上诉人（原审原告）XXX，女，汉族，1948年3月8日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
上诉人（原审原告）XXX，男，汉族，1941年7月4日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
上诉人（原审原告）XXX，男，汉族，1982年5月18日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
三位上诉人共同委托代理人杨杰林，湖南湘晟律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。
三位上诉人共同委托代理人袁维民，湖南湘晟律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）XXX，男，汉族，1952年4月16日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
委托代理人罗仁，湖南湘江律师事务所律师，代理权限：一般代理。
上诉人余秀芳、余秋文、余伯仁与被上诉人唐世雄农村房屋买卖合同纠纷一案，荷塘区人民法院于2011年11月14日作出（2011）株荷法民一初字第339号民事判决。余秀芳、余秋文、余伯仁不服，向本院提起上诉。本院于2012年2月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人余秋文及其委托代理人袁维民、杨杰林，被上诉人唐世雄及其委托代理人罗仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年5月8日，原告余秀芳、余秋文、余伯仁与被告唐世雄签订了《购房协议》，双方约定原告余秀芳、余秋文、余伯仁以126000元的价格将位于湖南省株洲市荷塘区茨菇塘派出所红旗路社区居委会下新塘坡八组的一栋二层房屋出售给被告唐世雄。当天被告交清了房款，原告交付了房屋。后原告要求被告解除协议，未果，双方酿成纠纷。另查明，被告唐世雄于2010年5月18日将户口迁至湖南省株洲市荷塘区茨菇塘派出所红旗路社区居委会下新塘坡八组70号。
原审法院认为：此案系农村房屋买卖合同纠纷。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。虽然2006年5月8日，原、被告双方签订购房协议时，被告唐世雄不属于湖南省株洲市荷塘区茨菇塘派出所红旗路社区居委会下新塘坡八组成员，但在2010年5月18日，被告唐世雄已将其户籍迁至湖南省株洲市荷塘区茨菇塘派出所红旗路社区居委会下新塘坡八组70号，实际上已取得了村民的合法资格，阻却了买卖合同无效的法律障碍。因此，对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条之规定判决：驳回原告余秀芳、余秋文、余伯仁的诉讼请求。案件受理费7074元，由原告余秀芳、余秋文、余伯仁承担。
宣判后，余秀芳、余秋文、余伯仁不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2011）株荷法民一初字第339号民事判决并依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
上诉的主要理由是：一、上诉人与被上诉人于2006年5月8日签订的《购房协议》是无效协议。依照法律宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部流转，签订协议时被上诉人并非上诉人本村村民。二、《购房协议》自始无效，以后也不能转化为有效合同。根据我国《民法通则》第58条第2款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”在本案中，由于购房协议本质上违法了法律规定，此类合同自始不发生法律效力，以后也不能转化为有效合同。
被上诉人唐世雄答辩如下：一审法院认定事实清楚、审理程序合法、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审中，上诉人余秀芳、余秋文、余伯仁提交了两份证据：证据一为红旗社区居委会的证明，拟证明唐世雄并不享受该社区纯居民同等待遇。证据二为红旗路社区八队村民证明，拟证明唐世雄不享有该集体经济组织的财产收益和集体组织成员的待遇，唐世雄与余秀芳于2006年5月8日签订《购房协议》时，村委会并不知晓，也未经村委会表决通过。
被上诉人唐世雄发表质证意见如下：证据一并非新证据，且不能推翻派出所对唐世雄迁入红旗路社区居委会的登记行为。证据二也并非新证据，且证人没有出庭作证，不符合证据规则的要求。
本院认为：证据一因有社区居委会的盖章，予以认可。证据二为村委会并未盖章，仅有部分村民的签名，故无法证明村委会对该《购房协议》所持的态度，不予认可。
本院对一审采信的证据和查明的事实予以确认。
本院认为，二审争议焦点是：2006年5月8日当事人双方所签订的《购房协议》是否有效。具体分析如下：
一、从合同本身来说。当事人双方在2006年5月8日签订《购
房协议》时，被上诉人唐世雄并未取得湖南省株洲市荷塘区茨菇塘派出所红旗路社区居委会下新塘坡八组成员身份。因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，故《购房协议》无效。但其后，唐世雄于2010年5月18日将其户籍迁至湖南省株洲市荷塘区茨菇塘派出所红旗路社区居委会下新塘坡八组70号。虽然合同无效一般指的是自始、当然的无效，但为维护市场秩序，促进交易繁荣，保护合同当事人的信赖利益，规定了无效合同的补正。即当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，当事人可以通过事后补正或实际履行来使合同满足有效的条件，促使合同有效。一般包括资质的补正、权利瑕疵的补正、因法律变更而补正、合同违法性消除。故虽然被上诉人在合同签订当时户籍并不在上诉人所在地村组，但其已于2010年将户籍迁至了该地。虽然红旗路社区出具了一张“唐世雄不享受本社区纯居民同等待遇”的证明，但法律上并无“纯居民”的概念，本院仅能从唐世雄自2006年购房后一直居住至今当地集体经济组织并未提出任何异议，而唐世雄将户口迁入该社区也予以了同意的行为推断出对唐世雄购房一事当地集体经济组织采取了默认的态度。综上，被上诉人对买受宅基地的资质进行了补正，合同违法性消除。
二、从当事人权益保护来看。我国法律规定农村宅基地不得
转让给非本集体经济组织成员，从立法本意来说是为了保护集体经济组织的利益，保障农民基本的居住权，以防止因毫无规制的流转导致农民流离失所。根据二审法庭调查，本案中上诉人一家在转让争议房屋之后还有一处房屋居住，其后一家又都办理了农转非。故将争议房屋转让给被上诉人并未导致上诉人一家无房可住。而被上诉人唐世雄将户籍从祁东县蒋家桥镇栗山村十二组转至株洲市荷塘区茨菇塘派出所红旗路社区居委会下新塘坡八组后，原祁东县栗山村的房屋已废弃，一家人居住在争议房屋内已长达七年之久，一旦确认合同无效，上诉人势必要求返还争议房屋，这将严重危及被上诉人一家的基本居住与生存的权利。从保障公民基本生存权的角度出发本院认为应当维护该合同的有效性。
三、从民法基本原则来看。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。其中的诚实信用原则作为市场经济活动的一项基本道德准则，现代法治社会的一项基本法律规则，已成为民法中的“帝王条款”，它要求人们在民事活动中应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺。本案中，上诉人自愿与被上诉人签订买卖协议，被上诉人也支付了合理的对价，现上诉人因征拆在即房屋价值上涨而主张合同无效，其行为严重违反诚实信用原则，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，处理结果恰当，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7074元，由上诉人余秀芳、余秋文、余伯仁承担。
本判决为终审判决。
审判长: 邓画文 审判员: 李少华 审判员: 郭志亮 二○一二年 四月 六日 书记员: 邹春华