返回 海南永生实业投资有限公司因与邢福精商品房销售合同纠纷一案

【案例摘要】

上诉人(原审被告)海南永生实业投资有限公司。

法定代表人黄世敏,该司总经理。

委托代理人蔡振华,该司职员。

委托代理人林水亮,该司职员。

被上诉人(原审原告)邢福精,男,1956年10月8日出生,汉族。

委托代理人朱善略,北京市大成律师事务所海口分所律师。

委托代理人侯丁华,北京市大成律师事务所海口分所实习律师。

上诉人海南永生实业投资有限公司(以下简称海南永生公司)因与被上诉人邢福精商品房销售合同纠纷一案,不服海口市龙华区人民法院于2012年6月1日作出的(2012)龙民一初字第786号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭,对案件进行了审理。经合议庭评议,本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,2005年11月15日,邢福精与海南永生公司签订《商品房买卖合同》,约定:邢福精购买海南永生公司开发的位于海口市金贸西路金山广场小区诚意阁21层J号房房产;建筑面积共123.62平方米,其中,套内建筑面积103.19平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.43平方米;按套内建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米3197.98元,总金额为人民币330000元;商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,按房产局测量实际面积为准,多退少补;邢福精选择银行按揭方式付款的,须于2005年11月15日前,向海南永生公司交付总价款的39%,共计人民币130000元,剩余的61%价款人民币200000元由邢福精付清首期款10日内向银行提出按揭贷款申请,提交有关按揭资料;海南永生公司应当在2006年2月28日前,将该商品房经验收合格交付邢福精使用;海南永生公司应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案;如因海南永生公司的责任,邢福精不能在规定期限内取得房地产权属证书的,邢福精不退房,海南永生公司按已付房价款的1%向邢福精支付违约金,并在房屋施工验收合格交付使用之日起180天内办妥产权证等等。上述《商品房买卖合同》签订后,邢福精依约向海南永生公司付清全部购房款330000元。海南永生公司收款后于2005年12月16日将上述《商品房买卖合同》约定的房产交付给邢福精使用。2007年6月29日,海南永生公司向金山广场小区各业主出具《承诺书》,承诺如客户提供办理房产证的个人资料齐全,五个月内办完房产分证等等。2007年7月4日,《海南日报》刊登《买房三年拿不到房产证,金山广场业主投诉开发商》的文章。2011年9月9日,邢福精委托其代理人向海南永生公司邮寄《律师函》,催促海南永生公司为邢福精办理房产证,但该寄件由于海南永生公司拒收被退回。2011年9月21日,邢福精再次委托其代理人向海南永生公司邮寄《律师函》,称邢福精多次去找海南永生公司协商办证都无法找到海南永生公司的公司负责人,无法向海南永生公司了解并提供办理房产证所需材料及补交有关费用、补交房款等事宜,如海南永生公司不回应便视为没有要求邢福精提供任何材料和费用,应当立即为邢福精办妥房产证并支付相应的违约金。2012年3月8日及5月15日,海南永生公司在《海南日报》上分别刊登《通知》1份,要求业主向其司提交相关的办证资料和费用。

因上述房产至今未办理房屋产权证,2012年4月12日邢福精诉至原审法院,请求法院判令:一、海南永生公司立即为邢福精办理金山广场诚意阁21层J号房房屋所有权证书和该房屋占有范围内的土地使用权证书,并交付给邢福精;二、海南永生公司支付逾期办证的违约金3300元;三、海南永生公司承担本案诉讼费。

原审法院认为,邢福精与海南永生公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,所约定的内容未违反法律、法规强制性规定,故该合同为有效合同,依法应受保护。合同签订后,邢福精向海南永生公司付清了购房款330000元,海南永生公司亦于2005年12月16日将约定的金山广场小区诚意阁21层J号房产交付给邢福精使用。海南永生公司一直未履行其将上述房产过户至邢福精名下的义务,其行为已构成违约。因此,邢福精要求海南永生公司立即为其办理房屋产权证及办理该房产所占有范围内的土地使用权证书并交付给邢福精的诉讼请求合理,依法应予支持。依《商品房买卖合同》的约定,海南永生公司应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由海南永生公司提供的资料报产权登记机关备案;海南永生公司应于房屋交付使用之日起180天内办妥产权证,如因海南永生公司的责任,邢福精不能在规定期限内取得房地产权属证书的,海南永生公司按已付房价款的1%向邢福精支付违约金;本案中,海南永生公司是于2005年12月16日将约定的房屋交付给邢福精使用,依前述约定,海南永生公司应于2006年6月17日前为邢福精办妥该房屋的权属证书,但至今,海南永生公司一直未为邢福精办妥该两套房屋的权属证书;海南永生公司的行为已构成违约,理应按邢福精支付的总房款330000元的1%向邢福精支付违约金3300元;本案中,逾期办证违约金的诉讼时效应自2006年6月17日起开始计算,届满的期限至2008年6月17日止;由于未发生诉讼时效中断的情形,而邢福精是于2012年4月12日向原审法院提起诉讼要求海南永生公司支付逾期办证的违约金,邢福精的起诉已超过法定的2年的诉讼时效期间;因此,海南永生公司提出邢福精主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解合理,原审法院予以采纳;综上,邢福精要求海南永生公司分别支付逾期办证违约金3300元的诉讼请求因超过法定的诉讼时效,原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条、第一百三十五条以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百三十五条的规定,判决如下:一、限海南永生公司于本判决生效之日起30日内,将位于海口市金贸西路金山广场小区诚意阁21层J号房房产的房屋权属证书及该房产所占有范围内的土地使用权证书办理过户至邢福精名下,并将该权属证书交付给邢福精;二、驳回邢福精的其他诉讼请求。本案受理费6299元,由海南永生公司负担。

上诉人海南永生公司不服原审判决,上诉称:原审判决对不能办理权属证书的责任不在于海南永生公司的事实认定不清。海口市房屋建筑面积测绘报告显示邢福精所购买的房屋超合同约定面积10.91平方米,但其拒绝向海南永生公司支付以上超面积部分的房价款29123.92元。依《海口市价格调节基金征收管理办法》第五条的规定,邢福精应按总房价款的0.3%缴纳价格调节基金,但其拒绝缴交,同时工本费、代办费也没有支付,海南永生公司曾多次要求邢福精,甚至两次在海南日报上刊登公告要求邢福精在内的所有业主提交办理权属证书的相关资料,但其至今也没有提交相关资料。以上是海南永生公司无法及时为邢福精办理权属证书的主要原因,责任根本不在于海南永生公司,但原审判决认定事实不清,证据采纳不当,导致判决结果明显不公。综上,恳请二审法院依法改判,支持海南永生公司的上诉请求:一、撤销原审判决,驳回邢福精的诉讼请求;二、邢福精承担本案诉讼费用。

被上诉人邢福精答辩称:一、海南永生公司认为原审判决认定事实不清没有任何事实依据和法律依据。双方在《商品房买卖合同》第五条约定房屋面积确定和房屋面积差异处理方式为,该房产面积差异按该房产的套内建筑面积差异多退少补,即如果房产局测量的实际套内建筑面积少于合同约定的套内面积,海南永生公司应退回多交的房款,如果房产局测量的实际套内面积多于合同约定的套内面积,邢福精应补交相应的差价。但房产局测量的邢福精的实际套内面积少于合同约定面积,应由海南永生公司向邢福精退回多收房款,而没有任何理由要求邢福精补交房款。另,邢福精委托代理人分别于2011年9月9日、2011年9月21日及2012年4月6日向海南永生公司发出三份《律师函》,催促海南永生公司告知需补交材料、应交费用、办理房产证和相应土地证及承担违约责任,如海南永生公司不回应便视为没有要求邢福精补交有关费用、房款等事宜。海南永生公司对此没有予以回应。二、海南永生公司认为邢福精拒绝交纳价格调节基金和办证工本费,没有事实依据和法律依据。《海口市价格调节基金征收使用管理办法》是2008年6月28日才颁发生效的,即2008年6月28日以后购买的房产才应交价格调节基金。但邢福精与海南永生公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定,海南永生公司应当在2006年2月28日前将符合合同约定的商品房交付邢福精使用。合同第十五条第三款约定,房屋施工验收合格交付使用之日起180天内办妥产权证,即海南永生公司应在2006年8月28日前为邢福精办理好房产证。但因为海南永生公司的责任,未在上述约定期限内办理产权证,致使现在需要交纳价格调节基金。故应由海南永生公司交纳价格调节基金。双方《商品房买卖合同》中并未约定邢福精有交纳价格调节基金、办证费和代办费的义务,而约定了海南永生公司承担为邢福精办理产权证的义务,交纳价格调节基金、办证费和代办费并不是海南永生公司办理房产证前提条件。综上所述,原审判决事实清楚,适用法律正确,恳请二审法院依法驳回海南永生公司的上诉请求。

二审期间双方当事人均未提交新的证据。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为,邢福精与海南永生公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方应当依照合同约定履行义务。邢福精已依约支付全部购房款,海南永生公司亦依约将房屋交付邢福精。依照合同约定,海南永生公司应于2006年6月17日前将房屋产权证办理至邢福精名下,但海南永生公司至今未履行该项合同义务,构成违约,邢福精主张海南永生公司履行办证义务,于法有据,应予以支持。关于海南永生公司主张邢福精所购买的房屋超合同约定面积10.91平方米的问题,因双方购房合同第四条计价方式与价款中约定,该商品房按套内建筑面积计算;合同第五条面积确定及面积差异处理中约定,产权登记面积与合同和约定面积发生差异,双方同意按房产局测量实际面积为准,多退少补。双方合同约定的套内建筑面积为103.19平方米,而海南永生公司提交的《海口市房屋建筑面积测绘报告》中显示,涉案房屋套内建筑面积为101.84平方米,房产局测量的套内建筑面积并未超过合同约定,故海南永生公司要求邢福精按建筑面积计算补交房款没有合同依据,应不予支持。关于缴纳价格调节基金问题,由于《海口市价格调节基金征收使用管理办法》是合同约定的办理产权证书期限2006年6月17日届满后才颁发生效的,双方合同未进行约定,且未按期办理产权证书的责任在海南永生公司,故海南永生公司关于未能办证的原因是邢福精未缴费的抗辩理由不成立。另外,海南永生公司未能提供证据证明邢福精未提交相关资料及不配合办证手续,本院对其上诉请求不予支持,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6299元,由上诉人海南永生实业投资有限公司负担。

本判决为终审判决。


审判长: 谭晓梅
代理审判员: 陈铭
代理审判员: 黄海鹰
二○一二年 九月 七日
书记员: 韦佳艺