产管理法》第三十二条关于"房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让"的规定，海发行清算组通过拍卖方式转让该房产应包含房产所占土地，也包括该土地使用权价格。另外，关于房产所占用土地面积问题。海口市美兰区人民法院（2005）美执字第194-3号民事裁定书确定，抵债给海发行清算组的房产所占用土地面积为6660.03㎡，以此扣除去另外八套房产所占土地面积1609.47㎡，剩余土地面积的使用权应属于王凤和。据此，海发行清算组所提出上述事项的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。此外，原审判决内容在王凤和的诉请范围之内，该判决并未违反法定程序，海发行清算组对此所提上诉理由不符合事实，也应驳回。据上述认定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院作出(2010)海中法民二终字第95号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币17085元由上诉人海发行清算组负担。
海发行清算组申请再审称，一、申请再审人没有委托拍卖6660.03平方米土地使用权。2008年7月28日，申请再审人与鼎和公司签订《委托拍卖合同》，其中，第一条约定第5号标的物"文昌市清澜开发区内六层综合楼"（以下简称六层综合楼）不含分摊土地使用权。《物权法》第一百四十七条及《城市房地产管理法》第三十二条均不是禁止性法律规范，申请再审人将不含分摊土地使用权的六层综合楼委托鼎和公司进行拍卖不违反法律禁止性规定。申请再审人提交的证据3至证据9已经充分证明王凤和明知其支付的130万元拍卖成交款仅是2252.2平方米六层综合楼房屋的对价，未含土地使用权价值。因此，申请再审人没有委托鼎和公司对面积为6660.03平方米[证号为文国用（94）字第0300524号]的土地使用权进行拍卖，申请再审人没有义务将该土地使用权过户给王凤和，故一审、二审判决错误。二、一审、二审判决认定六层综合楼所占用土地使用权面积为5050.56平方米缺乏证据证明，属于认定事实错误。根据文昌市房屋管理局调取的位于文昌市清澜开发区内的六层综合楼的登记档案记载[见《房屋产权登记审批书》及《房屋平面图》,即申请再审人证据10]，六层综合楼在1993年12月进行房屋产权登记时，所登记的房屋建筑面积为2969.85平方米，用地面积为3267.5平方米，即2969.85平方米六层综合楼在初始产权登记时所占用的土地面积为3267.5平方米，不是6660.03平方米。该六层综合楼每平方米房屋占用的土地使用权面积应为1.1002平方米（3267.5÷2969.85）。清澜总公司后来将六层综合楼其中的8套房产（计717.65平方米）转让给其员工，扣除该8套房产所占土地使用权面积789.5757平方米后，剩余2252.2平方米六层综合楼所占用的土地使用权面积为2477.9243平方米。一审判决却无视该事实，以6660.03平方米土地使用权之上仅盖的六层综合楼只有2969.85平方米为由，认定王凤和所购买的2252.2平方米综合楼应分摊的土地使用权面积应为5050.56平方米；二审法院以裁定抵债给申请再审人的房产所占用的土地面积为6660.03平方米为由，维持一审判决。一审、二审判决的认定明显缺乏证据证明，属认定事实错误。
综上所述，原一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，依法应通过再审程序予以纠正，请求：1、撤销一、二审民事判决；2、驳回王凤和的所有诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由王凤和承担。
被申请人王凤和辩称，一、原一审、二审认定事实正确。
1、拍卖标的物含综合楼和综合楼所占用的土地使用权。2008年8月12日，鼎和公司在《海南日报》刊登其第080818期公告，将于2008年8月18日上午9：00时在其公司拍卖40个标的物，其中第5个标的物为位于文昌市清澜开发区内六层综合楼，鼎和公司对上述六层综合楼的公告内容与一起公告拍卖的其他房地产标的物内容并无区别。鼎和公司的工作人员在带领包括王凤和在内的竞买人到该综合楼处进行实地考察时，鼎和公司告知全部竞买人，这次拍卖的标的就是围墙内的土地和房屋（实际有8套房屋已经由清澜总公司出售给了自己的职工），是现状拍卖。2008年8月15日，王凤和与鼎和公司签订了《竞买协议书》（以下简称该协议书），该协议书第二条约定原告竞买上述第5、12号标的物，第四条约定"拍卖标的按现状、净价拍卖"，即拍卖标的物是综合楼及其所占用的土地使用权（以下简称该标的物）。
海发行清算组作为专门的清算组织，有专业的法律部门和法律工作者，其对拍卖公司刊登的拍卖公告的内容及法律后果，应当完全清楚，对拍卖公司与竞买人签订的《竞买协议书》的内容也应当完全清楚，对我国奉行的"房随地走、地随房走"的相关法律、法规、规章和政策的规定应当完全清楚。因此，其主张该标的物不含土地使用权没有根据。
2、本案争议土地上只有一个该综合楼建设项目。清澜总公司为建设办公室、宿舍楼项目，取得原文昌县建设委员会颁发的《建设用地规划许可证》，项目建设用地为9.99亩（6660.03平方米）。1992年6月27日，清澜总公司获得原文昌县人民政府《关于同意征用兴建清澜开发总公司办公、宿舍楼的批复》，同意其征用9.99亩土地用于建设办公楼、宿舍楼项目。清澜总公司在上述9.99亩土地（以下简称该地块）上建设了该综合楼，面积为2969.85平方米。1993年12月31日，清澜总公司取得该综合楼的《房屋所有权证》（文房字20031号），建筑面积为2969.85平方米，在该房屋权属证书上，并未记载土地使用面积。1994年5月，清澜总公司取得该地块的《国有土地使用权证》，土地使用权面积为6660.03平方米。1996年4月26日，清澜总公司将该综合楼中的8套房屋转让给其职工，将该综合楼剩余的2252.20平方米的又办理了新的《房屋所有权证》（文房字20187号），在该房屋权属证书上，也未记载土地使用面积。
从上述事实看，清澜总公司在该地块上只是报建并实际建设了一个项目，即该综合楼。迄今为止，该地块、该综合楼的权属证书中，也没有对该地块进行过任何分割的记录。因此，可以认定的一个事实是，该地块上只建设了一个项目。
1998年4月30日，清澜总公司向原海南发展银行华夏支行贷款，清澜总公司也是以该地块6660.03平方米提供的抵押。
海发行清算组以该综合楼存档的原文昌县房管部门于1993年12月31日的一份审批表中，曾经记载该综合楼"使用土地面积"为3267平方米为依据，主张该综合楼的土地使用权面积为3267.50平方米，是片面的、错误的。因为上述记载为后来的记载和事实所否定。而且，土地使用权登记应当以土地管理部门的记载和颁发的权属证书为准，不是以房管部门的一份审批表为准。
二、原一审、二审适用法律适当。
原一审、二审依据查明的事实，依法判决王凤和享有5050.56平方米的土地使用权，适用法律得当，事实上，退一步说，即使海发行清算组在拍卖该综合楼时，没有明确该标的物是否包含土地使用权，根据《物权法》第一百四十七条和《城市房地产管理法》第三十二条等法律规定，王凤和也应当依法取得该标的物所占用的土地使用权。
综上所述，海发行清算组的主张没有根据，应当驳回其再审申请。
原审被告鼎和公司辩称，一、鼎和公司在受托拍卖涉案标的时明确告知被申请人，涉案综合楼不包含6660.03平方米的土地，也未向其隐瞒出售八套房改房的相关事实情况。二、涉案土地上只有一栋房屋，但是并不能认定此土地上只有一个项目，土地的现状是在3267.50平方米上建造了2969.85平方米的建筑，并不包含不应当由被申请人占有使用及取得使用权余下的土地。综上，恳请法庭支持申请再审人的诉讼请求。
再审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院再审查明，1992年5月18日，案外人文昌县清澜总公司取得《建设用地规划许可证》[文建规字107号]，准备在该县清澜经济开发区中心区（清中南侧坡地）9.99亩（即6660.03平方米）土地上兴建办公楼、宿舍楼项目。1992年6月27日，该公司获得原文昌县人民政府 [文府函（1992）129号]的批准，从该县国土局受让清澜镇红坎坡面积为9.99亩的土地，作为该公司兴建办公、宿舍楼的用地。此后，清澜总公司在该宗地上建设了本案所涉及的综合楼，该楼于1993年10月份竣工，并于1993年12月31日取得《房屋所有权证》,证号为[文房字第20031号］。发证前该县房地产管理所依法对该楼权属登记事项进行审批，在1993年12月档号为20031的《房屋产权登记审批书》及房屋平面图里载明：清澜总公司建筑面积为2969.85平方米的框架六层楼（即综合楼）的土地使用面积是3267.50平方米，用途是办公。1994年6月30日，清澜总公司取得该宗地的《国有土地使用证》[文国用（94）字第0300524号]，该证载明该宗地用途是住宅、办公，并在"备注"一栏记载："依据文府函（1992）129号文填发"。同样1994年5月4日《国有土地使用权登记卡》[文国用（94）字第0300524] 里也载明征用清澜镇清中南侧土地的用途是办公、住宿。1995年底至1996年4月份，清澜总公司将综合楼中的8套房屋，共计面积717.65平方米，以房改的方式出售给其8名职工，并为上述8名职工办理了房屋所有权证。剩余房屋共计2252.20平方米，清澜总公司也办理了新的房屋所有权证，证号为：［文房字第20187号］。
1998年4月29日，原海南发展银行海口华夏支行向文昌市房产管理局出具证明："一九九六年十月二十八日，我行与海南清澜股份实业有限公司签订的房屋抵押贷款合同，金额150万元，在贵局办理了抵押登记手续。现已到期，我行同意为海南清澜股份实业有限公司办理借新还旧手续。望贵局撤销文昌市清澜开发总公司综合大楼（文房字第20187号）及房产所使用土地（证号0300524）作为03996012贷款合同的抵押，同意变更为新贷款合同（98年借字03998003号）150万元的抵押，请办理有关登记手续"。2005年11月28日，因清澜总公司未能尽担保义务，海口市美兰区人民法院根据该院于2004年9月26日作出的（2004）美民一初字第550号判决，以（2005）美执字第194-3号民事裁定书，裁定将被执行人清澜总公司位于文昌市清澜镇一环道2252.20平方米的房产及位于文昌市清澜镇红坎坡的6660.03平方米的土地使用权抵偿对海发行清算组相应的债权，并未确定综合楼占用的土地面积是6660.03平方米。
2008年8月份，鼎和公司受海发行清算组委托，在《海南日报》上刊登第080818期拍卖公告，其中序号第05项拍卖标的物即为"文昌市清澜开发区内六层综合楼"（以下简称该标的物），房产证：20187，面积2252.20平方米，参考价102万元。2008年8月15日，王凤和与鼎和公司签订了《竞买协议书》，其中第二条约定：甲方（王凤和）在本场拍卖会拟竞拍的标的是关闭海南发展银行清算组委托拍卖的：清单上第05项、12项，文昌市清澜开发区内六层综合楼（房产证：20187）和海口市龙舌湖椰林水庄11号公寓楼第一层、二层、三层、四层标的。第四条约定：拍卖标的按现状、净价拍卖。第八条约定：甲方竞买成功，承诺向乙方支付成交额5%的拍卖佣金。鼎和公司在上述公开的文件中，均没有明确该标的物是否包含该宗地的土地使用权。2008年8月18日，王凤和竞得该标的物，成交金额为人民币130万元，佣金人民币6.5万元，合计金额136.50万元，王凤和按照约定将上述款项支付给鼎和公司，其中标的物成交款130万元海发行清算组已经收取。而后海发行清算组与鼎和公司将该标的物过户所需的相关证件、手续（其中含0300524号国有土地所有权证原件、房地产转让合同、授权委托书等）交付王凤和，协助王凤和将该标的物过户至其名下，王凤和于2009年1月20日取得该标的物的房屋所有权证。其后，由于王凤和在办理土地使用权过户手续时，海发行清算组以该标的物中未含土地使用权价值为由，不同意协助王凤和办理该宗地土地使用权的过户手续。故引起讼争，王凤和诉请处理。
另查，海发行清算组成立于1998年6月23日；文昌县清澜开发总公司，在文昌县升格为市后，更名为文昌市清澜开发总公司；该宗地所在位置名称，因城市发展原因，先后是"清澜经济开发区中心区（清中南侧坡地）"、"清澜镇清中南侧"、"清澜镇红坎坡"、"清澜镇一环道"等，但均指同一位置。
本院再审认为，鼎和公司受海发行清算组委托，拍卖文昌市清澜镇一环道综合楼2252.20平方米的房产，王凤和经过竞买并支付完对价后，取得综合楼2252.20平方米房产的所有权，以上行为是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。现各方争议的焦点是王凤和竞买取得的房产所应分摊的土地面积问题。
一、关于王凤和竞买取得的综合楼2252.20平方米房产所应分摊的土地使用权面积问题。
1、《物权法》第一百四十七条与《城市房地产管理法》第三十二条都为当事人设定了转让房地产必须同时转让该房产占用范围内土地使用权的义务，属当事人必须遵守的强行性法律规范，海发行清算组在转让综合楼的同时，也应转让该房产占用范围内的土地使用权面积。
2、关于清澜镇红坎坡6660.03平方米土地的用地项目究竟是一个还是两个的问题。王凤和认为该地块没有进行过分割，而且只报建并建设了综合楼一个项目，因此综合楼的用地面积应是该地块全部6660.03平方米。但是《关于同意征用兴建清澜开发总公司办公、宿舍楼的批复》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权登记卡》、《国有土地使用证》等证据表明，清澜镇红坎坡6660.03平方米土地规划的用地项目是兴建办公楼、宿舍楼，该土地的用途是办公、住宅，也就是说该土地存在两个用地项目。而综合楼在1993年12月份初始房屋登记审批中载明其用途是办公，1995年底至1996年4月份，清澜总公司才将该综合楼中的8套房屋，以房改形式出售给其8名职工。可见综合楼只是该地块其中一个项目，原文昌县房管部门据此将综合楼的用地面积计算为3267.50平方米而不是全部6660.03平方米，处理较为妥当。王凤和还认为该地块另一半的土地是该项目的绿化用地，也应当进行全额分摊。经查该审批书房屋平面图（平面图共有三页）第一页与文房字第20031号房产证附图内，与综合楼一同被圈在方框里的南端地块注明是绿化地，该绿化地已被纳入综合楼的用地面积。该审批书及房产证的房屋平面图均未画出该地块的东半部，因此东半部的地块并不属于综合楼的用地面积部分。王凤和提交的证据无法证明东半部的地块属于综合楼项目的绿化用地，其所提交的文昌市房管部门出具的房屋档案资料恰恰证明该土地具有办公、住宅两个用地项目，综合楼在房屋产权初始登记中是作为办公楼项目审批的，因此综合楼项目不应分摊全部6660.03平方米土地使用权。
3、关于综合楼用地面积的计算问题。档号为20031的《房屋产权登记审批书》及房屋平面图标明综合楼的用地面积是3267.50平方米。其中该平面图的第二页列出综合楼用地面积的计算是45×65.35。经查65.35米是清澜镇红坎坡6660.03平方米的南北宽距离。以45×65.35计算得出的结果是2940.75平方米，但该图却把2940.75划掉，而在2940.75下面标上3267.50。把3267.50除以65.35得出50，而50正是该平面图第一页内用地面积的东西距离，据此可知原文昌县房管部门应当是以50×65.35计算出综合楼的用地面积为3267.50平方米。而综合楼呈直角结构，经过对该平面图与文房字第20031、20187、24788号等房产证附图中对综合楼所测量数据的计算，综合楼东端至西端的垂直距离有43.5米，原文昌县房管部门以50×65.35来计算综合楼的用地面积为3267.50平方米还是比较准确的。王凤和认为综合楼用地面积为3267.50平方米的记载在以后的房屋登记审批书及房产证中没有记载，而且土地使用权登记应以土地管理部门的记载和颁发的权属证书为准，不是以房管部门的一份审批表为准。合议庭认为虽然房产证没有明确记载综合楼的用地面积，但以20031号房产证附图与档号为20031的房屋登记审批书的房屋平面图相比较，前者除了没有直接标注用地面积为3267.50平方米，其他的数据比如东西两端距离为50米与后者的数据是一致的。文房字第20187、24788号房产证附图与20031号房产证附图相比，20187、24788号房产证附图除了综合楼建筑面积由2969.85平方米变更为2252.20平方米外，其他内容与20031号房产证附图的内容也基本一致。所以从上述房产证的附图也可以确定综合楼的用地面积为3267.50平方米。在土地管理部门没有对综合楼的用地面积作出明确记载的情况下，对于综合楼用地面积的确定，应以房管部门的房屋产权登记审批书及房产证为准。
4、关于王凤和综合楼2252.20平方米的房产所应分摊的土地使用权面积的计算问题。档号为20031的《房屋登记审批书》确定建筑面积为2969.85平方米综合楼的用地面积为3267.50平方米，按3267.50平方米的土地进行公摊，则该综合楼每平方米房屋占用的土地使用权面积约为1.1002平方米（3267.50÷2969.85），扣除清澜总公司已以房改房的方式向其内部员工出售综合楼8套共计717.65平方米，约占土地使用权面积789.5757平方米后，剩余该宗地2477.9243平方米的土地使用权，应确认系王凤和购买综合楼2252.20平方米房产应分摊的土地使用权面积。
二、关于原审被告鼎和公司应否承担连带责任即协助海发行清算组办理土地使用权过户手续问题。鼎和公司作为拍卖方，其已经按照约定和有关规定履行了受托拍卖义务，在本案中已无任何责任，海发行清算组将土地使用权过户予王凤和的手续，由其与王凤和二者办理即可，鼎和公司不承担协助海发行清算组办理土地使用权过户手续的连带责任。
综上所述， 申请再审人海发行清算组关于其并未委托鼎和公司拍卖6660.03平方米土地使用权的抗辩意见没有事实根据与法律依据，不予支持。被申请人王凤和要求海发行清算组将该综合楼2252.20平方米房产的用地面积5050.56平方米过户至其名下，部分有理，应予支持。海发行清算组关于综合楼2252.20平方米房产用地面积为2477.9243平方米的意见有理，应予支持。王凤和关于综合楼2252.20平方米房产用地面积为5050.56平方米的意见无事实根据与法律依据，不予支持。原一、二审判决由于认定综合楼用地面积为6660.03平方米的事实有误，进而造成认定该楼2252.20平方米房产的用地面积为5050.56平方米有误，导致处理结果不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项，判决如下：
一、撤销本院（2010）海中法民二终字第95号民事判决与海口市龙华区人民法院（2009）龙民二初字第607号民事判决；
二、限关闭海南发展银行清算组自本判决生效后30日内协助王凤和办理文昌市清澜镇红坎坡6660.03平方米（土地证号为文国用（94）字第0300524号）中的2477.9243平方米的土地使用权过户至王凤和名下；
三、驳回王凤和的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费人民币各17085元，合计人民币34170元，由王凤和负担人民币6834元，关闭海南发展银行清算组负担人民币27336元。
本判决为终审判决。
审判长: 唐平 代理审判员: 王法坚 代理审判员: 林梅 二○一二年 一月 九日 书记员: 白雪林