上诉人（原审原告）庄端女，女，57岁
委托代理人方焱，系庄端女丈夫，59岁。
被上诉人（原审被告）厦门市同安国投房地产开发有限公司，住所地厦门市同安区环城北路834号，组织机构代码15530882-7。
法定代表人赖志军。
委托代理人刘洋、郑通瑞，北京市大成律师事务所厦门分所律师。
上诉人庄端女因与被上诉人厦门市同安国投房地产开发有限公司（下称同安国投房地产公司）招标投标买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2010）同民初字第2858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告庄端女诉称，同安金安大厦系独立楼宇建筑，为被告开发。该大厦有70户住家。原告先后拥有其中第三梯605-606室两套住房，1997年以来实际居住、生活至今。2010年10月10日被告以社会竞价方式将本案讼争标的卖给非本楼业主，明显违法“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的规定，剥夺了原告的合理、合法优先购买权、直接侵害了原告的合法权益，致使原告多年来苦等地下车位处理的希望无故落空，私车无去处。故请求：（1）依法认定被告于2010年10月10出售同安金安大厦地下车位给案外人陈贵珠等的行为违法，买卖合同无效；（2）讼争车位在金安大厦全体业主中重新公开拍卖；（3）请求判令被告承担本案诉讼费。
被告同安国投房地产公司辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据。被告在地下车位的出售方面，已经首先满足了金安大厦业主的需要。被告1993年开发的金安大厦项目于1996年销售，除讼争车位之外30个左右的车位从1996年开始陆续依法出售。讼争车位闲置10多年一直没有业主购买，为减少国有资产的损失，被告才委托拍卖公司公开拍卖该讼争车位。被告依法有权对自己享有专有权的地下车位进行处置。物权法规定的首先满足不是永远都是首先满足，否则就不是首先。讼争车位从开盘销售至今15年，被告不可能永远闲置这些车位。被告经过10多年才公开拍卖上述车位，不仅合理合法，而且已经首先满足了业主的需要。原告参加了2010年9月25日的公开拍卖，因应价低于最终买受人才没有购得讼争地下车位。退一步说，假如首先满足的首先可以推定为优先购买权的话，拍卖活动不仅程序合法，而且显然也没有损害优先购买权人的优先权，该次拍卖行为合法有效。依法驳回原告全部诉讼请求。
原审判决查明，同安金安大厦系独立楼宇建筑，合住房、商场、车库于一体，于1993年开发、1996年开始销售，该楼宇未设立业主委员会，亦未设立物业管理。原告庄端女及其女儿以实际居住、生活在一起为由，在原告女儿14岁即1996年9月15日时购买金安大厦605室房产，双方签订了一份《商品房预售合同》，合同上明确记载该建筑区划有附属车位。在原告2004年7月1日购买同一建筑区划金安大厦605室房产时，该建筑区划仍有部分车位闲置，庭审中原告也承认其知晓该建筑区划内尚余部分附属车位。在2010年9月25日讼争车位竞拍活动中，原告亦参与了整个竞拍活动，但因应价低于最终买受人未能购得讼争车位。另查明，金安大厦规划建设时，未对车位配比情况进行规划，在原被告双方达成的购房合同中亦未约定上述车位归属。
原审判决认为，原告庄端女称其一直都在找被告要求购买讼争车位，但未提供证据予以证明，即使真实存在上述事实，原告也应该及时向有关部门反映，其在2004年7月1日购买房产至今并未有证据表明向被告主张自己承租或者购买车位的要求，仅是在参与2010年9月25日竞拍活动落选之后才提起诉讼。据此，原告称其一直都在找被告要求购买车位的事实，证据不足，不予采信。原告在知悉被告尚余部分附属车位情况下，未在合理期限内向被告主张承租或者购买讼争车位的合理需求，故被告作为国有资产管理人将讼争车位以向社会公开竞拍的方式进行处分并无不妥。据此，原审认为原告要求确认买卖合同无效的事实和法律依据不足，不予支持。另对原告要求被告将该标的物在金安大厦业主中重新公开拍卖的问题，原审认为，车位的归属应由双方当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，故在讼争建筑区划未对车位配比情况进行规划，在原、被告双方的购房合同未约定讼争车位归属情况下，原告要求被告将讼争车位在金安大厦业主中重新公开拍卖的主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，原告诉求无事实和法律依据，不予支持，依照《物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告庄端女的全部诉讼请求。
宣判后，庄端女不服，向本院提起上诉。
上诉人庄端女上诉请求撤销原审判决，改判：1、认定同安国投房地产公司2010年10月10日出售同安区城西一里金安大厦地下车位给案外人陈贵珠等的行为违法，销售合同无效；2、判令本案讼争标的物归上诉人买受,买受价建议为原拍卖价格40.3万元减去权利价值差（《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，由法院指定专业评估机构评估）。3、判令同安国投房地产公司偿付40200元（即上诉人竞价的10%）精神损害抚慰金给上诉人。事实和理由：1、标的物符合《物权法》第七十四条规定的属性。车位是同安区城西一里金安大厦建筑区划内，同一幢大楼内配套的、规划用于停放汽车的车位，符合《物权法》所指车位、车库属性。2、同安国投房地产公司实行标的物买卖行为之前，没有履行征求业主相关意愿、要求的程序。3、标的物的最后买受人不是《物权法》所特定的业主。4、本案讼争焦点问题适用《物权法》,受《物权法》的规范和约束。(1)同安国投房地产公司履行《物权法》的规定是法定义务和责任,无理由免责。第一、《物权法》的规定使用“应当”一词，具有法律的强制性。对同安国投房地产公司而言，因其特殊的主导地位和作用，法律赋予其对车位出售卖必须是首先满足特定对象（即业主）需要作为行为准则的责任和义务。对上诉人而言，因地位的从属性，法律赋予需要应当首先得到满足的权利。这种权利的存在，无须自己去争取，无须去寻找所谓的“合理期限”，无须去“及时向有关部门反映”。只要“标的物”买卖的时机、行为出现，条件成就，同安国投房地产公司与上诉人的相关责任、义务和权利自然同时显现。正因为此，物权法》的规定也没有具体时间、次数等的界定。同安国投房地产公司对《物权法》规定 “首先满足”所作解释，缺乏依据。第二，同安国投房地产公司用过去车位出售经历和所谓的车位闲置过程（无证据证明是闲置）论证“自己有权对自己亨有专有权的地下车位进行处置”的主张。但是，忽略了《物权法》实施在先其行为在后的事实，回避“有权处置”却无权突破法律规范和约束的事实；也恰恰不能说明其在相当一段时间里标的物敞开待售，任人选购，已经履行《物权法》规定的责任和义务，上诉人提交法庭的新证据金安大厦部分业主2004年11月以来多次联名向厦门市历任市长刘赐贵、刘可清以及于伟国书记的上访书，证明在《物权法》实施后同安国投房地产公司在车位处置问题上存在明显的主观过错的事实。强调《物权法》的规范和约束，并不违反不溯及即往的原则。第三，同安国投房地产公司2010年10月对标的物的处置行为，没有遵照《物权法》规定运作，摒弃了应当首先尊重业主、尊重上诉人法定权利的必要程序。因而，已经构成对上诉人权利的剥夺，已经侵权，已经违法。第四，由于同安国投房地产公司的前法定代表人黄绪德已被判刑收监，上诉人能力所限无法取证。根据相关法律规定，上诉人申请人民法院代为取证，以证明上诉人2000年以来，由代理人方焱出面多次找同安国投房地产公司要求购买标的物是事实。第五，同安国投房地产公司对标的物处置直接采用社会公开竞价方式，不能证明其行为和结果符合《物权法》规定。首先，从行为上看，社会公开竞价方式没有改变侵害上诉人合法权利的实质。在“拍卖规则”关于优先购买权人竞买规则中的“有最高应价”到“如无更高应价”，再到“如有更高应价”操作过程描述看，优先购买权人并无优先权。该规则不过是一般的常规的竞价规则的不同表述，并不具有维护优先权的实质意义和作用。社会公开竞价，没有上止点，从何体现优先权？连优先购买权都无从实质体现的社会公开竞价，又该从何谈“应当首先满足”呢？作为本应首先得到满足的上诉人，挤身于社会公开竞价之列，不正恰恰说明自己的法定权利未被尊重，已经被剥夺，不得己而为之吗？其次，从结果上看，社会公开竞价方式必然改变标的物的规划属性。由于超越特定范围、特定群体组织社会性的公开竞价，标的物的规划属性必然人为破坏，使用价值必然实现量的几何级数的飞跃，价值与价格背离必定达到恶性扭曲的地步。这样的社会公开竞价，以形式公平取代、掩盖内在实质上的不公平。从最近（2011年元旦期间）标的物的最后买受人以该标的物100万元卖价（中标价40.3万元）与厦门市同安区聪聪儿童用品专营店磋商买卖的行为,恰恰说明这一点。再次，鉴于同安国投房地产公司组织社会公开竞价行为瑕疵，涉嫌暗箱操作（隐瞒附赠条件和可办产权的事实真相），上诉人保留遵照《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，适当时机再向人民法院提起诉讼的权利。（2）鉴于同安国投房地产公司特殊的地位和作用,有责任举证说明自己的行为已经履行了法定的责任义务。否则，应承担举证不能的不利后果。本问题适合举证责任例置原则。5、鉴于本楼住户的停车矛盾十分突出，如果法院能将标的物判归上诉人买受，上诉人拟将其开发为摩托车寄车场，以场养场，服务于本楼邻里。
被上诉人同安国投房地产公司答辩称：一、上诉人的诉求缺乏事实与法律依据。1、上诉人上诉请求之同安国投房地产公司出售车位行为违法，合同无效，与事实不符，亦无法律依据；2、上诉人上诉请求之车位重新公开拍卖，缺乏事实与法律依据；3、上诉人上诉请求之精神抚慰金，不仅超出其一审诉求，且亦毫无事实与法律依据。二、同安国投房地产公司出售车位之行为程序合法，亦在实质上兼顾了业主的正当权益，并无违法不当之处；上诉人诉请之事实与理由系对相关法律的理解存在偏差而致，不应得到支持。1、同安国投房地产公司出售讼争车位之行为，已经依法“首先满足业主的需要”。原审同安国投房地产公司提交的证据以及原审查明的事实足以证明，本案金安大厦项目于1996年起就已经开始销售，除诉争车位之外的车位从1996年起就已陆续出售给金安大厦的业主。而本案诉争车位，自1996年开盘至2010年9月25日公开拍卖已近15年，在此期间，从无业主（包括上诉人）前来洽谈要求承租或者购买。基于此情形，为免国有财产权益之闲置流失，同安国投房地产公司通过公开拍卖之方式出售，于法于情于理，显然均可被认定为系业已首先满足了业主的需要。(1)上诉人对法定之“应当首先满足业主需要”的理解存在严重偏差。简言之，依照上诉人之理解，“应当首先满足”被扩大理解为“永远的首先的满足”，换言之，不论何时何种情况，只要上诉人提出，讼争车位就只能出售予上诉人。这种理解，显然不当扩大了条文本意，加重了同安国投房地产公司作为开发商的义务，使得双方权益明显失衡，绝非立法本意。(2)法定之“应当首先满足业主需要”应当是业主的合理需要，应有个合理的判断标准，即业主的需要应在合理的期限内提出，若在此情形下，开发商将标的物对外销售，就可被认定为系违法未首先满足业主需要，侵犯业主权益。否则，如本案，上诉人十数年来从未向同安国投房地产公司提出要购买或承租车位，同安国投房地产公司的车位长期闲置不得已而公开拍卖，上诉人甚至在参与拍卖竞价的情况下亦同样未对此提出异议，显而易见，同安国投房地产公司的行为系遵从法律之规定，并未违法。2、上诉人一审二审同时又提出所谓“优先购买权”概念，并据此认为公开拍卖方式违法同样缺乏法律依据。（1）上诉人将物权法规定之“应当首先满足业主需要”理解为优先购买权是欠缺法律依据的错误观点；（2）即使参照该权利之要件及其行使方式，同安国投房地产公司保证了上诉人参与公开拍卖的权利与资格，上诉人也实际参与了该拍卖行为，亦应当认定，上诉人行使了该“优先权”。综上，上诉人上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院予维持。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，金安大厦大部分地下车位在1998年已出售，庄端女所反映的大部分地下车位被改造成商场，应恢复原有车位功能满足业主需要，属于政府管理职责范围，可另行申请解决。就本案而言，金安大厦地下车位的拍卖程序合法，并无违反《中华人民共和国拍卖法》的行为，庄端女也参与了竞买，其要求确认陈贵珠通过竞拍与同安国投房地产公司的买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，庄端女的上诉请求及理由不能成立，本院不予采纳。原审的案由确定为招标投标买卖合同纠纷不当，本院纠正为拍卖合同纠纷。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回庄端女的上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由庄端女负担。
本判决为终审判决。
审判长: 赖民勇 审判员: 林巧玲 审判员: 许向毅 二0一一年四月廿九日 代书记员: 廖婉岚