上诉人（原审被告）陆占杰。
委托代理人彭昭辉。
上诉人（原审被告）韦莲武。
被上诉人（原审原告）陆占台。
被上诉人（原审原告）陆杰娥。
两被上诉人共同委托代理人苏晟。
上诉人陆占杰、韦莲武因与被上诉人陆占台、陆杰娥农村房屋买卖合同纠纷一案，不服武鸣县人民法院（2011）武民一初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2012年4月26日组织当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人陆占杰及其委托代理人彭昭辉，被上诉人陆占台、陆杰娥及两人的共同委托代理人苏晟到庭参加诉讼，上诉人陆杰娥未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年2月份，陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武约定，由陆占台、陆杰娥将其位于武鸣县马头镇小陆村小陆街的自有房屋[土地使用权证号为：武集建（1995）字第17111664号]卖给陆占杰、韦莲武；房屋的买卖总价款为15万元；首付8万元；余款7万元于2011年6月30日前付清，每年利息2000元，逾期未付清，利息加倍；过户费由买方负责；交清全额后，卖方才转交所有证件及资料；交付8万元后，卖方即交付房子。双方达成协议后，由陆占台、陆杰娥的女儿书写了一份协议交给陆占杰、韦莲武，但双方未在协议上签字。陆占杰、韦莲武于2009年2月27日将8万元转入陆占台、陆杰娥提供的账户内后即搬入该房居住。之后陆占杰、韦莲武重新粉刷，支出费用两千多元。另外因原承租人承租该房后安装了铁门，用水泥砖修建了墙壁等，陆占杰、韦莲武购买该房后补偿给原承租人两千多元。
另查明，本案买卖合同标的物位于马头镇小陆村小陆街44号，其所在地块（地号为1701000150）属于武鸣县马头镇小陆村第8组所有。陆占台、陆杰娥及其家庭成员均不属于该集体经济组织成员，陆占杰、韦莲武及其家庭成员亦不属于该集体经济组织成员。
一审法院经审理认为：一、关于陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武双方的买卖协议是否成立的问题。陆占台、陆杰娥在其起诉状中明确提出拟卖给陆占杰、韦莲武的价款是15万元，且提出曾催促陆占杰、韦莲武支付余款7万元，陆占台、陆杰娥在庭审中反悔并提出双方没有就买卖价款达成一致意见，但陆占台、陆杰娥未能提供相反的证据证实，故对陆占台、陆杰娥在其诉状中陈述的事实予以确认。双方当事人对买卖标的、价款、履行期限和方式达成了一致，买卖合同已经成立。二、关于协议的效力问题。陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武双方买卖的房屋所在地块属于集体土地，归武鸣县马头镇小陆村第8组所有。《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民南政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”农村宅基地是村民的基本生产、生活的保障，只有本集体经济组织成员才能占有、使用。现陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武双方均不属于小陆村第8组的成员，双方的买卖行为也没有经过小陆村第8组集体讨论同意，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方达成卖卖协议无效。《中华人民共和国》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陆占台、陆杰娥因买卖协议取得的款项应返还给陆占杰、韦莲武，陆占杰、韦莲武因该协议取得的房屋亦应返还给陆占台、陆杰娥。故陆占台、陆杰娥诉请返还位于武鸣县马头镇小陆村第1701000150号地块上的房屋，予以支持。陆占台、陆杰娥同意补偿给陆占杰、韦莲武添附、装修部分的价款，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武于2009年2月份达成的买卖位于武鸣县马头镇小陆村第1701000150号地块上的房屋（门牌号为武鸣县马头镇小陆村小陆街44号）的协议无效；二、由陆占台、陆杰娥返还陆占杰、韦莲武购房款8万元并补偿给陆占杰、韦莲武添附装修部分的价款4000元；三、由陆占杰、韦莲武返还陆占台、陆杰娥位于武鸣县马头镇小陆村第1701000150号地块上的房屋（门牌号为武鸣县马头镇小陆村小陆街44号）。
上诉人陆占杰、韦莲武不服一审判决，上诉称：一、本案买卖合同成立，并已实际履行，应依法认定为有效协议。被上诉人与上诉人系同胞兄弟。2009年2月被上诉人与上诉人双方约定：“将位于武鸣县马头镇小陆街44号的房屋卖给上诉人，房价15万元；首付8万元，余额7万元于2011年6月30前付清，每年利息2000元，逾期未付清，利息加倍；过户费用买方负责；交清全额后，卖方即交付房子”双方达成协议后，由被上诉人的女儿书写了一份协议交给上诉人持有，双方未在协议上签字。上诉人于2009年2月27日将首付8万元转入被上诉人账号后即搬入该房屋，并对房屋维修、管理使用2年多，按照“余款于2011年6月30前付清”的约定，上诉人多次将款项交给被上诉人，被上诉人不愿意收款，因此上诉人请求马头镇司法所人员找双方来调解，调解中上诉人愿支付本息7．5万元给被上诉人，被上诉人反悔，拒收余额和利息。上述事实一审法院虽认定“双方当事人对买卖标的价款，履行期限和方式达成一致，买卖合同已经成立”，上诉人交首付款后，被上诉人交付房屋给上诉人使用2年多，故该合同不仅成立而且已实际履行，该合同合法协议有效。二、一审法院没有分清“宅基地使用权”与“农村房屋买卖”的法律关系，认为“被上诉人、上诉人双方均不属小陆村第8组成员，双方的买卖行为也没有经过小陆村第8组集体讨论同意，违反了法律、行政法规的强制性规定”是不符合《中华人民共和国物权法》的有关条款的规定。(1)“宅基地使用权”和建筑在其上的“建筑物所有权”完全两码事，本案受理诉讼是“农村买卖房屋”的民事案件，属于民事依法的调整范围；不是确认“宅基地使用权”权利的行政案件；被上诉人持有《集体土地建设用地使用证》武集建(1995)字第17111664号，是具有《宅基地使用权》的权利，受国家法律保护，非经法定程序，任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的《宅基地使用权》。(2)被上诉人与上诉人是“买卖房屋”法律关系，不是宅基地使用权单独转让，而是建造在该宅基地上的住房所有权的转让，宅基地使用权同时转让，通过买卖、交换、赠与、继承等方式转让宅基地上的房屋或其他建筑物的所有权，也将不可分割地转让宅基地使用权，但宅基地所有权的权属不会改变，仍然属于农村集体经济组织所有，只是改换了宅基地使用权的主体而已，并不影响农村集体经济组织对宅基地所有权的保有与行使，也不影响农村集体经济组织的经济利益。因此，并不违背《土地管理法》有关规定。(3)《中华人民共和国土地管理法》第62条规定“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县人民政府批准；其中涉及占用农地的，依照本法第44条规定办理审批手续”。农村宅基地是村民的基本生产、生活保障，只有本集体经济组织成员才能占有、使用。我们理解认为本条含意“宅基地使用权”取得、行使、转让国家有关规定，并不是禁止或限制随宅基地地上建造的房屋及其他建筑物所有权的买卖。一审认为双方买卖行为是违反法律、行政法规的强制性的规定是错误的。三、一审法院判决适用法律错误。一审法院虽然查明认定“双方当事人对买卖的标的价款，履行期限和方式达成一致买卖合同已经成立”的事实。但是没有对合同执行、履行的认定。还因本案不是对宅基地使用权取得的合法性进行确认的行政诉讼，而是涉及农村房屋买卖的民事法律行为，从被上诉人提起“解除被上诉人、上诉人的口头买卖协议，收回房屋的请求得到证实。同时一审法院未经法定程序否定宅基地使用权权利就认定双方买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定，双方达成的买卖协议无效的结论，虽然是错误的，也会导致适用法律错误作出错误判决。”综上所述，上诉人认为一审法院虽然查明案件事实清楚，但对实际已履行的事实合同作出无效的认定，是适用法律错误作出错误的判决。因此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陆占台、陆杰娥辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、上诉人的上诉理由不成立，不符合法律规定。按照上诉人的上诉理由认为只要合同成立即具有法律效力，而不审查合同的内容是否合法，上诉人的该项理由违反我国相关法律规定。三、根据上诉人的上诉理由可以单纯买卖房屋，而不涉及宅基地的转让，此理由不成立。依据我国相关法律规定，房屋买卖和土地使用权不可分离。上诉人对土地宅基地不享有所有权，所以其对于买卖行为没有合法性。四、上诉人所谓的合同协议既不符合民法、合同法的规定应采用书面格式，双方也没有明确的口头协议，上诉人提出的所谓合同只是一张草稿，没有被上诉人的签字同意。上诉人自己通过银行汇款8万元给被上诉人，也不能当然认为被上诉人认可买卖行为以及买卖价款，上诉人的汇款只是上诉人一厢情愿，在银行汇款单也没有被上诉人的签收同意，后来上诉人也没有按照协议约定内容支付价款。上诉人本身也没有履行其认为的合同义务，存在违约性。因此，无论该合同是否具有法律效力，被上诉人均可以请求返还该房屋。综上，本案合同不具有法律效力，讼争房屋产权也没有转移，被上诉人有权请求返还房屋。
当事人争议的焦点是：上诉人与被上诉人的房屋买卖协议是否有效？
二审期间，陆占台、陆杰娥除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。陆占杰提交武鸣县马头镇人民调解委员会2012年2月28日出具的《证明》一份，证明马头镇人民调解委员会曾对本案双方的房屋买卖问题进行调解，但由于当时双方意见分歧较大，调解不成功，说明镇政府对于双方的房屋买卖问题是认可的。陆占台、陆杰娥认为陆占杰提交的《证明》不属于二审新证据，不同意质证。本院认为，陆占杰提交的武鸣县马头镇人民调解委员会2012年2月28日出具的《证明》，是在本案一审庭审（2012年2月14日）结束之后新发现的证据，属于二审程序中新的证据，但该证据只是证明马头镇人民调解委员会曾主持双方对争议事项进行调解这一事实，而不能证明镇政府主持调解是对房屋买卖行为的认可，故陆占杰提交该证据欲证明镇政府认可双方的房屋买卖行为，本院不予采纳。
对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：关于陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武房屋买卖协议的效力问题，双方买卖协议标的物位于马头镇小陆村小陆街44号，其所在地块（地号为1701000150）属于武鸣县马头镇小陆村第8组所有。陆占台、陆杰娥转让的虽是房屋，但根据“地随房走”的原则，陆占台、陆杰娥在转让房屋的同时必然涉及宅基地的转让，而农村宅基地的所有权属于集体经济组织，由集体经济组织成员占有、使用，宅基地使用权与使用者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武的房屋买卖协议买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武双方均不属于小陆村第8组的成员，双方的买卖行为也没有经过小陆村第8组集体讨论同意。因此，一审判决认定陆占台、陆杰娥与陆占杰、韦莲武的房屋买卖协议无效正确，本院予以维持。上诉人陆占杰、韦莲武主张与陆占台、陆杰娥之间的房屋买卖协议有效的理由不成立，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，陆占台、陆杰娥因房屋买卖协议取得的款项应返还给陆占杰、韦莲武，陆占杰、韦莲武因该协议取得的房屋亦应返还给陆占台、陆杰娥，而陆占杰、韦莲武对房屋的装修、添附的费用，应由陆占台、陆杰娥予以补偿，一审判令陆占台、陆杰娥返还陆占杰、韦莲武购房款8万元并补偿添附装修部分的价款4000元，陆占杰、韦莲武返还陆占台、陆杰娥位于武鸣县马头镇小陆村的房屋并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陆占杰、韦莲武的上诉请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人陆占杰、韦莲武负担。
本判决为终审判决。
审判长: 付浩 审判员: 覃尹柔 代理审判员: 何健 二○一二年 六月十四日 书记员: 赵谊