上诉人（原审被告）：牟XX。
委托代理人：张奇，浙江之星律师事务所律师。
委托代理人：王建波，宁波致成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郑XX。
委托代理人：郑X。
上诉人牟XX因与被上诉人郑XX农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2011年12月20日作出的（2011）甬北慈民初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。
原审法院经审理认定：原告郑XX系宁波市江北区慈城镇民丰村村民，被告牟XX系宁波市江北区慈城镇龚冯村村民。1996年3月1日，原告与被告订立房屋绝卖文书一份，约定将原告名下位于慈城镇民丰村141.25平方米的房屋以6000元的价格出售给被告，并言明房屋四至。后被告向原告支付了房款，该房屋并由被告实际居住至今。经核实，该房屋所建宅基地系宁波市江北区慈城镇民丰村集体所有，土地使用权人为原告，土地证号：北慈土集建（1995）字第2902号，地号：053.053-1，土地使用面积：141.25平方米，用途：住宅。上述房屋土地使用权证现由被告保管。后被告在房屋绝卖文书原件上加盖了宁波市江北区慈城镇民丰村村委会公章。
原审原告郑XX于2011年10月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认原审原、被告双方之间就位于宁波市江北区慈城镇民丰村XX号、地籍号为1989053-1、面积为141.25平方米的宅基地上房屋及宅基地的买卖无效；2.原审被告依法腾退位于宁波市江北区慈城镇民丰村XX号、地籍号为1989053-1、面积为141.25平方米的宅基地上房屋及宅基地。庭审中，原审原告变更诉讼请求为：确认原审原、被告之间的房屋买卖合同无效；原审被告牟XX将北慈土集建（1995）字第2902号集体土地建设用地使用权项下的房屋归还给原审原告。
原审法院经审理认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者存在特定的身份联系，非本集体经济组织成员无权取得。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利。目前，按照有关法律、政策的相关规定，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，本集体经济组织成员以外人员的房屋买卖应当认定无效。被告牟XX并非宁波市江北区慈城镇民丰村村民，因此原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任。被告在原审法院释明后未提出反诉，被告可就其可能产生的损失另行诉讼解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款之规定，作出如下判决：一、原告郑XX与被告牟XX于1996年3月1日签订的房屋绝卖文书无效；二、被告牟XX应于本判决生效之日起十五日内将北慈土集建（1995）字第2902号集体土地建设用地使用证项下的坐落于宁波市江北区慈城镇民丰村方家的房屋归还给原告郑XX；三、原告郑XX应于本判决生效之日起十五日内返还被告牟XX购房款6000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半收取253元，由原、被告各半负担。
宣判后，原审被告牟XX不服，上诉至本院，称：1.上诉人已将其在龚冯村的唯一一套房屋卖与同村村民，如果法院判决上诉人与被上诉人郑XX之间的买卖合同无效，上诉人将面临无房可住的境况。2.上诉人与被上诉人签订的《房屋绝卖文书》是双方真实意思的表示，且经村委会盖章，根据《物权法》、《合同法》、最高院的有关批复等，应认定合同有效。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人郑XX答辩称：1.上诉人不是被上诉人的同村村民，不是适格的买房主体。2.上诉人无证据证明买卖经村委会同意，也无证据证明其已将在龚冯村的房屋卖给了第三人。3.上诉人引用的法律法规均不同适用于本案。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的书面证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：按照我国有关土地管理法律、法规的规定，农村房屋基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得。因此，农民之间的宅基地上的房屋转让只能限定在本集体经济组织内部，本集体经济组织成员以外人员的房屋买卖为无效。上诉人牟XX与上诉人郑XX于1996年3月1日签订的《房屋绝卖文书》虽系双方当事人的真实意思表示，但上诉人和被上诉人非同村村民，因此原审法院认定双方签订的房屋买卖协议无效是正确的。上诉人提出其已将在龚冯村的房屋卖与同村村民，与本案无关联性。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币506元，由上诉人牟XX负担。
本判决为终审判决。
审判长: 钟康树 审判员: 黄永森 审判员: 张宏亮 二○一二年 二月二十四日 代书记员: 张颖璐