返回 原告封某与被告怀化冠宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案

【案例摘要】

原告封某,女,29岁。

委托代理人刘昌春,男。

委托代理人石某,女,56岁。

被告怀化冠宇房地产开发有限公司,住所地怀化市湖天开发区香洲路。

法定代表人李某,该公司经理。

委托代理人龙运生,男。

原告封某与被告怀化冠宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,于2012年2月20日向本院提起诉讼。本院受理后,依法由审判员刘松担任审判长,与审判员何许清、人民陪审员龙家成组成合议庭,于2012年5月29日公开开庭进行了审理,原告封某的特别授权委托代理人刘昌春、石某、被告怀化冠宇房地产开发有限公司的特别授权委托代理人龙运生到庭参加诉讼。双方当事人同意2012年5月31日至2012年7月1日为庭外和解期间。庭审后,本院为查清本案案情,依职权到相关部门调取与本案有关的证据。2012年8月6日组织双方质证,原告封某的特别授权委托代理人刘昌春、石某、被告怀化冠宇房地产开发有限公司的特别授权委托代理人龙运生到庭质证。本案现已审理终结。

原告封某诉称,原告于2010年下半年与被告签订了一份购买会同县林城镇同福兴苑商品房的《商品房买卖合同》,原告一次性向被告缴付房价款183868元,因被告所承建的同福兴苑商住楼存在质量问题一直未能通过建设部门的验收,故被告未能依约于2011年8月30日按期交房,为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求依法判令:1、被告按每天92元标准支付自2011年8月31日至2012年2月29日共计182天已实际发生的违约金16744元;2、被告按每天92元标准支付自2012年3月1日至被告将经验收合格房产实际交付给原告之日止的预计违约金;3、被告承担本案诉讼费。

被告怀化冠宇房地产开发有限公司未予书面答辩,庭审中口头辩称,原告诉状中陈述的部分事实与客观事实不符,原告向被告购买的房子于2011年9月9日验收合格,由于其他原因导致验收推迟了几天,但不是被告造成的,请求法院依法判决驳回原告封某的诉讼请求。

原告封某为支持其诉讼请求,向本院提交了以下证据:

1、原告的身份证复印件1份,与原件核对无异,以证明原告的基本情况。

2、被告的企业注册登记资料复印件1份,与原件核对无异,以证明被告的基本情况。

3、被告向原告出具的收款凭证复印1份,与原件核对无异,以证明原告已向被告支付购房款55868元。

4、被告向原告出具的收款凭证复印1份,与原件核对无异,以证明原告已向被告支付购房款128000元。

5、原告交纳抵押手续费收据复印件1份,与原件核对无异,以证明原告为按期交付购房款而贷款的情况。

6、被告向原告出具的收据复印件1份,与原件核对无异,以证明原告已按合同向被告支付各种办证费用的情况。

7、《会同县建设局办公室请示报告处理单》复印件1份,与原件核对无异,以证明被告所开发的同福兴苑至2012年2月13日止一直未按会同县建设工程质量监督站的要求对商品房存在的质量问题整改到位,该站也未对该工程进行验收。

8、原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件1份,经与原件核对无异,以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》及双方在合同中约定应承担的责任和义务。

被告的质证意见是:对1、2、3、4、5、8号证据的真实性、合法性、关联性无异议;对6号证据的真实性、合法性、关联性有异议;对7号证据的真实性无异议,对关联性和证明目的有异议,该份证据并未写明原告所购商品房未经验收。

本院的认证意见是:1、2、3、4、5、8号证据,经被告质证无异议,予以确认;6号证据真实、合法,与本案有关联性,予以确认;7号证据可以证明被告所开发的同福兴苑在2012年2月13日前尚未按质量监督站的要求对业主提出的质量问题整改到位,但不能证明质监站未对该工程进行验收,对该证据的真实性、合法性、关联性,予以确认,对其证明目的,不予确认。

被告怀化冠宇房地产开发有限公司为支持其诉讼主张,向本院提交了以下证据:

9、《企业法人营业执照》复印件1份,以证明被告的工商登记情况及经营范围。

10、《组织机构代码证》复印件1份,以证明被告组织机构登记情况。

11、法定代表人资格证明复印件1份,以证明李某系被告的法定代表人。

12、被告法定代表人李某的身份证复印件1份,以证明被告法定代表人的身份情况。

13、《资质证书》复印件1份,以证明被告具备从事房地产开发经营叁级资质等级。

14、《建设工程规划许可证》复印件1份,以证明被告开发同福兴苑经过规划许可及规划许可批准时间为2010年7月9日。

15、《建筑工程施工许可证》复印件1份,以证明被告开发的同福兴苑已经许可施工。

16、《国有土地使用证、红线图》复印件1份,以证明被告开发同福兴苑使用范围的土地是经批准合法使用的。

17、《主体工程质量验收记录》复印件1份,以证明被告开发的同福兴苑A栋的主体工程于2011年2月24日已经验收合格。

18、《主体工程质量验收记录》复印件1份,以证明被告开发的同福兴苑B栋的主体工程于2011年4月29日已经验收合格。

19、《建设工程竣工验收备案表》复印件1份,以证明同福兴苑小区B栋楼已经验收合格。

20、《建设工程竣工验收备案表》复印件1份,以证明同福兴苑小区A栋楼已经验收合格。

21、《商品房预售许可证》复印件1份,以证明同福兴苑B栋经批准已具备预售条件。

22、被告张贴的交房通知复印件及其照片原件各1份,以证明被告于2011年8月25日已张贴交房通知。

23、同福兴苑业主收房验房单复印件1份,以证明被告按约定交房。

24、补偿表复印件1份,以证明被告经与A栋楼购房户协商已补偿该栋楼购房户相应补偿款的事实。

25、被告委托代理人对证人谢小青的调查笔录和证人的身份证复印件各1份,以证明被告已于2011年8月下旬以电话和张贴通知的方式通知业主接收房屋。

26、被告委托代理人对证人吴艳芳的调查笔录和证人的身份证复印件各1份,以证明B栋的交房时间和A栋延期交房的处理情况。

27、原告委托代理人对证人朱方刚的调查笔录复印件1份,以证明A栋楼购房户已与被告协商处理了关于被告延期交房的问题。

28、会同县公安局林城镇派出所对唐晓春的询问记录复印件1份,以证明会同县林城镇步云村四、五组村民于2011年3月期间多次到同福兴苑工地阻工造成不能按时交房。

29、会同县公安局林城镇派出所对龙瑞荣的询问记录复印件1份,以证明会同县林城镇步云村四、五组村民于2011年3月期间多次到同福兴苑工地阻工造成不能按时交房。

30、会同县公安局公安行政处罚决定书复印件2份,以证明被处罚人龙瑞荣、唐晓春因组织步云村30多名村民多次到同福兴苑阻工被处罚的事实。

31、户籍证明复印件1份,以证明被处罚人龙瑞荣、唐晓春的身份情况。

32、报告复印件1份,以证明同福兴苑因多次受到村民阻工而被迫停工,被告要求政府处理。

原告的质证意见是:对9、10、11、12、13号证据的真实性、合法性、关联性无异议;对14号证据的真实性部分有异议,认为建设工程许可证时间和验收时间矛盾;对15、16、21号证据的真实性无异议,对关联性有异议;对17、18号证据的真实性和证明目的有异议,认为该验收文件不是项目所在地的建设主管部门验收合格的文件;对19号证据的关联性和证明目的有异议;对22、23、24、25号证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均由异议;对26、27号证据的真实性、合法性、关联性均有异议;对28、29号证据的真实性无异议,对证明目的有异议;对30、31号证据的真实性、合法性无异议,对关联性有异议;对32号证据的真实性无异议,对关联性和证明目的有异议。

本院的认证意见是:9、10、11、12、13号证据真实、合法,与本案有关联性,经原告质证亦无异议,予以确认;14号证据系会同县规划局颁发给被告怀化冠宇房地产开发有限公司准予动工修建同福兴苑的证明文件,该证据内容真实、形式合法,与本案有关联性,予以确认;15、16、21号证据系国家有关部门颁发的证件,真实、合法,与本案有关联性,予以确认;17、20、24、27号证据与本案无关,不予确认;18号证据可以证明同福兴苑小区B栋楼主体工程已经验收合格,其内容真实、形式合法,与本案有关联性,予以确认;19号证据,虽然存在监督登记号和备案号未填写的瑕疵,但并不影响其证明同福兴苑住宅小区B栋楼竣工验收的时间,城建档案管理部门加盖了公章即表明签署了可以备案的具体意见,该证据内容真实、形式合法,与本案有关联性,予以确认;22号证据,原告没有提供该证据内容是事后补办的相反证据等分析,该证据内容真实、形式合法,与本案有关联性,可以证明被告告知业主交房的时间,予以确认;23号证据可以证明本案的相关事实,予以确认;25、26号证据,一是证人未出庭接受询问,二是不具备确有困难不能出庭的情形,三是两份证据无其他证据印证,故不予以采信。28、29、30、31、32号证据真实、合法,但被告没有按照合同约定将阻工的原因和事由告知原告,因而5份证据不能证明同福兴苑因工地阻工造成不能按时交房的原因,与本案没有关联性,故对5份证据的关联性不予确认。

本院为查明本案所涉商品房竣工验收时间、交付使用时间及本案相关事实,调查收集了以下证据:

33、《建筑工程施工许可证》复印件1份。

34、《建设工程竣工验收备案书》复印件1份。

35、《建设工程竣工验收备案表》复印件1份。

36、《建设工程质量监督报告》复印件1份。

37、《单位工程质量竣工验收记录》复印件1份。

38、《工程质量评估报告》复印件1份。

39、会同县建设工程质量监督站出具的由经办人李国平签名的证明复印件1份,与原件核对无异。

40、会同县建设工程质量监督站出具的由经办人粟明坤签名的证明复印件1份,与原件核对无异。

原告的质证意见是:对33号证据无异议。对34、35、36号证据的真实性有异议,36号证据的字迹有改动的痕迹;对37号证据的真实性无异议;对38号证据第一页工程质量评估报告无异议,对验收报告出具的时间有异议;对39、40号证据的真实性、合法性有异议。

被告的质证意见是,对33、34、35、36、37、38、39、40、号证据的真实性、合法性、关联性无异议。

本院的认证意见是:33、37号证据真实,合法,与本案有关联性,经原、被告质证无异议,予以确认;34、35、36、38号证据,虽然原告对其真实性提出异议,但不能提供证据予以证明,予以确认;43号证据证明的是工程竣工验收合格、同意备案和可以交付使用的时间,44号证据证明的是竣工验收时存在的质量问题在2012年3月12号已经整改到位,与质检部门2012年2月13号向原告提供商品房存在质量问题尚未整改到位的证据并不矛盾,43、44号证据内容真实、形式合法、与本案有关联性,予以确认。

本院根据当事人的陈述及证据的分析认定,确认以下事实:

被告怀化冠宇房地产开发有限公司是一家具备从事房地产开发、销售叁级资质等级的企业,2009年12月4日以出让方式取得了原会同县变压器厂地块的土地使用权。2010年7月9日经会同县规划局核准,被告在该地块动工建设同福兴苑住宅小区商品房,同年8月5日取得了建筑工程施工许可证。2010年9月18日,同福兴苑正式破土动工,同年9月20日取得了商品房预售许可证。

2010年9月21日,原告封某与被告怀化冠宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定,1、商品房的基本情况:原告以每平方米1558.2元的价格购买被告公司开发的位于会同县林城镇黄泥井同福兴苑住宅小区B栋3单元606号房,该房建筑面积为118平方米,总价款为183868元;2、付款方式:采取其他付款方式,原告在签订合同当日支付55868元,其余部分由买受人按银行要求办理按揭贷款支付;3、交付期限:2011年8月30日前,被告应当将符合合同约定的商品房交付给原告;4、交接:该商品房达到交付使用条件后,被告应当书面或电话通知原告办理交付手续,并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;5、保修责任:被告自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,被告应履行保修义务;6、逾期交房的违约责任:(1)逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同签订后,原告封某分别于2010年9月21日、2010年9月28日向被告支付购房款55868元、128000元,共计183868元。

2011年4月29日,同福兴苑小区B栋楼主体工程质量验收合格。

2011年8月1日,施工单位向被告提交了工程施工质量验收申请报告,申请同年9月9日进行竣工验收。

2011年8月25日,被告在住宅小区和售楼部张贴交房通知,要求业主在9月10日前到售楼部办理房屋交接手续。

2011年9月9日,被告向会同县建设工程质量监督站提交了工程竣工验收申请报告,同日,湖南省怀化市建设工程监理有限公司会同分公司对施工单位的单位工程质量控制资料进行了核查,对单位工程安全和功能检验资料及主要功能进行了抽查,对单位工程观感质量进行了检查,并于当日向同福兴苑住宅小区B栋楼工程竣工验收组(委员会)出具了工程质量评估报告,同意办理该工程的竣工验收手续。

2011年9月9日,同福兴苑住宅小区B栋楼工程竣工验收组(委员会)主持办理了该工程的竣工验收手续,参加竣工验收的单位有湖南省建设工程勘察院、湖南省第六工程有限公司、湘潭县第一建筑有限公司、湖南省怀化市建设工程监理有限公司会同分公司、会同县建设工程质量监督站及被告怀化冠宇房地产开发有限公司,工程竣工验收合格后,各单位均在《工程竣工验收备案表》上签字、盖章确认。

2011年9月15日,会同县建设工程质量监督站为同福兴苑住宅小区B栋楼出具了《建设工程质量监督报告》,并在《监督单位的质量评价》表中签署了“该工程基本具备备案条件,质量符合国家现行质量检验评定标准,符合设计及规范要求,评定该工程质量合格,同意备案”的审核意见。

原告得知被告张贴办理房屋交接通知的信息,并到张贴通知处确认了通知内容,认为涉案商品房存在质量问题,不同意接受房屋。

2011年11月9日,原告及其他业主为此联名向县委、县政府、建设局、会同县社会矛盾调处中心等部门反映同福兴苑存在质量问题并要求处理,同年11月23日,被告对业主反映的情况进行了回复。2012年2月13日,会同县建设工程质量监督站就业主反映的情况进行了回复。

本院认为,原告封某与被告怀化冠宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人真实意思的表示,其内容不违反相关法律、行政法规的规定,为有效合同,本院予以确认。该合同对双方当事人均有法律约束力,当事人应按照合同的约定全面履行义务。

2011年8月25日,虽然被告在住宅小区和售楼部张贴交房通知,要求业主在同年9月10日前到售楼部办理房屋交接手续,但被告承建的同福兴苑住宅小区B栋楼在同年9月10日尚未达到可以交付使用的条件,从会同县建设工程质量监督站在同福兴苑住宅小区B栋楼的《建设工程质量监督报告》中签署审核意见的时间及相关证据来看,同福兴苑住宅小区B栋楼可以交付使用的时间是2011年9月15日。也就是说原、被告办理房屋交接的具体日期应该是在2011年9月15日后。结合本案实际,本院酌定在可以交接房屋的2011年9月15日后给予双方当事人7天即自2011年9月16日至2011年9月22日作为交接房屋的合理期限,因原告在交接房屋的合理期限内只是以经验收合格的房屋存在质量瑕疵为由而不愿意办理房屋交接手续,应视为被告已在合理期限内将房屋交付给原告。虽然认定被告已在合理期限内将房屋交付给原告,但不是双方在合同中约定的交付期限,因此,被告应承担自2011年8月31日至2011年9月22日共计23天的违约金。

综上,涉案商品房于2011年9月9日经施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格,涉案住宅楼工程于2011年9月15日经建设行政主管部门竣工验收合格并同意备案,根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定,应该说该房屋已具备了法定的交付条件,被告在约定的交付期限内也张贴了交付房屋通知,应视为被告依合同约定履行了书面通知原告办理房屋交付手续的义务。但被告并没有在双方合同约定的期限即2011年8月30日或通知告知的2011年9月10日前将验收合格的商品房交付给原告,其行为已构成违约,故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求,理由成立,本院予以支持。但其请求金额过高,其超过部分,不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决如下:

一、被告怀化冠宇房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内一次性支付原告封某自2011年8月31日至2011年9月22日的违约金1268.69元(183868元×23天×0.0003=1268.69元);

二、驳回原告封某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费219元,由原告封某负担69元,被告怀化冠宇房地产开发有限公司负担150元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

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审判长: 刘松
审判员: 何许清
人民陪审员: 龙家成
二〇一二年 八月十三日
代理书记员: 蒙奕霖