申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：海南宾盛房地产交易有限公司。
法定代表人：盛秀金，董事长。
委托代理人：钟玉瑜，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：王朝辉，海南维特律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：海南恒丰房地产开发有限公司。
法定代表人：庄子丰，总经理。
委托代理人：王云鹏，海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人：黄苏婷，海南嘉天律师事务所实习律师。
申请再审人海南宾盛房地产交易有限公司（以下简称宾盛公司）与被申请人海南恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，海口市美兰区人民法院于2009年8月24日作出（2009）美民一初字第485号民事判决。恒丰公司不服向本院提起上诉。本院于2010年5月6日作出（2009）海中法民一终字第1791号民事判决，已发生法律效力。宾盛公司不服，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2010年12月6日作出（2010）琼民申字第155号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人宾盛公司的委托代理人王朝辉、钟玉瑜，被申请人恒丰公司的委托代理人王云鹏、黄苏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年3月25日，原告恒丰公司向海口市美兰区人民法院起诉称，原告与被告于2006年1月18签订了《金典雅苑商品房代理销售合同》，约定原告委托被告销售位于海口市沿江二东路金典雅苑的158套商品房，该合同第四条明确约定了代理销售价格：一切以甲方（原告）提供的销售价格为准，在销售过程中，乙方（被告）的销售价不得低于甲方书面确认的相应时间段最新价格，否则，乙方将承担全部差价款额。之后，被告将金典雅苑603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1505、1603、1601、1602、1604、1605、1505、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711、1712、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1308、1309、1310、1311、1312、1606、1607、1608、1609、1610、1611、1612号共52套商品房出售，销售价格明显低于原告书面确认的相应时间段最新价格，该52套商品房的差价款额共计3300588元。根据双方代理合同的约定，被告应向原告支付该52套商品房的全部差价款额3300588元。故诉请法院判令被告向原告支付商品房销售差价款3300588元。
被告宾盛公司辩称，一、"金典雅苑"楼盘的全部商品房买卖合同都是原告直接与客户签订的，销售价格也是原告与客户协商确认的，与我司没有关系。原告向我司主张商品房销售差价款，没有依据。双方的代理销售合同第二条约定，甲方负责收取定金和签订《销售确认书》、《商品房买卖合同》，并自行办理房产过户手续。那么，我司作为"金典雅苑"楼盘的独家代理商，仅负责介绍客户和客户按揭贷款资料的收集等代理工作，不直接参与《商品房买卖合同》的签订。原告诉请的52套商品房是原告直接与客户商议的售楼价格，其《商品房买卖合同》也是原告签字盖章确认的，不能向我司主张销售差价。二、原告是在2005年、2006年分别与客户签订《商品房买卖合同》的，至2009年5月13日诉请上述商品房销售差价款，已超过两年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。
海口市美兰区人民法院一审查明，2006年1月18日，原告恒丰公司与被告宾盛公司签订《金典雅苑商品房代理销售合同》，约定：原告授权被告独家代理销售"金典雅苑"商品房事宜，已经出售21套，还剩约158套住宅；合作期限为本合同生效之日起至2006年11月18日止；被告负责该项目代理销售工作，原告负责收取房款定金和签订《销售确认书》、《商品房买卖合同》并自行办理房产过户手续；一切以原告提供的销售价格为准（盖章确认），在销售过程中，被告的销售价不得低于原告书面确认的相应时间段最新价格，否则，被告将承担全部差价款额；若购房客户在签约后或已付定金毁约，则1、由于客户原因定金不退，原、被告各得50%，不计入被告销售业绩指标，2、买方与被告签订该房《销售确认书》并支付购房定金后，如果原告无正当理由拒绝与买方签订《品房买卖合同》，则原告应按约定向被告支付代理佣金，并退还买方定金，如买方原因（银行按揭）导致交易失败，则被告将收取的购房定金退还给买方，原告不得有异议；合同签订后，原告必须把售楼处全权交给被告管理负责售楼事宜，由被告安排人员入驻售楼处，现场售楼；在委托期间，被告应利用自身的市场、网站、媒体、声讯电话及客户网络等条件进行销售策划并投放广告；被告应按原告规定的价格代理销售，协助原告按照《商品房买卖合同》督促客户支付房款及办理相关购房手续；本合同自双方签字盖章之日起正式生效。同时，双方制定了《金典雅苑销售价格表》，确定金典雅苑第四层至第十八层共180套房屋（每层房号均为01至12号）的销售价格。合同签订后，被告派售楼人员到金典雅苑售楼处，接管售楼处的现场管理，对金典雅苑商品房进行销售。2005年10月26日，原告与案外人签订《商品房买卖合同》一份，将金典雅苑403、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1603、1703、1803、1601、1602、1604、1605、1505、1705、1702房出售给案外人，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2800元，总金额3678864元。2006年3月至5月期间，原告又与案外人签订《商品房买卖合同》四份，出售了金典雅苑1310、1311、1312、1606、1607、1608、1609、1610、1611、1612、1308、1309、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711、1712、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812房。被告未在上述合同上签名盖章。海口市中级人民法院（2008）海中法民二终字第18号民事判决书认定：2006年1月18日起至2006年7月28日止，被告在独家销售代理金典雅苑商品房期间内所收受的房屋数量是118套。庭审中原、被告均认可原告诉求的52套房屋属于原告授权被告代理销售的范围，但双方未提供上述房屋的《销售确认书》。原告承认已收取上述商品房买卖合同的房款，合同已履行。
海口市美兰区人民法院一审认为，原告与被告签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》系双方在平等互利、协商一致的基础上达成的，意思表示真实，合同主体适格，除合同中所约定的延期付款违约金的比例因超过法律规定，经海口市中级人民法院（2008）海中法民二终字第18号民事判决认定超过部分无效外，其余内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，受法律保护。根据代理合同约定，宾盛公司的合同义务是进行销售策划并投放广告、按照恒丰公司规定的价格代理销售商品房。虽然双方确定了金典雅苑第四层至第十八层房屋的销售价格，但是恒丰公司所主张的52套房屋均是由恒丰公司与买方签订《商品房买卖合同》出售，房价款由恒丰公司与买方协商确定，恒丰公司未能提供证据证明宾盛公司与买方谈好价格后，恒丰公司才被迫签订上述买卖合同。因此，不应由宾盛公司承担该房屋的差价款额，故恒丰公司诉请宾盛公司支付该52套商品房销售差价款3300588元，无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回恒丰公司的诉讼请求。案件受理费33205元、财产保全费2970元，由恒丰公司负担。
恒丰公司不服该判决，上诉至本院称，恒丰公司与宾盛公司于2006年1月18日签订了《金典雅苑商品房代理销售合同》，约定恒丰公司委托宾盛公司销售位于海口市沿江二东路金典雅苑的158套商品房，并于该合同等四条明确约定了代理销售价格："一切以甲方（即恒丰公司）提供的销售价格为准（盖章确认）。在销售过程中，乙方（即宾盛公司）的销售价不得低于甲方书面确认的相应时间段最新价格，否则，乙方将承担全部差价款。宾盛公司将金典雅苑的52套商品房分别售予邢增智、李翠微两人，销售价格明显低于恒丰公司书面确认的相应时间段最新价格，该52套商品房的差价款额共计人民币3300588元。原审判决以"原告说主张的52套房屋均是由原告与买方签订《商品房买卖合同》出售"为由，认定宾盛公司不承担赔偿差价的责任，是错误认定事实。恒丰公司是上述房产的开发商，必然是由恒丰公司与购房者签订《商品房买卖合同》，但不能以此免除宾盛公司作为销售代理人所应承担的合同义务。宾盛公司作为销售代理方，其负责代理房产开发商（即恒丰公司）与购房者商谈合同价格、拟定合同条款、并负责组织购房者签订《商品房买卖合同》。根据海口市中级人民法院（2008）海中法民二终字第18号民事判决，已认定上述房产由宾盛公司代理销售，并要求恒丰公司向宾盛公司承担支付代理佣金的责任，即宾盛公司违反合同约定以低价将上述房产对外销售的违约事实已经法院判决认定，按照双方的合同约定宾盛公司自然应当承担全部差价款。为保障合法权益，恒丰公司依法提起上诉，请求二审法院：1、撤销（2009）美民一初字第485号民事判决书；2、依法改判由宾盛公司向恒丰公司支付商品房销售差价款，共计人民币3300588元；3、本案一、二审诉讼费由宾盛公司承担。
宾盛公司答辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确。一、金典雅苑52套房是恒丰公司与购房客户直接商定的价格，因此，不能由宾盛公司承担销售差价。二、恒丰公司诉请的价款已经超过诉讼时效，不能得到支持。恒丰公司于2005年10月26日、2006年3月26日、2006年4月3日、2006年4月21日、2006年5月10日分别与客户签订合同，其2008年12起诉请求商品房加价款已经超过诉讼时效，根据民事诉讼法规定，应该驳回其诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，恒丰公司和宾盛公司于2006年1月18日签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容除延期付款违约金的比例经本院生效判决认定无效外，其余内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应遵照履行。一、关于宾盛公司是否应承担差价款的问题。根据双方当事人签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》约定，恒丰公司委托宾盛公司独家代理销售"金典雅苑"商品房，宾盛公司销售的价格不得低于恒丰公司书面确认的相应时间段的最新价格。经本院生效判决确认及双方当事人当庭认可，本案所涉52套房屋属于宾盛公司代理恒丰公司销售范围。根据恒丰公司与案外人签订的五份《商品房买卖合同》以及恒丰公司盖章确认的《金典雅苑销售价格表》显示，该52套房屋的销售价格低于恒丰公司确认的销售价格，对此，宾盛公司辩称销售价格是恒丰公司直接与买方协商确认，在代理销售房屋的过程中，宾盛公司的合同义务仅仅是介绍客户以及收集客户按揭贷款材料，不参与合同的签订和价格的商定，本案所涉52套房屋的《商品房买卖合同》也是由恒丰公司与买方签订，宾盛公司并不参与。本院认为，恒丰公司作为"金典雅苑"商品房的开发商，《商品房买卖合同》中的出卖方必然是恒丰公司。宾盛公司作为独家代理商有权以恒丰公司的名义对外销售房屋，在销售房屋的过程中必然涉及到房屋的销售价格。现宾盛公司无其他证据证明该52套房屋的销售价格系由恒丰公司直接与买方确定，也无证据证明宾盛公司销售房屋的价格已经恒丰公司书面确认或认可，因此，宾盛公司作为独家代理商应根据代理销售合同的约定承担差价款。宾盛公司以上抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。原审判决以该52套房屋的《商品房买卖合同》系恒丰公司与买方签订为由，认定房屋销售款由恒丰公司与买方协商确定，宾盛公司不应承担差价款有误，本院予以纠正。二、关于差价款的数额问题。宾盛公司认为《金典雅苑销售价格表》系恒丰公司单方制作，对其真实性有异议。本院认为，该销售价格表有恒丰公司的盖章确认，宾盛公司无相反证据证明当时恒丰公司向其提供的销售价格不是本案中恒丰公司提交的销售价格表，对此，宾盛公司应承担举证不能的法律后果。根据五份《商品房买卖合同》和《金典雅苑销售价格表》显示，本案所涉52套房屋的销售差价款共计3322588元。三、关于恒丰公司的起诉是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽然《商品房买卖合同》的签订时间是2005年和2006年，但恒丰公司和宾盛公司一直对本案所涉52套房屋是否由宾盛公司销售存在争议，经本院于2008年作出的（2008）海中法民二终字第18号民事判决书确认，本案所涉52套房屋系由宾盛公司代理销售，此时恒丰公司方能确定宾盛公司违反双方签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》，诉讼时效应从（2008）海中法民二终字第18号案生效后开始计算。恒丰公司于2008年12月16日向人民法院提起诉讼，其起诉不超过法律规定的诉讼时效。宾盛公司关于恒丰公司的起诉已经超过诉讼时效的抗辩主张因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，恒丰公司的上诉请求有理，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2009）美民一初字第485号民事判决；二、限宾盛公司于本判决书发生法律效力起十日内向恒丰公司支付商品房销售差价款3300588元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费33205元、财产保全费2970元，二审案件受理费33205元，共计69380元，由宾盛公司负担。
本院再审过程中，申请再审人宾盛公司称，一、我司与恒丰公司签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》第二条明确约定我司负责该项目代理销售工作，恒丰公司负责收取定金和签订《销售确认书》、《商品房买卖合同》，并自行办理房产过户手续，第五条第4项明确约定：客户与恒丰公司签订《商品房买卖合同》后，我司协助恒丰公司收集齐全购房客户的银行按揭资料，并在按揭资料送给银行受理审批通过后，我司则完成销售业绩。由此可见，我司作为独家代理商，其合同义务仅仅负责介绍客户和按揭资料的收集等代理工作，不直接参与《商品房买卖合同》的签订。涉案的52套商品房的《商品房买卖合同》，都只有恒丰公司盖章，即恒丰公司是认可该52套商品房的销售价格的。二、52套商品房中的22套商品房的《商品房买卖合同》签署时间是2005年10月26日，而我司与恒丰公司签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》的日期是2006年1月18日，即我司与恒丰公司形成代理销售关系前，已签订了22套商品房的《商品房买卖合同》。三、经我司前往海口市房产局核实，恒丰公司所提交的52套《商品房买卖合同》是伪造的，金典雅苑1403、1203、1611、1303、1702房的备案《商品房买卖合同》与恒丰公司提供的52套《商品房买卖合同》（包括上述5套房屋）不一致，其买受人和销售价格均不一样。综上所述，（2009）海中法民一终字第1791号民事判决所认定的基本事实缺乏证据证明，请求法院依法撤销，改判驳回恒丰公司的诉讼请求。
被申请人恒丰公司辩称，一、原判决认定事实正确。《金典雅苑商品房代理销售合同》第四条关于代理销售价格已作了明确约定，即销售价格以我司提供的销售价格为准（盖章确认），在销售过程中，宾盛公司的销售价不得低于我司书面确认的相应时间段最新价格，否则，宾盛公司将承担全部差价款。根据合同约定，宾盛公司负责与购房者洽谈包括房屋销售价格在内的一切事宜，我司将已经盖章的空白合同文本交由宾盛公司，由宾盛公司与购房者签订《商品房买卖合同》。宾盛公司违反合同约定，以明显低于我司书面确认的相应时间段最新价格的销售价格与购房者签订《商品房买卖合同》，造成我司严重的损失。综上，原判决认定事实正确。二、原审法院适用法律并无不当。宾盛公司若要主张该52套房屋的销售价格系由我司直接与购房者确定的或已经书面确认，就须提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。综上所述，（2009）海中法民一终字第1791民事判决认定事实和适用法律正确，请求法院依法予以维持。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实基本一致。另查明，李翠微、邢增智，刘海燕、马莉签订本案的52套购房合同并办理房屋销售备案登记，后撤销，该52套房由黄清政、高琴等人在房产管理部门办理了房屋销售备案登记。申请再审人宾盛公司再审时提供了金典雅苑1403、1203、1611、1303、1702五套房产在房产管理部门备案的《商品房买卖合同》，其买受人及销售价格与恒丰公司提供的《商品房买卖合同》均不一致，且销售价格高于宾盛公司与恒丰公司约定的价格。现该52套房产的房产证均已办理至个人名下。经本院向房产管理部门调查取证，无法调取52套房产的《商品房买卖合同》。本院（2008）海中法民二终字第18号判决认定，宾盛公司与恒丰公司签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》及《补充合同》除合同所约定的延期付款违约金的比例超过法律规定，超过部分应认定无效外，其余内容均不违反法律、行政法规的相关规定，应认定为有效合同。并认定宾盛公司代理销售金典雅苑商品房共118套（包括本案争议的52套）。
本院再审认为，（1）关于本案存在二份《商品房买卖合同》，应以哪份作为确定商品房销售价格定案依据问题，本案中恒丰公司与邢增智、李翠微等人签订的五份《商品房买卖合同》的时间在先，与黄清政、高琴等人签订的《商品房买卖合同》在后，与邢增智等人签订的五份合同已撤销备案，与黄清政、高琴等人签订的《商品房买卖合同》已办理房屋销售备案登记并已过户至购房者名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"本案中黄清政、高琴等人在房产管理部门办理了房屋销售备案登记并过户至名下，不动产物权转移已发生效力，其与恒丰公司签订的《商品房买卖合同》已生效。本案出现二份不同的《商品房买卖合同》，应根据物权法的规定，以最后在房产管理部门进行登记并生效的合同作为定案依据。因此，应以备案于海口市房产管理局的黄清政、高琴等人与恒丰公司签订的《商品房买卖合同》作为确定销售价格的依据。（2）关于恒丰公司提供其与邢增智、刘海燕、马莉三人签订的《商品房买卖合同》时间早于其与宾盛公司签订的《金典雅苑商品房代理销售合同》时间问题。本院已生效的（2008）海中法民二终字第18号民事判决，已认定上述房产由宾盛公司代理销售，即邢增智、刘海燕、马莉等三人签订的《商品房买卖合同》项下的房产均由宾盛公司代理销售，但因之后上述合同已撤销备案，应以最后在房产管理部门备案的合同作为定案依据。综上，恒丰公司以已撤销备案登记的《商品房买卖合同》作为确定销售价格的依据理由没有法律依据，本院不予采纳。宾盛公司销售的52套房产的合同均由恒丰公司盖章确认，且宾盛公司提供的黄清政、高琴等人与恒丰公司签订的《商品房买卖合同》所确定的房屋销售价格，高于宾盛公司在代理销售金典雅苑中与恒丰公司双方书面确定价格，即宾盛公司在代理销售过程中并未违反代理销售合同的约定，故恒丰公司认为宾盛公司在代理销售金典雅苑商品房过程中，未经其同意以低于双方确定的价格进行销售，要求宾盛公司支付商品房销售差价款3300588元证据不足，该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。宾盛公司要求驳回恒丰公司诉讼请求的申诉理由符合法律规定，应予支持。本院原二审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。海口市美兰区人民法院原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（三）项及第一百八十六条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2009）海中法民一终字第1791号民事判决；
二、维持海口市美兰区人民法院（2009）美民一初字第485号民事判决。
本案二审案件受理费33205元，由海南恒丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长: 唐平 代理审判员: 王法坚 代理审判员: 林梅 二○一二年 四月二十六日 书记员: 白雪林