上诉人（原审被告）井××。
委托代理人马××，××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）屈××。
被上诉人（原审原告）李××。
被上诉人（原审原告）史××。
被上诉人（原审原告）史×。
法定代理人李××，系史×的母亲。
原审被告史×××。
上诉人井××因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服××人民法院（2011）×民初字第×号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人井××及其委托代理人马××，被上诉人屈××、李××、史××、史×，原审被告史×××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，井××、屈××、李××、史××、史×、史×××均为××村人，屈××系史×××之母，李××系史×××之妻，史××、史×系史×××的女儿、儿子，屈××、李××、史××、史×及史×××与井××为邻居。史×××家有宅基一处，也是仅有的一处宅基。该宅基有北房八间，宅基证户主为史×××。该房屋是史×××父母所建，1986年3月18日，经分家，此宅基分给了史×××。“分家单”上写明“经抓阄，东边归史××××所有，西边归史×××所有，其中三间房归老人居住。”2009年9月4日，在××村村委会班子成员的见证下，史×××将该宅基地八间北房及地上物共做价30000元卖给井××，并书面约定“房款于2012年9月4日前一次性付清。”至今井××未付房款，该宅基已被井××占有使用，但宅基证未做变更登记。
另查明，屈××、李××、史××、史×与史×××暂住在其承包地里所建的看管鸭棚的房子里。
上述事实，有如下证据予以证实：屈××、李××、史××、史×出示的证据1、该宅基地的宅基证；2、1986年3月18日史×××家的分家单；3、屈××、李××、史××、史×的当庭陈述。井××出示的证据1、史×××与井××签订的卖房契约和付款协议书；2、证人张×、张××、史××、史×××、杨××、郭××的证言；3、井××的当庭陈述。
原审法院认为，史×××所卖房屋系通过分家所得，分家单上明确记载其中三间房屋归老人居住，史×××在老人屈××不知情的情况下卖房已侵害了屈××的居住权。史×××家只有此一处宅基，根据《土地管理法》第六十二条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基，”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这样就导致史×××家无宅基地，既违背了法律规定，也侵害了屈××、李××、史××、史×的居住权。屈××、李××、史××、史×要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，应当支持。井××的答辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：井××与史×××签订的房屋买卖协议无效。井××于判决生效后一个月内腾退房屋。案件受理费100元，由井××、史×××各负担50元。
井××不服一审法院判决，向本院提起上诉称：双方买卖房屋合同意思表示真实，李××夫妇均在现场，有村委会两委班子成员在场作证。被上诉人屈××等人在承包地盖有房屋，居住十多年。我购买史×××房屋后建立养猪场投资5万多元。一审认定事实不清，适用法律存在严重问题。我本人没有宅基地，购买此处宅基后也只是拥有一处宅基地，史×××出售此处宅基地也没有违反法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，该条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予审批。以上规定是否法律强制性规定？一审法院适用上述法律认为本案买卖合同无效属适用法律严重错误。要求撤销一审判决，依法改判，由被上诉人屈××等人承担本案诉讼费用。
被上诉人屈××、李××、史××、史×答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法。一、史×××私自出售八间房屋属于无权处分行为。本案争议的八间房屋在1986年3月18日经分家分配给史×××所有，其中三间房屋归老人（父母）居住，井××也认可该事实。该房屋为史×××、李××、史××、史×共同所有，屈××对其中三间房屋拥有使用权，史×××在没有经过他人同意的前提下私自处分共有房屋，属于无权处分行为，我们均不认可，故房屋买卖合同无效。二、根据我国法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，导致我们无房居住，因此该买卖合同无效，要求维持一审判决。
一审被告史×××述称：签订买卖协议当天，我喝多了酒，才签订的协议。我同意该协议无效。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案争议的房屋中有屈××三间房屋的永久居住权，应予以保护。由于史×××在出售房屋时，没有征得拥有房屋居住权的屈××同意，屈××事后也不同意追认出售行为，史×××出售房屋构成对屈××房屋居住权利的侵犯。
由于井××与史×××签订买卖房屋协议时，作为史×××近邻理应找到有关人员对房屋具体情况进行了解，必要时复制有关分家单据，并由屈××、李××在买卖协议中一并签字，以减少纠纷。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：购买无处分权人处分的动产或不动产，同时具备下列条件才能构成善意取得，否则权利人有权追回。1、受让人受让该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案事实和上述法律规定，井××购买本案房屋未了解房屋具体情况，而且在签订买卖协议后井××未按有关规定程序办理宅基地过户手续，故井××不能构成善意取得。一审认定买卖合同无效，并无不当。
井××提出屈××一家在承包地上盖有房屋居住多年，但不能证明屈××家拥有其他宅基地，因为承包土地的用途与宅基地用途明显不同，二者不能等同，也不能混同。
综合上述情况，井××在本案买卖房屋中不构成善意取得，考虑到法律规定和本案实际情况，应确认双方买卖房屋（宅基）协议无效为妥，至于双方因本案买卖关系引起的其他纠纷，应另案解决，本案不予审查。为妥善化解双方纠纷，本院对双方当事人多次调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人井××负担。
本判决为终审判决。
审判长: 冯占新 审判员: 何曙光 审判员: 郑金梁 二○一二年 二月十四日 书记员: 孙韵