上诉人（原审被告）：湛江市昌大昌超级购物广场有限公司。住所地：湛江经济技术开发区乐山东路35 号。
法定代表人：陈丹，该公司董事长。
委托人代理人：陈光文，广东荣基集团有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：李硕松。
被上诉人（原审原告）：李丽丽。
委托代理人：李硕松。
委托代理人：谭小厘。
上诉人湛江市昌大昌超级购物广场有限公司（以下简称昌大昌公司）因与被上诉人李硕松、李丽丽商品房预约合同纠纷一案，不服湛江市经济技术开发区人民法院（2011）湛开法民二初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010 年4 月28日，李硕松、李丽丽与昌大昌公司签订第0000165号《商品房认购协议书》（以下简称《认购书》）。该《认购书》主要约定：1、经李硕松、李丽丽详细理解银隆广场商品房《商品房购房须知》、《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》）、《前期物业服务协议》及有关购房资料的基础上，双方经友好协商，就银隆广场商品房认购事宜并达成一致意见，签订《认购书》；2、认购的房产位于广东省湛江市开发区乐山东路35号银隆广场B604房，建筑面积128.51㎡，总房价1051212元；3、签订《认购书》时，李硕松、李丽丽支付定金200000元，双方签订《商品房合同》后，定金自动转为购房款；4、自《认购书》签订之日起15天内，昌大昌公司保留李硕松、李丽丽对所预订商品房的购买权，否则，昌大昌公司应向李硕松、李丽丽返还定金；5、李硕松、李丽丽必须于签订《认购书》之日起15天内，按约定的条款与昌大昌公司签订《商品房合同》、《前期物业服务协议》，并按选定的付款方式支付房款。如李硕松、李丽丽选择银行按揭，须在《认购书》签订之日起7天内将办理按揭所需的全部真实资料递交到昌大昌公司指定的银行预审。如银行预审未通过，则按一次性付款方式办理。如李硕松、李丽丽不按上述要求办理，则视李硕松、李丽丽违约，本《认购书》自动失效，李硕松、李丽丽所交的购房定金不予返还，昌大昌公司有权将李硕松、李丽丽所认购的商品房另行出售；6、《认购书》一式三份，自双方签字盖章之日起生效，双方签订《商品房合同》后自动失效。另外，昌大昌公司公示的《商品房购房须知》载明注意事项：1、认购人签署《认购书》后，如不按时签署《商品房合同》，将视为自动放弃认购，发展商有权将其认购物业转售而无需另行通知，所付定金不予退还；2、购买人签订《认购书》等相关文件前，须认真阅读购房须知，签订相关文书后，即表明昌大昌公司工作人员已对购房须知予以详尽解释且购买人理解并接受购房须知有关条款的约束。
2010 年4 月28日，李硕松、李丽丽支付定金200000元给昌大昌公司，同年5月11日，向昌大昌公司提交《银隆广场办理变更申请表》，申请退回B604房，并将已支付B604房的预付款垫入B605房。同年5月13日，李硕松、李丽丽向昌大昌公司提交对《购房合同》复印件版的修改意见，同年5月26日，收到昌大昌公司提交的空白购房合同原件，于同年6月4日向昌大昌公司提交经其修改后的《商品房合同》，并于同年8月28日向昌大昌公司提交《〈商品房买卖合同〉内容修订建议》。修订建议主要对昌大昌公司提供的格式《商品房合同》的第五条第3项、第八条第二款、第九条第1、第2项、第十一条第二款、第十三条第2项、第十五条第1项、第2项、第十六条第二款和对《购房合同补充协议》的第1条、第2条、第6条第1款、第2款、第7条款进行重大修改。2011年4月20日，李硕松、李丽丽向昌大昌公司提交《对昌大昌公司〈知会书〉的回复》，表示双方未能签订购房合同的主要责任在于昌大昌公司，如昌大昌公司没有平等协商签订《购房合同》的诚意，请于15天内退回全部定金。
2010年5月28日，昌大昌公司向李硕松、李丽丽回复《关于银隆广场B604号房事宜的函》，答复不同意其申请，并告知李硕松、李丽丽应按《认购书》确定的时间办理签订《商品房合同》及支付房款等手续，否则视为李硕松、李丽丽违约，所交购房定金不予退还，有权将涉案商品房另行出售。同年8月4日，昌大昌公司向李硕松、李丽丽提交《知会书》，告知其于收到此函5日内前来签订《商品房合同》，否则，将按《认购书》的约定方式处理。2011年4月2日，昌大昌公司向李硕松、李丽丽提交《知会函》，告知其必须于2011年4月15日前与昌大昌公司签订《商品房合同》，否则，昌大昌公司将按双方于2010年4月28日签订的《认购书》的约定，没收该房（B604号房）定金，并将其另行出售。2011年5月6日，昌大昌公司向李硕松、李丽丽提交《关于终止〈商品房认购协议书〉的函》，该函的主要内容为：昌大昌公司已依法履行了相应责任与义务，李硕松、李丽丽对购房合同条款是认可的，并不存在不公平、不合理的情形。李硕松、李丽丽以各种借口拖延签订《商品房合同》达一年多，严重损害昌大昌公司的合法权益。昌大昌公司依法终止双方签订的《认购书》，并根据第五条的约定，没收B604号房定金。
李硕松、李丽丽于2011年4月27日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认昌大昌公司终止湛江经济技术开发区乐山东路35 号银隆广场B604单元商品房《认购书》的理由不成立，该《认购书》在依法按李硕松、李丽丽的请求撤销前的法律效力不变；2、撤销双方于2010 年4 月28 日就湛江经济技术开发区乐山东路35 号银隆广场B604单元商品房签订的《认购书》；3、判令昌大昌公司自判决生效之日起十日内返还预收购房款200000 元并支付该笔款的利息，利息从2010 年4 月28 日起按中国人民银行同期借款利率计算至昌大昌公司支付清前述款项时止（暂按3.25％年利息率计算，至2011 年4 月28 日昌大昌应付利息为6500元）。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李硕松、李丽丽与昌大昌公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。李硕松、李丽丽根据《认购书》的约定，缴纳了定金200000元，并如期前往签约，履行了《认购书》约定义务。在协商签约过程中，李硕松、李丽丽基于自己的利益考虑，对昌大昌公司提供《购房合同》的有关格式条款进行修改，是正当合理要求，并不构成根本违约，昌大昌公司据此单方通知李硕松、李丽丽终止履行《认购书》，没收李硕松、李丽丽缴纳的定金200000元，依法无据。据此，对李硕松、李丽丽提出《认购书》撤销前法律效力不变的请求，予以支持。《认购书》系相对于本约《购房合同》而言的预约合同，其目的在于为当事人公平、诚信磋商达成《购房合同》创造条件。本案李硕松、李丽丽不能如期签订《购房合同》，是因对《购房合同》的争议条款与昌大昌公司不能达成一致，而不是对《认购书》本身存在重大误解，或《认购书》之内容显失公平等原因。因李硕松、李丽丽不能举证证明《认购书》存在法定撤销的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故对李硕松、李丽丽提出撤销《认购书》的诉讼请求，不予支持。因双方签订的《认购书》尚合法有效，应继续予以履行，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，200000元定金应继续作为订立商品房买卖合同的担保，故对李硕松、李丽丽提出要求昌大昌公司返还定金200000元及利息的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条和《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、湛江市昌大昌超级购物广场有限公司与李硕松、李丽丽于2010 年4 月28日签订的第0000165号《商品房认购协议书》合法有效，继续履行；二、驳回李硕松、李丽丽的其它诉讼请求。案件受理费4536元，由李硕松、李丽丽负担2268元，湛江市昌大昌超级购物广场有限公司负担2268元。
昌大昌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：李硕松、李丽丽与昌大昌公司于2010 年4 月28日签订的第0000165号《认购书》，认购昌大昌公司位于广东省湛江市开发区乐山东路35号银隆广场B604房，认购书对商品房的基本情况、计价方式及价款、认购条款等进行了约定，因此，《认购书》的签订是双方的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。其中，认购书第五条对双方签订购房合同的时限作出了明确约定。在认购书约定的期限内，昌大昌公司曾多次以电话或函件的方式催促李硕松、李丽丽及时完成签约及交纳房款等手续，但李硕松、李丽丽却以种种理由推脱与昌大昌公司签订《商品房合同》及《前期物业服务协议》，因此构成了根本违约，其应当承担违约的法律后果；二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。在签订《商品房认购协议书》前，昌大昌公司已在银隆广场售楼中心大厅公示《购房须知》、《商品房合同》、《前期物小服务协议》及有关购房资料，明确要求李硕松、李丽丽阅读理解银隆广场商品房《购房须知》、《商品房合同》、《前期物业服务协议》及有关购房资料且无异议的基础上，方可签订银隆广场《认购书》，因此，昌大昌公司已依法履行了相应的告知义务。其中，李硕松、李丽丽与昌大昌公司签订的《认购书》中第一段写明：“经乙方（李硕松、李丽丽）详细理解银隆广场商品房《购房须知》、《商品房合同》及《前期物业服务协议》等有关购房资料的基础上，甲乙双方经友好协商，就银隆广场商品房认购事宜并达成一致意见。签订《认购书》，双方共同遵守执行。”因此，李硕松、李丽丽签订《认购书》（编号：第0000165号）的行为，足以认定其已经对《商品房合同》及有关购房资料的各项条款进行了详细阅读、理解并无任何异议，且自愿接受认购书约定各项条款的约束。李硕松、李丽丽之后而提出修改合同条款的要求缺乏事实依据。根据有关法律规定，李硕松、李丽丽无权要求返还已交购房定金。综上，请求二审法院撤销一审判决，判决终止第0000165号《认购书》并没收定金。
李硕松、李丽丽答辩称：原审判决是正确的，请求二审法院维持原审判决，驳回昌大昌公司的上诉请求。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：昌大昌公司于2010年1月26日取得商品房预售许可证。
再查明：昌大昌公司与李硕松、李丽丽于2010年4月28日签订的《认购书》中载明：“经乙方（李硕松、李丽丽）详细理解银隆广场商品房《购房须知》、《商品房合同》及《前期物业服务协议》等有关购房资料的基础上，甲（昌大昌公司）乙（李硕松、李丽丽）双方经友好协商，就银隆广场商品房认购事宜并达成一致意见，签订认购书，双方共同遵守。”
本院认为：李硕松、李丽丽在与昌大昌公司签订《认购书》后，由于双方未能签订《商品房合同》，从而起诉请求昌大昌公司返还购房定金，故本案应属商品房预约合同纠纷。原审法院认定本案案由为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。根据昌大昌公司的上诉理由和李硕松、李丽丽的答辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、昌大昌公司与李硕松、李丽丽签订的《认购书》是否已经解除；2、昌大昌公司是否应返还200000元购房定金给李硕松、李丽丽。
关于昌大昌公司与李硕松、李丽丽签订的《认购书》是否已经解除的问题。本案中，昌大昌公司于2010年1月26日取得《商品房预售许可证》后，于2010年4月28日与李硕松、李丽丽所签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生约束力。《认购书》中载明：经李硕松、李丽丽详细理解银隆广场商品房《购房须知》、《商品房合同》及《前期物业服务协议》等有关购房资料的基础上，昌大昌公司、李硕松、李丽丽双方经友好协商，就银隆广场商品房认购事宜并达成一致意见，签订认购书，双方共同遵守。由此可知，在双方签订《认购书》前，昌大昌公司已要求李硕松、李丽丽详细阅读理解将要签订的《商品房合同》的条款及有关购房资料，昌大昌公司已依法履行了相应的告知义务。李硕松、李丽丽与昌大昌公司签订《认购书》前对《商品房合同》约定的条款并没有提出任何异议，按照《认购书》约定，双方当事人承诺在签订《认购书》之日起15天内，按约定的条款签订《商品房合同》。同年5月11日，李硕松、李丽丽向昌大昌公司提交《银隆广场变更申请表》，申请退回B604房，并将已支付的B604房的预付款垫入B605房。同年5月28日，昌大昌公司以《关于银隆广场B604号房事宜的函》答复李硕松、李丽丽，不同意其申请，并通知李硕松、李丽丽按《认购书》确认的时间来签订《商品房合同》及支付房款。但李硕松、李丽丽于同年5月26日在收到昌大昌公司提交的空白购房合同原件后，却分别于同年6月4日、8月28日，向昌大昌公司提出要求修改《商品房合同》的条款，双方经过多次磋商后，昌大昌公司还是不同意李硕松、李丽丽的修改意见，并于2011年4月2日向李硕松、李丽丽提交《知会函》，告知其必须于2011年4月15日前与昌大昌公司签订《商品房合同》，否则，昌大昌公司将按双方于2010年4月28日签订《认购书》的约定，没收该房（B604）的定金，并将其另行出售。但李硕松、李丽丽在收到《知会函》后，仍没有在2011年4月15日前与昌大昌公司签订购房合同，而是选择于2011年4月27日向原审法院提起诉讼。于是，昌大昌公司于2011年5月6日向李硕松、李丽丽发出《关于终止〈商品房认购协议书〉的函》，认为李硕松、李丽丽以各种借口拖延签订《购房合同》达一年多，严重损害昌大昌公司的合法权益。依法终止双方签订的《认购书》，并根据《认购书》第五条的约定，没收B604号房定金。根据《中华人民共和国合同法》九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，由于李硕松、李丽丽在与昌大昌公司签订《认购书》后，经昌大昌公司多次催告后，仍未在昌大昌公司催告的合理期限内与昌大昌公司签订《商品房合同》，昌大昌公司发函终止双方签订的《认购书》符合法律的规定，也即昌大昌公司与李硕松、李丽丽签订的《认购书》在李硕松、李丽丽收到昌大昌公司《关于终止〈商品房认购协议书〉的函》时已经解除。综上，李硕松、李丽丽起诉请求确认昌大昌公司终止双方签订的《认购书》理由不成立，该《认购书》在其请求撤销前的法律效力不变，及请求撤销双方签订的《认购书》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于昌大昌公司是否应返还200000元购房定金给李硕松、李丽丽的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，李硕松、李丽丽与昌大昌公司于2010年4月28日签订《认购书》，双方当事人承诺在签订《认购书》之日起15天内，按约定的条款签订《商品房合同》，20万元定金是履行这一承诺的担保。李硕松、李丽丽与昌大昌公司签订《认购书》前对《商品房合同》约定的条款并没有提出任何异议，且依《认购书》的约定支付了购房定金200000元。由于李硕松、李丽丽未能按合同约定的期限与昌大昌公司签订《商品房合同》，李硕松、李丽丽的行为已严重违反诚实信用原则，依法应当承担违约的民事责任。李硕松、李丽丽作为给付定金一方拒绝签订主合同，无权要求收受定金的昌大昌公司返还定金。昌大昌公司上诉要求终止第0000166号《认购书》并没收李硕松、李丽丽购房定金的理由成立，本院予以采纳。
此外，由于在本案中，李硕松、李丽丽提起诉讼时是请求昌大昌公司返还购房款定金及利息，而原审法院却判决确认昌大昌公司与李硕松、李丽丽于2010年4月28日签订的第0000166号《认购书》合法有效，继续履行，属判非所诉，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湛江经济技术开发区人民法院（2011）湛开法民二初字第255号民事判决；
二、驳回李硕松、李丽丽的诉讼请求。
一、二审案件受理费各4398元，均由李硕松、李丽丽负担。
本判决为终审判决。
审判长: 吴春鸿 审判员: 许少珍 审判员: 曾庆聪 二o一二年 五月二十八日 书记员: 李泽华