原告（反诉被告）上海甲房产咨询股份有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人孙某，董事长。
委托代理人卢某，上海市a律师事务所律师。
委托代理人龚某，上海市a律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海乙房地产有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人张某,总经理。
委托代理人刘某，上海市b律师事务所律师。
委托代理人陆某，上海市b律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）上海甲房产咨询股份有限公司（以下简称：甲公司）与被告（反诉原告）上海乙房地产有限公司（以下简称：乙公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2010年10月11日立案受理后，依法适用普通程序。本案于2011年1月5日、4月12日、5月4日三次公开开庭进行了审理。原告甲公司委托代理人卢某、龚某，被告乙公司委托代理人刘某、陆某三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲公司诉称：2007年7月20日，原、被告签定《“松新建9号地块”商品房委托代理销售合同》。该合同就委托代理销售事宜的双方权利义务作了明确约定，同时对代理销售的平均价、底价、溢价、佣金以及销售保证金等事项作了具体约定。代销合同签定后，原告即依约向被告交付了销售保证金100万元，并于2009年12月14日如期全面履行了代理销售公寓和别墅的义务，达到了双方在代销合同中界定的成功销售目标。然而，被告未能履行有关代销公寓和别墅代理佣金、溢价分成款的支付义务，而且也未返还销售保证金。为此，原告多次与被告进行磋商，但被告借故拖延、拒不履行其应尽义务。2010年7月28日，原告委托律师发出律师函，敦促被告履行合同义务，但未果。故起诉要求：1、判令被告支付商品房委托代理销售溢价款22,389,990.06元以及利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率5.31％，自2010年7月2日暂计算至本案判决生效之日止）；2、判令被告支付商品房委托代理销售佣金552,558.90元以及利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率5.31％，自2010年7月2日暂计至本案判决生效之日止）；3、判令被告返还销售保证金1,000,000元以及利息损失（利息损失利息损失按中国人民银行同期贷款利率5.31％，自2010年7月2日暂计算至本案判决生效之日止）。
审理中，原告甲公司的诉请变更为：1、判令被告支付商品房委托代理销售溢价款22,389,968.83元以及利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率，自2010年7月2日暂计算至本案判决生效之日止）；2、判令被告支付商品房委托代理销售佣金552,558.90元以及利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率，自2010年7月2日暂计至本案判决生效之日止）；3、判令被告返还销售保证金1,000,000元以及利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率，自2010年7月2日暂计算至本案判决生效之日止）。关于诉请1的计算方式为：别墅未付溢价款22,332,956.79元= (396,101,618.60元－12,000元/平方米×20,601.27平方米) ×15%，396,101,618元为别墅销售合同总价，12,000元/平方米为合同约定的别墅平均底价，20,601.27平方米为实际销售的别墅面积；公寓未付溢价款57,012.04元＝（329,893,390.82元－5,500元/平方米×50,123.45平方米）×15％－8,075,150.33元，329,893,390.82元为公寓销售合同总价，5,500元/平方米为合同约定的公寓平均底价，50,123.45平方米为实际销售的公寓面积，8,075,150.33元为公寓已付溢价款；15％为合同约定的溢价款分成比例；上述别墅及公寓未付溢价款之和为22,389,968.83元=22,332,956.79元＋57,012.04元；利息起算时间为原告单方发出的向被告主张溢价款函件之日2010年7月2日。关于诉请2的计算方式：别墅代理佣金2,472,152.4元＝20,601.27平方米×12,000元/平方米×1％；公寓代理佣金2,756,789.75元＝50,123.45平方米×5,500元/平方米×1％；已付代理佣金4,676,383.25元；尚欠代理佣金552,558.9元＝2,472,152.4元＋2,756,789.75元－4,676,383.25元；利息起算时间为原告单方发出的向被告主张代理佣金函件之日2010年7月2日。关于诉请3利息计算：依据合同第五部分第四条，利息起算时间为原告单方发出的向被告主张退还保证金函件之日2010年7月2日。
被告乙公司辩称：根据合同的约定，每套房屋佣金的结算方式应为履行合同过程中双方确认的单套底价即底价表中的单套底价×单套销售面积×1%，而单套房屋原告应得溢价款的结算方式应为（每套房屋销售合同单价-双方确认的单套底价）×单套销售面积×15%。根据双方确认的单套底价明细表及每套房屋的实际销售价格，被告已经多支付了房屋溢价款，佣金实际少付了，但已付房屋溢价款数额远远大于未付佣金，在此情况下，原告应退还被告相应款项。即使被告确有溢价款、佣金未付，按照合同约定，被告应承担日万分之一的违约金，故不同意原告按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。被告同意退还保证金，但认为在原告应当退还被告多支付款项的前提下，保证金利息与原告应退款项的利息互相抵消。此外，根据合同约定，甲公司应承担所得溢价部分的土地增值税、营业税和印花税。并反诉请求：1、判令甲公司退还多支付的代理销售报酬3,759,389.20元；2、判令甲公司支付应由其承担的所得溢价部分的土地增值税、营业税和印花税，共计177,224.37元。
审理中，反诉原告乙公司将反诉诉请变更为：1、判令甲公司退还代理销售报酬3,731,040.40元；2、判令甲公司支付应由其承担的所得溢价部分的土地增值税、营业税和印花税，暂计178,529.07元。关于反诉诉请1计算方式：乙公司应付公寓佣金为3,296,925.90元，别墅应付佣金4,023,290.45元，应付佣金合计7,320,216.35元；公寓应付溢价款445,608.18元，别墅应付溢价款1,254,668.65元，应付溢价款合计1,700,276.83元；乙公司已付12,751,533.58元，故甲公司应返还3,731,040.40元＝12,751,533.58元－7,320,216.35元－1,700,276.83元。关于反诉诉请2计算方式：土地增值税85,013.84元=1,700,276.83元×5%，营业税92,665.09元=1,700,276.83元×5.45%，印花税850.14元=1,700,276.83元×0.05%，合计178,529.07元。
针对乙公司的反诉，反诉被告甲公司辩称：双方盖章确认的底价表是甲公司内部销售人员掌握价格的依据，并非合同约定的结算底价。在双方实际履行合同过程中，对于公寓、别墅的佣金及溢价款已多次用了“5,500元/平方米”、“12,000元/平方米”两个价格进行结算，故应以这两个价格作为最终结算依据。对于乙公司主张的税率无异议，甲公司愿意承担相关税金，但是税金计算所涉溢价款应以甲公司主张的计算方式为准。
经审理查明：2007年7月20日，原告甲公司（乙方）与被告乙公司（甲方）签定《“松新建9号地块”商品房项目委托代理销售合同》，约定乙公司将其所建的“松新建9号地块”上的商品房屋交由甲公司独家代理销售，总建筑面积为75,455.64平方米，其中商品公寓住宅49,163.92平方米、商品别墅19,931.9平方米、商品商铺6,359.82平方米。其中合同第四部分中第一条（《代理销售底价》）第1款平均价约定为：“平均价是指甲、乙双方约定的委托代理销售的商品住宅每平方米建筑面积的对外平均销售单价，即销售总金额除以销售总建筑面积。甲、乙双方约定本项目全部商品住宅的平均价为7,529元/平方米。甲、乙双方约定公寓部分（毛坯）对外平均销售单价不低于5,500元/平方米，别墅部分（毛坯）对外平均销售单价不低于12,000元/平方米，商铺部分对外平均销售单价不低于9,200元/平方米。……”第四部分第一条第2款单套底价约定为：“单套底价是指乙方根据代理销售的商品房平均价结合房屋的层次、朝向、户型等因素制定的单套（单位）房屋的建筑面积对外最低销售单价。乙方分期分阶段制定的对外销售单套底价明细表及对外销售的单套单价明细表需经甲方书面确认后方生效。乙方对外销售的单价不得低于单套底价。”第四部分第一条第3款总底价约定为：“总底价是指按照甲、乙双方约定的平均价乘以相应的委托代理销售商品住宅总建筑面积的金额总和。本项目委托代理标的的总底价（暂估）为56,809.47万元。”合同第四部分中第二条（《代理佣金》）第1款约定：“甲方按规定向乙方支付代理佣金作为乙方负责实施的代理工作的报酬。”第四部分第二条第2款约定：“代理佣金包括乙方负责实施的全程营销策划、代理销售及销售服务工作所发生的费用。代理佣金＝实际成交住宅的单套底价×单套（单位数）销售面积×1.0％。”合同第四部分中第四条（《溢价》）第1款约定：“甲、乙双方约定本项目的溢价是指在代理期限内或合同终止时，乙方在完成总体销售目标的前提下，所有成功销售的商品住宅的对外实际成交总金额超出本合同约定总底价的部分。甲、乙双方约定在代理期限内或本合同终止时若有溢价产生，则双方按照以下原则进行溢价分成。甲乙双方结算溢价的计算方法为，在代理期限结束后五个工作日内，按每套房屋销售合同单价超过该套房屋单套底价的部分即为结算溢价，商品房溢价房价按甲、乙双方8.5：1.5的比例分成。”第四部分第四条第2款约定：“乙方承担其所得溢价部分的土地增值税、营业税和印花税，并向甲方开具正式发票。”合同第五部分第二条（《代理佣金结算确认》）约定：“甲方根据甲、乙双方确认的各批商品房屋销售目标进度支付乙方代理佣金。甲方于每月10日前，根据乙方上月实际成功销售商品住宅的套数（单位数），按照单套底价乘以单套（单位数）销售面积总和所得金额确认乙方代理业绩。结算标准和日期：在已确认乙方代理业绩之已售房源的全部房款到达甲方帐户后，甲方在5个工作日内向乙方支付相应部分的代理佣金。”合同第五部分第三条（《溢价结算方式》）第1款约定：“甲方根据上述‘第四部分的第四条’约定的溢价分成比例计算应支付乙方的溢价分成价款，甲、乙双方书面确认溢价金额。”第五部分第三条第2款中对于溢价结算节点约定为：“商品住宅完成销售≥95％、商品商铺完成销售率≥90％，相关房款100％到帐后7个工作日后全部结算。”合同第五部分第四条（《保证金》）第1款约定：“为保证前款所述之销售进度以及乙方全面履行本协议之各项义务，乙方同意向甲方支付人民币壹佰万元整（小写：100万元）作为销售保证金。乙方支付销售保证金的时间为：本合同签订后起10个工作日内向甲方支付履约保证金。该笔保证金甲方应根据本合同第五部分中相关条款中约定的条件返还乙方。”第2款约定商品住宅完成销售率≥95%、商品商铺完成销售率≥90%时全部退还保证金。合同第九部分（《违约责任》）约定：“一、甲方若未能按照本合同约定的代理佣金和溢价结算方式支付乙方费用的，则每逾期一天甲方按应付款金额的万分之一向乙方支付滞纳金。如逾期超出30天甲方仍未付款，乙方有权单方面终止合同，并要求甲方返还乙方剩余保证金和甲方应付代理佣金及乙方应得溢价款外，甲方还应以应付款项金额的2%向乙方支付违约金。……”该合同对其他事宜进行了约定。
合同签订后，甲公司向乙公司支付了代理销售保证金100万元。在甲公司实际销售过程中，其对委托代理销售的公寓、别墅制作了底价表及表价表，并得到了乙公司的盖章确认。底价表的房屋单价均低于表价表的房屋单价。
2009年9月28日，双方签定《“松新建9号地块”商品房项目委托代理销售补充协议》，约定委托代理期限延长至2009年12月31日，具体佣金结算以及双方权利义务均同原代理销售合同中相对应的条款。
现甲公司已销售公寓面积50,123.45平方米、别墅面积20,601.27平方米。乙公司现已支付了甲公司12,751,533.58元。对于甲公司交付的代理销售保证金100万元，乙公司尚未退还甲公司。
另查明，2008年10月起，甲公司陆续向乙公司发出《销售请款单》，具体分为“结算1”至“结算19”及“结算别墅溢价2”。“结算1、2、3、5、6、7”中载明了各次结算公寓可结算代理费为“5,500元/㎡×销售面积×1%”。“结算4、8、9、11、12、13、15、16”载明了各次结算公寓可结算代理费为“5,500元/㎡×销售面积×1%”、别墅可结算代理费为“12,000元/㎡×销售面积×1%”，“结算10、14、17”载明了该次公寓原告可得溢价款为“（合同均价-5,500元/㎡）×销售面积×15%”。“结算1”至“结算17”的请款单中还载明了对应的可结算代理费、溢价款数额，双方均在上述请款单上盖章。2010年7月2日，甲公司发出“结算18、19”请款单要求乙公司按照上述请款单中所列计算代理费、溢价款方式支付其余未付款项，但乙公司未再盖章确认。由此双方引发纠纷。
审理中，经双方当事人核对有关销售数据，并经计算，确认：一、如果按照甲公司主张的代理佣金的结算方式，即公寓实际销售面积×5,500元/㎡×1%、别墅实际销售面积×12,000元/㎡×1%，则原告应得的代理费总计5,228,942.15元；如果按照原告主张的溢价款的结算方式，即别墅应得溢价款为 (销售合同总价－12,000元/平方米×别墅销售面积)×15%、公寓应得溢价款为 (销售合同总价－5,500元/平方米×别墅销售面积)×15%，则原告应得的溢价款总计30,465,119.16元。二、如果按照乙公司主张的代理佣金、溢价款结算方式，即每套房屋代理佣金的结算方式应为履行合同过程中双方确认的单套底价即底价表中的单套底价×单套销售面积×1%，单套房屋原告应得溢价款的结算方式应为（每套房屋销售合同单价-双方确认的单套底价）×单套销售面积×15%，则甲公司应得代理佣金总计7,320,216.35元，应得溢价款总计1,700,276.83元。
以上事实，有《“松新建9号地块”商品房项目委托代理销售合同》及《补充协议》、销售请款单、德邑结案交接确认表、特快专递邮件详情单、询证函、发票、会议纪要、底价表、表价表、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《“松新建9号地块”商品房项目委托代理销售合同》以及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法、有效。双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。
本案争议的焦点是：原告应得的代理佣金、溢价款究竟是以双方盖章确认的底价表中的单套房屋底价还是以双方曾经在《销售请款单》中引用的“5,500元/平方米”、 “12,000元/平方米”作为最终结算底价。对此，本院认为：
一、根据合同约定，双方盖章确认的底价表中单套房屋底价应为最终结算底价。合同第四部分第二条（《代理佣金》）第2款已对代理佣金的结算方式作出了明确的约定，即代理佣金＝实际成交住宅的单套底价×单套（单位数）销售面积×1.0％。合同第四部分第四条（《溢价》）第1款约定，按每套房屋销售合同单价超过该套房屋单套底价的部分即为结算溢价，商品房溢价房价按乙公司、甲公司8.5：1.5的比例分成。而关于单套底价的概念，合同第四部分第一条第2款明确为单套底价是指甲公司根据代理销售的商品房平均价结合房屋的层次、朝向、户型等因素制定的单套（单位）房屋的建筑面积对外最低销售单价。同时合同还约定甲公司分期分阶段制定的对外销售单套底价明细表及对外销售的单套单价明细表需经乙公司书面确认后方生效，甲公司对外销售的单价不得低于单套底价。在合同履行过程中，乙公司确曾对甲公司制定的底价表和表价表予以盖章确认，根据底价表的单套房屋单价比表价表中价格低的情况，对照上述合同约定，表价表实际对应了上述“对外销售的单套单价明细表”，系用于对外销售，而底价表实际对应了“对外销售单套底价明细表”，系用于结算，故本院确认底价表中的单套房屋单价即为合同中所述的单套底价，在结算代理佣金、溢价款时应以该价格作为结算基础。
二、虽然双方曾在《销售请款单》中引用了“5,500元/平方米”、 “12,000元/平方米”两个价格进行过一部分房屋结算，但此两个价格并非最终结算底价。首先，根据合同约定，进行溢价最终结算的前提条件应符合合同项下楼盘存在溢价，完成相当的销售率，且相关房款100％到帐后7个工作日后结算等条件，乙公司在《销售请款单》上盖章并支付相应款项的行为发生在甲公司尚在履行合同过程中，进行溢价结算尚不具备合同所约定的条件。故乙公司的盖章及付款只表明了履行合同过程中对相关款项的暂时结算，而非最终结算。其次，根据补充协议约定，双方只是约定了代理期限的延长，如果涉及结算等重大合同事项变更时，按理应当在补充协议中提及。现补充协议未对结算方式予以变更的事宜有所约定，由此说明双方仍按原合同结算方式履行。最后，如果双方对整个合同项下房屋佣金、溢价款结算方式进行变更的，应明确结算方式的变更涉及整个合同项下房源，现每次《销售请款单》只是涉及部分房源，由此也不能说明双方通过《销售请款单》对最终结算方式予以了变更。
综上分析，本院认为，原告应得佣金、溢价款仍应以合同约定的结算方式为准，即每套房屋佣金的结算方式应为履行合同过程中双方确认的单套底价即底价表中的单套底价×单套销售面积×1%，而单套房屋原告应得溢价款的结算方式应为（每套房屋销售合同单价-双方确认的单套底价即底价表中的单套底价）×单套销售面积×15%。
根据本院确认的上述结算方式，乙公司实际已经多支付了甲公司溢价款，故甲公司要求乙公司继续支付溢价款及利息的诉请，本院不予支持。因乙公司在计算反诉要求甲公司返还多支付的款项时，已经将已付给甲公司的款项与应付的溢价款、代理佣金一并计算并互相折抵，经本院审核，现乙公司要求返还3,731,040.40元的诉请，本院予以支持。因在计算3,731,040.40元时，已将乙公司应付的代理佣金一并计算，故甲公司要求乙公司支付未付佣金的诉请，本院不再单独予以支持。
关于甲公司主张要求乙公司返还保证金的诉请，乙公司并无异议，本院予以准许。
关于甲公司主张的未付代理佣金以及保证金的利息，本院认为，因乙公司已超额支付了相当数额的款项，故其不应再承担相应的利息。
关于乙公司要求甲公司承担应得溢价款部分的土地增值税、营业税和印花税，乙公司的主张符合合同约定，且甲公司除税款的计算基数外其余均无异议，故乙公司要求甲公司对应得溢价款部分的土地增值税、营业税和印花税的诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海乙房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海甲房产咨询股份有限公司销售保证金1,000,000元；
二、原告（反诉被告）上海甲房产咨询股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海乙房地产有限公司3,731,040.4元；
三、原告（反诉被告）上海甲房产咨询股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海乙房地产有限公司所得溢价款部分的土地增值税、营业税及印花税共计178,529.07元；
四、驳回原告（反诉被告）上海甲房产咨询股份有限公司的其余本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费161,513元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费19,038元，合计诉讼费185,551元，由原告（反诉被告）上海甲房产咨询股份有限公司负担178,805元（已付161,513元，余款17,292元于本判决生效之日起七日内交付本院），被告(反诉原告) 上海乙房地产有限公司负担6,746元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长: 张红军 代理审判员: 张利 人民陪审员: 徐星华 二〇一一年 五月二十六日 代理书记员: 黄燕