返回 海南兴达置业有限公司因与练雪青商品房销售合同纠纷一案

【案例摘要】

上诉人(原审被告)海南兴达置业有限公司。

法定代表人叶毓光,公司经理。

委托代理人薛彩云,海南昌宇律师事务所律师。

委托代理人靳利成,海南昌宇律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)练雪青,女,1975年9月25日出生,汉族。

委托代理人王晓宁,海南大华园律师事务所律师。

委托代理人陈成彰,海南大华园律师事务所律师。

上诉人海南兴达置业有限公司(以下简称兴达公司)因与被上诉人练雪青商品房销售合同纠纷一案,不服海南省海口市琼山区人民法院(2012)琼民一初字第20号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭,对案件进行了审理。经合议庭评议,本案现已审理终结。

原审法院查明,2001年12月27日,练雪青(乙方)与兴达公司(甲方)签订《兴达公寓售房合同》,主要约定,乙方购买甲方座落于琼山府城中山南路"兴达公寓"楼第一单元第六层602房,建筑面积为99.26平方米,每平方米单价为人民币1218元,总购房款为120898.68元;乙方所购房屋应于2002年1月15日前竣工验收,并定于2002年1月25日交付乙方使用;乙方按合同规定缴付购房款后,甲方交付乙方房屋,并由甲方负责为乙方办理房屋所有权证和抵押贷款他项权登记,所需费用按国家有关规定各自承担。乙方在甲方办好房屋所有权证及银行他项权登记后,付清按规定承担的办证费用给甲方,抵押银行贷款的房产手续交乙方。合同中未约定办证的具体时间,以及逾期办证的违约责任。合同签订当日,练雪青已将首付款36898.68元支付给兴达公司,余款84000元也已通过银行按揭支付给兴达公司。兴达公司在2005年4月26日和2010年5月31日给练雪青补开了两张销售不动产专用发票,金额分别为82417.36元和38481.32元。庭审中兴达公司对练雪青已支付了全部购房款没有异议,练雪青、兴达公司也都承认签订合同时房屋已经竣工。合同签订后,兴达公司依约在2002年1月25日将房屋交给练雪青使用。本案涉案的兴达公寓1-1-602房已于2004年12月20日登记在兴达公司的名下,房屋所有权证号为海口市房权证海房字第HK091987号。

庭审中兴达公司称因为练雪青不配合,导致房屋所有权证办理不下来,同时兴达公司称办理好纳税凭单后曾口头告知各购房户到税务部门交纳应交税额,但都未提供相应证据予以证明。

原审法院认为,练雪青与兴达公司签订《兴达公寓售房合同》,购买兴达公司所有的座落于琼山府城中山南路"兴达公寓"楼第一单元第六层602房,系双方当事人的真实意思表示,内容合法,应为有效,双方应继续履行。合同签订后,练雪青已依约支付了全部的购房款,但兴达公司至今未将房屋的所有权办理过户至练雪青的名下,已构成违约,故练雪青要求兴达公司将房屋的所有权办理过户至自己名下,于法有据,原审法院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押,故练雪青要求兴达公司为其办理所购房屋相应占有的国有土地使用权的权属证书,于法有据,原审法院亦予以支持。

关于练雪青主张的要求兴达公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(三)项的规定,由于出卖人的原因,商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日,买受人未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。练雪青与兴达公司是于2001年12月27日签订的售房合同,由于在合同中双方并未约定办理房屋所有权证的具体时间以及逾期办证的违约金,因此兴达公司应从合同签订之日起90日届满后,即2002年3月28日起,开始承担违约责任。违约金以已付购房款总额120898.68元为基准,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于兴达公司抗辩的不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的意见,由于该解释第二十八条第二款已明确规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释,而《中华人民共和国城市房地产管理法》是于1995年1月1日起施行的,因此本案可以适用上述解释.

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(三)项、第二十八条第二款之规定,判决:一、限兴达公司于本判决生效后三十日内,将登记在兴达公司名下的,位于海口市府城中山南路兴达公寓1幢1-602房(房屋所有权证:海口市房权证海房字第HK091987号)的房屋所有权,及该房所占有的相应份额的国有土地使用权[国有土地使用权总证:琼山籍国用(2001)字第01-01521号]办理过户至练雪青名下,办理过户所需缴纳的费用,由练雪青与兴达公司按国家有关规定各自承担;二、兴达公司于本判决生效之日起三十日内支付练雪青逾期办理房屋所有权证的违约金(以练雪青的购房总款120898.68元为基数,从2002年3月28日起计至将房屋所有权证办理过户至练雪青名下之日止,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算)。一审案件受理费2100元,由兴达公司负担。

上诉人兴达公司不服原审判决,上诉称:

一、原审判决查明事实不清。原审判决对兴达公司提供之相关证据未予采信,导致事实认定不清。兴达公司向原审法院提供了《海南省琼山市房屋交易审批书》及原琼山市房产管理局出具的《纳税凭单》,以证明合同签订后,兴达公司已依约积极履行代练雪青申办争议房屋产权证之义务。上述证据具有真实、合法、关联性,足以证明兴达公司之事实主张。原审法院对上述证据未予采信,明显违背最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定之证据认定原则。原审判决对练雪青至今未依法律规定缴纳争议房屋交易过户应负的国家税收的事实未作认定,导致事实认定不清。本案中,练雪青拖延履行法律规定之房屋过户税收缴纳义务,是导致争议房屋迟延办证的根本原因。原审法院对上述事实未予认定,事实上已严重影响到该院对迟延办证原因、责任主体的确认以及责任大小的划分。二、原审判决认定兴达公司构成违约依据不足,判决兴达公司承担迟延办证的全部法律后果适用法律明显不当。原审判决对迟延办证的原因、责任主体之确认明显错误。双方合同签订后,兴达公司已依约将争议房屋交付练雪青使用,在原琼山市房产管理局于2002年12月完成为兴达公寓一幢楼办理初始登记总证工作后,兴达公司即积极为练雪青申办房屋过户手续。2003年3月27日,该局审批同意过户,并于同年4月2日出具《纳税凭单》要求税务部门为练雪青办理完税手续。据此,兴达公司已及时通知练雪青及其他购房户凭此《纳税凭单》到税务部门缴纳其房屋过户按国家规定应由买受人负担之契税、印花税。此后不久,原琼山市并入海口市,因受工作、档案移交影响,琼山区的房屋行政颁证业务中止一年多。颁证业务恢复后,因海口市房产管理局与原琼山市房产局对房屋过户的条件不同(原琼山市房管局只要求开发商办理房屋总证),兴达公司又积极按其要求对一幢楼委托测绘并通过成果采信,于2004年12月20日完成该楼的分证手续。

居于以上事实,兴达公司认为:第一,兴达公司一直积极履行办证义务,造成迟延办证的根本原因不在兴达公司,而是练雪青作为涉案房屋的买受人的税负至今未缴纳所致。在办证过程中,兴达公司作为开发商,已完善了出卖方在房屋过户中应具备的所有条件;作为办证负责人,也已以练雪青名义向行政主管部门提交了办证申请和双方的相关过户手续,已基本完成了作为开发商或办证负责人应做之工作。故,原审判决认定兴达公司至今未将房屋的所有权办理过户给练雪青,构成违约的依据明显不足;办证期间因行政区域调整及颁证机关对房屋过户条件要求不同对办证进程的确存在一定影响,但该事件之发生及产生之影响非兴达公司所能预测和控制,故不能归责于兴达公司过错,且该不利因素至2004年12月20日海口市房管局完成房屋分证工作后已消除;在办证工作已启动,出卖方已完善过户手续,且行政部门已审批同意过户的情况下,造成争议房屋迟延办证的根本原因只能在于买受方的过户手续不完善,即练雪青按国家规定应负之税收未缴纳直接导致房屋办证工作至今停滞不前的后果。第二,练雪青拖延履行国家税收缴纳之法定义务,应当承担迟延办证之法律后果。首先,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。因此,房屋办证是买方法定义务,开发商仅是提供证明文件之协助义务。因此,双方在《售房合同》第六条第1项关于"并由甲方负责为乙方办理房屋所有权证"之约定,确定双方在办证过程中的法律关系是委托代理关系。在该法律关系中,代理人仅应在委托人授权范围内代行委托事务并由委托人承受代理结果。众所周知,房屋过户中税和费是性质根本不同的支出项目。根据合同第六条第1项约定,双方已明确兴达公司在为练雪青代办房屋所有权证过程中代付的是"办证费用",而非按国家规定应由练雪青缴纳的国家税收(即使合同约定不明,也是该项约定不成立或授权不明之情形。前一情形对双方无约束力,后一情形之过错及法律后果则应有委托人承担)。故在原琼山市房管局出具《纳税凭单》后,练雪青仍未及时与税收征管部门办理完税手续,导致兴达公司代理事务停滞不前,其应自行承担迟延办证的法律后果。其次,国务院《城市房地产开发经营管理条例》对商品房办证责任主体和办证期限均有明确规定,练雪青作为房屋买受人,也应当知道及时履行法定义务,与税务征管部门办理完税手续是取得产权证书的必要前提。练雪青如认为兴达公司代理不力,未能按规定期限完成代理事务,完全可以依据我国《合同法》第四百一十条之规定随时解除委托关系,并可自行向房屋行政主管单位申办过户手续而由兴达公司协助办理(兴达公司按法律规定应尽提供证明文件之协助义务早已全面履行),以保护自身权益并避免损失扩大。本案中,练雪青认为兴达公司口头缴税通知未能到达,练雪青也应于法律规定之办证期限届满后知道其权益受损,并及时采取催告、解除委托关系、自行申办等等补救措施。即使兴达公司在代行委托事务中存在一定瑕疵,也不应承担练雪青消极履行法定义务,漠视自身权利受损而导致的法律后果。我国《合同法》第一百一十九条第一款明确规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当的措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。最后,本案虽然存在迟延办证之事实,但并未造成练雪青经济上的实际损失。在房屋产权交易中,买受人的合同权益体现在房屋权益的实现。本案中,练雪青已在约定期限内对争议房屋实现占有、使用、收益的权益,而因练雪青是按揭贷款购买房屋,房屋按揭贷款手续且贷款期限至今未届满,该房屋的对外处置的权利是受到实质性条件限制的,故即使争议房屋迟延办证的结果对练雪青的合同权益并无实质性影响,练雪青并未因此而蒙受经济损失。原审判决适用法律不当,判决结果显失公平。第一,原审判决判令兴达公司承担违约责任,适用法律不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:"由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任......"。所谓"出卖人的原因"系指可归责于出卖人的过错,而政府因素或买受人的过错导致的办证迟延显然勿须由出卖人承担违约责任。本案中,如上所述,兴达公司已积极履行办证义务,政府因素一定程度上影响了办证进程,但争议房屋的办证进程至今停滞不前的根本原因是练雪青未履行缴纳国家税收之法定义务之过错所导致。故原审判决在对迟延办证的原因、责任主体认定不清的情况下,适用该条法律规定判令上诉人承担违约责任,显然不当。第二,原审判决结果显失公平。原审判决第一项判令兴达公司限期给练雪青办理过户手续,但对国家规定之过户税收未作明确分担,显然对兴达公司不公。原审判决第二项判令兴达公司承担自2002年3月28日起直至房屋产权办至练雪青名下之日止的违约金,显然忽视了政府因素的影响、练雪青未缴纳税收对办证的影响、练雪青的实际损失和练雪青对其损失扩大的过错因素。况且,练雪青除未取得产权证书外,其他的合同权益已全部实现。本案合同价款仅为12万余元,而判决由兴达公司承担的违约金依练雪青的计算截止至诉前已超过7万多元。显然,该判项已导致合同双方在交易中权责关系的严重失衡。本案纠纷历史已久,练雪青自2002年1月25日占有使用房屋以来,未作出一项积极履行,有效于办证的行为,练雪青诉求时早超出法定的诉讼时效,应依法驳回练雪青的全部诉讼请求。

综上所述,请求二审法院:一、撤销原审判决,发回原审人民法院重新审理;或者查清事实后依法判令撤销原审判决,驳回练雪青的全部诉讼请求;二、本案一、二审的诉讼费用由练雪青承担。

被上诉人练雪青辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确,审理程序合法,应当予以维持。因练雪青与兴达公司签订的《售房合同》已就办理房屋所有权证的次序作出约定,则兴达公司不予办证已构成违约。《售房合同》第六条"产权、维修及物业管理"第1项明确约定:"乙方(练雪青)按合同规定缴付购房款后,甲方(兴达公司)交付乙方房屋,并由甲方负责为乙方办理房屋所有权证和抵押贷款他项权登记,所需费用按国家有关规定各自承担。乙方在甲方办好房屋所有权证及抵押银行他项权登记后,付清按规定承担的办证费用给甲方,抵押银行贷款的房产手续交乙方。"据此,合同的履行次序应当是先由兴达公司"办好房屋所有权证,"后由练雪青"付清按规定承担的办证费用"。练雪青认为,有约定则从约定,无约定则从法定。在《售房合同》已明确了双方的权利义务关系后,练雪青作为善意购买人,已有合同约定的信赖依据。时至今日,兴达公司未履行"办好房屋所有权证"义务,违约事实不容辩驳。兴达公司称其办理好纳税凭单后已告知练雪青到税务部门交纳应交税款,不是事实!练雪青认为,合同履行中的通知义务是合同的附随义务,而兴达公司未予通知已违反合同法规定。兴达公司违约后的抗辩理由,是没有事实根据和法律依据的。兴达公司辩称:办理房屋所有权证是委托代理关系。练雪青认为其实质是双方买卖合同项下的权利义务关系,而非委托合同项下的代理与被代理关系。兴达公司辩称:迟延办证的结果对练雪青的合法权益并无实质性影响。练雪青认为,练雪青在全部付清购房款后(提前还贷),迟延办证有无实质性影响与合同约定的办证义务之间不存在关联性。兴达公司对办证费用承担上的理解,其纠缠理由不成立。练雪青认为,《售房合同》是兴达公司提供的,不论是书面理解还是通常理解,都是先由兴达公司"办好房屋所有权证",后由练雪青"付清按规定承担的办证费用"。即使存在"歧义",依据《合同法》亦应作出不利于兴达公司一方的解释。兴达公司辩称:因原琼山市并入海口市,琼山区的房屋行政办证业务中止一年多。练雪青认为,双方是于2001年12月27日签订的售房合同,由于在合同中双方并未约定办理房屋所有权证的具体时间以及逾期办证的违约金,因此兴达公司应从合同签订之日起90日届满后,即2002年3月28日起,开始承担违约责任。至于行政区域调整问题,未能改变兴达公司的持续违约事实。综上所述,练雪青认为,《售房合同》是双方履约的行为准则,双方应予以尊重,遵守,兴达公司逃避违约责任的种种理由是不成立的,恳请二审法院依法驳回其上诉,维持原判。

二审期间,上诉人提交《期房抵押申请备案登记表》、2001年12月27日琼台师范学校中国农业银行进账单、兴达公司向税务机关交纳的教育附加费收入、其他城市维护建设税和一般营业税、海南省琼山市房屋交易审批书、纳税凭单、海南省海口市地方税务局《房地产转让税收证明书》,用以证明兴达公司已积极履行了代办权属证书义务,并已通知练雪青缴纳相关税费。被上诉人练雪青对该证据的真实性予以认可,本院予以采纳。

另查明,2001年12月30日,练雪青购买的海口市琼山区中山南路22号兴达公寓第一幢第一单元602房已办理了期房抵押手续。2002年1月25日,兴达公司已于将602房交于练雪青占有使用。2002年12月30日,兴达公寓已办理了初始登记的房产总证(证号:琼山市房权证府城公字第01892号)。2003年3月27日,原琼山市房产管理局审批同意兴达公司为练雪青办理602房过户手续,2003年4月2日,原琼山市房产管理局为练雪青等20户出具了纳税凭单。2004年12月20日,兴达公司已办理了602房的分证房产证(证号:海口市房权证海房字第HK091987号)。本院还查明,琼台师范学校于2001年12月27日向兴达公司支付126万元,用以支付其员工(包括练雪青)购买28套房产的首付款。练雪青、李琼贤、冯尔浩为琼台师范学校员工,员工李琼贤、冯尔浩已分别于2005年8月22日、2007年11月11日缴纳了房地产转让税,并办理了房产过户手续。练雪青、李琼贤、冯尔浩经常居住地为海口市琼山区中山南路22号兴达公寓,练雪青认可其与兴达公司一直就双方由谁负担税费进行交涉。练雪青于2011年11月21日向琼山区法院提起诉讼。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。

本院认为:练雪青与兴达公司签订《兴达公寓售房合同》,购买兴达公司所有的座落于琼山府城中山南路"兴达公寓"楼第一单元第六层602房,系双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,受法律保护,对练雪青与兴达公司均有约束力。琼台师范学校和练雪青已支付了全部购房款,兴达公司已于2002年1月25日将602房交于练雪青占有使用。2002年12月30日,兴达公寓已办理了兴达公寓初始登记的房产总证。2003年3月27日,原琼山市房产管理局审批同意兴达公司为练雪青办理602房过户手续,2003年4月2日,原琼山市房产管理局为练雪青等20户出具了纳税凭单。2004年12月20日,兴达公司已办理了602房的分证房产证兴达公司办理了兴达公寓初始登记房产总证,并为练雪青购买的602房办理了期房抵押手续,亦办理了602房分证的房产证。众所周知,2003年1月,海南省琼山市撤市并入海口区域后,对行政业务的办理有不同规定。兴达公司仍在2004年12月20日已办理602房产证,可见,兴达公司是在积极地、完全依照合同约定履行了其义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人为购买人。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。《城市房地产转让管理规定》第七条规定,房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。根据国家相关政策规定,练雪青应支付办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的相关税费。练雪青认可兴达公司已通知其需缴纳办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的相关税费,但双方就兴达公司先办理房屋产权过户手续还是练雪青先缴纳办理土地使用权变更和房屋所有权过户登记手续的相关税费未达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定:当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。根据相关规定或交易习惯,练雪青有缴纳办理土地使用权变更和房屋所有权过户登记手续的相关税费义务,在练雪青缴纳相关税费后,兴达公司才将诉争房屋产权过户至练雪青名下。正是由于练雪青怠于缴纳办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的相关税费,导致兴达公司至今无法将602房所有权过户至练雪青名下。练雪青请求兴达公司支付逾期办证违约金无事实根据和法律依据,本院不予采纳。原审判决认定兴达公司应承担违约责任,属于认定事实不清,适用法律错误,本院予以纠正。兴达公司至今仍未将602房产权过户至练雪青名下,练雪青于2011年11月21日向原审法院提起诉讼,并未超过法定诉讼时效。兴达公司称练雪青诉求超过法定诉讼时效的辩解,本院不予采纳。兴达公司已办理了602房产权分证,练雪青应按相关规定,缴纳办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的相关税费。兴达公司再将602房产权过户至练雪青名下。原审法院判决兴达公司将位于海口市府城中山南路兴达公寓1幢1-602房的房屋所有权,及该房所占有的相应份额的国有土地使用权办理过户至练雪青名下,双方各自按国家有关政策规定承担相关税费,并无不当,本院予以维持。

综上,原审判决认定事实不清,适用法律错误,处理结果部分不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定,判决如下:

一、维持海口市琼山区人民法院(2012)琼山民一初字第20号民事判决第一项;

二、撤销海口市琼山区人民法院(2012)琼山民一初字第20号民事判决第二项;

三、驳回被上诉人练雪青的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费6300元,由上诉人海南兴达置业有限公司负担2100元,被上诉人练雪青负担4200元。

本判决为终审判决。


审判长: 傅萍
代理审判员: 韩芬
代理审判员: 王春芬
二0一二年 九月十二日
书记员: 符雪梅