上诉人（原审原告）黄援，女，1966年2月23日出生，汉族，教师。
委托代理人钟敏，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人夏忠，海南东方国信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）琼海博鳌幸福联盟投资有限公司。
法定代表人韩健，该公司董事长。
委托代理人李君,海南方圆律师事务所律师。
上诉人黄援因商品房预约合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2011）琼海民二初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定：被告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司（以下简称幸福公司）开发的琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区博鳌湾1#楼于2010年12月30日取得《商品房预售许可证》。2011年2月1日，原告黄援在被告的售楼处与被告签订《商品房认购书》（以下简称认购书）。该认购书约定原告认购被告位于琼海市博鳌湾1#楼1208号房，在原告缴纳认购定金的七日内，原告应持认购书、认购定金收据、产权登记人身份证、印签、购房首付款及其他相关资料到被告指定地点办理购房手续，签订《商品房买卖合同》。当日原告交付了定金五万元。原告于2011年3月左右收到被告向其邮寄的一份已填写好合同内容但未盖章的《商品房买卖合同》，原告未予签订。原告于2011年5月收到被告寄送的《违约函》，被告知未按约定交付购房款已构成违约，原所付定金不予退还等。原告提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金10万元。
原审认为：该认购书是双方真实意思表示，属合法有效的合同。根据《民事诉讼法》第六十四条“谁主张，谁举证”的规定，原告黄援未能提供证据证明其在认购书约定的第七日曾到被告售楼处要求签订正式合同而被告知没有合同可签、未能签约是被告违约造成的，因此，原告应承担举证不利的后果即承担不与被告签订合同的违约责任。原告请求被告双倍返还认购定金10万元，缺乏事实根据和法律依据。原审据此判决：驳回原告黄援的诉讼请求。案件受理费人民币2300元，由原告黄援承担。
宣判后，黄援不服，依法提起上诉，请求：撤销原判，判令被上诉人双倍返还购房定金人民币10万元。其理由如下：一、被上诉人系本案的违约方，其应该承担违约责任。本案被上诉人通过华丽的语言，漂亮的装潢，欺骗作为购房者的上诉人去参观被上诉人所谓的样板房，收取定金，并在认购书中专门设计条款，约定上诉人必须多少天内到“指定地点”办理购房手续，签订《商品房买卖合同》，但等到了指定期限的最后一天，上诉人都没有收到被上诉人的任何通知，具体又去何地签何种内容文本的合同，上诉人一概不知。被上诉人在答辩及庭审中也说到其实到了2011年3月份才将合同邮寄给上诉人，而这个合同的文本内容和双方当时看房所约定的内容有多处是不一致的，包括了合同的核心条款：交房时间、交房标准、办证时间、土地使用年限等。上诉人收到此合同文本后，无法全盘地接受其相关合同条款，遂与被上诉人进行沟通协商。然而被上诉人却在协商期间由当时经办置业顾问向上诉人发出违约函（该函的邮寄地为杭州，盖的是被上诉人的销售合同专用章）。协商期间，在尚未有协商结论的情况下，被上诉人就单方采用明示的方式拒绝履行合同，已是明显的违约。二、上诉人系合同遵守方，其合法权益应该得到保障。上诉人主张自己2011年2月8日到被上诉人处要求签订合同，被上诉人所提供的指定置业顾问不在现场，其他工作人员拒绝提供合同本文是真实的。上诉人与被上诉人签订商品房认购书的时间是2011年2月1日也就是农历年的三十晚上，约定七天内到被上诉人的指定地点签约，上诉人在被上诉人没有通知的情况下，自行于约定的最后一天到签订认购处欲签订合同。但是由于七天内都是属于春节长假，在原接待的置业顾问不在现场而又没有合同文本提供，且被上诉人工作人员亦表示过具体签约时间地点会另行有置业顾问通知，上诉人只得返回。此外，如果上诉人在约定的第七天没有到达签订认购处，被告早已主张上诉人违约，没收定金，为什么要等到5月份才发违约函呢？被上诉人陈述的事实明显与常理不符，且其所述说的没有任何的证据证明。三、被上诉人应该承担双倍返还定金的责任。如果说被上诉人没有发送违约函给上诉人，那么，当双方对于正式的购房合同条款无法达成一致时，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的规定，开发商应当将定金返还拟购房人。但是本案中，被上诉人已经通过发函明确拒绝签订正式的购房合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及海南省高级人民法院《于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第九条第四款第三项及第十条规定，被上诉人应该双倍返还认购金。四、一审法院选择法律正确，但是适用错误。《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《民事诉讼法》第六十四条均为一审法院作出一审判决所选择的法律依据。法律条文是选择对了，但是在适用上面，一审法院居然得出了一个截然相反的结果。本案中到底是谁的责任导致正式的《商品房买卖合同》未能签约成功，一审法院没有采纳上诉人的证据，没有采纳上诉人合理的说法，反而支持了被上诉人在没有任何证据的情况下不符合常理的说法。被上诉人提供了厚厚一叠混淆视听的所谓“证据”，法院最终采信的证据只有1、2、4、9，但这四份证据根本证明不了上诉人违约，反而能够证明的是被上诉人已经明示违约。被上诉人否认上诉人在2011年3月底收到被上诉人邮寄的合同后有过多次沟通协商，但是又说明不了为什么到2011年5月份才发送违约函给上诉人。实际上是被上诉人认识到上诉人不愿全盘接受其既定的购房合同条款，就利用其认购书中早已设计好的条款和强势地位，反咬上诉人违约，但其根本不可能提供任何证据。综上所述，一审法院查明事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人幸福公司答辩称：一、上诉人在上诉状中的陈述均与事实不符。1、2011年2月8日我公司销售部工作人员在售楼处并未与黄援女士有过接触，也没有任何工作人员说过“春节期间轮班，售楼部没有书面合同”的言语，上诉人也没有在此期间来过售楼处。2、博鳌湾是被上诉人精心打造的高端房产品牌项目，按照星级酒店式公寓的标准进行开发建设，被上诉人十分重视自己的销售服务质量，不存在售楼处无书面合同而影响房屋销售的重大失误。众所周知，海南房产销售旺季为春节前后，被上诉人的房产销售情况也不例外。在春节期间，在海南的任何一个房地产项目的销售过程中都不可能存在没有书面合同的情况，除非开发商脑子有毛病或建设的房屋被国家禁止销售。因此，上诉人的上述说法明显违背生活常理，可信度为零。更能说明上诉人在撒谎的是，上诉人称自己等了二、三天，以此说明被上诉人没有书面合同可签的时间之长。要知道，春节期间像被上诉人这样一家高端房产开发商连续数天没有书面合同供购房人签署这意味着什么。3、上诉人也没有任何证据予以证实其说法，应承担举证不能的不利后果。4、上诉人于2月10日回到南京后，被上诉人工作人员主动与上诉人多次联系，催其补齐定金及房款并签订书面《商品房买卖合同》。但上诉人均以种种理由拒绝履行认购书约定的义务。二、上诉人在上诉状中称发现被上诉人的合同存在诸多问题及合同文本与看房所约定的内容有多处是不一致的，陈述毫无事实与法律依据，是为其违约后索回定金而故意寻找的借口，其理由不值一驳。1、关于土地使用年限问题。首先，住宅用地（也就是人们常说的商品房用地），全国统一执行的土地使用年限为70年，房地产开发商通常在合同约定的使用期限低于70年，这是非常合理和正常的现象。因为从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。其次，根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因此，土地使用年限到期后可以自动续期，对上诉人不会有任何的实际损失。再者，在国内的房地产销售中，与海南乃至博鳌的其它住宅房产项目相比，土地使用年限还有60来年的属于正常的，更多的住宅项目用地的使用期限是低于60年的。这可以通过被上诉人提供的证据来证实。最后，被上诉人在自己的销售案场将所有合法销售文件包括土地使用权证均予以公示，放在沙盘位置供客户查阅，只要上诉人到售楼处就会看见上述文件。本案中的上诉人对被上诉人的土地使用期限问题是明知的，因此，该说法不能成为上诉人拒签合同的借口。2、关于精装修的约定问题。根据被上诉人合同附件三约定，被上诉人的精装修标准已经非常明确具体，不存在任何含糊不清的地方。上诉人看房的时候对这一切都是经过了详细了解的。3、关于违约责任过于宽松的问题。被上诉人的所有合同都是同样标准，但只有上诉人提出这样的问题，但实际情况是，合同有关交房办证等违约责任与其它房产项目销售合同相比其约定更有利于上诉人。4、关于上诉人有无提出合同修改意见的问题。首先，双方当事人在签订购房合同时，都有提出有关条款或者修改相关条款的权利。若买卖双方就某些合同条款未能协商一致，导致无法签订合同，系不可归责于买卖双方当事人的事由，发展商应当退还定金。2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此就有明确之规定。因此，当购房者对购房合同有关条款持不同意见时，购房者依法有权提出自己的意见。为了更好地保护购房者的权益，购房者可以在约定的期限内，以书面的形式提出修改意见。这样，若不得不要对簿公堂，购房者才能在既有事实证据又有法律依据的情况下要求发展商退还定金。但令人遗憾的是，上诉人从来没有向被上诉人提出任何修改意见，更无证据证明其提出了具体的修改意见。上诉人在诉状中提出的合同存在诸多问题只不过是自己在违约后为要回定金随意寻找的借口而已。其次，在签订认购书的时候，上诉人对即将签署的合同条款也做了充分详细的了解，为了避免事后双方对合同条款内容产生争议，被上诉人在与客户签订认购书时均会让购房人仔细阅读合同条款让其知悉合同内容，并在《商品房认购书》的“特别约定”第四条中约定，上诉人对将要签署的《商品房买卖合同》的条款内容（含补充协议）均不持异议。此条已经清楚表明，在签订认购书时，上诉人对商品房买卖合同的内容是知悉的，且同意按照该内容签署《商品房买卖合同》。三、上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，被上诉人没有实施使其双倍返还定金的任何违约行为。相反的是，上诉人拒绝与被上诉人签订合同和支付房款。四、尽管上诉人已经违约，但被上诉人会充分尊重、理解客户，对购房人的违约行为通常会采取一定的补救措施，上诉人违约后，在被上诉人多次努力未果的情况下才向上诉人发违约函，这是非常正常的事情。被上诉人的这种努力根本是为了维护上诉人的利益。在一审庭审过程中，法官也询问过上诉人，是否还愿意购买其认购的房屋时，上诉人明确拒绝购买。因此，本案的事实非常清楚，那就是上诉人根本就不想再购买认购书中的房屋，即使合同条款与其他购房人所签合同相比更有利于上诉人，上诉人也不要房屋了。五、因上诉人的上诉状上没有上诉人签名，故本案应视为上诉人没有上诉。上诉人的上诉状只有律师事务所盖章，没有律师签名，更没有上诉人的签名。因此，本案存在上诉人是否上诉的问题，甚至上诉人连情况也没有来说明。这充分说明上诉不是黄援的本意，即上诉状涉及的内容均不是黄援本人的真实意思表示。
经审理，本院二审查明的事实与一审认定涉案的事实基本一致。本院二审另查明，2011年2月1日黄援认购幸福公司开发的博鳌湾1#楼1208号房的建筑面积约71.65平方米,单价25580元∕平方米。双方签订的《商品房认购书》的“特别约定”共五条，全文如下：1、认购人交纳认购定金后，卖房（方）保障其认购房屋在七日内的优先购买权。若认购人未在该期限内签订《商品房买卖合同》并支付首期购房款，则视为认购人放弃认购房屋的优先购买权。2、认购人交纳认购定金后七日内，持本认购书、认购定金收据、产权登记人身份证件、印签、购房首付款及其相关资料到卖方指定地点办理购房手续，签订《商品房买卖合同》。3、认购人向卖方交纳的认购定金作为认购人与卖方签订《商品房买卖合同》的担保。如认购人未按本认购书约定期限签订《商品房买卖合同》及支付首期购房款，则卖方有权取消先前承诺的各项优惠及服务，对其所认购房屋进行处理而不另行通知且认购人所付定金不予退还。如认购人按期办理购房手续，签订《商品房买卖合同》，则认购定金抵作购房价款并计入首期款金额内。4、本《商品房认购书》正面列明的内容即为《商品房买卖合同》的主要内容；认购人对将要签署的《商品房买卖合同》的条款内容（含补充协议）均不持异议。5、本认购书一式三份，认购人执一份，卖方执两份，《商品房买卖合同》签订后，本认购书自动失效。幸福公司没有在该认购书上盖章，仅有置业顾问孙永洪签署，但幸福公司认可孙永洪的签约效力。黄援诉称其在2011年2月8日曾前往幸福公司的售楼处要求签订《商品房买卖合同》，被该公司工作人员告知无合同可签，并一直在等待该公司的签约通知，且对该公司邮寄的《商品房买卖合同》的条款不满意，系该公司的违约造成其不能签订《商品房买卖合同》，但未能提供相应证据来证明。黄援在一审诉讼中特别授权委托钟敏、夏忠两位代理人有代为提出变更诉讼请求、和解、调解和代为上诉和收取执行款的权利。一审法院宣判后，代理人钟敏代其提起上诉，黄援对此代理行为表示予以认可。另外，二审诉讼中，双方当事人均没有提供新证据。
本院认为：预约合同是指当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。预约合同对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。黄援与幸福公司于2011年2月1日订立的《商品房认购书》，其内容、形式、目的均符合预约合同的特征，应属预约合同。因双方签约时都具有相应的民事行为能力，该认购书所记载的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审确认为有效合同是正确的。双方争执的焦点在于何方违约造成不能最终签订《商品房买卖合同》的正式文本。《合同法》第一百一十五条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据该认购书的“特别约定”之第二条约定，黄援应在交纳认购定金后七日内即2011年2月8日前交付首期购房款并持相关资料到幸福公司指定的地点签订《商品房买卖合同》，因黄援并未交纳首期购房款，其诉称曾在2月8日当天前往幸福公司的售楼处要求签订《商品房买卖合同》，被该公司工作人员告知无合同可签等，但又未能提供相关证据予以证明。另外，即便过了约定的七日签约期，幸福公司对此仍给予宽展，在此后仍然给予黄援充分的签约机会，但均被黄援以《商品房买卖合同》的具体条款与其在签订认购书时了解的合同文本的内容不一致为由予以拒绝，而黄援在诉讼中也未能提供能证明其拒绝签约的理由是正当且不归责其本人的证据。故原审认定黄援违反《商品房认购书》的约定、应承担违约责任是正确的。黄援提起上诉的程序合法，但黄援上诉请求支持其判令幸福公司双倍返还购房定金10万元的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。原审认定事实基本清楚，举证责任的分配适当，判决适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费人民币2300元由黄援负担。
本判决为终审判决
审判长: 曾繁桉 审判员: 吕志飞 代理审判员: 宋杰 二0一一年十二月二十日 书记员: 卢艳萍