上诉人(原审被告)：嘉峪关置地阳光房地产开发有限责任公司。
法定代表人：黄必强，该公司总经理。
委托代理人：李延华，该公司职员。
委托代理人：王晓雯，甘肃河西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李妍霞，女.
委托代理人：王明善，嘉峪关市五一街道法律服务所法律服务工作者。
原审被告：嘉峪关市红日房地产开发有限公司。
法定代表人：邱学锋，该公司总经理。
委托代理人：王晓雯，甘肃河西律师事务所律师。
上诉人嘉峪关置地阳光房地产开发有限责任公司（以下简称置地公司）为与被上诉人李妍霞、原审被告嘉峪关市红日房地产开发有限公司（以下简称红日公司）商品房预约合同纠纷一案，不服嘉峪关市人民法院(2011)嘉民一初字第140O号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，置地公司委托代理人李延华、王晓雯，李妍霞及其委托代理人王明善，红日公司委托代理人王晓雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月4日，李妍霞在红日公司预订房屋一套，《订房卡》载明：预订房为明珠山水郡13-1-401号，建筑面积75.5平方米，付款方式按揭，首付比例30％，成交价为每平方米2668元。李妍霞于当日交付定金500元。双方约定订房卡为保留房号，签房屋销售合同另行通知。2011年6月8日至7月17曰，红日公司工作人员先后数次与李妍霞通话。同年6月23日，置地公司通过《嘉峪关日报》发布通知，告知客户在10日内办理签合同手续，逾期视为自愿放弃房号。经查，李妍霞预订的13-1-401号房屋已售他人。
原审法院另查明：明珠山水郡住宅小区系置地公司投资建设。置地公司、红日公司于2010年7月1日签订《委托销售合同》，约定：红日公司代理置地公司明珠山水郡小区一期19栋楼的商品房预售工作，代签销售合同及收取小额定金，置地公司每月支付红日公司佣金28000元。该小区商品房四层备案售价为每平方米3150元。
李妍霞向原审法院提起诉讼，请求判令置地公司、红日公司交付位于嘉峪关市明珠东路明珠山水郡房号为13-1-401号的房屋一套或赔偿损失58890元。
原审法院认为：红日公司代理置地公司销售房屋，双方之间是代理关系，被代理人置地公司应对代理人的售房行为负责。李妍霞与红日公司签订的《订房卡》应认定为双方订立房屋销售合同的预约，其内容合法有效。红日公司虽举证证实其与李妍霞通过电话，并经嘉峪关市报纸发布了通知，但并不足以证实其对李妍霞尽到了妥善通知义务，后其亦拒绝按约定条件与李妍霞签订房屋销售合同，置地公司应承担由此给李妍霞造成的期待利益损失。考虑李妍霞订立购房合同最佳机会的丧失，该院根据涉诉房屋前后价差确定李妍霞期待利益损失数额为36391元。该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：1、置地公司赔偿李妍霞36391元，于判决生效后五日内付清；2、红日公司不承担赔偿责任；3、驳回李妍霞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取636元由置地公司承担。
置地公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院在庭审结束后告知当事人将定期宣判，但在几日后突然进行当庭宣判，且未在指定的日期制作出判决书；致使本案既有定期宣判、又有当庭宣判，判决在庭审程序结束前就已形成，其判决程序不符合相应的法律规定，严重影响置地公司上诉权的行使。2、原审判决认定事实不清、采信证据不当、适用法律有误。首先，置地公司与李妍霞之间不存在房屋买卖合同，因此李妍霞关于交付房屋或赔偿损失的诉讼请求不存在合同方面的事实基础。双方之间只有一份《订房卡》及500元定金收据，同时在该订房卡中明确注明签房屋销售合同另行通知”，故《订房卡》及定金收据不仅充分证实了双方之间不存在房屋买卖合同的事实，而且充分的说明了《订房卡》的性质属订约定金合同。原审判决对《订房卡》的定性存在根本性错误。其次，在正确对《订房卡》进行定性后，依法违反订约定金合同无非不予返还定金或双倍返还定金两种结果。具体到本案，置地公司多次就订立房屋买卖主合同向李妍霞进行了通知，李妍霞不仅承认接到了通知，并且承认了置地公司通知其签订合同一事。只是辩称因置地公司涨价，故没有签订合同。根据有关司法解释，即便是置地公司拒绝与其签订合同，结果便是双倍返还定金，可期待的利益损失只有500元。再次，原审法院采信证据不当。原审法院在李妍霞已经自认接到通知的情况下，却又认为置地公司不足以证实对李妍霞尽到了妥善通知义务”没有理由。在置地公司已经尽到通知义务的情况下，李妍霞没有如约前来签订合同，属于订约定金交付方违约，置地公司无义务向其返还定金。综上，原审判决不仅程序严重违法，且认定事实不清、采信证据不当、适用法律有误，损害了置地公司合法利益，故请求二审法院：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；2、判令李妍霞承担诉讼费用。
李妍霞答辩称：1、置地公司主张的程序违法，无非仅是在宣判环节,而所谓当庭宣判和定期宣判的判决内容是一致的。置地公司于2011年12月26日提起上诉，一、二审法院均已受理，故原审法院在判决的作出及宣判环节并未违反法定程序，没有影响到置地公司上诉权的行使。2、《订房卡》从内容上看，实质上是双方订立房屋销售合同的预约，具有商品房销售合同的性质，而并非订约定金合同。虽然红日公司工作人员数次与李妍霞通话，但置地公司坚持将房价由2668元上涨到3468元，导致最终未与李妍霞签订合同。同年6月23日，置地公司通过《嘉峪关日报》发布通知，但该报的发行范围只限于嘉峪关市，李妍霞居住玉门，无法获知该信息。由于置地公司的违约行为，使李妍霞丧失了重新选房的机会，造成了重大损失，应当依法承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
红日公司未提交书面答辩意见，在庭审中口头陈述称：原审判决关于其并非适格主体的认定正确，应予维持。
本院二审期间除对原审法院查明的事实予以确认外，另查明：2011年6月8日，嘉峪关市房地产管理局向置地公司发放了嘉房商预字 [2011]第1106号《商品房预售许可证》，案涉13号楼房产被准予销售。
本院认为：本案中，李妍霞与置地公司代理人红日公司之间签订的《订房卡》中对待售楼盘名称、待售房产房号、面积、价格、支付方式等予以明确约定，这表明双方当事人经过磋商，就将来缔结商品房买卖合同的主要内容已达成了合意,应认定该《订房卡》系李妍霞与置地公司之间具有法律约束力的商品房预约合同，是为日后在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的本约进行的预先安排。原审判决将《订房卡》定性为房屋买卖合同不当，应予纠正。虽然红日公司在签订《订房卡》时置地公司并未取得商品房预售许可证明，但至2011年6月，置地公司已取得案涉房产《商品房预售许可证》，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定， 应为有效合同。
因置地公司与李妍霞之间就权利义务的解除事前并未形成合意，置地公司被获准销售案涉房产后，单方面在《嘉峪关日报》上发布的限期声明对李妍霞并无约束力。在李妍霞前来缔结商品房买卖合同时，置地公司违背其在《订房卡》中关于房价的承诺，致使继续的磋商无法进行，其后置地公司又将案涉房产转卖于他人。根据《中华人民共和国合同法》第六条关于当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十二条关于当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（第三项）有其他违背诚实信用原则的行为”之规定，因置地公司已不能按照《订房卡》的约定继续履行义务，其行为导致李妍霞丧失了以合理价格购房的机会而受有损失。鉴于置地公司依法双倍返还收取的定金尚不足以弥补李妍霞信赖利益损失，为维护交易的安全与秩序，促使民事主体以积极方式履行合同义务，原审判决综合考量置地公司售房中间价与《订房卡》中约定的价格差以及李妍霞预购房产面积等综合因素，所确定的置地公司赔偿数额基本适当，故予以维持。
原审法院在确定宣判及送达法律文书时间上虽有不当之处，但对本案实体的公正性及置地公司上诉权的行使并未形成实质性影响，故对其该项上诉理由不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费1272元，由嘉峪关置地阳光房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长: 刘工 代理审判员: 肖新明 代理审判员: 唐志明 二o一二年 四月二十五日 书记员: 魏万武