上诉人（原审被告）傅肃友，男，1933年1月20日出生。
上诉人（原审被告）叶根芝，女，1938年11月20日出生。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）董晨光，男，1952年6月30日出生。
被上诉人（原审原告）吴素娟，女，1933年8月25日出生。
委托代理人朱淑才，浙江大平律师事务所律师。
原审第三人傅吕申，男，1963年6月11日出生。
上诉人傅肃友、叶根芝为与被上诉人吴素娟、原审第三人傅吕申农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第2788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告吴素娟诉称，傅肃友、叶根芝系夫妻关系。原、被告均系义乌市江东街道青岩傅村世居村民，为青岩傅村同一集体经济组织成员。1998年10月8日，吴素娟与傅肃友签订房地产绝卖契约，其以32400元价格将座落于义乌市徐江镇青岩傅村房屋三间一层楼[其占地建筑面积及四至范围以义集建（1992）第79256号集体土地建设用地使用证登记为准]绝卖给吴素娟，并约定吴素娟在房地产买卖契约生效时将购房款一次性支付给傅肃友，同时傅肃友将有关房屋及一切所有权证移交给吴素娟。该房地产绝卖契约经（99）浙义证民字第3109号公证书予以公证。嗣后，吴素娟依约支付了购房款，办理了房屋所有权登记过户手续，并对该房屋管业使用至今。现其欲对该房屋进行修缮，傅肃友拒不承认房屋买卖事实并予以阻扰。为维护其的合法权益，请求法院确认双方于1998年10月8日签订的房地产绝卖契约合法有效。
原审被告傅肃友、叶根芝辩称，第一，本案所涉房屋在1987年分家时已经分给傅吕申，其二人无权处分，在其二人将房屋卖给吴素娟时，并没有告知，也没有取得傅吕申同意，吴素娟办理房屋过户手续，其二人并不知情，因此双方签订的房屋买卖合同无效；第二，即使合同有效，由于在1998年签订买卖合同时，其二人已经履行了合同义务，在1998年当时，双方合同的权利义务已经终止；2007年10月份，本案所涉房屋已经由吴素娟自行拆除，合同标的物已经灭失，现要求确认合同效力，已经没有意义，要求驳回吴素娟的诉讼请求。
原审第三人傅吕申述称，1987年1月份分家时，傅肃友、叶根芝已经将涉案房屋分给其所有，分家当时其不在家，事后通知说把这个房产分给其，其表示同意，并在分家析产约上补签了名字。
原判认定，傅肃友、叶根芝系夫妻关系，其二人与吴素娟均系义乌市江东街道青岩傅村世居村民，为青岩傅村同一集体经济组织成员。1998年10月8日，以吴素娟为买受人，傅肃友、叶根芝为绝卖人，双方签订了《房地产绝卖契约》一份，载明绝卖人因居住管业不便，自愿将座落在义乌市徐江镇青岩付村房屋三间一层楼（其占地建筑面积及四至范围以义集建（1992）第79256号集体土地建设用地使用证登记为准）以人民币叁万贰仟肆佰元正的价格绝卖给买受人吴素娟所有管业，买受人在本约生效时将上述购房款一次性支付给绝卖人，同时绝卖人将有关房屋及一切所有权证移交给买受人。为恐口说无凭，买卖双方特立本契约为证。附：1、该房出路系本屋西边大门出入。2、该房内一切不动产如桁、椽、瓦、门板、板壁等在买主拆迁或翻新时无偿归卖主所有。3、该房自绝卖之日起对以前如有邻居纠纷等由绝卖人负责。4、该房自绝卖之日后所发生的一切则应由受主自负。5、该房自绝卖过户后，如交各种税费，应由受主自负。6、本契约一式三份，买卖双方各执一份，市公证处存档壹份。7、本契约经买卖双方签名、捺手印后生效。”该契约有买受人和绝卖人的签名捺印。该契约由义乌市公证处作出的（99）浙义证民字第3109号房地产绝卖契约公证书予以公证。嗣后，吴素娟依约支付了购房款，办理了房屋所有权登记过户手续、交纳了契税，并对该房屋管业使用至今。涉案房产的集体土地建设用地使用证上土地使用者为傅肃友。2011年9月21日，吴素娟诉来本院。
原审法院认为，吴素娟与傅肃友、叶根芝于1998年10月8日签订的《房地产绝卖契约》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。傅吕申称以上当事人签订房地产绝卖契约属于无权处分，但在签订房地产绝卖契约时，涉案房地产的房屋所有权人和集体土地建设用地使用权人均是傅肃友，根据物权的公示公信原则，吴素娟完全有理由相信被告是有权处分。因此，对傅肃友、叶根芝及傅吕申无权处分的辩解，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条的规定，判决：确认原告吴素娟与被告傅肃友、叶根芝于1998年10月8日签订的《房地产绝卖契约》合法有效。案件受理费305元，由被告傅肃友、叶根芝负担。
一审宣判后，原审被告傅肃友、叶根芝不服，向本院提起上诉称，1、我方与傅吕申在1987年1月就涉案房屋签订的分家约是真实的，应依法有效。一审法院认定分家约不真实是错误的，我方与傅吕申均承认有该分家约，有其签字认可，根据当地农村乡规民约，一旦订立分家约，涉案房屋的所有权就归傅吕申所有，对此，我方在分家约生效后就没有所有权，也没有出卖该房屋的处分权。2、我方与吴素娟在1998年10月8日签订的房地产绝卖契约未经傅吕申认可、同意，一直到吴素娟在2007年拆房建造时，傅吕申才知道涉案房屋转让给吴素娟，并在一审庭审中明确不同意将该房屋转让。因此，房地产绝卖契约应认定无效。3、房地产绝卖契约的标的物已被拆除，目前存在的房屋其实是在全部拆除后重新建造的新建筑，与原房屋已非同一主体，且属违章建筑，故原标的物不存在，确认房地产绝卖契约有效没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回吴素娟的诉讼请求。
被上诉人吴素娟答辩称，1、从涉案房地产绝卖契约及义乌市公证处的公证书可直接证明傅肃友、叶根芝与傅吕申主张的分家约不真实，即使曾订立过分家约，也因没有对房屋进行交付及对权属进行变更登记，可确认分家约没有得到实际履行。我方通过签订合同、办理公证、支付对价及接收房屋管业等各种行为和事实，取得了房屋的所有权，其符合物权法的规定，属于善意取得。2、不动产物权以登记为准 ，当事人在签订契约时，房屋的房产证和土地证均属于傅肃友、叶根芝所有，我方完全有理由相信其对涉案房屋具有完全排他的处分权，且在合同签订后，办理了房屋所有权登记的过户，接收房屋并管业使用多年，傅肃友、叶根芝及傅吕申均未提出异议，故房地产买卖契约是真实有效的。3、涉案房屋并未拆除，只是进行了修缮，不影响房地产买卖契约的效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人傅吕申述称，同意傅肃友、叶根芝的上诉意见。
二审中，傅肃友、叶根芝向本院提供以下证据：1、义乌市江东街道青岩傅村委会证明一份，证明涉案房屋已全部拆除的事实；2、傅严、傅肃锓、傅正荣、傅恭明证明一份，证明目的同上，现在房屋是重建的事实；3、义乌市江东街道青岩傅村委会证明一份，证明涉案房屋是傅肃友、叶根芝与三个儿子共有的财产，其家里分家，村里人都知道，吴素娟也应当知道；4、义乌市江东街道青岩傅村委会证明一份，证明吴素娟在村里有屋和宅基地；5、义乌市江东街道青岩傅村委会证明一份，证明涉案房屋是傅吕申唯一住房，2007年其与吴素娟发生争执后，双方没有再协商，本案已过诉讼时效；6、傅松文、朱春兴的证人证言，证明涉案房屋在分家时就分给了傅吕申。吴素娟质证认为，对证据1、2的真实性、关联性和合法性均有异议；对证据3的真实性有异议，村委会证明与房地产登记部门的登记内容是矛盾的，不真实，村委会没有认知能力，不具备证明分家的条件，对于分家，我方也无从知道；对证据4的关联性有异议，我方是否有宅基地，都可以买卖房屋；对证据5的真实性有异议；对证据6的证明目的有异议。傅吕申质证认为，没有异议。本院认为，对证据1、3、4、5，虽有村委会盖章，但未提供证明签字人傅肃光”的身份及职务，不符合证据形式要件；对证据2、6系证人证言，证人未出庭作证，不予确认。
二审中，吴素娟及傅吕申未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，傅肃友、叶根芝与吴素娟于1998年10月8日签订《房地产绝卖契约》时，均具有完全民事行为能力，意思表示真实，未违反我国法律、法规的强制性规定，应确认该契约有效。傅肃友、叶根芝和傅吕申称其在1987年分家时，已将涉案房屋分给傅吕申，但涉案房屋1992年颁发的集体土地使用权证登记在傅肃友名下，且根据契证登记，房屋出让方为傅肃友，吴素娟完全有理由相信傅肃友、叶根芝具有处分权，故傅肃友、叶根芝提出其没有处分权，涉案房地产绝卖契约无效的意见，依据不足，本院不予支持。至于合同是否有效，自签订之日就已经确定，傅肃友、叶根芝提出涉案房屋在吴素娟买受之后被其拆除，故确认契约有效没有依据的意见，于法无据，本院不予采纳。综上，傅肃友、叶根芝的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由上诉人傅肃友、叶根芝负担。
本判决为终审判决。
审判长: 冯少华 审判员: 杜月婷 审判员: 陶仙琴 二o一二年 一月十八日 代书记员: 王璐