原告王*，男，1969年3月22日生，汉族，住上海市闸北区*。
原告刘*，女，1974年1月29日生，汉族，住上海市闸北区*。
被告上海*投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区*。
法定代表人杨*，董事长。
委托代理人刘*，男，上海*投资发展有限公司工作。
第三人上海*企业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区*。
法定代表人郑*，董事长。
委托代理人刘*，男，上海*投资发展有限公司工作。
原告王*、刘*与被告上海*投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，本院依法追加上海*企业经营管理有限公司作为第三人参与诉讼，本院于2012年8月7日公开开庭进行了审理。原告王*、刘*，被告上海*投资发展有限公司和第三人上海*企业经营管理有限公司的共同委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王*、刘*诉称，原告于2009年10 月购买被告开发的上海市浦东新区惠南镇*路313弄4支弄《*商务广场》6号底层商铺（以下简称“系争房屋”），购房金额为人民币（以下币种相同）533,082元，双方约定被告应于2009年10月31日前交付原告所购房屋，并在180天内由被告提供原告房地产权证（大产证）让原告去南汇房地产交易中心申领房地产权证（小产证），但至今，被告仍未向原告提供大产证及《*商务广场物业质量保证书》和《*商务广场物业使用说明书》，致使原告至今不能办理小产证，被告也未将具备合法条件的房屋交付给原告。原告多次询问被告何时可以办出大产证，被告均以种种理由拖延，并拒绝支付违约金。原告认为，被告应按合同约定，支付原告逾期交房违约金（按总房价款每日万分之二计算），同时，按照法律规定，支付原告逾期办证违约金（按总房价款每日万分之二以上计算），故诉请要求：1、判令被告因逾期交房按照合同约定承担违约金91,903.34元（2009年10月31日至2012年4月10日，按总房款533,082元的日万分之二计算）；2、判令被告因逾期办理房产证按照法律规定承担违约金79,482.53元（2010年4月30日至2012年4月10日，按总房款533,082元的日万分之2.1计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海*投资发展有限公司、第三人上海*企业经营管理有限公司辩称，原告与被告就“系争房屋”签订买卖合同的同时，原告又与第三人签订商铺租赁合同，由第三人对原告购买被告的“系争房屋”进行包租，根据商铺租赁合同约定，前二年为免租期，但该免租期的租金在签订买卖合同时已直接从房价中扣除。虽然被告未与原告签订房屋交接书，但是被告已根据原告与第三人签订的租赁合同所约定的标的物的交接方式将“系争房屋”交付给第三人，因此，被告存在交房逾期，要求驳回原告诉请1。被告至今未办妥“系争房屋”的大产证，故对原告诉请2没有异议，同意承担。
经审理查明，2009年10月31日，由被告作为甲方、原告作为乙方双方签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），合同约定由乙方以533,082元的价格向甲方购买“系争房屋”。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋已通过相关部门的竣工验收，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在交房之日起180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2009年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付房屋的手续。乙方应在收到该通知书之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺，甲方应向乙方提供《*商务广场物业质量保证书》和《*商务广场物业使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后45日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
上述“预售合同”签订的当日，由原告作为出租方（甲方），第三人作为承租方（乙方）、被告作为担保方（丙方），三方签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），“租赁合同”约定：甲方向丙方购买的“系争房屋”由乙方承租；租赁期为8年，自2009年12月31日起算，免租期：一楼商铺为二年、二楼商铺为三年、三楼商铺为四年，免租期自租赁期开始之日起算；租金的具体计算方式：租赁年净收入＝（标的物业所在楼层的所有年租金实际收入总和＋物业所在楼层转租方代缴的物业管理费－标的物业所在楼层的年物业管理费－审计费－乙方支付的营业税及附加）×（该房屋建筑面积/该房屋所在该商业街楼层总建筑面积）。如租赁年净收入不超过627,155元的7.5%（含7.5％），则年净收入全部归甲方所有，如租赁年净收入超过627,155元的7.5％，则7.5％以内的部分属于甲方所有，超过7.5％的部分，60％归甲方所有，40％归乙方所有；租金支付的时间为：一年一付，先用后付，自免租期届满之后每一年的租期到期日起45天内支付。租赁标的物的移交：为方便乙方招商，标的物业在丙方向甲方交房同时办理甲方向乙方的交房手续，如果甲方在收到丙方的交房通知书之日起10日未前来办理交房手续的，视为已经委托乙方从丙方处直接办理交房手续。“租赁合同”的首部另记载：丙方建造了位于上海市南汇区惠南镇*路313弄的*商务广场· *渔港城项目，并已经将该项目整体预租给了乙方；乙方是具有丰富商场招商、经营及管理经验的专业人员，同时乙方有意愿通过承租方式统一管理经营，并迅速培育商街市场，发挥其规模业态下的商业效益，谋求物业保本增值；甲方购买了丙方的商铺，在该商铺范围内继受丙方在原租赁协议中的权利、义务，将该商铺出租给乙方统一承租并管理、维护和经营。“租赁合同”的尾部载明，丙方作为原协议的出租方，将租赁合同的全部权利义务转移给甲方后，需要继续承担对乙方的履约能力的担保责任，乙方因履行本协议需要对甲方承担的所有义务、责任，均由丙方承担连带责任。
上述“预售合同”和“租赁合同”签订的当日，原告付清全部房款533,082元。被告未按照“预售合同”的约定向原告交付“系争房屋”。
另查明，2009年5月31日，被告与第三人签订《*商务广场房屋交接单》（以下简称“房屋交接单”），被告将包括“系争房屋”在内的浦东新区惠南镇*路313弄1－5支弄房屋移交给第三人。
再查明，被告于2008年取得“系争房屋”的《上海市商品房预售许可证》，于2011年5月18日取得“系争房屋”的《建设工程竣工验收备案证书》，至今未办妥“系争房屋”的上海市房地产权证（大产证）。
以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、“租赁合同”、房屋发票、 “房屋交接单”、《上海市商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收备案证书》及原、被告和第三人的陈述在案佐证。
审理中，被告表示，当时双方约定的“系争房屋”的购买价格是627,155元，同时，由于原告将“系争房屋”租赁给第三人，租期自2009年10月31日起，每年租金为总房价的7.5％，两年租金为总房价的15％，该15％的租金直接从原告应支付的上述房价款中扣除，故“预售合同”中体现出来的房价533,082元，实际上已扣除了原告应收取的二年租金，而“租赁合同”则体现为二年免租期。对此，原告表示，“系争房屋”并不是包租，根据“租赁合同”的记载，被告已将《*商务广场》项目整体预租给了第三人，故原告是承受人，原告是带租约的购买了“系争房屋”。“系争房屋”的购买总价就是533,082元，至于租金的计算基数627,155 元是如何出来的，原告并不清楚，因为原告从长远眼光看好该商铺的发展，故认可了“租赁合同”中约定的二年免租期。被告没有按照“预售合同”的约定通知原告办理交房，故对于被告与第三人之间就包括“系争房屋”在内的浦东新区惠南镇*路313弄1－5支弄房屋移交，原告不予认可。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告在与被告签订“预售合同”向被告购买“系争房屋”的同时，又与第三人签订了“租赁合同”，将所购买的“系争房屋”出租给第三人，由第三人统一经营管理，此系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。根据“预售合同”的约定，被告应于2009年10月31日前将“系争房屋”交付给原告，房屋交付的标志为签署房屋交接书。另根据“租赁合同”的约定，原告自2009年12月31日起将“系争房屋”出租给第三人。原告在收到被告的交房通知书之日起10日未前去办理交房手续的，视为已经委托第三人从被告处直接办理交房手续。现被告并未通知原告交房，虽然被告与第三人签订过“房屋交接单”，将包括“系争房屋”在内的浦东新区惠南镇*路313弄1－5支弄房屋移交给了第三人即“系争房屋”的承租人，因该交接发生在“预售合同”及“租赁合同”签订之前，且在“预售合同”和“租赁合同”签订时，双方当事人对此交接也未认可，故该交接对原告不发生法律效力，被告据此抗辩已经向原告交房，依据不足，本院难以采信。被告没有按照“预售合同”的约定向原告交房，应当承担合同约定的违约责任。
另根据“预售合同”约定，被告应在交房之日起180天内取得新建商品房房地产权证（大产证），在取得新建商品房房地产权证（大产证）后45日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后90天内双方依法向房地产交易中心办理过户申请及申领该房屋的房地产权证（小产证）。据此推算，被告应于2010年9月11日前通知原告办理“系争房屋”小产证申办手续。现被告未在上述约定期限内履行通知原告办理小产证申办手续的义务，系其违约，应承担相应的违约责任。虽然“预售合同”对于迟延办理小产证的违约责任未作约定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对开发商迟延办理大产证导致购房者小产证迟延办理所应承担的民事责任有明确规定，现原告按已付房款的日万分之2.1计算被告大产证延迟办理导致其小产证延迟办理的违约金，未超过上述规定，可予准许。原告主张自2010年4月30日起至2012年4月10日的逾期办理小产证违约金，其中违约金的起算日期应当自被告违约之日即2010年9月12日起计算，由于被告至今尚未办妥大产证，故原告主张违约金计算至2012年4月10日，并无不妥，应予支持。
由于被告逾期交房及逾期办理大产证时间上有重合，故对重合部分只能就高计算一项违约金。
综上，被告应支付原告自2009年11月1日起至2010年9月11日止以已付房款为本金按每日万分之二计算的逾期交房违约金及自2010年9月12日起至2012年4月10日止以已付房款为本金按每日万分之二点一计算的逾期办理小产证的违约金。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海*投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王*、刘*自2009年11月1日起至2010年9月11日止以533,082元为本金按每日万分之二计算的逾期交房违约金；
二、被告上海*投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王*、刘*自2010年9月12日起至2012年4月10日止以533,082元为本金按每日万分之二点一计算的逾期办理小产证的违约金。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,727元，减半收取计1,863.50元，由原告负担863.50元，被告上海*投资发展有限公司负担1,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员: 张敏 二〇一二年 九月 三日 书记员: 王晓燕