上诉人（原审被告）海南北方村房地产咨询销售有限公司。住所地：琼海市嘉积镇鸿信花园A幢102室。
法定代表人李国学，该公司总经理。
委托代理人李艳春，该公司财务。
被上诉人（原审原告）海南同安房地产开发有限公司。住所地：琼海市嘉积镇豪华西路万泉丽景小区。
法定代表人任毅，该公司总经理。
上诉人海南北方村房地产咨询销售有限公司（以下简称北方村公司）与被上诉人海南同安房地产开发有限公司（以下简称同安公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2011）琼海民二初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：同安公司为从事房地产开发经营的企业，北方村公司为从事房地产销售系列代理服务的企业。2008年1月18日，原、被告双方签订《委托书》，主要约定：原告委托被告代理销售原告位于琼海市豪华路的“万泉丽景”小区；被告的代理工作包括从被告客户推广介绍开始，至原告与被告客户签订正式销售合同止；如被告已购房客户发生退房，被告全款退回该户销售已提取的代理佣金等内容。协议签订后，被告如约开展推广销售工作。2008年12月19日，被告向原告提交了《关于结算代理佣金的报告》，双方对2008年12月13日前被告所销售客户的代理佣金予以结算，共计451739元，其中包含C0101号房屋代理佣金15214元，认购日期为2008年4月6日，并未载明购买人姓名。经查，2008年5月31日，原告给被告出具《销售业绩确认书》，该确认书显示C0101号房认购人为彭桂芝。2008年10月6日，彭桂芝的女儿刘凌与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，以刘凌的名义向原告购买C0101号房，刘凌向原告缴纳了房款293000元。后因原告竣工工期违约，刘凌要求退房,并委托其父母刘文江、彭桂芝代为办理，原告于2009年7月22日将刘凌购房款293000元分两笔退还给父亲刘文江（33000元）以及母亲彭桂芝（260000元），同日，刘文江、彭桂芝向原告出具收条表明已收到C0101号房退房款293000元。原告在刘凌退房后，要求被告退还所收取的C0101号房代理佣金15214元，但被告不同意，原告遂向本院提起诉讼。被告在庭审中承认其领取了C0101号房的代理佣金15214元，但主张其是以客户刘淑洁的名义领取，由于刘凌不是被告的客户，刘凌发生退房与被告无关。本案在审理过程中，原告于2011年8月22日向本院申请冻结被告的银行存款，并提供担保。本院于2011年8月25日作出（2011）琼海民二初字第142-1号民事裁定，裁定予以冻结。
原审认为:原、被告双方于2008年1月18日签订的《委托书》是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。由于本案双方对被告已领取C0101号房佣金15214元的事实并无争议，本院对此予以确认。本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效。二、被告以谁的名义领取C0101号房的代理佣金以及被告是否应退还该笔佣金。一、关于本案是否已过诉讼时效的问题。庭审中，被告提出，C0101号房客户于2009年6月就已退房，而本案是2011年8月8日法院立案受理的，已过两年诉讼时效。本院认为，原、被告双方的《委托书》只约定如被告已购房客户发生退房，被告全额退回销售该户已提取的代理佣金，并未约定原告应在客户退房后多长时间要求被告返还代理佣金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”的规定，以及《民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”的规定，本案由于双方没有约定退还代理佣金期限，亦没有其他证据证明原告已向被告要求退还该笔佣金，诉讼时效应自原告向法院起诉之日即2011年8月8日起计算，故被告关于本案已过诉讼时效的主张，本院不予支持。二、关于被告以谁的名义领取C0101号房的代理佣金以及被告是否应退还该笔佣金的问题。本案中，原告提出其是以刘凌的名义结算C0101号房代理佣金，而被告则反驳其是以刘淑洁的名义领取C0101号房的代理佣金，并说明刘淑洁原本认购的是C0101号房屋，只是由于原告又将该房屋卖给刘凌，为解决一房两卖，原告在与被告结算后，将刘淑洁调整至A0406房，被告因已以刘淑洁的名义领取了C0101号房的佣金，至今没有领取刘淑洁A0406号房的佣金。对于以上主张，被告并未提供任何能够证明双方是以刘淑洁的名义对C0101号房的代理佣金进行结算的证据，原告对此亦予以否认。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的规定，对于被告该项主张，本院不予支持。根据双方的结算报告，虽然无法直接证明双方是以刘凌的名义结算C0101号房代理佣金的，但双方2008年5月31日销售业绩确认书确认C0101号房为彭桂芝所认购，2008年10月业绩确认表确认C0101号房的购房人为刘凌，购房时间为2008年4月6日。结合彭桂芝与刘凌的母女身份关系，彭桂芝代刘凌办理C0101号房退房一系列事宜等事实，以及认购人与实际购房人可以不一致的交易实践，原告提出是以刘凌名义结算C0101号房代理佣金的主张有事实依据，应予以支持。关于被告是否应退还C0101号房代理佣金15214元的问题，本案双方已对C0101号房代理佣金进行了结算，被告确实已收取了该房代理佣金，现该房已发生退房，双方的《委托书》已明确约定，如被告已购房客户发生退房，被告应全款退回该户销售已提取的代理佣金，且双方并未对退房原因做详细规定，故对于被告提出刘凌发生退房是因为原告违约造成的，不应该由被告承担责任的主张，本院不予支持。由于被告不退还已收取的C0101号房的代理佣金15214元，原告要求被告退还的主张有事实根据和法律依据，应予以支持。关于被告在庭审中提出的因以刘淑洁的名义领取了C0101号房代理佣金因而未向原告主张刘淑洁认购的A0406号房的代理佣金的问题，因A0406号房的代理佣金与本案没有关系，本案不予审理。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，判决如下:被告海南北方村公司房地产咨询销售有限公司在本判决生效之日起七日内，一次性退还原告海南同安房地产开发有限公司“万泉丽景”小区C0101号房代理佣金15214元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币90元，保全费人民币172元，均由被告海南北方村公司房地产咨询销售有限公司承担。
宣判后，北方村公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销琼海市人民法院（2011）琼海民二初字第142号民事判决；2、在查清案件事实的情况下，依法驳回同安公司诉讼请求或将本案发回重审；3、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。理由：1、上诉人与被上诉人订立的系居间合同，上诉人无返还佣金义务。“合同法规定居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。北方村公司系居间人，委托人即被上诉人同安公司。简单的说只要客户通过北方村公司购买同安公司的房产，并签订合同，缴纳房款，即视为北方村公司完成居间合同。至于客户缴纳完房款以后与同安公司解除商品房买卖合同，与上诉人北方村公司无关，因为居间人已经完成自己的责任。退房的原因是什么，为什么退房，何况双方已经签订了合同，是谁在违反合同约定，恶意退房。如有人退房，同安公司应依照与客户签订的房地产买卖合同来依法维权，向对方主张违约责任。本案属于同安公司违约的，与客户解除合同按照该商品房买卖合同的第十二条约定，由出卖人承担全部责任。让上诉人北方村公司无法理解的是，被上诉人竟然以2008年1月18日的委托书第四条第三款作为向北方村公司索要返还佣金的证据。而一审法院在判决书第7页中“本院认为原、被告签订的2008年1月18日的委托书系双方真实意思的表示”，试问北方村公司在这张委托书上签字了吗？该委托书仅仅是同安公司加盖公章，系同安公司单方授权、单方意思表示，何谈是北方村公司的意思表示。委托书让北方村公司居间卖房是合情合理，这是合法委托授权。至于客户退房后，北方村公司需返还佣金，这应该征得北方村公司同意确认，起码北方村公司也要签字同意。因此判决书第7页中说双方签字确认系认定事实错误，北方村公司根本没有签字。因此同安公司既然已经认定C0101房系北方村公司居间介绍的，北方村公司就已经完成居间合同。至于客户退房返还佣金一事，因北方村公司根本没有与同安公司达成一致意见，人民法院不能以同安公司的单方“委托书”作为证据，要求北方村公司返还佣金。更为重要的是在“委托书”中已经明确北方村公司的代理责任是截止到与客户签订正式销售合同止。此条已经明确说明只要北方村公司让客户签订销售合同即完成任务，此条也与合同法规定的居间合同一致。至于客户签订房产合同之后的行为，与北方村公司无关。此点意见希望法庭应审慎考虑。另外，同安公司于2008年12月16日单方违约，与北方村公司解除代理关系。因此，该退还佣金的条款对上诉人无约束力，况且，刘凌是在委托合同解除后才退房的，更与上诉人无关。该条款又是同安公司单方订立的合同条款，不论销售的惯例，还是司法实践，都是均显失公平订立的条款。如果客户合同生效后，被上诉人还要求我们将我们在劳动中获取的报酬以客户退房的名义退还给被上诉人，这是有失公平，违反居间合同中居间人介绍成功合同生效后就应获取佣金的约定。该委托书第四条第三款的客户退房通常是指客户认购期间的“退房”当客户与被上诉人签订购房合同后，从法律意义上讲是解除商品房买卖合同，不能单纯的理解为“退房”，因此，该条款如果把解除合同也单纯理解为“退房”，就明显地存在着被上诉人在出具委托书时有约定不明或故意隐瞒的情况。2、在一审判决中，被上诉人根本没有直接证据证实刘凌系北方村公司客户，刘凌的购房行为与北方村公司无关，刘凌系直接购买的同安公司房产。所以其退房与北方村公司无关。被上诉人的确给北方村公司支付了C0101室佣金，但此佣金与刘凌无关，该佣金系为刘淑洁与同安公司签订的C0101室收取的佣金。对此同安公司给上诉人佣金之时是清楚的，至于后来同安公司又为刘淑洁调换了房间，与北方村公司又有什么关系？北方村公司已经让双方订立了合同，交付了价款，任务已经完成。现在同安公司与客户刘淑洁私自变更合同，再次重新签订其他房间，北方村公司难道就要退还佣金？如果这样的话，同安公司可以与所有客户解除合同，然后重签合同，最后再向北方村公司索要佣金，这完全违背了民法的诚实信用原则。如客户恶意退房，同安公司可以追究其违约责任，但不能同时向北方村公司索要佣金，民法的基本原则也规定损失可以得到补偿，不能因此获益。综上，希望二审法院从维持合同的稳定性，从居间合同的特点来全面考虑，恳请人民法院驳回同安公司诉讼请求。
被上诉人同安公司辩称：1、一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；2、这套房是否由刘凌购买，事实清楚。3、关于彭桂芝的认购单与刘凌的合同，认购时是彭桂芝认购，签订合同时是刘凌的父母以刘凌的名义签的，在我公司08年12月13日发出的“关于加强万泉丽景项目房屋销售与合同管理的通知”中，已经说明“认购书与合同不一致的，除直系亲属持户口簿复印件可办理更名手续外，其他情况不予办理”，所以我公司是允许的。4、北方村公司报的业绩确认表，报的刘凌的名字，我公司是确认了的。我公司根据佣金结算明细表的房号付了佣金给对方。5、北方村公司说刘凌不是他的客户，那为什么领我公司的佣金。6、没有认购阶段拿佣金的，在我们这个行业没有这个做法，我公司所说的退房是购房人交了全部的房款之后不要房子，才叫退房。7、我公司办理的手续都是叫退房表，并没有解除合同表。综上，应驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明：二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院所采用的证据予以确认。
本院认为：同安公司于2008年1月18日给北方村公司出具的《委托书》，虽然没有北方村公司的盖章，但北方村公司此后的促销工作均依同安公司的委托权限来开展，表明了其接受同安公司的委托。故原审认定该《委托书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，认定有效是正确的。本案二审争议的焦点问题是：1、涉案的C0101号房是以谁的名义进行认购，是否通过北方村公司认购的。2、北方村公司领取该房的代理佣金是否应予退还。1、2008年4月6日签订的物业认购表及2008年5月31日销售业绩确认书中均确定认购人为彭桂芝，两张表上均有北方村公司的盖章，应确认C0101号房是以彭桂芝的名义通过北方村公司进行认购。2、2008年10月6日彭桂芝以女儿刘凌的名义与同安公司签订《商品房买卖合同》，尔后，双方已对C0101号房的代理佣金进行了结算，北方村公司己收取了该房的代理佣金15214元。现该房购买人已退房，根据双方2008年1月18日签订的《委托书》第四条约定：“……贵司己购房客户如发生退房情况，贵司全款退回该户销售己提取的代理费。”因此， 北方村公司领取该房的代理佣金应予退还。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的合同。但根据涉案《委托书》第三条有关代理责任中“贵司的代理工作包括从贵司自己的客户群的推广介绍开始，直至与贵司客户签定（订）正式销售合同止”的约定，双方当事人之间形成的是委托合同关系而非居间合同关系。现，北方村公司上诉主张其与同安公司形成居间合同关系，并不能成立。综上，北方村公司的上诉请求缺乏事实根据及法律依据，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币180元由上诉人海南北方村房地产咨询销售有限公司负担。
本判决为终审判决
审判长: 曾繁桉 审判员: 吕志飞 代理审判员: 宋杰 二0一二年 二月二十三日 书记员: 卢艳萍