上诉人（原审被告）海南省海运总公司。
法定代表人林毅，总经理。
委托代理人王建海，海南港航控股有限公司职员。
委托代理人劳世全，海南阳光岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施玫菲，女，1964年7月11日出生，汉族。
委托代理人吴刚毅，广东江山宏律师事务所律师。
委托代理人李育涛，男，1968年8月5日出生，汉族。
原审被告海南港航控股有限公司。
法定代表人李向阳，总经理。
委托代理人王建海，海南港航控股有限公司职员。
委托代理人劳世全，海南阳光岛律师事务所律师。
上诉人海南省海运总公司（以下简称海运公司）因与被上诉人施玫菲、原审被告海南港航控股有限公司（以下简称港航公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院于2012年3月9日作出的（2012）龙民一初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年11月21日，施玫菲与海运公司签订《商品房买卖合同》，约定：施玫菲购买海运公司开发的位于海口市新港路椰城花园1A层03、04号房，该商品房合同约定的建筑面积为69.93平方米，其中，套内建筑面积49.98平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积19.95平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11305.20元，总金额为人民币565034元；施玫菲在合同签订7天内付总房款的50%，即282517元，在2005年12月15日之前支付总房款的45%，即254265元，在领取《房屋所有权证书》前支付总房款的5%，即28252元；海运公司应当于2006年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检部门验收合格的商品房交付施玫菲使用；海运公司逾期交房超过九十日后，施玫菲有权解除合同，施玫菲解除合同的，海运公司应当自施玫菲解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按施玫菲累计已付款的3%向施玫菲支付违约金；施玫菲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海运公司按日向施玫菲支付已交付房款的万分之三的违约金；海运公司应在商品房交付使用之日起三个月内，将办理权属登记需由施玫菲提供的资料报产权登记机关备案，如因海运公司责任，施玫菲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、施玫菲退房，海运公司在施玫菲提出退房要求之日起15日内将施玫菲已付房款退还给施玫菲，并按已付房价款的3%赔偿施玫菲损失，合同解除，商品房归出卖人；2、施玫菲不退房，海运公司按已付房款的1%向施玫菲支付违约金，合同继续履行；合同还对双方其他权利义务作出约定等等。合同签订后，施玫菲依约支付了第一期房款282517元、第二期房款254265元，共计536782元。2007年9月11日，海运公司取得《海南省建筑工程验收备案证》，该证载明"根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，本工程已于2007年9月11日竣工验收备案"。2007年5月11日，海南省建设工程质量安全监督总站出具《关于宝岛花园、椰城花园工程验收情况的说明》，载明"海南省海运总公司建设的宝岛花园、椰城花园，已于2006年3月17日由各建设单位组织参建各方对土建安装部分进行验收，各方意见一致，同意交付给用户进行二次装修。我站已派员对验收进行监督"。2009年10月1日，海运公司在《海南日报》上刊登公告，要求包括施玫菲在内的十三位业主于2009年10月15日前来公司办理交房手续。
另，2005年7月18日，海运公司将"宝岛花园"和"椰城花园"作为注册资本划给了港航公司。
原审法院认为，施玫菲与海运公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并未违反法律规定，依法应受保护。交易房产在交付施玫菲使用时应经质监部门验收合格并具备合同附件三约定的《建筑装饰、设备标准》。经验收合格及符合附件三约定的标准后，海运公司应履行通知施玫菲交接房屋的义务，但直至2009年10月1日海运公司在《海南日报》刊登公告之前，并无证据证明海运公司向施玫菲发出通知。施玫菲的居住地址为广东省深圳市，通常情况下，施玫菲无法看到发行范围为海南省的报纸，且施玫菲的联络方式、通信地址均未改变，海运公司应优先采用有利于通知有效送达的方式来通知施玫菲收房，故被告所主张的于2009年10月1日在海南日报上刊登公告通知施玫菲交房的主张缺乏事实依据，原审法院不予支持；由于海运公司未依约向施玫菲交付约定的房产，其违约行为一直处于持续状态，在其未向施玫菲交付约定的房产之前，施玫菲均有权依据《商品房买卖合同》的约定向其提出支付逾期交房违约金的主张，因此，两被告提出的施玫菲的起诉已超过诉讼时效的辩解无事实与法律依据，原审法院不予采纳。综上，施玫菲要求两被告交付《商品房买卖合同》约定的位于海口市新港路椰城花园1A层03、04号房房产的诉讼请求合理，依法应予支持。由于被告逾期向施玫菲交付房产的行为已构成违约，依据《商品房买卖合同》中"逾期交房超过九十日的，海运公司应自约定交付期限的第二天止至实际交付日至，按日向施玫菲支付已付房款万分之三的违约金"的约定，施玫菲已付房款536782元，万分之三为161.03元，故自2006年4月1日起，海运公司应向施玫菲每日支付161.03元的违约金；自2006年4月1日至2011年12月1日共2071天，故海运公司应向施玫菲支付334052.3元违约金，施玫菲仅主张332536.5元，对该主张原审法院予以支持。另，《商品房买卖合同》约定，海运公司为施玫菲办理房屋权属证书的期限是在房屋交付使用起3个月内，现房屋未交付使用，办证期限尚未届满，故施玫菲要求办理房屋权属证书的请求缺乏依据，原审法院不予支持。港航公司无偿接受了海运公司的宝岛花园、椰城花园，根据权利与义务相一致原则，理应与海运公司共同承担逾期交房产生的违约责任，故施玫菲要求港航公司连带承担责任的请求于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、限海运公司、港航公司自本判决生效之日起十日内，向施玫菲交付位于海口市新港路椰城花园1A层03、04号房；二、限海运公司、港航公司自本判决生效之日起十日内，向施玫菲支付逾期交房违约金332536.5元；三、驳回施玫菲的其他诉讼请求。如未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12776元，由海运公司、港航公司负担。
上诉人海运公司不服原审判决，上诉称：一、海运公司已采用多种方式、多次有效地通知施玫菲收房，原审判决认为海运公司未有效通知施玫菲收房是错误的。合同约定交房期限为2006年3月31日。2006年3月17日，椰城花园经质监部门验收合格，达到合同约定的交付条件。海运公司多次通知施玫菲办理交房手续，但施玫菲以逾期交房违约金等种种理由拒不收房。2009年10月1日，海运公司在《海南日报》刊登公告，通知施玫菲等人在2009年10月15日前办理交房手续。2011年7月4日，施玫菲提出海运公司补偿25万元后收房，海运公司拒绝后，施玫菲便提起诉讼，至今未办理收房手续。房屋未交付的原因是施玫菲将支付逾期交房违约金作为收房的条件，房屋未交付的责任应由施玫菲承担。理由是：1、合同约定交房期限为2006年3月31日，而涉案房屋在2006年3月17日就经质监部门验收合格，达到合同约定的交付条件。在2006年至起诉时的2011年，海运公司在房屋已经符合交付条件的情况下，不可能不通知施玫菲办理交房手续，施玫菲也不可能不过问交房的问题。2、在海运公司已多次通知到施玫菲收房，而施玫菲多次拒绝收房的情况下，2009年10月1日，海运公司在《海南日报》刊登公告，通知施玫菲等人在2009年10月15日前办理交房手续。《海南日报》不光有纸质版，还有电子版，施玫菲随时可登陆2009年10月1日《海南日报》电子版查阅，原审法院主张"通常情况下，施玫菲无法看到发行范围未海南省的报纸"是错误的。此外，没有任何法律规定在《海南日报》上对居住地不在海南的人员刊登通知不具有法律效力。3、施玫菲于2011年7月4日向海运公司提出补偿25万元后收房的事实不仅证明了施玫菲已经知晓交房的通知，而且与海运公司协商交房的事宜。二、施玫菲的诉求已经超过诉讼时效，原审判决认为未超过时效是错误的。施玫菲主张的逾期交房违约金属债权请求权，而债权请求权当然受两年诉讼时效的限制。原审法院以违约行为一直处于持续状态为由，认为逾期交房违约金的诉求未超过诉讼时效是错误的。三、假如认定海运公司存在逾期交房的违约行为，原审判决的违约金相比损失过高，应予降低。四、海运公司与港航公司分别是独立的企业法人，施玫菲要求港航公司对海运公司的债务承担连带责任没有事实及法律依据。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法支持海运公司的上诉请求。上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回施玫菲在原审中的所有诉讼请求；三、诉讼费由施玫菲承担。
被上诉人施玫菲答辩称：一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，海运公司应依合同的约定履行义务。海运公司在交房到期日未履行交房义务，施玫菲在合同中地址清楚明确，也有电话号码，不属于下落不明或无法送达的情况，海运公司在事前未对施玫菲进行任何交房通知的情况下，在《海南日报》刊登公告，其行为违反我国民诉法第84条的规定，不发生法定通知送达的法律效力，海运公司的目的是想恶意规避民事责任。二、海运公司的违约行为一直处于持续状态，不存在诉讼时效的问题，另外，即使如海运公司所计算的诉讼时效起止时间，施玫菲于2011年7月4日已向海运公司请求权利，当事人的行为也构成诉讼时效中断。三、关于海运公司主张违约金数额相比损失过高的问题，施玫菲认为合同的约定是双方当事人的真实的意思表示，应依法受到保护，即便是依银行商贷利息计算，利息所得与违约金数额也相差无几，如算上海运公司如期交付房子之后施玫菲6年的经营收益损失，这些违约金相比于收益损失就少得多。四、关于港航公司是否与海运公司承担连带责任的问题，海口市中级人民法院已有多个生效判决证明，港航公司与海运公司要承担连带责任。五、迄今为止，该房产并没有经验收合格，省质检站出具的两份资料并不是验收合格证明，质检站至今没有对此工程作出验收合格的证明。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，符合法律规定，请求驳回海运公司的上诉请求。
原审被告港航公司陈述称：港航公司与海运公司的答辩意见一致。另外，港航公司认为港航公司并不是合同当事人，原审判决港航公司承担交房责任和违约金是错误的。
二审中，海运公司提交如下证据：1、2009年10月1日《海南日报》的电子版。拟证明《海南日报》电子版在全国范围内都可以查询到，而且报纸公告送达也符合双方在商品房买卖合同中第23条的约定；2、2011年7月4日海运公司与施玫菲签订的铺面交付协议书。拟证明施玫菲接到交房通知，并向海运公司提出支付逾期违约金的事实。施玫菲对以上证据的真实性予以确认，对其证明内容不予确认。本院认为，证据1《海南日报》公告符合双方合同第二十三条约定，对其证明力予以确认；证据2可证明施玫菲于2011年7月4日向海运公司主张逾期交房违约金，构成诉讼时效的中断。施玫菲未提交新的证据。
本院二审查明,施玫菲与海运公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条约定："出卖人应履行的通知义务，可以通过电话、邮寄、书面或报纸告示的方式履行。买受人接收邮件的地址在书面变更送达前以本合同载明的地址和邮编为准。"二审查明的其他事实与原审法院查明的其他事实一致。
本院认为，施玫菲与海运公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定，海运公司应当于2006年3月31日前向施玫菲交付房屋。海运公司主张2009年10月1日在《海南日报》上刊登公告前已采用多种方式通知施玫菲收房，但海运公司对此未能提供证据予以证明，本院对海运公司关于已经依照合同约定通知施玫菲交房的主张不予采信。双方合同第二十三条约定出卖人应履行的通知义务可以通过电话、邮寄、书面或报纸告示的方式履行，2009年10月1日，海运公司在《海南日报》上刊登公告，通知施玫菲于2009年10月15日前办理交房手续，已经履行了通知交房的义务。另据，2007年5月11日海南省建设工程质量安全监督总站出具的《关于宝岛花园、椰城花园工程验收情况的说明》及2007年9月11日海运公司取得的《海南省建筑工程验收备案证》，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件，施玫菲作为购房者，在长达数年的时间内，亦应主动关注所购房屋的交付情况，故海运公司在《海南日报》上公告通知的交房期限届满后，施玫菲未接收房屋的责任应自行承担。关于诉讼时效问题，海运公司在《海南日报》上刊登公告通知施玫菲办理交房手续前，其违约行为处于持续状态，应承担的逾期交房违约金应持续计算至交房期限届满的2009年10月15日，故施玫菲主张权利的诉讼时效应从2009年10月16日起计算，诉讼中双方确认于2011年7月4日就逾期交房违约金进行过协商，构成诉讼时效中断，施玫菲于2011年12月1日起诉并未超过诉讼时效，海运公司关于施玫菲超过诉讼时效的主张没有事实与法律依据。综上，海运公司无证据证明2009年10月15日前有效通知施玫菲办理交房手续，应向施玫菲支付自2006年4月1日至2009年10月15日止的逾期交房违约金，原审法院判决海运公司支付逾期交房违约金自2006年4月1日起至施玫菲起诉之日2011年12月1日止，处理不当，本院予以纠正。双方约定的逾期交房违约金标准为已付房款的日万分之三计，施玫菲已付房款536782元，2006年4月1日至2009年10月15日共计1293天，违约金为208217.74元（536782元×0.0003元×1293天）。另外，2005年7月18日，海运公司将包括讼争房屋在内的"宝岛花园"和"椰城花园"作为注册资本划给了港航公司，故原审判决海运公司与港航公司对本案债务承担连带责任并无不当。
综上，原审判决认定部分事实不清，部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持海口市龙华区人民法院（2012）龙民一初字第84号民事判决第一项，即限海南省海运总公司、海南港行控股有限公司自本判决生效之日起十日内，向施玫菲交付位于海口市新港路椰城花园1A层03、04号房；
二、撤销海口市龙华区人民法院（2012）龙民一初字第84号民事判决第三项，即驳回施玫菲的其他诉讼请求；
三、变更海口市龙华区人民法院（2012）龙民一初字第84号民事判决第二项为：限海南省海运总公司、海南港行控股有限公司自本判决生效之日起十日内，向施玫菲支付逾期交房违约金208217.74元；
四、驳回施玫菲的其他诉讼请求；
五、驳回海南省海运总公司的其他上诉请求。
如未按指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12776元、二审案件受理费12776元，共计25552元，由上诉人海南省海运总公司负担16097.76元，被上诉人施玫菲负担9454.24元。
本判决为终审判决。
审判长: 谭晓梅 代理审判员: 符玉梅 代理审判员: 黄海鹰 二○一二年 八月 十日 书记员: 任萍萍