原告浏阳市某有限公司。
法定代表人陈某，执行董事。
委托代理人何A，该单位法律顾问。
被告刘B，男，43岁。
原告浏阳市某有限公司（以下简称某公司）与被告刘B商品房预约合同纠纷一案，本院于2012年 3月23日立案受理。依法由审判员陈愈超适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员李蓉担任记录。原告某公司的委托代理人何A、被告刘B到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，被告于2003年12月6日认购了原告开发建设的位于浏阳市关口街道办事处复兴村境内的农副产品大市场二期经营区019号门面，并交纳了定金20 000元。因建造该房屋没有及时取得工程规划许可证等相关报建手续，属违法建筑，需要拆除，原告为此遭受极大的损失。原告无法取得商品房预售许可证，原、被告无法签订商品房买卖合同，不能实现商品房买卖的目的。双方协商无果。特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决解除被告于2003年12月6日与原告就农副产品大市场二期经营区门面的认购协议。
被告刘B辩称，原、被告签订的《内部认购单》系双方真实意思的表示，合法有效。原告诉称所建房屋系违章建筑需拆除，原告未提供证据证明。即使系违章建筑也是原告故意拖延不办理相关手续所造成的，被告无任何过错。被告要求履行合同，保留要求原告赔偿损失的权利。
经审理查明：2001年初，原告经浏阳市人民政府有关职能部门的批准，在本市关口街道办事处复兴村境内分一期、二期征用集体土地200亩，用于开发建设农副产品大市场。一期征地50亩已开发并投入使用。二期征地150亩，原告在2001年底报批后，于2004年12月1日经政府批准以协议出让的方式取得了该块土地的国有土地使用权。2003年12月6日，原、被告签订《浏阳农副产品大市场蔬菜肉禽水产批发城（二期工程）内部认购单》，约定：“被告认购原告开发建设的经营区019号门面，面积66.56平方米；认购价格1 400元/平方米，总房款93 184元，一次性付款；”同时还约定：“1、客户签订《内部认购单》后，在蔬菜肉禽水产批发城正式公开发售十日内携带《内部认购单》及定金收据到本公司签署《商品房买卖合同》，并按所选择的付款方式缴纳房款。2、蔬菜肉禽水产批发城正式公开发售日以《浏阳日报》公布的日期为准。3、签订《内部认购单》后，客户未在规定的时间内与本公司签署《商品房买卖合同》，本公司视其为放弃，可将认购物业另行处理，定金不退。”被告按约定当即向原告交付定金20 000元。
《内部认购单》签订后，原告开始着手办理二期工程建设相关手续，并按规划草案先行施工3栋房屋。2005年11月原告因违章施工受到浏阳市规划管理局的行政处罚，当时二期主体工程已封顶。期间，原告在开发建设一期工程中，由于内部管理混乱，存在虚报注册资本、偷逃税、债权债务不清等诸多遗留问题，使二期工程开发建设处于瘫痪状态。2007年11月7日，浏阳市人民政府办公室印发了（2007）67号“关于协调解决农副产品大市场有关问题”会议纪要，纪要第二条第（一）项第3点指出，第一期开发中的全部问题解决后，开发商必须在守法守信的前提下，方可继续开发第二期工程，同时，第二期工程开发要根据投资效益与城市建设品位寻找平衡点进行，详细开发规划经市政府审定后方可实施；第4点指出，第一期开发中存在的问题如不能如期妥善解决，市政府将依法收回第二期开发权和拟开发的150亩土地。2005年底原告二期主体工程虽已封顶，但没有同步取得二期工程土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，不具备取得商品房预售许可证的实质要件。被告多次催促原告交付门面，但终因原告不具备签订《商品房买卖合同》资格而无法履行。后原告找被告协商退还其所交付的定金，被告不接受退款坚持要求原告交付门面，双方协商无果产生纠纷。原告遂于2012年3月23日向本院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十三条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。由此可见，无论是法律、行政法规还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。本案中原告作为出卖人的房地产开发企业，在其未取得商品房预售许可证之前与作为买受人的被告签订了《内部认购单》，作为一个独立的合同形式，其约定的内容是为了将来订立确定的正式商品房买卖合同而达成的书面承诺。目的就是通过订立合同来约束双方承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《认购单》即为预约合同。预约合同中所做的承诺虽不是正式的商品房预售行为，但商品房预售许可证明作为法定的商品房预售行为强制性前提条件，不应对原告订立预约合同的承诺行为干预禁止。因《内部认购单》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，故应认定有效。被告可以请求原告履行订立《商品房买卖合同》的义务。但至本案起诉时止，原告尚未取得被告认购门面所在二期工程的预售许可证明，无法按《内部认购单》的约定，履行签订《商品房买卖合同》义务，双方无法实现商品房买卖的目的。故原告请求解除《内部认购单》的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项之规定，判决如下：
解除浏阳市某有限公司与刘B之间于2003年12月6日签订的《浏阳市农副产品大市场蔬菜肉禽水产批发城内部认购单》。
本案受理费300元，减半收取150元，由浏阳市某有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员: 陈愈超 二o一二年 六月 八日 书记员: 李蓉