原告xx，1965年4月26日生，汉族，住上海市xx室。
原告xx，女，1966年1月26日生，汉族，住上海市xx室。
原告xx，女，1988年8月30日生，汉族，住上海市xx室。
上列三原告共同委托代理人xx，上海xx律师事务所律师。
被告xx，男，1953年11月13日生，汉族，住上海市xx室。
原告xx、xx、xx与被告xx农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2011年10月31日公开开庭进行了审理。原告xx、xx及原告xx、xx、xx的共同委托代理人xx、被告xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告xx、xx、xx诉称，2000年之前，三原告获得xx组75平方米宅基地一块，并获得当地土地管理局同意在此宅基地上的建房许可。2000年6月原告和被告签订《宅基地转让买卖契约》，将此宅基地转让于被告，被告在此宅基地上建房并居住至今。近几年，随着法制的深入人心，原告意识到宅基地买卖行为违反了国家土地法有关规定，双方的买卖行为属违法行为，原告便和被告协商解除《宅基地转让买卖契约》，原告退还被告的出资款，并对被告已建房屋给予一定的补偿，但被告置之不理，为此原告提起诉讼，要求法院判决：1、确认双方签订的《宅基地转让买卖契约》无效；2、要求被告退还宅基地及宅基地上的建筑物。
被告xx辩称，原、被告签订的《宅基地转让买卖契约》是在双方协商一致的基础上，由中介人和证明人xx、xx两人在场证明签订的，系双方真实诚信的表述，原告他处另有一栋住宅（城北13组），为此才将这里经政府批准的农村建房宅基地转让给被告，原告夫妇并郑重承诺他处有房，其夫妇及子孙后代绝无争议，并书写了《具结书》。所以双方签订的《宅基地转让买卖契约协》属有效。被告与原告的宅基地转让买卖契约生效已经过了十年之久，被告在2000年至2003年之间为筹资建设新房和支付宅基地转让款，不惜将老家占地105平方米的农村建房转让过户给他人，2003年3月将xx室建筑面积为97平方米的一套住宅出卖给他人，2004年2月被告付清了最后一笔转让款，被告在这四年内对建造的房屋进行装潢，前后花费了人民币（以下币种相同）50万元之多。在这么长的时间内，双方并无分歧意见，也从未有过退还出资款、退回房屋之类的协商。2010年被告现居住房屋区域被市政府列为xx居住社区，规划面积6平方公里，动拆迁工作已于去年全面开展，xx组即将拆迁，原告现居住的房屋也在动迁范围之内，拆迁办已于今年3月向被告收取相关资料，在此情况下，原告曾在今年的5月14日晚上到被告家中，说“要把户口迁到这里来”，被告答复“迁户口由派出所按规定办理”，原告只不过想在被告处再分一杯羹。因原告要求被告退还宅基地上建筑物于法无据，故要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1997年1月9日原南汇县惠南镇相关部门批准原告xx、xx、xx在原南汇县xx队新建占地面积为75平方米的二层楼房。1999年5月25日原告方取得了建房户主为原告xx的在原南汇县xx组建造建筑占地面积为75平方米（建筑面积150平方米）二层住房的《南汇县村镇农（居）民个人住房建设工程许可证》。2000年6月4日原告xx、xx（x）（甲方）与被告（乙方）签订了《宅基地转让卖买契约》，契约的内容为：今甲方将坐落在xx村可建占地面积75平方米的宅基地一块，经甲、乙双方协商一致，特订立如下契约，1、甲方将自有的宅基地及该宅基地占用范围内的土地使用权转让给乙方，宅基地坐落于xx组，xx房东侧，宅基地批准建造占地面积为75平方米，层高为三层，……；2、甲乙双方经协商同意上述宅基地转让价格为9万元整，在本契约签订之日起的三天内，乙方首期付款五万元，剩余四万元，分二次付清，待房屋主体工程竣工后，付款三万元，待围墙建筑竣工后，付清最后一万元，3、乙方交付宅基地款，甲方应开具收款凭证；3、甲乙双方同意，本契约生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于2001年6月30日前，将建筑许可证交付乙方，在政策和条件允许下，甲方应提供有关办证手续，将宅基地土地使用证等过户给乙方；……；7、本契约经甲、乙双方和证明人签字后，即日起生效。该契约上另有二名案外人作为证明人签署了姓名。同日，原告xx向被告出具了《具结书》，保证向被告提供的转让契约书、建筑许可证、宅基地使用证等交易材料与事实不符或今后发生宅基地产权争议，由原告xx个人负一切法律责任，以原告建房名义建造房屋，但新建的地面房屋及产权均归被告所有，原告夫妇及子孙后代绝无争议，并在今后为被告转移过户上述宅基地及房屋产权。2000年6月6日被告向原告方支付了首期宅基地款5万元，2000年9月25日被告向原告方支付了宅基地款2万元，2001年1月19日被告向原告方支付了宅基地款1万元，2001年5月11日被告以原告xx名义向相关土地行政部门交纳了“两违整治费”3,640元。2004年5月16日原告xx与被告签订了《宅基地转让卖买补充条款》，该补充条款中被告同意在围墙未建成的情况下支付最后一笔转让款1万元，对于超层高建造的第三层超面积罚款确定由被告支付等。2004年5月17日被告向原告支付了宅基地款1万元。2011年5月23日，原告向本院提起诉请如前。
另查明，被告为城镇居民，现户籍地为上海市xx室。
审理中，原告变更诉讼请求为：要求确认原、被告双方签订的《宅基地转让卖买契约》无效，对于无效的后果不要求本院处理，并同时申请撤回要求被告退还宅基地及宅基地上的建筑物的诉讼请求。
被告则认为与原告签订的《宅基地转让卖买契约》所购买的是宅基地，现宅基地使用权已经转让，被告在此宅基地上建造房屋已经有11年，故坚持认为双方的买卖契约有效，如果法院确认原、被告双方签订的《宅基地转让卖买契约》无效，相关的后果也不要在本案中一并处理。
认定上述事实，由经庭审质证的《南汇县城乡个人建房申请表》、《农民建房规划建筑审核表》、《宅基地转让卖买契约》、房屋现状照片、《宅基地转让卖买补充条款》、原告xx出具的《具结书》、《南汇县村镇农（居）民个人住房建设工程许可证》、原告xx向被告出具的《收条》、行政事业单位统一收据、《土地登记审批表》、《房产转让宅基转移审批表》、《农民宅基地使用权审查表》、上海市房地产登记信息、上海市房地产登记簿（房屋状况及产权人信息）及庭审笔录在案佐证。
本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属农民集体所有。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应及时办理变更登记或注销登记，所以农村村民宅基地的转让是有条件限制的，根据现行法律和国家有关规定，转让宅基地使用必须同时具备以下条件：1、转让人拥有两处以上的农村住宅（含宅基地使用权）；2、转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；3、受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地使用权分配条件；4、转让行为须征得本经济组织及相关行政部门的同意；5、宅基地不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让。违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效。原告xx、xx与被告于2000年6月4日签订《宅基地转让卖买契约》后，未取得当地集团经济组织有和相关部门的批准，同时被告户籍性质为城镇居民，不符合受让农村宅基地使用权的条件，故原告xx、xx与被告签订的《宅基地转让卖买契约》应属无效，被告认为双方签订的该契约属有效的观点本院不予采纳。原、被告均未要求处理无效后果并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：
原告xx、xx与被告xx签订的《宅基地转让卖买契约》无效。
案件受理费2,050元，由原告xx、xx负担1,025元，被告xx负担1,025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长: 陆菁 人民陪审员: 梅丽华 人民陪审员: 田有娣 二〇一一年十一月 九日 书记员: 陶钧杰