原告杨xx（反诉被告），男。
委托代理人杨春海，上海君鼎律师事务所律师。
被告王xx（反诉原告），男。
委托代理人徐永泉，上海市为平律师事务所律师。
原告杨xx与被告王xx农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月13日立案受理后，依法由审判员邬晓红独任审判，2011年8月10日，被告王xx提出反诉，本院予以受理。于2011年9月14日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2011年11月22日、2012年2月21日两次公开开庭进行了审理。原告杨xx的委托代理人杨春海及被告王xx的委托代理人徐永泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨xx诉称，2009年10月11日，原、被告签订1份《购房定金协议》，协议约定被告将自已名下的位于本市xx区xx镇xx村xx组的住房出售给原告。协议签订后，被告才告知原告该房屋实际无法也不允许转让。故原告要求被告返还定金及预付款，但被告以种种借口拒绝归还。故原告诉诸法院，请求判令：1、被告归还购房定金及预付款60,000元（人民币，下同）；2、被告支付自2009年10月11日起至判决日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张提供了以下证据：1、原、被告于2009年10月11日签订的《购房定金协议》1份；2、收条1份。
被告王xx辩称，双方签订的《购房定金协议》是无效的，故不存在利息损失。原、被告均是房屋中介，原告在对上述协议中的房屋对外实施买卖后，又与被告签订了协议，并约定由被告对上述协议中的房屋进行装修、打围墙等，被告为此花费了8万元，故不存在被告返还原告60,000元的事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。并反诉要求判令：1、原告支付被告垫付的打围墙等材料及人工费25,640元；2、反诉费由原告承担。
被告为证明其反诉主张提供了以下证据：1、2010年1月22日承诺书1份，证明承诺书第三条中约定打围墙等材料人工费用暂由被告支付，今后结帐在30,000元购房款中扣除等；2、2009年10月20日收款收据1份，证明被告履行了职责；3、2010年1月22日收条1份，证明被告支付了打围墙及排下水道的人工费12,000元；4、2009年12月12日收条1份，证明被告支付了安装铁门的费用5,600元；5、2009年12月31日收条1份，证明被告支付了填鱼塘等费用67,240；6、证人唐xx、朱xx出庭作证，证明被告出资做了填土等工程；7、照片4张，证明原告与案外人姜xx签订的《购房定金协议》上的十项内容均由被告实施，被告安装了下水道、填土等工程，且支付了材料款和人工费。
针对被告的反诉，原告辩称，其曾到现场勘查过，被告除做围墙外，其余工程被告均未做，故对被告的反诉请求不予认可。并提供了以下证据：1、原告与案外人姜xx于2009年10月11日签订的《购房定金协议》1份，证明原告将本案所涉的房屋又转售给了案外人姜xx，并收取定金及预付款100,000元（其中被告从原告处收取了60,000元）；2、建设工程许可证1份，证明该房屋的建房户户主系张xx；3、本院（2010）浦民一（民）初字第30586号民事判决书1份，证明判决原告返还案外人姜xx100,000元及围墙费用5,000元。
经质证，被告对原告提供的证据1《购房定金协议》的真实性无异议，但认为该协议约定出售的房屋均不属于原、被告所有，双方无资格进行买卖，故该协议系无效协议；对证据2的真实性无异议，确认收到了购房款30,000元，但提出该款并非原告的，而是案外人姜xx支付的。
被告对原告提供的反诉证据1的真实性无异议，认为该协议明确约定十项事项由原告承担，案外人姜xx要求原告做该十项事项，但事实上该十项事项均是被告完成的；对证据2、3的真实性均无异议，案外人姜xx买房后，提出水、电、下水道等均要由原告完成，而原告全部委托了被告去完成。
经质证，原告对被告提供的反诉证据1的真实性无异议，认为该证据已证明被告收到了60,000元；对证据2提出不清楚，因为缴款人为刘瑾；对证据3提出打围墙的材料非被告提供，下水道也非被告做；对证据4、5提出与本案无关，并提出在本院（2010）浦民一（民）初字第30586号案件中曾去现场勘查过，除了围墙还存在一部分外，其余均没有。现在该房屋被户主张xx出售给了别人，去勘查时已在进行装修了；对证据6提出其不清楚证人与被告之间的事，且证人均无法证明填土等工程系他们完成，故对两位证人的证言均不予认可；对证据7中住宅房及围墙（铁丝网）的照片均无异议，认为围墙（铁丝网）确实存在的，费用5,000元，但提出铁丝网的材料系案外人姜xx提供的；对其余照片提出看不出下水道，且本院（2010）浦民一（民）初字第30586号案件中勘查时下水道也是没有的。
经审理查明，2009年10月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《购房定金协议》，约定甲方自愿将自已名下坐落于大团镇园艺村5组的住房（即系争房屋）出售给乙方，房屋建筑面积约461平方米，总价为1,280,000元。现乙方付定金30,000元。另协议对双方违约责任也作了约定。后原告在签订协议的同时即支付给被告定金30,000元。同年10月28日，被告出具一份收条，确认收到原告部分购房款30,000元。上述合计原告共支付被告60,000元。2010年1月22日，原、被告又签订了一份承诺书，其中第三条约定，“未尽事宜，协商解决。所有打围墙、做下水道、填土等材料人工费用暂由王xx支付，今后结帐，在3万元购房款中扣除。……一并扣除。”现原告以该房无法转让为由诉诸法院，请求解决。
另查明，2009年10月11日原、被告签订《购房定金协议》的同一天，原告与案外人姜xx签订了一份《购房定金协议》，约定原告自愿将系争房屋出售给案外人姜xx，房屋建筑面积约461平方米，总价为1,280,000元等。另协议还约定了申请水、电到位等十项保证事项，费用由原告承担。协议签订后，案外人姜xx支付给原告购房定金53,000元、预付款47,000元等款项，后因该房屋未能转让，故案外人姜xx于2010年10月12日向本院起诉要求原告返还购房定金等，本院经审理后认定原告与案外人姜xx签订的《购房定金协议》属无效合同而于2011年6月10日判决原告返还案外人姜xx购房定金等款项，现该判决已生效。
又查，系争房屋为农村宅基地房屋，建房户户主为案外人张xx。原告为非农业家庭户口。
审理中，原、被告一致确认对承诺书第三条中约定的打围墙等工程，双方尚未进行结帐。但原告确认围墙的费用为5,000元，并愿意在购房款中扣除。
本院认为，农民的住宅不得向城市居民出售。系争房屋系农村房屋，原告系购买方为非农业家庭户口，故原、被告签订的《购房定金协议》应属无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，故被告应将收取原告的购房定金30,000元及购房预付款30,000元予以返还。原告要求被告返还购房定金及预付款的请求，本院予以支持。原告要求被告偿付利息损失的请求，符合法律规定，亦应予支持，但利息的计算日期应从付款后的次日起开始计算。被告主张的打围墙等材料费及人工费的反诉请求中，原告认可围墙系被告所做，费用为5,000元，故本院认定该笔费用可在被告返还的购房定金及预付款中扣除。除此，因被告在审理中提供的证据不足以证明其实施了反诉称的其余工程并垫付了材料、人工费用，故对被告的其余反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告王xx返还原告杨xx购房定金30,000元及预付款30,000元，合计60,000元；
二、反诉被告杨xx支付反诉原告王xx围墙费用5,000元；
三、上述一、二项款相抵后，被告王xx应返还原告杨xx55,000元，于本判决生效后十日内支付原告杨xx；
四、被告王xx于本判决生效后十日内偿付原告杨xx自2009年10月29日起至判决日止以本金55,000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；
五、驳回反诉原告王xx的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,438元（原告杨xx已预交）、反诉案件受理费441元（被告王xx已预交），共计1,879元，均由被告王xx负担，被告王xx于本判决生效之日起七日内交本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长: 王金 审判员: 邬晓红 人民陪审员: 王金霞 二〇一二年 三月 一日 书记员: 顾燕丽