原告：某某房地产策划代理有限公司
法定代表人：李某某，该公司董事长。
委托代理人：陆某，某某律师事务所律师。
被告：某某房地产有限公司
法定代表人：朱某某，该公司董事长。
委托代理人：姜某某，某某律师事务所律师。
委托代理人：吴某某
原告某某房地产策划有限公司（以下简称某某策划公司）与被告某某房地产有限公司（以下简称某某房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2011年7月5日立案受理，依法由审判员某某适用简易程序审理，于2011年8月8日公开开庭进行了审理。原告某某策划公司委托代理人陆某、被告某某房产公司委托代理人姜某某、吴某某出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某策划公司起诉称：原、被告于2005年9月22日签订《销售代理合同》，约定由被告委托原告营销策划、广告设计发布及销售总代理被告开发的某某房产项目（后改为某某）。合同约定被告应确保其对某某项目拥有合法产权。应被告要求，原告早在2005年8月23日就组建了项目销售团队，同时开始项目设计、策划及延展。通过原告努力，在项目预售前，楼盘的营销、企划等各项工作取得了良好的进展，完成了市场调研、整体企划方案设计，售楼处和样板房设计、宣传品的设计印发、客户累计登记、案场人员培训等，并参加了第十届宁波国际住宅产品博览会，取得了良好效果。2006年3月，当一切工作准备就绪，项目准备开盘销售前，被告突然告知原告，法院已经立案审理请求确认某某项目转让无效一案，项目无法预售，原、被告之间的《销售代理合同》暂时搁置。无奈之下原告只得将销售和策划团队暂时解散，等候被告安排。2008年6月，法院最终判决被告与某某房地产有限公司（以下简称某某房产公司）之间的某某项目转让无效，某某项目的所有权仍归属于某某房产公司。原、被告之间的《销售代理合同》因无法继续履行而被迫终止。在代理销售期间，原告按照双方合同的约定，做好各项销售准备工作，投入了较大的人力、物力，因被告的原因，合同目的落空，造成原告前期投入无法收回，预期佣金收入无法实现。现原告起诉请求判令被告赔偿原告经济损失312 595元，本案诉讼费由被告负担。
原告向本院提交销售代理合同（复印件）、某某项目会议纪要2份（复印件）、请款报告2份（复印件）、工资单1组，用以证明其起诉称的事实。
被告某某房产公司答辩称：双方确于2005年9月22日签订《销售代理合同》，但合同最终无法履行，被告没有过错，是因为被告与某某房产公司之间的《房屋建设工程转让合同》被法院确认无效，导致原、被告之间的销售代理合同的标的物不存在了，合同事实上无法履行。故即便原告的损失确实存在，也应由某某房产公司承担赔偿责任，如法院认定被告承担赔偿责任，被告将起诉某某房产公司。原告主张的直接损失请求法院酌情认定，原告起诉的预期利益损失，被告认可75 000元。
被告未向本院提交证据。
经开庭审理，原、被告举证、质证，本院对证据分析认定如下：
原告向本院提交销售代理合同，拟证明被告委托原告营销策划、广告设计发布及销售总代理被告开发的某某房产项目，合同约定被告确保其对该项目拥有合法产权。被告质证认为合同真实性没有异议，但原告认为被告确保其对某某房产项目拥有合法产权是原告的误解，事实上合同的相关表述仅仅为合同双方对事实的一个确认，是对现状的描述，而不是被告的保证。本院对该合同予以采信，并认为被告作为房产销售代理合同的委托方，应当对待销售的房产拥有合法产权。原告提交某某项目会议纪要，拟证明在销售代理合同签订前，原告就已经组织人员投入前期工作，双方就相关事项进行过商讨。被告质证认为对该证据要证明的事实没有异议，原告确实先期投入了工作。本院对该证据予以采信。原告提交请款报告2份，拟证明被告违约行为共计造成原告直接经济损失162 595元，预期利益损失150 000元，原告曾多次要求被告给予相应赔偿。被告对请款报告的真实性没有异议，但是对要证明的事实有异议，本院对原告曾2次请款的事实予以确认，但请款报告本身不能证明原告主张的直接经济损失及预期利益损失。原告提交工资单，拟证明原告向销售团队和策划团队支付的工资。被告质证认为无异议，本院对该组证据予以采信。
根据本院采信的证据，结合庭审中原、被告陈述，本院查明以下事实：
2005年9月22日，原、被告签订《销售代理合同》，约定被告委托原告营销策划、广告设计发布及销售总代理被告开发的某某房产项目（后改为某某项目）。合同对物业概况、委托代理期限、销售目标、销售价格、广告支出、售楼款收取、佣金结算与支付、违约责任等事项作了明确约定。在销售代理合同签订之前，原、被告已经就案名、策划方向、品牌维护等事项进行讨论，原告也已经组织销售团队，投入先期工作。合同签订以后，原告完成项目调研报告，制作了营销策划方案，进行广告宣传，并参加了第十届宁波国际住宅产品博览会。2008年6月，原、被告解除《销售代理合同》。同年，被告与某某房产公司之间的某某房地产项目转让合同被法院确认无效，某某项目的所有权仍归属于某某房产公司。在合同履行期间，被告曾支付原告销售代理报酬 200 000元。庭审中经协商，被告同意赔偿原告已经支出的销售策划人员工资、奖金、置装费等直接经济损失145 595元，原告同意变更该项诉讼请求为要求被告赔偿直接经济损失145 595元。原、被告一致确认，被告因《销售代理合同》目的落空导致预期利益损失75 000元。
本院认为:原、被告之间签订的《销售代理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。合同签订以后，被告与某某房产公司之间的某某地产项目转让合同被法院确认无效，致使原、被告之间的《销售代理合同》无法履行。对原告而言，系被告的原因造成《销售代理合同》因无法履行而解除，原告因此遭受的损失，被告应予赔偿。庭审中，原、被告一致同意被告赔偿原告直接经济损失145 595元，原、被告一致确认原告存在预期利益损失75 000元，故被告应向原告赔偿经济损失220 595元（直接经济损失145 595元+预期利益损失75 000元），原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、被告某某房地产有限公司赔偿原告某某房地产策划代理有限公司直接经济损失145 595元及预期利益损失75 000元，上述两项合计220 595元，限被告于本判决生效之日起七日内履行完毕。
二、驳回原告某某房地产策划代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5 734元,减半收取2 867元，由原告某某房地产策划代理有限公司负担727.4元，由被告某某房地产有限公司负担2 139.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人:宁波市财政局非税资金专户，账号:810060143738093001，开户银行:宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。
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审判员: 某某某 二○一一年 九月十三日