上诉人（原审被告）海南兴达置业有限公司。
法定代表人叶毓光，经理。
委托代理人薛彩云、靳利成，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁玉美，女，1976年4月5日出生，汉族。
委托代理人王晓宁、陈成彰，海南大华园律师事务所律师。
上诉人海南兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人梁玉美商品房销售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院作出的（2012）琼山民一初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年12月27日，梁玉美（乙方）与兴达公司（甲方）签订《兴达公寓售房合同》，主要约定，乙方购买甲方座落于琼山府城中山南路"兴达公寓"楼第二单元第四层401房，建筑面积为99.26平方米，每平方米单价为人民币1218元，总购房款为120898.68元；乙方所购房屋应于2002年1月15日前竣工验收，并定于2002年1月25日交付乙方使用；乙方按合同规定缴付购房款后，甲方交付乙方房屋，并由甲方负责为乙方办理房屋所有权证和抵押贷款他项权登记，所需费用按国家有关规定各自承担。乙方在甲方办好房屋所有权证及银行他项权登记后，付清按规定承担的办证费用给甲方，抵押银行贷款的房产手续交乙方。合同中未约定办证的具体时间，以及逾期办证的违约责任。合同签订当日，梁玉美已将首付款36898.68元支付给兴达公司，余款84000元也已通过银行按揭支付给兴达公司。兴达公司在2005年4月26日和2010年5月31日给梁玉美补开了两张销售不动产专用发票，金额分别为82417.36元和38481.32元。庭审中兴达公司对梁玉美已支付了全部购房款没有异议，梁玉美、兴达公司也都承认签订合同时房屋已经竣工。合同签订后，兴达公司依约在2002年1月25日将房屋交给梁玉美使用。本案涉案的兴达公寓1-2-401房已于2004年12月20日登记在兴达公司的名下，房屋所有权证号为海口市房权证海房字第HK092003号。
庭审中兴达公司称因为梁玉美不配合，导致房屋所有权证办理不下来，同时兴达公司称办理好纳税凭单后曾口头告知各购房户到税务部门交纳应交税额，但都未提供相应证据予以证明。
梁玉美一审诉讼请求：1、兴达公司为梁玉美办理兴达公寓二单元401房的房屋所有权证及国有土地使用权证；2、兴达公司支付梁玉美逾期办理房屋所有权证的违约金74117.36元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至起诉之日，实际的违约金计至付清之日止）；3、本案诉讼费由兴达公司承担。
原审法院认为，梁玉美与兴达公司签订《兴达公寓售房合同》，购买兴达公司所有的座落于琼山府城中山南路"兴达公寓"楼第二单元第四层401房，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效，双方应继续履行。合同签订后，梁玉美已依约支付了全部的购房款，但兴达公司至今未将房屋的所有权办理过户至梁玉美的名下，已构成违约，故梁玉美要求兴达公司将房屋的所有权办理过户至自己名下，于法有据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，故梁玉美要求兴达公司为其办理所购房屋相应占有的国有土地使用权的权属证书，于法有据，原审法院予以支持。
关于梁玉美主张的要求兴达公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。梁玉美与兴达公司是于2001年12月27日签订的售房合同，由于在合同中双方并未约定办理房屋所有权证的具体时间以及逾期办证的违约金，因此兴达公司应从合同签订之日起90日届满后，即2002年3月28日起，开始承担违约责任。违约金以已付购房款总额120898.68元为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于兴达公司抗辩的不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的意见，由于该解释第二十八条第二款已明确规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释，而《中华人民共和国城市房地产管理法》是于1995年1月1日起施行的，因此本案可以适用上述解释。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二十八条第二款之规定，判决：一、限兴达公司于本判决生效后三十日内，将登记在兴达公司名下的，位于海口市府城中山南路兴达公寓1幢2-401房（房屋所有权证：海口市房权证海房字第HK092003号）的房屋所有权，及该房所占有的相应份额的国有土地使用权[国有土地使用权总证：琼山籍国用（2001）字第01-01521号]办理过户至梁玉美名下，办理过户所需缴纳的费用，由梁玉美与兴达公司按国家有关规定各自承担；二、兴达公司于本判决生效之日起三十日内支付梁玉美逾期办理房屋所有权证的违约金（以梁玉美的购房总款120898.68元为基数，从2002年3月28日起计至将房屋所有权证办理过户至梁玉美名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。一审案件受理费2100元，由兴达公司负担。
上诉人兴达公司不服原审判决，向本院上诉称：
一、原审判决查明事实不清。
1、兴达公司一审中提供了《海南省琼山市房屋交易审批书》、《纳税凭单》，以证明合同签订后，兴达公司已依约积极履行代梁玉美申办争议房屋产权证之义务。原审法院对上述证据未予采信，明显违背最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之证据认定原则。
2、本案中，梁玉美拖延履行法律规定之房屋过户税收缴纳义务，是导致争议房屋迟延办证的根本原因。原审判决对梁玉美至今未依法律规定缴纳争议房屋交易过户应负的国家税收的事实未作认定，导致事实认定不清。
二、原审判决认定兴达公司构成违约依据不足，判决兴达公司承担迟延办证的全部法律后果适用法律明显不当。
双方合同签订后，兴达公司已依约将争议房屋交付梁玉美使用，在原琼山市房产管理局于2002年12月完成为兴达公寓一幢楼办理初始登记总证工作后，兴达公司即积极为梁玉美申办房屋过户手续。2003年3月27日，该局审批同意过户，并于同年4月2日出具《纳税凭单》要求税务部门为梁玉美办理完税手续。据此，兴达公司已及时通知梁玉美及其他购房户凭此《纳税凭单》到税务部门缴纳其房屋过户按国家规定应由买受人负担之契税、印花税。此后不久，原琼山市并入海口市，因受工作、档案移交影响，琼山区的房屋行政颁证业务中止一年多。颁证业务恢复后，因海口市房产管理局与原琼山市房产局对房屋过户的条件不同（原琼山市房管局只要求开发商办理房屋总证），兴达公司又积极按其要求对一幢楼委托测绘并通过成果采信，于2004年12月20日完成该楼的分证手续。
可见，兴达公司一直积极履行办证义务，造成迟延办证的根本是梁玉美作为买受人的税负至今未缴纳所致。在办证过程中，兴达公司作为开发商，已完善了出卖方在房屋过户中应具备的所有条件；作为办证负责人，也已以梁玉美名义向行政主管部门提交了办证申请和双方的相关过户手续，已基本完成了作为开发商或办证负责人应做之工作。故，原审判决认定兴达公司至今未将房屋的所有权办理过户给梁玉美，构成违约的依据明显不足。且由于行政区域调整及颁证机关对房屋过户条件要求不同，对办证进程的确存在一定影响，但该事件之发生及产生之影响非兴达公司所能预测和控制，故不能归责于兴达公司过错。梁玉美拖延履行国家税收缴纳之法定义务，应当承担迟延办证之法律后果。
最后，本案虽然存在迟延办证之事实，但并未造成梁玉美经济上的实际损失。梁玉美已在约定期限内对争议房屋实现占有、使用、收益的权益，而因梁玉美是按揭贷款购买房屋，房屋按揭贷款手续且贷款期限至今未届满，该房屋的对外处置的权利是受到实质性条件限制的，故即使争议房屋迟延办证的结果对梁玉美的合同权益并无实质性影响，梁玉美并未因此而蒙受经济损失。
原审判决适用法律不当，判决结果显失公平。本案合同价款仅为12万余元，而判决由兴达公司承担的违约金依梁玉美的计算截止至诉前已超过7万多元。显然，该判项已导致合同双方在交易中权责关系的严重失衡。本案纠纷历史已久，梁玉美自2002年1月25日占有使用房屋已来，未作出一项积极履行，有效于办证的行为，梁玉美诉求时早超出法定的诉讼时效，应依法驳回梁玉美的全部诉讼请求。
综上所述，请求二审法院：一、撤销原审判决，发回原审人民法院重新审理；或者查清事实后依法判令撤销原审判决，驳回梁玉美的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由梁玉美承担。
被上诉人梁玉美针对兴达公司的上诉，答辩称：
一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当予以维持。
二、因梁玉美与兴达公司签订的《售房合同》已就办理房屋所有权证的次序作出约定，则兴达公司不予办证已构成违约。
《售房合同》第六条"产权、维修及物业管理"第1项明确约定："乙方（梁玉美）按合同规定缴付购房款后，甲方（兴达公司）交付乙方房屋，并由甲方负责为乙方办理房屋所有权证和抵押贷款他项权登记，所需费用按国家有关规定各自承担。乙方在甲方办好房屋所有权证及抵押银行他项权登记后，付清按规定承担的办证费用给甲方，抵押银行贷款的房产手续交乙方。"据此，合同的履行次序应当是先由兴达公司"办好房屋所有权证，"后由梁玉美"付清按规定承担的办证费用"。在《售房合同》已明确了双方的权利义务关系后，梁玉美作为善意购买人，已有合同约定的信赖依据。时至今日，兴达公司未履行"办好房屋所有权证"义务，违约事实不容辩驳。兴达公司称其办理好纳税凭单后已告知梁玉美到税务部门交纳应交税款，不是事实。合同履行中的通知义务是合同的附随义务，而兴达公司未予通知已违反合同法规定。兴达公司违约后的抗辩理由，是没有事实根据和法律依据的。兴达公司认为迟延办证的结果对梁玉美的合法权益并无实质性影响，实际上，梁玉美在全部付清购房款后（提前还贷），迟延办证有无实质性影响与合同约定的办证义务之间不存在关联性。兴达公司上诉称因原琼山市并入海口市，琼山区的房屋行政颁证业务中止一年多。梁玉美认为，双方是于2001年12月27日签订的售房合同，由于在合同中双方并未约定办理房屋所有权证的具体时间以及逾期办证的违约金，因此兴达公司应从合同签订之日起90日届满后，即2002年3月28日起，开始承担违约责任。至于行政区域调整问题，未能改变兴达公司的持续违约事实。
综上所述，梁玉美认为，《售房合同》是双方履约的行为准则，双方应予以遵守，兴达公司逃避违约责任的理由不成立，恳请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
二审中，兴达公司向本院提交如下证据：《收条》、《琼台师范学校进账单》、《售房纳税缴款书》、《海南省琼山市房屋交易审批书》、《纳税凭单》、兴达公寓的琼山市房权证府城公字第01892号《房屋产权证》、兴达公寓1幢2-401房的《房屋产权证》、《房地产转让税收证明书》，拟证明兴达公司已缴纳涉案商品房的交易税，并积极向房管部门申报过户材料，在完成税务部门的完税要求后，办理了兴达公寓的房屋产权证总证及涉案商品房的分证。梁玉美一直占有、使用、收益涉案商品房，琼台师范的其他职工已按照兴达公司的通知在完税后及时取得了房产权属证书。
经质证，梁玉美对兴达公司提供的上述八份证据的真实性无异议，但对证明效力有异议。
梁玉美二审期间无新证据向本院提交。
本院认证如下：兴达公司向本院提交的八份证据均出示了证据原件，梁玉美对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述八份证据的真实性予以确认。上述八份形成完整的证据链，梁玉美虽对上述八份证据的证明效力持异议，但并未提出相反证据予以推翻，故本院对兴达公司提交的八份证据的关联性、证明效力予以确认。
二审另查明，2001年12月27日，梁玉美购买了海口市琼山区中山南路22号兴达公寓第一幢第二单元401房，并办理了期房抵押手续。2002年1月15日，兴达公司将401房交付梁玉美占有使用。2002年12月30日，兴达公寓办理了初始登记的房产总证（证号：琼山市房权证府城公字第01892号）。2003年3月27日，原琼山市房产管理局审批同意兴达公司为梁玉美办理401房过户手续，2003年4月2日，原琼山市房产管理局为梁玉美等20户出具了纳税凭单。2004年12月20日，兴达公司办理了401房的房产证（证号：海口市房权证海房字第HK092003号）。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，梁玉美与兴达公司签订的《兴达公寓售房合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护，双方均应遵照履行。合同签订后，梁玉美已支付了全部购房款，兴达公司已将涉案商品房交付梁玉美占有使用，双方已实际开始履行《兴达公寓售房合同》。依照合同约定，兴达公司应将梁玉美所购的二单元401房的房屋所有权证及国有土地使用权证办理至梁玉美名下。原审判决对此认定正确，本院予以维持。
至于兴达公司是否应向梁玉美支付逾期办证违约金的问题，本院认为，兴达公司已于2002年12月30日办理了兴达公寓初始登记的房产总证，随后缴纳相关税费，开始积极为梁玉美及其他住户办理相关过户审批手续。2004年12月20日，兴达公司办理了401房的房产证，401房已具备向梁玉美办理过户登记的条件。依照《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。根据国家相关政策规定，梁玉美应支付办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的相关税费。由于梁玉美未缴纳办理过户登记需缴纳的相关税费，导致401房无法办理过户登记手续，兴达公司对此无过错，梁玉美请求兴达公司支付逾期办证违约金无事实根据和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定兴达公司应承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。兴达公司已办理了401房产权分证，梁玉美应按相关规定在缴纳办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的相关税费后，由兴达公司协助将401房的房屋所有权证及国有土地使用权证办理过户至梁玉美名下。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持海口市琼山区人民法院（2012）琼山民一初字第27号民事判决第一项；
二、撤销海口市琼山区人民法院（2012）琼山民一初字第27号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人梁玉美的其他诉讼请求。
一审案件受理费2100元，二审案件受理费4200元，共计6300元，由上诉人海南兴达置业有限公司负担2100元，被上诉人梁玉美负担4200元。
本判决为终审判决。
审判长: 傅萍 代理审判员: 符玉梅 代理审判员: 韩芬 二○一二年 九月十七日 书记员: 符雪梅